Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Nhà Ở Của Người Dân Khu Vực Đô Thị Việt Nam

Tài liệu nghiên cứu Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định của người mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị việt nam, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu

• Tác giả: Trần Xuân Lượng
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Văn Linh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Nhà Ở Của Người Dân Tại Khu Vực Đô Thị Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC HÌNH VẼ
• MỞ ĐẦU
• Lý do lựa chọn đề tài
• Câu hỏi nghiên cứu
• Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Tóm tắt phương pháp nghiên cứu
• Đóng góp mới của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
• 1.1. Hành vi người tiêu dùng
• 1.1.1. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở
• 1.1.2. Mô hình hành vi con người
• 1.1.2.1. Mô hình kinh tế Marshal
• 1.1.2.2. Mô hình tâm lý xã hội Veblenia
• 1.1.2.3. Mô hình học tập Pavlov
• 1.1.2.4. Mô hình phân tâm học Freud
• 1.1.2.5. Lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow
• 1.1.3. Các mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.1. Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.2. Mục đích và ưu điểm của các mô hình hành vi người tiêu dùng
• 1.1.3.3. Mô hình xử lý thông tin Bettman
• 1.1.3.4. Mô hình Nicosia
• 1.1.3.5. Mô hình Howard Sheth
• 1.1.3.6. Mô hình Howard
• 1.1.3.7. Mô hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM)
• 1.1.4. Mô hình hành động hợp lý (TRA) và hành vi có kế hoạch (TPB)
• 1.1.5. Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở
• 1.1.5.1. Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở
• 1.1.5.2. Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở
• 1.2. Kết luận và khoảng trống nghiên cứu
• 1.2.1. Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu
• 1.2.2. Khoảng trống nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT
• 2.1. Tổng quan về khu vực nghiên cứu
• 2.1.1. Khu vực đô thị Việt Nam
• 2.1.2. Nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 2.1.3. Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 2.2. Giả thuyết nghiên cứu và thang đo nhân tố
• 2.2.1. Nhân tố Ý định mua
• 2.2.2. Nhân tố Thái độ
• 2.2.3. Nhân tố Chuẩn chủ quan
• 2.2.4. Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi
• 2.2.5. Nhân tố Vị trí nhà
• 2.2.6. Nhân tố Tính pháp lý
• 2.2.7. Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà
• 2.3. Mô hình nghiên cứu
• 2.3.1. Các biến trong mô hình nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.2.1. Thu thập dữ liệu thứ cấp
• 3.2.2. Thu thập dữ liệu sơ cấp
• 3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu
• 3.3.1. Kiểm định thang đo và phân tích nhân tố khám phá
• 3.3.2. Phân tích hồi quy đa biến bội
• 3.3.3. Phương pháp kiểm định T-test
• 3.3.4. Phương pháp phân tích phương sai
• 3.3.5. Phương pháp thống kê, so sánh
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM
• 4.1. Thống kê mẫu khảo sát
• 4.2. Phân tích kết quả khảo sát
• 4.2.1. Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo
• 4.2.2. Ý định mua nhà chung cư của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 4.2.3. Ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 4.2.4. Kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu
• 4.3. Đánh giá kết quả khảo sát
• 4.3.1. Một số kết luận thông qua phân tích kết quả khảo sát
• 4.3.2. Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng
• 4.3.3. Đánh giá về các đặc điểm nhân khẩu học
• 4.3.4. Đánh giá các chính sách vĩ mô ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 5. CHƯƠNG 5: KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN
• 5.1. Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới
• 5.1.1. Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai
• 5.1.2. Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 và giai đoạn tiếp sau
• 5.1.3. Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam
• 5.1.4. Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị
• 5.1.5. Chính sách về nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam
• 5.2. Một số khuyến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam
• 5.2.1. Khuyến nghị đối với người tiêu dùng
• 5.2.2. Khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị
• 5.2.3. Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương
• KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
• DANH MỤC NHỮNG CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Ý Định Mua Nhà Ở Tại Khu Vực Đô Thị Việt Nam

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, từ tăng trưởng đến đóng băng rồi phục hồi. Tuy nhiên, hành lang pháp lý còn chậm và thường xuyên thay đổi, gây ra nhiều tranh chấp và khiếu kiện. Tình trạng chậm cấp sổ hồng cho cư dân diễn ra phổ biến, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và nguồn thu ngân sách nhà nước. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là thiếu nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, trong khi căn hộ trung và cao cấp tồn đọng nhiều, là một vấn đề nhức nhối. Nghiên cứu này tập trung vào ý định mua nhà của tầng lớp trung lưu, những người có nhu cầu cao về chất lượng sống và sản phẩm. Việc mua nhà là một quyết định phức tạp, tốn kém và rủi ro, ảnh hưởng lớn đến mức sống của người dân. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà là vô cùng quan trọng.

1.1. Tầm quan trọng của thị trường bất động sản đối với người dân

Đất đai và nhà ở là tài sản vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và gia đình. Việc quản lý và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này có ý nghĩa quan trọng. Ở Việt Nam, thị trường BĐS đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển, chứng kiến nhiều thay đổi. Tuy nhiên, hành lang pháp lý còn chậm và thường xuyên thay đổi, gây ra nhiều tranh chấp và khiếu kiện.

1.2. Thực trạng cung cầu nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là thiếu nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, trong khi căn hộ trung và cao cấp tồn đọng nhiều, là một vấn đề nhức nhối. Theo JLL (2020), giá nhà ở bình dân vẫn còn khá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

II. Các Vấn Đề Pháp Lý Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Ở

Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở nhiều địa phương. Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Điều này không chỉ không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà mà còn làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án. Do đó, yếu tố pháp lý nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà của người dân.

2.1. Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai

Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác.

2.2. Ảnh hưởng của việc chậm trễ cấp sổ hồng đến người mua nhà

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà.

2.3. Tác động của yếu tố pháp lý đến quyết định mua nhà

Yếu tố pháp lý có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà của người dân. Sự minh bạch và rõ ràng trong các thủ tục pháp lý sẽ tạo niềm tin cho người mua và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

III. Phân Tích Các Nhân Tố Kinh Tế Ảnh Hưởng Ý Định Mua Nhà

Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thu nhập bình quân của người dân cũng là một yếu tố quan trọng, quyết định khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở. Tầng lớp trung lưu, với mức sống cao hơn, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc mua nhà vẫn là một quyết định lớn, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính và các yếu tố kinh tế khác.

3.1. Tác động của tăng trưởng kinh tế và lạm phát đến giá nhà đất

Tăng trưởng kinh tế thúc đẩy nhu cầu nhà ở và làm tăng giá nhà đất. Tuy nhiên, lạm phát có thể làm giảm sức mua của người dân và ảnh hưởng đến ý định mua nhà.

3.2. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ

Lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ có tác động trực tiếp đến khả năng vay vốn mua nhà của người dân. Lãi suất thấp sẽ khuyến khích người dân vay tiền mua nhà, trong khi lãi suất cao sẽ làm giảm ý định mua nhà.

3.3. Vai trò của thu nhập bình quân và tầng lớp trung lưu

Thu nhập bình quân của người dân và sự phát triển của tầng lớp trung lưu có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tầng lớp trung lưu có khả năng chi trả cao hơn và có nhu cầu về nhà ở chất lượng hơn.

IV. Yếu Tố Tâm Lý Và Xã Hội Tác Động Đến Ý Định Mua Nhà

Ngoài các yếu tố kinh tế và pháp lý, tâm lý người mua và các yếu tố xã hội cũng có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua nhà. Mong muốn an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng cuộc sống là những động lực quan trọng. Ảnh hưởng từ gia đình, bạn bè và các chuyên gia BĐS cũng có thể tác động đến quyết định mua nhà. Bên cạnh đó, các yếu tố như phong thủy nhà ở, thiết kế nhà ở và môi trường sống cũng được người mua nhà quan tâm.

4.1. Mong muốn an cư lạc nghiệp và ổn định cuộc sống

Mong muốn an cư lạc nghiệp và ổn định cuộc sống là một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy ý định mua nhà của người dân. Nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là biểu tượng của sự ổn định và thành công.

4.2. Ảnh hưởng từ gia đình bạn bè và chuyên gia bất động sản

Ảnh hưởng từ gia đình, bạn bè và các chuyên gia bất động sản có thể tác động đến quyết định mua nhà của người dân. Lời khuyên từ những người thân quen và các chuyên gia có uy tín thường được người mua nhà tin tưởng.

4.3. Tầm quan trọng của phong thủy thiết kế và môi trường sống

Các yếu tố như phong thủy nhà ở, thiết kế nhà ở và môi trường sống cũng được người mua nhà quan tâm. Một ngôi nhà có phong thủy tốt, thiết kế đẹp và môi trường sống trong lành sẽ thu hút người mua hơn.

V. So Sánh Ý Định Mua Nhà Chung Cư Và Nhà Riêng Tại Đô Thị

Thị trường BĐS khu vực đô thị có hai loại hình nhà ở chính: nhà chung cư và nhà riêng. Mỗi loại hình có những ưu điểm và hạn chế riêng. Nhà chung cư thường có vị trí gần trung tâm, tiện ích đầy đủ, nhưng diện tích nhỏ và không gian riêng tư hạn chế. Nhà riêng thường có diện tích lớn hơn, không gian riêng tư tốt hơn, nhưng vị trí xa trung tâm và tiện ích hạn chế hơn. Ý định mua nhà chung cư hay nhà riêng phụ thuộc vào nhu cầu, điều kiện tài chính và sở thích của từng người.

5.1. Ưu điểm và hạn chế của nhà chung cư

Nhà chung cư thường có vị trí gần trung tâm, tiện ích đầy đủ, nhưng diện tích nhỏ và không gian riêng tư hạn chế. Phù hợp với những người trẻ, gia đình nhỏ và những người thích sự tiện lợi.

5.2. Ưu điểm và hạn chế của nhà riêng

Nhà riêng thường có diện tích lớn hơn, không gian riêng tư tốt hơn, nhưng vị trí xa trung tâm và tiện ích hạn chế hơn. Phù hợp với những gia đình lớn, những người thích không gian rộng rãi và sự yên tĩnh.

5.3. Yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn giữa chung cư và nhà riêng

Ý định mua nhà chung cư hay nhà riêng phụ thuộc vào nhu cầu, điều kiện tài chính và sở thích của từng người. Những người có thu nhập cao thường có xu hướng chọn nhà riêng, trong khi những người có thu nhập trung bình thường chọn chung cư.

VI. Đề Xuất Giải Pháp Thúc Đẩy Ý Định Mua Nhà Ở Khu Đô Thị

Để thúc đẩy ý định mua nhà của người dân khu vực đô thị, cần có sự phối hợp đồng bộ từ các bên liên quan. Chính phủ cần hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Chủ đầu tư cần xây dựng các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Ngân hàng cần có các chính sách cho vay ưu đãi, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ thông tin, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà.

6.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý và chính sách hỗ trợ

Chính phủ cần hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển. Cần có các chính sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

6.2. Nâng cao chất lượng dự án và đáp ứng nhu cầu người mua

Chủ đầu tư cần xây dựng các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người mua. Cần chú trọng đến thiết kế, tiện ích và môi trường sống của dự án.

6.3. Tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn và tư vấn chuyên nghiệp

Ngân hàng cần có các chính sách cho vay ưu đãi, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Cần có các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, giúp người mua nhà đưa ra quyết định đúng đắn.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh bất động sản (mã số 9340101) của nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng, được thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Lan Hương và PGS. Phạm Văn Linh, mang tiêu đề: "Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam". Công trình khai thác bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam gắn liền với 5 chuyển đổi cơ bản theo nhận định của Ngân hàng Thế giới (WB, 2011): hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi.

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) cốt lõi được xác định rõ: trong khi phần lớn y văn quốc tế và trong nước tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp hoặc phân tích chung khả năng chi trả (Hou, 2019; Xuan, 2019; Lê Va Xi, 2017), thì cấu trúc tâm lý - hành vi của tầng lớp trung lưu (nhóm dân số chiếm 15% tương đương 14,4 triệu người năm 2019 theo tiêu chuẩn WB với thu nhập trên 15 USD/ngày) trong phân khúc nhà ở 3-5 tỷ đồng hoàn toàn bị bỏ ngỏ. Sự bất cân xứng cung - cầu bộc lộ sâu sắc khi tỷ lệ hấp thụ phân khúc trung cấp đạt mức đỉnh trên 97% (theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam), mật độ căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt 3 căn/1.000 dân tiệm cận Bangkok (JLL, 2020), nhưng tồn kho bất động sản vẫn ghi nhận hàng chục nghìn tỷ đồng do sự suy giảm niềm tin pháp lý và điểm nghẽn thủ tục hành chính.

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết được định danh tường minh:

• Câu hỏi nghiên cứu 1 (RQ1): Những nhân tố nào tác động mang tính quyết định đến ý định mua (YĐM) nhà ở tầm giá 3-5 tỷ đồng của khách hàng trung lưu đô thị?
• Câu hỏi nghiên cứu 2 (RQ2): Mức độ tác động của các nhân tố này dị biệt như thế nào giữa loại hình nhà chung cư và nhà riêng (nhà đất gắn liền với quyền sử dụng đất)?
• Câu hỏi nghiên cứu 3 (RQ3): Các đặc điểm nhân khẩu học tạo ra sự phân hóa ra sao đối với ý định chọn mua giữa hai loại hình nhà ở trên?

Hệ thống giả thuyết bao gồm: H1 (Thái độ tác động dương đến YĐM), H2 (Chuẩn chủ quan tác động dương đến YĐM), H3 (Nhận thức kiểm soát hành vi tác động dương đến YĐM), H4 (Vị trí nhà tác động dương đến YĐM), H5 (Tính pháp lý tác động dương đến YĐM), cùng các giả thuyết phụ H6a-H6e kiểm định vai trò can thiệp của các biến nhân khẩu học (giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, học vấn, quy mô hộ). Luận án kế thừa mô hình Hành vi có kế hoạch (Theory of Planned Behavior - TPB) của Ajzen (1991, 2006, 2012) tích hợp thêm 2 biến ngoại sinh đặc thù là Vị trí (VT) và Tính pháp lý (PL). Quy mô nghiên cứu bao quát dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2014-2018 và dữ liệu điều tra sơ cấp giai đoạn 2018-2019 trên địa bàn các đô thị hạt nhân Việt Nam.

Literature Review và Positioning

Khung lý thuyết của luận án được xây dựng từ tiến trình phát triển của các trường phái hành vi người tiêu dùng kinh điển:

1. Trường phái Kinh tế học cổ điển và tân cổ điển: Mô hình kinh tế Marshall (1890) bắt nguồn từ Adam Smith và Jeremy Bentham, nhìn nhận người mua là chủ thể duy lý tối đa hóa tiện ích cận biên dựa trên tương quan giá cả và thu nhập.
2. Trường phái Tâm lý học xã hội: Mô hình Veblen (1899) định vị con người là "động vật xã hội", tiêu dùng nhằm phô trương địa vị và tìm kiếm uy tín nhóm; Tháp thứ bậc nhu cầu Maslow (1943) phân tầng động cơ từ sinh lý (chỗ ở căn bản) đến an toàn (pháp lý vững chắc) và khẳng định bản ngã.
3. Trường phái Học tập và Phân tâm học: Mô hình điều kiện hóa cổ điển Pavlov (1927) với cơ chế kích thích - đáp ứng (động lực, tín hiệu, phản ứng, củng cố) và mô hình phân tâm học Freud (1923) về xung lực vô thức (Id - Ego - Superego).
4. Mô hình tích hợp quá trình ra quyết định: Mô hình Howard-Sheth (1969), Howard (1974, 1977) và mô hình Engel-Blackwell-Miniard (EBM, 1986, 1990) cấu trúc hóa 6 trạng thái xử lý thông tin phức tạp.
5. Mô hình nhận thức thái độ: Thuyết Hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975) và Thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991) kết hợp Thuyết Giá trị kỳ vọng (TEV).

Trong y văn tồn tại cuộc tranh luận học thuật gay gắt giữa hai luồng quan điểm đối nghịch: Một bên là các nhà kinh tế học hành vi thuần túy (như Sridharan, 2020 tại Ấn Độ; Koklic & Vida, 2009, 2011) cho rằng các biến số tài chính, lãi suất tín dụng và tính năng sản phẩm chiếm quyền chi phối hoàn toàn quyết định mua bất động sản, trong khi yếu tố tâm lý không thể hiện mối tương quan có ý nghĩa. Ngược lại, trường phái tâm lý học hành vi (Ajzen, 1991; Han & Kim, 2010; Tech, 2013) khẳng định ý định mua là cấu trúc trung gian bắt buộc, chịu sự dẫn dắt chủ đạo từ thái độ, áp lực xã hội và nhận thức kiểm soát.

Vị trí của luận án được xác lập thông qua việc so sánh với các nghiên cứu quốc tế:

• So với công trình của Sridharan (2020) tại Chennai (Ấn Độ) trên 120 lao động khu vực tư nhân vốn xem nhẹ vai trò của các biến số tâm lý xã hội, luận án chứng minh rằng trong điều kiện thị trường chuyển đổi như Việt Nam, các cấu trúc tâm lý (thái độ, chuẩn chủ quan) đóng vai trò nền tảng.
• So với nghiên cứu của Alan Liu (2019) sử dụng mô hình Probit từ bộ dữ liệu Khảo sát Xã hội Toàn diện Trung Quốc (CGSS 2013) chỉ tập trung vào nhân khẩu học và tác động tiêu cực của số lượng con cái lên quyết định mua, luận án của Trần Xuân Lượng phân tách đồng thời hai không gian hành vi riêng biệt: nhóm chọn căn hộ chung cư (sở hữu gián tiếp, ưu tiên vị trí trung tâm) và nhóm chọn nhà riêng (sở hữu trực tiếp quyền sử dụng đất, ưu tiên tính pháp lý tuyệt đối), mở rộng năng lực giải thích của lý thuyết TPB trong môi trường thể chế đất đai đặc thù.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án mở rộng trực tiếp Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991, 2012). TPB nguyên bản giả định ba tiền tố quyết định ý định hành vi: Thái độ định hướng hành vi (Attitude Toward Behavior - AB), Chuẩn chủ quan (Subjective Norm - SN) và Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC). Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng chứng minh tính không đầy đủ của TPB nguyên bản khi áp dụng vào loại hình tài sản có giá trị vốn hóa cao và chịu sự điều tiết khắt khe của thể chế pháp luật như bất động sản đô thị.

Bằng việc tích hợp biến ngoại sinh Vị trí nhà (Location - VT) và Tính pháp lý (Legality - PL) cùng hệ thống 5 biến nhân khẩu học điều tiết, mô hình nghiên cứu đã chuyển dịch từ khuôn khổ phân tích tâm lý cá nhân đơn thuần sang mô hình tương tác đa chiều giữa tâm lý - đặc tính vật chất - khung khổ thể chế.

                               (Giới tính, Tuổi, 
                                Nghề nghiệp, Học vấn, 
                                Quy mô hộ)

Sự chuyển dịch này xác lập bằng chứng thực nghiệm: niềm tin kiểm soát (control beliefs) của người tiêu dùng tại thị trường mới nổi không chỉ bao gồm nguồn lực tài chính tự thân, mà bị chi phối mạnh mẽ bởi tính minh bạch của giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng/sổ đỏ) và khả năng quy hoạch của chính quyền đô thị.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp đồng thời ba cấu trúc lý thuyết nền tảng: Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen), Lý thuyết Phân tầng Nhu cầu (Maslow) và Lý thuyết Giá trị kỳ vọng (TEV). Cách tiếp cận này định nghĩa lại các khái niệm then chốt:

• Tính pháp lý bất động sản (PL): Mức độ hoàn thiện, minh bạch và an toàn tuyệt đối của hồ sơ pháp lý dự án (quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và cam kết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
• Vị trí nhà (VT): Cấu trúc không gian địa lý đo lường sự thuận tiện về mạng lưới giao thông, khoảng cách tới trung tâm hành chính/việc làm và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, thương mại).
• Ý định mua (YĐM): Xác suất chủ quan và kế hoạch hành động có ý thức của người tiêu dùng trong việc sẵn sàng chi trả từ 3-5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản trong tương lai gần (kế thừa Julius et al., 2016; Wu & Teng, 2011).

Điều kiện biên (boundary conditions) của khung phân tích được xác lập cụ thể: tập trung vào nhóm khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu (thu nhập từ 10,6 triệu đồng/tháng trở lên) tại khu vực đô thị, với khung ngân sách cố định 3-5 tỷ đồng, triệt tiêu yếu tố rào cản tài chính sơ cấp nhằm tập trung so sánh sở thích cấu trúc giữa hai loại hình nhà ở.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu đứng trên lập trường bản thể luận khách quan và nhận thức luận thuộc Chủ nghĩa thực chứng (Positivism), kết hợp chặt chẽ giữa suy luận diễn dịch (xây dựng giả thuyết từ hệ thống lý thuyết TPB, TRA, EBM) và quy nạp khoa học (kiểm định, hiệu chỉnh thang đo qua dữ liệu thực địa). Thiết kế nghiên cứu đa tầng kết hợp:

1. Tầng vi mô: Phân tích tâm lý học hành vi cá nhân (thái độ, nhận thức, ảnh hưởng gia đình).
2. Tầng trung mô: Phân tích đặc tính thuộc tính sản phẩm bất động sản (vị trí, loại hình kiến trúc).
3. Tầng vĩ mô: Đánh giá thể chế, chính sách đất đai và rào cản hành chính.

Mẫu khảo sát định lượng tập trung vào cư dân đô thị có nhu cầu và khả năng thanh toán trong tầm giá mục tiêu, phân tầng thành 2 nhóm độc lập: nhóm có ý định mua chung cư và nhóm có ý định mua nhà riêng.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình nghiên cứu chuẩn mực trải qua 12 bước:

• Giai đoạn định tính: Thực hiện phỏng vấn sâu 15 chuyên gia đầu ngành từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, lãnh đạo TASECOLAND và các nhà khoa học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân để hiệu chỉnh biến quan sát.
• Giai đoạn khảo sát thử (Pilot test): Thực hiện trên mẫu nhỏ $N = 50$ nhằm đánh giá tính tương thích từ ngữ và độ tin cậy sơ bộ của thang đo Likert 5 điểm (1: Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý).
• Giai đoạn định lượng chính thức: Thu thập dữ liệu thông qua phát phiếu trực tiếp và trực tuyến theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện có phân tầng. Quy trình tam giác hóa dữ liệu (data triangulation) được áp dụng để đối chiếu dữ liệu khảo sát sơ cấp với báo cáo thị trường thứ cấp từ HoREA, JLL, CBRE và số liệu quản lý của Bộ Xây dựng.

Data và phân tích

Dữ liệu được làm sạch và phân tích thông qua phần mềm chuyên dụng SPSS/AMOS:

• Kiểm định thang đo: Độ tin cậy nhất quán nội tại được đo lường qua hệ số Cronbach’s Alpha (yêu cầu $\alpha > 0.7$, tương quan biến - tổng $Corrected\ Item-Total\ Correlation > 0.3$).
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Trích xuất nhân tố theo phương pháp Principal Axis Factoring với phép xoay Promax (hoặc Principal Components với Varimax), kiểm định tính thích hợp của dữ liệu qua chỉ số KMO ($0.5 < KMO < 1.0$), kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($p < 0.001$), tổng phương sai trích (Cumulative Variance Extracted) $> 50%$ và giá trị Eigenvalue $> 1.0$.
• Mô hình hồi quy tuyến tính bội (OLS Regression):

$$\text{YĐM} = \beta_0 + \beta_1 \text{TĐ} + \beta_2 \text{CQ} + \beta_3 \text{NT} + \beta_4 \text{VT} + \beta_5 \text{PL} + \epsilon$$

Phương trình được ước lượng riêng biệt cho mẫu nhà chung cư và mẫu nhà riêng. Kiểm định đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai ($VIF < 2.0$), kiểm định tự tương quan Durbin-Watson và kiểm định phân phối chuẩn phần dư.

• Kiểm định sai biệt: Sử dụng Independent Samples T-test để kiểm định khác biệt theo giới tính và One-way ANOVA để kiểm định sự phân hóa theo độ tuổi, nghề nghiệp, trình độ học vấn và quy mô hộ gia đình.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Sự chi phối vượt trội của biến Tính pháp lý (PL): Trong phân tích hồi quy, tính pháp lý trở thành biến độc lập có hệ số hồi quy chuẩn hóa ($\beta$) cao hàng đầu đối với cả hai nhóm, phản ánh nỗi e ngại rủi ro pháp lý của người mua trong bối cảnh thực tế:

   "chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà." (HoREA, 2020b).

2. Sự phân kỳ trọng số giữa Chung cư và Nhà riêng:
   • Đối với Nhà chung cư, nhân tố Vị trí (VT) và Nhận thức kiểm soát (NT) có tác động mạnh mẽ nhất. Khách hàng trung lưu chấp nhận đánh đổi quyền sở hữu đất trực tiếp để đổi lấy vị trí gần trung tâm nội đô, hệ thống tiện ích đồng bộ và tối ưu hóa thời gian di chuyển.
   • Đối với Nhà riêng, nhân tố Tính pháp lý (PL) và Thái độ (TĐ) giữ vai trò thống trị. Người mua ưu tiên quyền sở hữu vĩnh viễn, sự toàn quyền định đoạt tài sản và giá trị tích lũy liên thế hệ dù vị trí thường ở xa trung tâm hơn trong cùng tầm giá 3-5 tỷ đồng.
3. Ảnh hưởng sâu sắc của Chuẩn chủ quan (CQ): Quyết định mua nhà chịu sự chi phối nặng nề từ ý kiến gia đình đa thế hệ và mạng lưới tham chiếu xã hội, phù hợp với đặc trưng văn hóa tập thể phương Đông và mô hình xã hội hóa hành vi của Levy & Kwai-Choi Lee (2004).
4. Phát hiện nghịch lý nhân khẩu học: Trình độ học vấn và độ tuổi có mối tương quan phi tuyến tính với ý định mua chung cư: Nhóm khách hàng trẻ tuổi (dưới 35 tuổi), trình độ đại học trở lên có xu hướng ưu tiên chọn căn hộ chung cư cao hơn đáng kể ($p < 0.01$) so với nhóm khách hàng lớn tuổi (trên 45 tuổi) vốn duy trì tâm lý gắn chặt với nhà đất riêng lẻ.

Implications đa chiều

• Về mặt lý thuyết: Luận án chứng minh sự tích hợp biến thể chế (Pháp lý) và không gian (Vị trí) vào mô hình TPB giúp gia tăng đáng kể hệ số xác định ($R^2$), giải thích thuyết phục hơn hành vi mua sắm tài sản phức tạp tại các nền kinh tế đang chuyển đổi.
• Về mặt phương pháp luận: Khung nghiên cứu so sánh song song hai nhóm sản phẩm thay thế cùng phân khúc giá thiết lập tiêu chuẩn thực nghiệm mới cho các nghiên cứu tiếp thị bất động sản.
• Về thực tiễn doanh nghiệp: Chủ đầu tư dự án chung cư cần tập trung tối ưu hóa tiện ích nội khu, cam kết tiến độ cấp sổ hồng minh bạch và giải quyết bài toán giao thông kết nối thay vì chỉ tập trung vào các chiến dịch quảng cáo bề nổi.
• Về chính sách công: Cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương tháo gỡ điểm nghẽn tính tiền sử dụng đất nhằm giải tỏa tình trạng "tắc sổ hồng", giảm thiểu nguy cơ khiếu kiện tụng tập đông người (vốn chiếm 80% tổng lượng đơn thư tranh chấp đất đai) và phục hồi nguồn thu ngân sách nhà nước (vốn đã sụt giảm 52% trong 8 tháng đầu năm 2020).

Limitations và Future Research

Luận án thừa nhận một số giới hạn khoa học mang tính điều kiện biên:

1. Giới hạn không gian và mẫu: Phương pháp lấy mẫu thuận tiện tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM) có thể hạn chế khả năng khái quát hóa cho toàn bộ các đô thị loại II, loại III trên cả nước.
2. Giới hạn phân khúc giá: Việc cố định biên độ giá từ 3-5 tỷ đồng của tầng lớp trung lưu giúp kiểm soát biến nhiễu tài chính nhưng chưa phản ánh được hành vi của phân khúc bình dân (< 1,200 USD/m²) hoặc phân khúc siêu sang.
3. Giới hạn mô hình tĩnh (Cross-sectional): Dữ liệu cắt ngang thu thập trong giai đoạn 2018-2019 chưa đo lường được sự biến động hành vi theo chu kỳ đóng băng - phục hồi của thị trường bất động sản dưới tác động của các cú sốc vĩ mô (như đại dịch hoặc biến động lãi suất).

Chương trình nghiên cứu tương lai đề xuất 4 hướng đi:

• Ứng dụng mô hình nghiên cứu theo chuỗi thời gian (Longitudinal study) hoặc dữ liệu bảng để đánh giá sự chuyển dịch ý định mua sang hành vi mua thực tế.
• Mở rộng mô hình cấu trúc tuyến tính SEM kết hợp phân tích đa nhóm (Multi-group analysis) giữa các vùng kinh tế trọng điểm.
• Bổ sung các biến số tâm lý học môi trường như "Ý thức sinh thái" và "Chứng chỉ công trình xanh" (Green building criteria).
• Khảo sát tác động của chính sách tài chính số và công nghệ bất động sản (PropTech) lên hành vi người tiêu dùng đô thị.

Tác động và ảnh hưởng

Công trình tạo ra tác động lan tỏa sâu rộng trên nhiều phương diện:

• Học thuật: Cung cấp nguồn trích dẫn giá trị cho các nghiên cứu về kinh tế đô thị, quản trị bất động sản và marketing hành vi tại Việt Nam và các thị trường mới nổi Đông Nam Á.
• Chuyển đổi ngành bất động sản: Định hướng lại chiến lược phát triển sản phẩm của các tập đoàn địa ốc, chuyển trọng tâm từ đầu cơ ngắn hạn sang đáp ứng chính xác nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu.
• Tác động chính sách: Cung cấp cơ sở khoa học thực chứng cho Bộ Xây dựng và chính quyền các đô thị trong việc hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, trực tiếp hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cấp giấy chứng nhận sở hữu cho hơn 50.000 căn hộ tồn đọng trên toàn quốc.
• Lợi ích xã hội: Giúp người mua nhà có bộ tiêu chí khách quan để đánh giá rủi ro, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp và tối ưu hóa quyết định phân bổ tài chính hộ gia đình.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và Giới học thuật: Tiếp cận khung lý thuyết TPB mở rộng được kiểm định thực nghiệm mẫu lớn, làm tiền đề cho các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế hành vi.
• Doanh nghiệp phát triển dự án và R&D Bất động sản: Nắm bắt chính xác hàm phân bố trọng số của khách hàng trung lưu, từ đó thiết kế cơ cấu căn hộ, định giá bán và xây dựng chiến lược truyền thông pháp lý minh bạch.
• Nhà hoạch định chính sách đô thị: Nhận diện rõ rào cản hành chính đang triệt tiêu sức cầu thị trường để ban hành quy trình cấp phép, tính thuế đất tinh gọn, minh bạch.
• Người tiêu dùng và Nhà tư vấn môi giới: Được trang bị công cụ định vị giá trị thực giữa căn hộ chung cư và nhà đất riêng lẻ trong cùng tầm ngân sách 3-5 tỷ đồng.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì?

Luận án đã mở rộng thành công Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB của Icek Ajzen) bằng cách tích hợp hai cấu trúc đặc thù của thị trường bất động sản là Vị trí (VT) và Tính pháp lý (PL). Nghiên cứu chứng minh rằng trong giao dịch tài sản giá trị lớn tại các quốc gia đang phát triển, các biến số thể chế và không gian giữ vai trò tiền tố trực tiếp định hình ý định hành vi ngang hàng với các biến tâm lý truyền thống.

2. Tính đổi mới về phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây?

So với nghiên cứu của Sridharan (2020) và Alan Liu (2019), luận án thiết kế phương pháp so sánh đối ngẫu (comparative dual-model approach) trên cùng một tập khách hàng trung lưu với ngân sách cố định 3-5 tỷ đồng. Phương pháp này triệt tiêu hoàn toàn biến nhiễu về khả năng chi trả để bóc tách chính xác sự khác biệt về trọng số tác động của các nhân tố giữa hai loại hình sở hữu: trực tiếp (nhà riêng) và gián tiếp (chung cư).

3. Phát hiện bất ngờ nhất từ dữ liệu thực nghiệm là gì?

Nhân tố Vị trí nhà đối với phân khúc nhà chung cư có trọng số vượt qua cả nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi, trong khi đối với nhà riêng, Tính pháp lý lại áp đảo hoàn toàn. Điều này chỉ ra rằng người mua chung cư sẵn sàng chấp nhận các ràng buộc tài chính và không gian chung để đổi lấy sự thuận tiện di chuyển, trong khi người mua nhà riêng sẵn sàng chấp nhận vị trí bất lợi ở vùng ven để đổi lấy sự an toàn tuyệt đối về quyền sử dụng đất.

4. Luận án có cung cấp quy trình tái lặp nghiên cứu (Replication protocol) không?

Có. Toàn bộ thang đo chi tiết (bao gồm các biến quan sát đo lường Ý định mua, Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát, Vị trí, Tính pháp lý), quy trình chọn mẫu phân tầng 12 bước, hệ số tải nhân tố EFA và các tiêu chí kiểm định OLS/ANOVA đều được tài liệu hóa chi tiết, cho phép tái lặp nghiên cứu tại các thị trường đô thị khác.

5. Khung chương trình nghiên cứu 10 năm được phác thảo như thế nào?

Luận án định hình lộ trình nghiên cứu dài hạn tập trung vào: (1) Đánh giá tác động của số hóa thị trường bất động sản và các sàn giao dịch điện tử; (2) Tích hợp tiêu chuẩn ESG và công trình xanh vào cấu trúc thái độ người tiêu dùng đô thị; (3) Phân tích tác động liên thế hệ của chính sách thuế tài sản thứ hai lên ý định tích lũy nhà ở.

Kết luận

1. Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh điển về hành vi tiêu dùng từ Marshall, Veblen, Maslow, Pavlov, Freud đến TRA, TPB và EBM.
2. Xây dựng và kiểm định thành công mô hình TPB mở rộng tích hợp Vị trí và Tính pháp lý, giải thích thành công cơ chế hình thành ý định mua nhà của tầng lớp trung lưu đô thị.
3. Làm sáng tỏ sự phân kỳ bản chất trong cấu trúc ra quyết định: Người mua chung cư định hướng bởi Vị trí và Tiện ích; người mua nhà riêng định hướng bởi Tính pháp lý và Quyền sở hữu đất trực tiếp.
4. Đưa ra bằng chứng thực nghiệm về tác động tiêu cực của các điểm nghẽn pháp lý và thủ tục cấp sổ hồng đối với sự suy giảm niềm tin thị trường và nguồn thu ngân sách nhà nước.
5. Cung cấp hệ thống giải pháp toàn diện, khả thi cho ba chủ thể cốt lõi: người tiêu dùng, chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12). 7 b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi.

d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. - Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012).

Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. - Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. - Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam.

* Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân. 8 + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.

Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”. Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng”.

Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức.

Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”.

Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6). 10 Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7). Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3). Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”.

Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998).

Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi. 11 Có một điểm khá thú vị, việc ra quyết định lựa chọn nhà ở thường chịu ảnh hưởng của các những người khác có liên quan.

Trong cấp độ hộ gia đình, các thành viên trong hộ có tác động đến quyết định mua nhà (Levy và Kwai-Choi Lee, 2004). Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà ở được coi như là hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) và mỗi các nhân ra quyết định còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảm xúc và các yếu tố tâm lý khác. Do vậy, quá trình ra quyết định bao gồm các nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận và đàm phán các nhu cầu của hộ gia đình về nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo những thay đổi về nhà ở (đặc điểm nhà ở và xu hướng thị trường) theo Levy và cộng sự (2008). Mô hình hành vi con người Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vô cùng khó khăn là khám phá lý do tại sao mọi người mua, vì chúng chịu nhiều ảnh hưởng.

Một lý do là con người bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý của họ, cuối cùng dẫn đến phản hồi mua hàng công khai. Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết về hành vi con người bằng cách nói rằng nó đại diện cho niềm tin được tổ chức liên quan đến bản chất của con người cũng như nguyên nhân dẫn đến hành vi của họ. Do đó, con người có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh.