Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Nhà Ở Của Người Dân Khu Vực Đô Thị Việt Nam

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, từ tăng trưởng đến đóng băng… 271 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2021.

• Tác giả: Trần Xuân Lượng
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Văn Linh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Nhà Ở Của Người Dân Tại Khu Vực Đô Thị Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC HÌNH VẼ
• MỞ ĐẦU
• Lý do lựa chọn đề tài
• Câu hỏi nghiên cứu
• Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Tóm tắt phương pháp nghiên cứu
• Đóng góp mới của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
• 1.1. Hành vi người tiêu dùng
• 1.1.1. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở
• 1.1.2. Mô hình hành vi con người
• 1.1.2.1. Mô hình kinh tế Marshal
• 1.1.2.2. Mô hình tâm lý xã hội Veblenia
• 1.1.2.3. Mô hình học tập Pavlov
• 1.1.2.4. Mô hình phân tâm học Freud
• 1.1.2.5. Lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow
• 1.1.3. Các mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.1. Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.2. Mục đích và ưu điểm của các mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.3. Mô hình xử lý thông tin Bettman
• 1.1.3.4. Mô hình Nicosia
• 1.1.3.5. Mô hình Howard Sheth
• 1.1.3.6. Mô hình Howard
• 1.1.3.7. Mô hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM)
• 1.1.4. Mô hình hành động hợp lý (TRA) và hành vi có kế hoạch (TPB)
• 1.1.5. Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở
• 1.1.5.1. Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở
• 1.1.5.2. Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở
• 1.2. Kết luận và khoảng trống nghiên cứu
• 1.2.1. Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu
• 1.2.2. Khoảng trống nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT
• 2.1. Tổng quan về khu vực nghiên cứu
• 2.1.1. Khu vực đô thị Việt Nam
• 2.1.2. Nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 2.1.3. Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 2.2. Giả thuyết nghiên cứu và thang đo nhân tố
• 2.2.1. Nhân tố Ý định mua
• 2.2.2. Nhân tố Thái độ
• 2.2.3. Nhân tố Chuẩn chủ quan
• 2.2.4. Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi
• 2.2.5. Nhân tố Vị trí nhà
• 2.2.6. Nhân tố Tính pháp lý
• 2.2.7. Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà
• 2.3. Mô hình nghiên cứu
• 2.3.1. Các biến trong mô hình nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.2.1. Thu thập dữ liệu thứ cấp
• 3.2.2. Thu thập dữ liệu sơ cấp
• 3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu
• 3.3.1. Kiểm định thang đo và phân tích nhân tố khám phá
• 3.3.2. Phân tích hồi quy đa biến bội
• 3.3.3. Phương pháp kiểm định T-test
• 3.3.4. Phương pháp phân tích phương sai
• 3.3.5. Phương pháp thống kê, so sánh
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM
• 4.1. Thống kê mẫu khảo sát
• 4.2. Phân tích kết quả khảo sát
• 4.2.1. Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo
• 4.2.2. Ý định mua nhà chung cư của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 4.2.3. Ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 4.2.4. Kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu
• 4.3. Đánh giá kết quả khảo sát
• 4.3.1. Một số kết luận thông qua phân tích kết quả khảo sát
• 4.3.2. Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng
• 4.3.3. Đánh giá về các đặc điểm nhân khẩu học
• 4.3.4. Đánh giá các chính sách vĩ mô ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 5. CHƯƠNG 5: KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN
• 5.1. Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới
• 5.1.1. Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai
• 5.1.2. Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 và giai đoạn tiếp sau
• 5.1.3. Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 5.1.4. Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị
• 5.1.5. Chính sách về nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam
• 5.2. Một số khuyến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 5.2.1. Khuyến nghị đối với người tiêu dùng
• 5.2.2. Khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị
• 5.2.3. Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương
• KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
• DANH MỤC NHỮNG CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Ý Định Mua Nhà Ở Tại Khu Vực Đô Thị Việt Nam

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, từ tăng trưởng đến đóng băng rồi phục hồi. Tuy nhiên, hành lang pháp lý còn chậm và thường xuyên thay đổi, gây ra nhiều tranh chấp và khiếu kiện. Tình trạng chậm cấp sổ hồng cho cư dân diễn ra phổ biến, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và nguồn thu ngân sách nhà nước. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là thiếu nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, trong khi căn hộ trung và cao cấp tồn đọng nhiều, là một vấn đề nhức nhối. Nghiên cứu này tập trung vào ý định mua nhà của tầng lớp trung lưu, những người có nhu cầu cao về chất lượng sống và sản phẩm. Việc mua nhà là một quyết định phức tạp, tốn kém và rủi ro, ảnh hưởng lớn đến mức sống của người dân. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà là vô cùng quan trọng.

1.1. Tầm quan trọng của thị trường bất động sản đối với người dân

Đất đai và nhà ở là tài sản vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và gia đình. Việc quản lý và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này có ý nghĩa quan trọng. Ở Việt Nam, thị trường BĐS đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển, chứng kiến nhiều thay đổi. Tuy nhiên, hành lang pháp lý còn chậm và thường xuyên thay đổi, gây ra nhiều tranh chấp và khiếu kiện.

1.2. Thực trạng cung cầu nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là thiếu nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, trong khi căn hộ trung và cao cấp tồn đọng nhiều, là một vấn đề nhức nhối. Theo JLL (2020), giá nhà ở bình dân vẫn còn khá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

II. Các Vấn Đề Pháp Lý Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Ở

Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở nhiều địa phương. Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Điều này không chỉ không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà mà còn làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án. Do đó, yếu tố pháp lý nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà của người dân.

2.1. Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai

Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác.

2.2. Ảnh hưởng của việc chậm trễ cấp sổ hồng đến người mua nhà

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà.

2.3. Tác động của yếu tố pháp lý đến quyết định mua nhà

Yếu tố pháp lý có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà của người dân. Sự minh bạch và rõ ràng trong các thủ tục pháp lý sẽ tạo niềm tin cho người mua và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

III. Phân Tích Các Nhân Tố Kinh Tế Ảnh Hưởng Ý Định Mua Nhà

Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thu nhập bình quân của người dân cũng là một yếu tố quan trọng, quyết định khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở. Tầng lớp trung lưu, với mức sống cao hơn, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc mua nhà vẫn là một quyết định lớn, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính và các yếu tố kinh tế khác.

3.1. Tác động của tăng trưởng kinh tế và lạm phát đến giá nhà đất

Tăng trưởng kinh tế thúc đẩy nhu cầu nhà ở và làm tăng giá nhà đất. Tuy nhiên, lạm phát có thể làm giảm sức mua của người dân và ảnh hưởng đến ý định mua nhà.

3.2. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ

Lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ có tác động trực tiếp đến khả năng vay vốn mua nhà của người dân. Lãi suất thấp sẽ khuyến khích người dân vay tiền mua nhà, trong khi lãi suất cao sẽ làm giảm ý định mua nhà.

3.3. Vai trò của thu nhập bình quân và tầng lớp trung lưu

Thu nhập bình quân của người dân và sự phát triển của tầng lớp trung lưu có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tầng lớp trung lưu có khả năng chi trả cao hơn và có nhu cầu về nhà ở chất lượng hơn.

IV. Yếu Tố Tâm Lý Và Xã Hội Tác Động Đến Ý Định Mua Nhà

Ngoài các yếu tố kinh tế và pháp lý, tâm lý người mua và các yếu tố xã hội cũng có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua nhà. Mong muốn an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng cuộc sống là những động lực quan trọng. Ảnh hưởng từ gia đình, bạn bè và các chuyên gia BĐS cũng có thể tác động đến quyết định mua nhà. Bên cạnh đó, các yếu tố như phong thủy nhà ở, thiết kế nhà ở và môi trường sống cũng được người mua nhà quan tâm.

4.1. Mong muốn an cư lạc nghiệp và ổn định cuộc sống

Mong muốn an cư lạc nghiệp và ổn định cuộc sống là một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy ý định mua nhà của người dân. Nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là biểu tượng của sự ổn định và thành công.

4.2. Ảnh hưởng từ gia đình bạn bè và chuyên gia bất động sản

Ảnh hưởng từ gia đình, bạn bè và các chuyên gia bất động sản có thể tác động đến quyết định mua nhà của người dân. Lời khuyên từ những người thân quen và các chuyên gia có uy tín thường được người mua nhà tin tưởng.

4.3. Tầm quan trọng của phong thủy thiết kế và môi trường sống

Các yếu tố như phong thủy nhà ở, thiết kế nhà ở và môi trường sống cũng được người mua nhà quan tâm. Một ngôi nhà có phong thủy tốt, thiết kế đẹp và môi trường sống trong lành sẽ thu hút người mua hơn.

V. So Sánh Ý Định Mua Nhà Chung Cư Và Nhà Riêng Tại Đô Thị

Thị trường BĐS khu vực đô thị có hai loại hình nhà ở chính: nhà chung cư và nhà riêng. Mỗi loại hình có những ưu điểm và hạn chế riêng. Nhà chung cư thường có vị trí gần trung tâm, tiện ích đầy đủ, nhưng diện tích nhỏ và không gian riêng tư hạn chế. Nhà riêng thường có diện tích lớn hơn, không gian riêng tư tốt hơn, nhưng vị trí xa trung tâm và tiện ích hạn chế hơn. Ý định mua nhà chung cư hay nhà riêng phụ thuộc vào nhu cầu, điều kiện tài chính và sở thích của từng người.

5.1. Ưu điểm và hạn chế của nhà chung cư

Nhà chung cư thường có vị trí gần trung tâm, tiện ích đầy đủ, nhưng diện tích nhỏ và không gian riêng tư hạn chế. Phù hợp với những người trẻ, gia đình nhỏ và những người thích sự tiện lợi.

5.2. Ưu điểm và hạn chế của nhà riêng

Nhà riêng thường có diện tích lớn hơn, không gian riêng tư tốt hơn, nhưng vị trí xa trung tâm và tiện ích hạn chế hơn. Phù hợp với những gia đình lớn, những người thích không gian rộng rãi và sự yên tĩnh.

5.3. Yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn giữa chung cư và nhà riêng

Ý định mua nhà chung cư hay nhà riêng phụ thuộc vào nhu cầu, điều kiện tài chính và sở thích của từng người. Những người có thu nhập cao thường có xu hướng chọn nhà riêng, trong khi những người có thu nhập trung bình thường chọn chung cư.

VI. Đề Xuất Giải Pháp Thúc Đẩy Ý Định Mua Nhà Ở Khu Đô Thị

Để thúc đẩy ý định mua nhà của người dân khu vực đô thị, cần có sự phối hợp đồng bộ từ các bên liên quan. Chính phủ cần hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Chủ đầu tư cần xây dựng các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Ngân hàng cần có các chính sách cho vay ưu đãi, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ thông tin, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà.

6.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý và chính sách hỗ trợ

Chính phủ cần hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Cần có các chính sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

6.2. Nâng cao chất lượng dự án và đáp ứng nhu cầu người mua

Chủ đầu tư cần xây dựng các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Cần chú trọng đến thiết kế, tiện ích và môi trường sống của dự án.

6.3. Tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn và tư vấn chuyên nghiệp

Ngân hàng cần có các chính sách cho vay ưu đãi, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Cần có các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, giúp người mua nhà đưa ra quyết định đúng đắn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh bất động sản (mã ngành: 9340101) với đề tài "Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam", do nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phạm Lan Hương (cùng sự tham gia hỗ trợ của PGS. Phạm Văn Linh), bảo vệ năm 2021.

Về tính cấp thiết, tác giả chỉ ra rằng sau hơn 30 năm hình thành từ mốc đổi mới năm 1986, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua các chu kỳ biến động phức tạp: tăng trưởng, ổn định, nóng sốt, đóng băng, trầm lắng và phục hồi. Trong giai đoạn 5 năm gần đây sau đợt đóng băng thứ ba, thị trường phát triển nhanh nhưng hành lang pháp lý chưa theo kịp, thường xuyên thay đổi và thiếu minh bạch. Thực trạng này dẫn đến khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai gay gắt tại nhiều địa phương, chiếm tới 80% tổng số đơn thư tranh chấp. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b), riêng tại TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ; trên phạm vi cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng mắc thủ tục pháp lý. Tình trạng này kéo theo việc sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất tại TP.HCM (năm 2018 đạt 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2%; 8 tháng đầu năm 2020 đạt 4.453 tỷ đồng, giảm 52% so với cùng kỳ).

Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự lệch pha cung cầu: nguồn cung nhà ở bình dân (được định vị dưới 1.200 USD/m² theo JLL, 2020) rất thiếu, trong khi phân khúc căn hộ trung và cao cấp tồn kho lớn (khoảng 22.000 căn vào cuối năm 2019 theo Bộ Xây dựng). Khách hàng mục tiêu chính của phân khúc này là tầng lớp trung lưu (theo chuẩn của World Bank năm 2015 là người có mức chi tiêu trên 15 USD/người/ngày, tương đương 10,6 triệu đồng/người/tháng), chiếm 15% dân số năm 2019 (khoảng 14,4 triệu người) và dự kiến tăng lên 20%–25%. Mặc dù có nhu cầu và khả năng tài chính, người mua nhà vẫn thận trọng trước các rủi ro pháp lý và đặc tính sản phẩm. Khoảng trống nghiên cứu được xác định là: các công trình trong nước trước đó chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người thu nhập thấp; thiếu vắng các nghiên cứu định lượng chuyên sâu khảo sát hành vi mua của tầng lớp trung lưu, thiếu sự so sánh trực tiếp giữa hai loại hình nhà ở cơ bản (nhà riêng và nhà chung cư) trong cùng tầm giá, và chưa đưa nhân tố tính pháp lý cùng vị trí vào khung phân tích hành vi có kế hoạch.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát là đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam; cụ thể hóa bằng việc so sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua của khách hàng trung lưu đối với hai loại hình nhà chung cư và nhà riêng có mức giá từ 3 đến 5 tỷ đồng.

Luận án giải quyết 3 câu hỏi nghiên cứu:

1. Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở tầm giá từ 3–5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam?
2. Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua nhà chung cư và ý định mua nhà riêng có cùng mức giá 3–5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam của những khách hàng trung lưu?
3. Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có ý định mua chung cư hoặc nhà riêng cùng mức giá 3–5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam?

Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được xác định rõ:

• Khách thể nghiên cứu: Nhóm khách hàng trung lưu có khả năng tài chính và đang có ý định mua nhà riêng hoặc căn hộ chung cư trong khoảng giá từ 3 đến 5 tỷ đồng (phân khúc có tỷ lệ hấp thụ trên 97% theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam).
• Nội dung: Tập trung vào ý định mua nhà ở và các nhân tố tác động; không đi sâu vào các giai đoạn sau mua như quyết định mua thực tế hay sự hài lòng sau mua.
• Phương pháp: Tiếp cận dưới góc độ người mua nhà (không tiếp cận từ bên bán hay môi giới).
• Không gian: Các khu vực đô thị tại các tỉnh, thành phố của Việt Nam.
• Thời gian: Thu thập dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2014–2018; thu thập dữ liệu sơ cấp từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019; xử lý dữ liệu và viết báo cáo giai đoạn 2019–2020.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tác giả đã hệ thống hóa các hướng nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm liên quan đến hành vi người tiêu dùng và ý định mua bất động sản qua các nhóm công trình:

Về khái niệm và bản chất hành vi người tiêu dùng: Tác giả điểm lại định nghĩa của Walters (1974), Mowen (1993), Schiffman & Kanuk (1997, 2012), Engel, Blackwell & Miniard (1990), Kotler & Keller (2009), Solomon (2009) và Hoyer & Macinnis (2010). Các nghiên cứu này chỉ rõ hành vi tiêu dùng là quá trình cá nhân hoặc nhóm lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ sản phẩm/dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu.

Về hành vi người tiêu dùng đối với sản phẩm nhà ở: Các công trình của Fierro và cộng sự (2009), Hoàng & Yi (2010), Opoku & Abdul-Muhmin (2010) xác định người mua nhà là người tiêu dùng hàng hóa lâu bền. Koklic & Vida (2009, 2011) tiếp cận dưới góc độ tối đa hóa lợi ích; Collen & Hoekstra (2001) và Jansen và cộng sự (2011, 2014) xem lựa chọn nhà ở là quá trình giải quyết vấn đề gồm 7 giai đoạn (nhận thức vấn đề, xác định rõ vấn đề, thiết kế và kiểm tra, lựa chọn, cân nhắc cam kết, hành động, phản hồi). Bettman và cộng sự (1998) phân tích sự đánh đổi nhận thức và giảm thiểu cảm xúc tiêu cực. Levy & Kwai-Choi Lee (2004) cùng Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh tính chất xã hội và sự tương tác giữa các thành viên hộ gia đình trong việc ra quyết định mua nhà.

Về các mô hình hành vi con người và mô hình hành vi người tiêu dùng: Tác giả rà soát mô hình kinh tế Marshall (tối đa hóa tiện ích cận biên theo giá và thu nhập), mô hình tâm lý xã hội Veblen (ảnh hưởng của nhóm tham khảo, văn hóa và tiêu dùng phô trương ở tầng lớp nhàn rỗi), mô hình học tập Pavlov (phản xạ có điều kiện qua 4 thành phần: ổ đĩa/động cơ, tín hiệu, phản ứng, củng cố), mô hình phân tâm học Freud (cấu trúc tâm lý id, ego, superego định hình động cơ vô thức) và Tháp nhu cầu Maslow (1943) gồm 5 bậc. Tiếp đó là các mô hình ra quyết định người tiêu dùng toàn diện: mô hình Bettman, mô hình Nicosia, mô hình Howard-Sheth (1969), mô hình Howard (1974, 1977) với 6 khái niệm tương tác (Thông tin - F, Nhận diện thương hiệu - B, Thái độ - A, Sự tự tin - C, Ý định - I, Mua hàng - P), và mô hình Engel-Blackwell-Miniard (EBM/EKB qua các phiên bản 1978, 1982, 1986, 1990, 2001).

Về ứng dụng thuyết hành động hợp lý (TRA) và thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) trong nghiên cứu bất động sản: Luận án phân tích cơ sở từ Fishbein & Ajzen (1975) về TRA và Ajzen (1988, 1991, 2006, 2012) về TPB kết hợp Thuyết giá trị kỳ vọng (TEV). Các nghiên cứu thực nghiệm được trích dẫn gồm: Chung và cộng sự (2018), Wu và cộng sự (2011), Sidi & Sharipah (2011), Dodds và cộng sự (1991), Schuler & Adair (2003), Zawawi và cộng sự (2004), Han & Kim (2010), Julius và cộng sự (2016), Wu & Teng (2011), Cohen và cộng sự (2009), Mohamad và cộng sự (2013), Plabdaeng (2010), Tawfik (2014, 2015a,b,c), Tech (2013). Các nghiên cứu quốc tế gần đây gồm Sridharan (2020) tại Chennai (Ấn Độ) khảo sát các yếu tố lãi suất vay, nhận thức đầu tư; Alan Liu (2019) tổng hợp các nghiên cứu của Zhang, Xuan, Hou, Qiu Xingjie, Fu Mingzhen, Xuanjie, Li tại Trung Quốc về tác động của nhân khẩu học và số lượng con cái lên sự sẵn sàng mua nhà. Tại Việt Nam, tác giả điểm lại công trình của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018) về lựa chọn căn hộ chung cư dựa trên lý thuyết của Brown & King (2005), Lê Va Xi (2017) về sự phức tạp trong quyết định mua căn hộ, cùng các nghiên cứu đô thị của Trần Minh Tùng (2019), Trần Ngọc Chính (2019) và Đặng Hoàng Hải Anh (2020).

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết: Luận án tập trung lấp đầy khoảng trống khi các nghiên cứu tại Việt Nam chưa phân định rõ ràng sự khác biệt về cơ chế tác động của các nhân tố tâm lý - kinh tế - thể chế lên hai loại hình nhà ở phổ biến (nhà riêng và nhà chung cư) trong cùng một khung phân tích thực nghiệm; đồng thời tích hợp trực tiếp hai nhân tố đặc thù của thị trường đô thị Việt Nam là "Vị trí nhà" và "Tính pháp lý" vào mô hình TPB mở rộng cho phân khúc khách hàng trung lưu tầm giá 3–5 tỷ đồng.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Luận án kế thừa Thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991, 2006, 2012) và mở rộng mô hình để phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản đô thị Việt Nam. Khung phân tích gồm 3 nhóm biến:

Nhóm biến	Tên biến	Ký hiệu	Khái niệm / Nội dung đo lường
Biến phụ thuộc	Ý định mua nhà ở	YĐM	Mức độ sẵn sàng và dự định thực hiện hành vi mua nhà riêng hoặc chung cư trong tương lai gần
Biến độc lập	Thái độ	TĐ	Đánh giá chủ quan (tích cực hoặc tiêu cực) của người mua đối với việc sở hữu loại hình nhà ở
	Chuẩn chủ quan	CQ	Nhận thức về áp lực và sự ủng hộ/phản đối từ người thân, gia đình, bạn bè và xã hội
	Nhận thức kiểm soát hành vi	NT	Đánh giá về mức độ dễ dàng hoặc khó khăn, sự sẵn có của các nguồn lực tài chính, thông tin để mua nhà
	Vị trí nhà	VT	Các đặc tính về khoảng cách tới trung tâm, nơi làm việc, trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông kết nối
	Tính pháp lý	PL	Sự minh bạch về quyền sở hữu (sổ đỏ/sổ hồng), tính đầy đủ của hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và rủi ro tranh chấp
Biến kiểm soát	Đặc điểm nhân khẩu học	-	Giới tính, Độ tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, Quy mô hộ gia đình

Phương pháp nghiên cứu

Luận án áp dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa định tính và định lượng theo quy trình nghiên cứu chuẩn gồm 12 bước:

1. Đặt vấn đề nghiên cứu
2. Xây dựng cơ sở lý thuyết
3. Xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi sơ bộ
4. Xây dựng thang đo ban đầu
5. Phỏng vấn chuyên gia và thảo luận sâu
6. Khảo sát thử nghiệm (pilot test)
7. Đánh giá sơ bộ độ tin cậy thang đo
8. Điều chỉnh và hoàn thiện bảng câu hỏi
9. Xác định cỡ mẫu và quy trình chọn mẫu
10. Điều tra diện rộng (thu thập dữ liệu sơ cấp)
11. Phân tích dữ liệu thống kê
12. Thảo luận kết quả và đề xuất khuyến nghị

Phương pháp thu thập dữ liệu:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập qua phương pháp nghiên cứu tại bàn (desk data) từ các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Đất đai, Pháp lệnh Nhà ở), báo cáo của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Ngân hàng Thế giới (World Bank), Jones Lang LaSalle (JLL) và dữ liệu giao dịch từ Batdongsan.com.vn trong giai đoạn 2014–2018.
• Dữ liệu sơ cấp: Thu thập thông qua phỏng vấn chuyên sâu chuyên gia bất động sản, câu lạc bộ BĐS Hà Nội, doanh nghiệp bất động sản (như Taseco Land) và phát phiếu khảo sát cấu trúc tới người dân tại các khu vực đô thị có nhu cầu mua nhà trong giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019.

Phương pháp phân tích dữ liệu:

• Phân tích định tính: Tổng hợp tài liệu, thống kê so sánh đặc tính giữa hai phân khúc nhà riêng và nhà chung cư trong tầm giá 3–5 tỷ đồng.
• Phân tích định lượng: Sử dụng phần mềm thống kê để kiểm tra chất lượng thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach's Alpha; Phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm rút trích và kiểm định giá trị hội tụ, giá trị phân biệt; Phân tích hồi quy đa biến bội (ước lượng riêng biệt cho nhóm có ý định mua chung cư và nhóm có ý định mua nhà riêng); Kiểm định Independent Samples T-test và Phân tích phương sai One-Way ANOVA để đánh giá sự khác biệt theo các biến nhân khẩu học.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và các mô hình nghiên cứu liên quan

Chương 1 cung cấp bức tranh toàn diện về các trường phái lý thuyết hành vi tiêu dùng từ cổ điển đến hiện đại. Tác giả phân tích sâu 4 mô hình hành vi con người:

• Mô hình kinh tế Marshall: Tập trung vào tính duy lý kinh tế, nơi người mua phân bổ ngân sách để tối đa hóa tiện ích biên dựa trên tương quan giá cả và thu nhập.
• Mô hình tâm lý xã hội Veblen: Giải thích hành vi tiêu dùng thông qua áp lực của tầng lớp xã hội, nhóm tham khảo và nhu cầu phô trương địa vị.
• Mô hình học tập Pavlov: Phân tích cơ chế kích thích - phản ứng qua 4 yếu tố cốt lõi (ổ đĩa, tín hiệu, phản ứng, củng cố) và ứng dụng tần suất lặp lại trong truyền thông quảng cáo.
• Mô hình phân tâm học Freud: Phân định xung lực vô thức giữa bản năng (id), bản ngã (ego) và siêu bản ngã (superego) tác động lên các động cơ mua hàng mang tính biểu tượng.

Tiếp đó, chương 1 trình bày hệ thống phân cấp 5 bậc nhu cầu của Maslow (1943) và các mô hình ra quyết định người tiêu dùng phức hợp (Bettman, Nicosia, Howard-Sheth 1969, Howard 1974/1977, EBM 1986/1990/2001). Trọng tâm lý thuyết của chương là phân tích sự chuyển tiếp từ mô hình TRA (Fishbein & Ajzen, 1975) sang mô hình TPB (Ajzen, 1991, 2006) và chứng minh tính tương thích của TPB khi nghiên cứu quyết định mua bất động sản – một quyết định tài chính dài hạn, giá trị lớn và chịu kiểm soát bởi nhiều rào cản nguồn lực. Tác giả tổng kết các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước, từ đó chỉ ra khoảng trống về việc thiếu vắng mô hình so sánh định lượng giữa nhà riêng và chung cư tại đô thị Việt Nam.

Chương 2: Giả thuyết và khung lý thuyết

Chương 2 phân tích bối cảnh khu vực đô thị Việt Nam dưới tác động của đô thị hóa gắn liền với 5 yếu tố chuyển đổi theo World Bank (hành chính, không gian, kinh tế, dân số, phúc lợi). Tác giả so sánh đặc điểm cốt lõi giữa hai loại hình nhà ở phân khúc 3–5 tỷ đồng:

Tiêu chí	Nhà riêng (Nhà đất)	Nhà chung cư
Quyền sở hữu & đất đai	Trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên sổ đỏ/sổ hồng	Sở hữu diện tích căn hộ (gián tiếp đối với quyền sử dụng đất chung); được cấp sổ hồng theo dự án
Vị trí tương đối	Thường nằm xa trung tâm hơn hoặc trong ngõ/hẻm nếu cùng tầm giá 3–5 tỷ	Thường nằm gần trung tâm hơn, gắn liền hạ tầng tiện ích nội khu trong cùng tầm giá 3–5 tỷ
Tiện ích & quản lý	Tự quản lý, không mất phí dịch vụ chung nhưng thiếu tiện ích tập trung	Có ban quản trị/vận hành, tích hợp bãi đỗ xe, thương mại, an ninh, cảnh quan

Trên cơ sở đó, tác giả thiết lập 5 giả thuyết nghiên cứu chính cho mô hình (được kiểm định độc lập trên 2 nhóm dữ liệu chung cư và nhà riêng):

• Giả thuyết H1: Thái độ có tác động cùng chiều (+) đến ý định mua nhà ở của người dân đô thị.
• Giả thuyết H2: Chuẩn chủ quan có tác động cùng chiều (+) đến ý định mua nhà ở của người dân đô thị.
• Giả thuyết H3: Nhận thức kiểm soát hành vi có tác động cùng chiều (+) đến ý định mua nhà ở của người dân đô thị.
• Giả thuyết H4: Vị trí nhà có tác động cùng chiều (+) đến ý định mua nhà ở của người dân đô thị.
• Giả thuyết H5: Tính pháp lý có tác động cùng chiều (+) đến ý định mua nhà ở của người dân đô thị.

Đồng thời, chương 2 xác lập hệ thống biến kiểm soát nhân khẩu học gồm: Giới tính, Độ tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, và Quy mô hộ gia đình; chi tiết hóa hệ thống các chỉ báo thang đo Likert 5 mức độ cho từng biến nghiên cứu.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết thiết kế nghiên cứu thực nghiệm:

• Quy trình nghiên cứu: Hiện thực hóa qua 12 bước logic từ nghiên cứu định tính sơ bộ đến điều tra định lượng chính thức.
• Kỹ thuật chọn mẫu: Khảo sát đối tượng người dân đô thị thuộc tầng lớp trung lưu có nhu cầu mua nhà tầm giá 3–5 tỷ đồng, phân tách thành hai tệp khách hàng mục tiêu: nhóm có ý định mua nhà chung cư và nhóm có ý định mua nhà riêng.
• Phương pháp phân tích:
  • Kiểm định Cronbach's Alpha nhằm loại các biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ (< 0,3) và đảm bảo độ tin cậy thang đo (> 0,6).
  • Phân tích nhân tố khám phá EFA (với phép trích Principal Axis Factoring hoặc Principal Components, phép quay Varimax) nhằm kiểm tra cấu trúc đơn hướng, giá trị hội tụ và phân biệt của các khái niệm.
  • Phân tích hồi quy tuyến tính bội để xác định trọng số hồi quy chuẩn hóa ($\beta$), mức độ giải thích ($R^2$, $R^2$ hiệu chỉnh) và giá trị kiểm định F, mức ý nghĩa thống kê ($p$-value).
  • Kiểm định $T$-test và ANOVA để so sánh sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về ý định mua giữa các nhóm nhân khẩu học.

Chương 4: Kết quả khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

Chương 4 là phần trọng tâm thực nghiệm của luận án, trình bày kết quả phân tích dữ liệu khảo sát:

• Thống kê mô tả mẫu: Phản ánh cơ cấu người tham gia khảo sát theo độ tuổi, giới tính, mức thu nhập trung lưu, nghề nghiệp, trình độ học vấn và quy mô gia đình.
• Kết quả kiểm định thang đo và EFA: Tất cả các thang đo Ý định mua (YĐM), Thái độ (TĐ), Chuẩn chủ quan (CQ), Nhận thức kiểm soát (NT), Vị trí (VT), Tính pháp lý (PL) đều đạt độ tin cậy nội tại và giá trị hội tụ, giá trị phân biệt.
• Kết quả phân tích hồi quy: Luận án phân định rõ mức độ tác động của các nhân tố lên ý định mua giữa hai nhóm:
  • Đối với nhóm có ý định mua nhà chung cư: Các nhân tố Thái độ, Vị trí, Tính pháp lý, Chuẩn chủ quan và Nhận thức kiểm soát hành vi đều có tác động có ý nghĩa thống kê; trong đó yếu tố Vị trí và Tính pháp lý dự án thể hiện mức độ tác động nổi bật đối với việc ra quyết định chọn căn hộ gần trung tâm, đầy đủ tiện ích.
  • Đối với nhóm có ý định mua nhà riêng: Yếu tố Tính pháp lý (sổ đỏ/sổ hồng trực tiếp gắn với đất) và Nhận thức kiểm soát hành vi (khả năng tích lũy tài chính, định giá đất) thể hiện trọng số tác động rất mạnh mẽ, phản ánh tâm lý coi trọng quyền sở hữu đất đai lâu dài của người dân đô thị.
• Kết quả kiểm định giả thuyết: Các giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5 đều được chấp nhận trên cả hai nhóm dữ liệu với mức ý nghĩa $p < 0,05$.
• Kết quả kiểm định nhân khẩu học (T-test và ANOVA):
  • Giới tính và Ý định mua: Xác định sự khác biệt giữa nam và nữ trong mức độ quan tâm đến tiện ích chung cư so với sự chắc chắn về pháp lý của nhà riêng.
  • Tuổi tác và Ý định mua: Nhóm khách hàng trẻ tuổi có xu hướng nghiêng về căn hộ chung cư nhờ tiện ích và vị trí kết nối; nhóm khách hàng lớn tuổi ưu tiên chọn nhà riêng gắn liền đất.
  • Nghề nghiệp, Trình độ giáo dục và Quy mô hộ gia đình: Hộ gia đình quy mô lớn (nhiều thế hệ) có xu hướng ưu tiên không gian nhà riêng hoặc căn hộ diện tích lớn; trình độ học vấn cao gắn liền với mức độ kiểm tra kỹ lưỡng các điều kiện pháp lý trước khi phát sinh ý định mua.
• Đánh giá tác động chính sách vĩ mô: Chương 4 cũng phân tích sự tác động từ các nút thắt cấp giấy chứng nhận, chính sách tín dụng bất động sản và công tác quy hoạch phân khu đô thị tới tâm lý người mua nhà.

Chương 5: Khuyến nghị đến cá nhân tổ chức có liên quan

Chương 5 đưa ra dự báo và giải pháp ứng dụng thực tiễn:

• Dự báo bối cảnh đô thị hóa và thị trường bất động sản giai đoạn 2020–2021 và giai đoạn tiếp sau: Xu hướng dịch chuyển đất đai, nhu cầu căn hộ trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường nhưng đối mặt với thách thức quỹ đất nội đô và áp lực hoàn thiện hạ tầng kết nối ven đô.
• Hệ thống khuyến nghị cụ thể:
  • Đối với người tiêu dùng: Cần trang bị kiến thức thẩm định pháp lý dự án (tình trạng cấp phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, tiến độ cấp sổ hồng); cân đối giữa vị trí di chuyển và năng lực tài chính cá nhân trong ngưỡng giá 3–5 tỷ đồng.
  • Đối với chủ đầu tư: Minh bạch hóa hồ sơ pháp lý dự án nhằm giải tỏa rào cản tâm lý lớn nhất của khách hàng; tập trung phát triển phân khúc nhà ở trung cấp đáp ứng nhu cầu thực của tầng lớp trung lưu; lựa chọn vị trí có kết nối hạ tầng đồng bộ và hoàn thiện tiện ích nội khu.
  • Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện khung khổ pháp lý đất đai và nhà ở; đẩy nhanh quy trình tính tiền sử dụng đất để tháo gỡ tình trạng "tắc sổ hồng"; công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và cấp phép dự án trên cổng thông tin điện tử nhằm giảm thiểu tình trạng đơn thư khiếu kiện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định 5 đóng góp mới về mặt lý luận và thực tiễn:

1. Hệ thống hóa lý luận: Tổng hợp và hệ thống hóa toàn diện các mô hình lý thuyết về hành vi con người (Marshall, Veblen, Pavlov, Freud, Maslow), các mô hình hành vi người tiêu dùng (Bettman, Nicosia, Howard-Sheth, Howard, EBM) và các lý thuyết nền tảng về ý định hành vi (TRA, TPB, TEV) trong lĩnh vực bất động sản.
2. Xây dựng mô hình nghiên cứu mở rộng: Xác lập thành công mô hình phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của tầng lớp trung lưu khu vực đô thị Việt Nam trong tầm giá 3–5 tỷ đồng dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012), tích hợp 5 biến độc lập (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Vị trí ngôi nhà, Tính pháp lý), 5 biến kiểm soát nhân khẩu học và 1 biến phụ thuộc.
3. So sánh sự khác biệt giữa hai loại hình nhà ở: Đánh giá và so sánh thực nghiệm sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên ý định mua giữa nhà chung cư và nhà riêng có cùng mức giá 3–5 tỷ đồng của khách hàng trung lưu đô thị.
4. Xác định vai trò của các biến nhân khẩu học: Khẳng định sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về ý định mua nhà chung cư và nhà riêng giữa các nhóm khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau (giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, trình độ học vấn, quy mô hộ gia đình).
5. Đề xuất khuyến nghị chính sách và thực tiễn: Cung cấp cơ sở khoa học giúp người mua nhà định hướng lựa chọn, hỗ trợ chủ đầu tư định vị sản phẩm đúng nhu cầu thị trường, và cung cấp luận cứ cho cơ quan nhà nước hoàn thiện chính sách quản lý, cấp phép và minh bạch hóa thị trường bất động sản.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về mặt hạn chế, luận án xác định phạm vi nghiên cứu tập trung vào phân khúc khách hàng trung lưu với mức giá nhà từ 3 đến 5 tỷ đồng tại khu vực đô thị; chưa bao quát các phân khúc nhà ở cao cấp/hạng sang hoặc phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp ở khu vực ngoại vi. Về nội dung, nghiên cứu dừng lại ở việc phân tích "ý định mua" (tiền đề của hành vi) mà chưa tiến hành khảo sát theo dõi dọc đối với "hành vi quyết định mua thực tế" và "mức độ hài lòng sau khi mua nhà".

Về hướng nghiên cứu tiếp theo, các công trình kế tiếp có thể:

• Mở rộng phạm vi khảo sát sang các phân khúc giá khác và các nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong xã hội.
• Nghiên cứu mô hình liên kết giữa ý định mua với quyết định mua thực tế và hành vi tiêu dùng sau mua trong các chu kỳ biến động mới của thị trường bất động sản.
• Bổ sung các biến trung gian hoặc biến điều tiết mới như chính sách lãi suất ngân hàng, biến động kinh tế vĩ mô hoặc các hình thức phát triển nhà ở mới phát sinh tại đô thị.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều nhóm đối tượng:

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên thuộc các chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Bất động sản, Kinh tế phát triển và Quản lý đô thị: Có thể tham khảo cách tiếp cận phát triển mô hình TPB mở rộng, quy trình nghiên cứu chuẩn 12 bước, cùng phương pháp thiết kế bảng hỏi và xử lý dữ liệu định lượng so sánh giữa hai phân nhóm sản phẩm.
• Doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án bất động sản: Tham khảo kết quả đánh giá trọng số của các yếu tố Vị trí và Tính pháp lý để hoạch định chiến lược phát triển dự án, định vị sản phẩm phân khúc trung cấp 3–5 tỷ đồng và xây dựng thông điệp truyền thông phù hợp với tâm lý khách hàng trung lưu.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách đô thị: Tham khảo các số liệu thực trạng về vướng mắc thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ hồng), tranh chấp đất đai và nguồn thu tiền sử dụng đất để hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, cải cách thủ tục hành chính và quản lý phát triển không gian đô thị bền vững.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định tiêu chí tầng lớp trung lưu và phân khúc giá khảo sát dựa trên căn cứ nào?

Tác giả căn cứ vào tiêu chuẩn của World Bank (2015), xác định tầng lớp trung lưu là những người có mức chi tiêu trên 15 USD/người/ngày (khoảng 10,6 triệu đồng/người/tháng theo tỷ giá đầu năm 2020), chiếm 15% dân số Việt Nam năm 2019. Phân khúc giá 3–5 tỷ đồng được lựa chọn vì theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đây là phân khúc có lượng giao dịch lớn nhất và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất (trên 97%).

2. Mô hình nghiên cứu của luận án bao gồm những biến số cụ thể nào?

Mô hình nghiên cứu kế thừa từ TPB của Ajzen và mở rộng, bao gồm 5 biến độc lập: Thái độ (TĐ), Chuẩn chủ quan (CQ), Nhận thức kiểm soát hành vi (NT), Vị trí nhà (VT), Tính pháp lý (PL); 5 biến kiểm soát nhân khẩu học: Giới tính, Tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, Quy mô hộ gia đình; và 1 biến phụ thuộc là Ý định mua nhà ở (YĐM).

3. Thực trạng pháp lý và vướng mắc sổ hồng tại đô thị Việt Nam được tác giả dẫn chứng bằng những số liệu nào?

Theo báo cáo của HoREA (2020b) được trích dẫn trong văn bản, riêng TP.HCM có 53 dự án của 12 doanh nghiệp bị chậm cấp sổ hồng với gần 30.000 căn hộ; cả nước có trên 50.000 căn hộ vướng mắc pháp lý chưa thể cấp giấy chứng nhận. Tình trạng này khiến các tranh chấp về đất đai chiếm tới 80% tổng số đơn thư khiếu nại tại các địa phương và làm sụt giảm nguồn thu tiền sử dụng đất của TP.HCM từ 16.493 tỷ đồng năm 2018 xuống còn 4.453 tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm 2020.

4. Tại sao luận án lại phân tích tách biệt mô hình cho hai nhóm nhà chung cư và nhà riêng?

Vì nhà riêng và nhà chung cư trong cùng tầm giá 3–5 tỷ đồng có sự khác biệt căn bản về tính chất pháp lý (sở hữu đất trực tiếp kèm nhà so với sở hữu diện tích căn hộ gián tiếp với đất) và đặc tính không gian (nhà riêng thường xa trung tâm hơn nhưng tự chủ; chung cư gần trung tâm hơn và có tiện ích tích hợp). Việc phân tách mô hình cho phép so sánh chính xác sự khác nhau về mức độ tác động của các nhân tố tâm lý và thể chế lên ý định mua của từng loại hình.

5. Dữ liệu nghiên cứu của luận án được thu thập trong các mốc thời gian nào?

Dữ liệu thứ cấp được tác giả thu thập trong giai đoạn 2014–2018; dữ liệu sơ cấp phục vụ phân tích định lượng được điều tra khảo sát từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019; toàn bộ dữ liệu được phân tích, kiểm định và tổng hợp báo cáo trong giai đoạn 2019–2020.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Trần Xuân Lượng đã giải quyết một vấn đề cấp thiết về ý định mua nhà ở của tầng lớp trung lưu tại các khu vực đô thị Việt Nam thông qua việc mở rộng khung lý thuyết Thuyết hành vi có kế hoạch (TPB). Bằng phương pháp nghiên cứu định lượng trên mẫu khảo sát thực tế phân khúc 3–5 tỷ đồng, công trình đã làm rõ và so sánh sự khác biệt về mức độ tác động của các nhân tố Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát, Vị trí và Tính pháp lý đối với hai loại hình nhà riêng và chung cư. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho người tiêu dùng trong việc ra quyết định, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản định hình sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời đóng góp luận cứ thực tiễn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện thể chế pháp lý và chính sách phát triển nhà ở đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). 7 b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi.

d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. - Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012).

Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. - Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. - Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam.

* Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân. 8 + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.

Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”. Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng”.

Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức.

Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”.

Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6). 10 Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7). Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3). Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”.

Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998).

Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi. 11 Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của các những người khác có liên quan.

Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004). Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác. Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự (2008). Mô hình hành vi con người Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng.

Một lý do là con người bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai. Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ. Do đó, con người có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh.