Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh" được thực hiện bởi sinh viên Châu Thanh Hoài Năm (MSSV: 050606180221, Lớp HQ6-GE08), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đặng Trương Thanh Nhàn tại Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh (năm 2022). Nghiên cứu thuộc khối ngành Quản trị kinh doanh - Marketing và Kinh doanh Bất động sản, thực hiện theo phương pháp nghiên cứu định lượng kết hợp định tính sơ bộ.

Về bối cảnh thực tiễn, tác giả chỉ ra rằng quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa tại Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng đang diễn ra nhanh chóng, kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và nhu cầu bức bách về nhà ở. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm, mô hình căn hộ chung cư trở thành xu thế phát triển tất yếu nhằm giải quyết bài toán an cư. Mặc dù nhiều doanh nghiệp đã đầu tư hàng loạt dự án chung cư, thị trường bất động sản thời điểm nghiên cứu gặp nhiều khó khăn: nguồn cung sản phẩm đa dạng nhưng tỷ lệ tồn kho vẫn ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc phát triển ồ ạt mà thiếu các nghiên cứu thị trường chuyên sâu về hành vi và nhu cầu khách hàng, dẫn đến sự lệch pha giữa cung và cầu. Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn tiêu thụ và nâng cao năng lực cạnh tranh, việc xác định các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại các chủ đầu tư lớn như Novaland là vấn đề cấp thiết.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Mục tiêu tổng quát: Xác định những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất các hàm ý quản trị nhằm thúc đẩy quyết định mua của khách hàng.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Thứ nhất, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
    • Thứ hai, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
    • Thứ ba, đề xuất một số hàm ý quản trị để nâng cao quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland tại TP. Hồ Chí Minh.

Đề tài giải quyết ba câu hỏi nghiên cứu:

  1. Các nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh?
  2. Mức độ ảnh hưởng của nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland tại TP. Hồ Chí Minh như thế nào?
  3. Những hàm ý quản trị nào được đề xuất nhằm nâng cao quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland tại TP. Hồ Chí Minh?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của khách hàng tại công ty Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
  • Đối tượng khảo sát: Người tiêu dùng từ 18 tuổi trở lên (không phân biệt giới tính, trình độ, công việc) đã từng, đang sử dụng hoặc có ý định mua sản phẩm nhà ở của công ty Novaland.
  • Phạm vi không gian: Các khu dân cư tập trung tại các dự án căn hộ hoặc sàn giao dịch bất động sản của Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi thời gian: Khảo sát thực địa thu thập dữ liệu diễn ra từ tháng 01/2022 đến tháng 02/2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các lý thuyết và mô hình tiêu dùng kinh điển:

  • Mô hình hành vi người tiêu dùng và "hộp đen ý thức" của Philip Kotler (2001).
  • Khái niệm ý định và quyết định mua hàng của Morrison (1979), Ajzen (1991), Laroche và cộng sự (1996).
  • Thuyết hành động hợp lý (TRA - Theory of Reasoned Action) của Fishbein và Ajzen (1975).
  • Thuyết hành vi dự định (TPB - Theory of Planned Behavior) của Ajzen (1991).
  • Mô hình xu hướng tiêu dùng của Dodds và cộng sự (1991).
  • Mô hình năm giá trị ảnh hưởng đến hành vi lựa chọn tiêu dùng của Sheth và Newman (1991) (giá trị chức năng, xã hội, cảm xúc, tri thức, có điều kiện).

Trên cơ sở tổng hợp lý thuyết và kế thừa mô hình của Phương và cộng sự (2020), tác giả xây dựng mô hình thực nghiệm gồm 6 nhóm biến độc lập tác động đến 1 biến phụ thuộc:

  • Tài chính (TC): Giá cả, sự cạnh tranh về giá, ưu đãi thanh toán, hỗ trợ vay vốn ngân hàng.
  • Pháp lý căn hộ (PL): Tính minh bạch pháp lý dự án, giấy chứng nhận quyền sở hữu, độ tin cậy pháp lý.
  • Vị trí căn hộ (VT): Sự thuận tiện giao thông, gần trung tâm, trường học, bệnh viện, nơi làm việc, người thân.
  • Thương hiệu công ty (TH): Danh tiếng, mức độ lớn mạnh và độ tin cậy của chủ đầu tư Novaland.
  • Điều kiện chung cư (DK): Thiết kế sang trọng, hiện đại, mức độ tiện nghi, khả năng tùy biến thiết kế, an ninh.
  • Sự ảnh hưởng của xã hội (AH): Tác động từ gia đình, bạn bè, cộng đồng dân cư và quảng cáo truyền thông.
  • Biến phụ thuộc: Quyết định mua (QD) căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu thực hiện qua hai giai đoạn:

  • Nghiên cứu định tính: Phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các nhà quản lý tại Novaland TP. Hồ Chí Minh để điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát cho bảng câu hỏi.
  • Nghiên cứu định lượng: Thu thập dữ liệu thông qua bảng khảo sát sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không đồng ý đến 5: Rất đồng ý). Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng. Tổng số bảng câu hỏi phát ra là 250 (trực tiếp tại sàn giao dịch và gián tiếp qua e-mail), thu về 229 bảng, loại bỏ 20 bảng không hợp lệ, còn lại 209 quan sát đưa vào phân tích. Cỡ mẫu này đáp ứng quy tắc kinh nghiệm của Nguyễn Đình Thọ (2013) là tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát ($5 \times 29 = 145$).

Kỹ thuật phân tích dữ liệu trên phần mềm SPSS 22.0 bao gồm: thống kê mô tả mẫu; đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha; phân tích nhân tố khám phá (EFA); phân tích tương quan Pearson; phân tích hồi quy tuyến tính bội (OLS); cùng các kiểm định chẩn đoán khuyết tật mô hình (hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số VIF, tự tương quan qua hệ số Durbin-Watson, phương sai thay đổi qua kiểm định Spearman).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu đề tài

Chương 1 thiết lập khung nghiên cứu tổng thể: phân tích tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ nghịch lý thừa nguồn cung nhưng nghẽn thanh khoản do thiếu nghiên cứu nhu cầu khách hàng tại thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Tác giả xác định 3 mục tiêu cụ thể, 3 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, đối tượng khảo sát, phạm vi thời gian (tháng 01/2022 - 02/2022), phương pháp nghiên cứu hai bước, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài cùng bố cục gồm 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và nghiên cứu liên quan

Chương 2 tổng thuật hệ thống lý thuyết về hành vi khách hàng, mô hình hộp đen của Philip Kotler (2001), các lý thuyết TRA, TPB, mô hình xu hướng tiêu dùng của Dodds và cộng sự (1991), mô hình Sheth và Newman (1991). Tiếp đó, chương khảo lược các công trình thực nghiệm quốc tế và trong nước: Qiuxue và Paul (2013) tại Trung Quốc; Polek và cộng sự (2014) tại Thái Lan; Kamal và cộng sự (2015); Yoke và cộng sự (2018) và Dwi và cộng sự (2019) tại Malaysia; Narendra và cộng sự (2018), Narendra và Mukul (2020) tại Ấn Độ; Phương và cộng sự (2020) tại TP. Hồ Chí Minh.

Từ tổng quan nghiên cứu, tác giả chỉ ra 3 khoảng trống nghiên cứu (khe hổng):

  1. Vấn đề pháp lý căn hộ và cam kết quyền sở hữu chưa được các nghiên cứu trước đây đưa vào đánh giá đúng mức, dù người mua nhà hiện nay rất quan tâm trước thực trạng dự án không minh bạch.
  2. Vai trò thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư lớn ít được phân tích định lượng trực tiếp trong các mô hình quyết định mua căn hộ.
  3. Các nghiên cứu trước chủ yếu khảo sát diện rộng nhiều dự án phân tán, thiếu sự tập trung vào một chủ thể doanh nghiệp cụ thể có phân khúc khách hàng đồng nhất. Từ đó, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 6 nhân tố và đặt ra 6 giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H6 (kỳ vọng cả 6 nhân tố đều tác động dương đến quyết định mua).

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 chi tiết hóa quy trình nghiên cứu gồm 7 bước: xác định mục tiêu; thảo luận nhóm chuyên gia để hoàn thiện thang đo nháp; ban hành bảng câu hỏi chính thức 29 biến quan sát; khảo sát thực địa; làm sạch dữ liệu và phân tích Cronbach's Alpha; phân tích nhân tố khám phá EFA; hồi quy bội và kiểm định khuyết tật mô hình; thảo luận kết quả và đề xuất hàm ý quản trị.

Chương cũng trình bày chi tiết thang đo 29 biến quan sát (mã hóa TC1-TC5, PL1-PL4, VT1-VT5, TH1-TH4, DK1-DK4, AH1-AH4, QD1-QD3) kế thừa từ Phương và cộng sự (2020), Kotler và Keller (2012) cùng các tiêu chuẩn đánh giá thống kê (Cronbach's Alpha $\ge 0,6$; tương quan biến - tổng $\ge 0,3$; KMO trong khoảng 0,5 - 1; Sig. Bartlett $< 0,05$; Eigenvalue $> 1$; tổng phương sai trích $> 50%$; VIF $< 10$; Durbin-Watson từ 1 đến 3).

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 trình bày toàn bộ kết quả xử lý dữ liệu định lượng trên mẫu 209 quan sát:

Đặc điểm mẫu (N = 209) Phân loại Tần số Tỷ lệ (%)
Giới tính Nam 101 48,3%
Nữ 108 51,7%
Độ tuổi 18 - 30 tuổi 87 41,6%
31 - 50 tuổi 101 48,3%
Trên 50 tuổi 21 10,0%
Nghề nghiệp Kinh doanh 61 29,2%
Nhân viên văn phòng 87 41,6%
Kỹ thuật, cơ khí 30 14,4%
Khác 31 14,8%
Trình độ học vấn Cao đẳng / Trung cấp 20 9,6%
Đại học 164 78,5%
Sau đại học 25 12,0%
Thu nhập hàng tháng 10 - 15 triệu đồng 38 18,2%
16 - 25 triệu đồng 49 23,4%
26 - 30 triệu đồng 74 35,4%
Trên 30 triệu đồng 48 23,0%

Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha cho thấy cả 7 thang đo đều đạt chuẩn:

  • Tài chính (TC): $\alpha = 0,882$ (5 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,646 đến 0,828).
  • Pháp lý căn hộ (PL): $\alpha = 0,874$ (4 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,647 đến 0,795).
  • Vị trí căn hộ (VT): $\alpha = 0,893$ (5 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,566 đến 0,833).
  • Thương hiệu công ty (TH): $\alpha = 0,747$ (4 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,445 đến 0,674).
  • Điều kiện chung cư (DK): $\alpha = 0,807$ (4 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,525 đến 0,772).
  • Ảnh hưởng từ bên ngoài (AH): $\alpha = 0,799$ (4 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,590 đến 0,643).
  • Quyết định mua (QD): $\alpha = 0,829$ (3 biến quan sát; tương quan biến - tổng từ 0,681 đến 0,697).

Phân tích nhân tố khám phá EFA:

  • Biến độc lập: Hệ số KMO = 0,797; kiểm định Bartlett có Sig. = 0,000; trích được 6 nhân tố tại Eigenvalue = 1,556 ($> 1$); tổng phương sai trích đạt 68,246% ($> 50%$).
  • Biến phụ thuộc: Hệ số KMO = 0,797; Bartlett Sig. = 0,000; Approx. Chi-Square = 2917,270 (df = 325); trích được 1 nhân tố tại Eigenvalue = 2,242; tổng phương sai trích đạt 74,727%.

Phân tích tương quan Pearson: Tất cả các biến độc lập đều có tương quan dương với biến phụ thuộc QD ở mức ý nghĩa 1% (TC: 0,521; PL: 0,532; VT: 0,358; TH: 0,535; DK: 0,455; AH: 0,312; đều có Sig. = 0,000).

Biến Hệ số chưa chuẩn hóa (B) Sai số chuẩn Hệ số chuẩn hóa (Beta) Thống kê t Mức ý nghĩa (Sig.) Tolerance VIF
Hằng số -0,990 0,271 - -3,655 0,000 - -
TC 0,195 0,040 0,241 4,876 0,000 0,794 1,260
PL 0,214 0,034 0,305 6,355 0,000 0,838 1,194
VT 0,171 0,053 0,151 3,253 0,001 0,893 1,119
TH 0,248 0,058 0,217 4,262 0,000 0,749 1,335
DK 0,231 0,048 0,229 4,832 0,000 0,862 1,161
AH 0,172 0,051 0,153 3,359 0,001 0,929 1,076

Các chỉ số kiểm định mô hình hồi quy:

  • Hệ số tương quan bội $R = 0,781$; Hệ số xác định $R^2 = 0,610$; $R^2$ hiệu chỉnh $= 0,598$; Sai số ước lượng $= 0,47643$.
  • Phân tích phương sai ANOVA: Tổng bình phương hồi quy $= 71,580$ (bậc tự do df = 6), giá trị thống kê $F = 52,559$ với Sig. $= 0,000$, chứng minh mô hình hồi quy hoàn toàn phù hợp với tập dữ liệu.
  • Kiểm định khuyết tật mô hình: Hệ số VIF của các biến dao động từ 1,076 đến 1,335 ($< 2$), Tolerance $> 0,749$, không xảy ra đa cộng tuyến; hệ số Durbin-Watson $= 1,463$ ($1 < DW < 3$), không xảy ra tự tương quan; kiểm định Spearman giữa các biến độc lập với phần dư đều có Sig. $> 0,05$, xác nhận không vi phạm giả định phương sai thay đổi.

Kết luận giả thuyết thống kê: Cả 6 giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5, H6 đều được chấp nhận với Sig. $< 0,05$.

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị

Theo cấu trúc văn bản, chương tổng kết toàn bộ các kết quả đạt được và xây dựng hệ thống hàm ý quản trị tương ứng theo 6 nhóm nhân tố tác động (sắp xếp theo thứ tự mức độ ảnh hưởng):

  • Hàm ý đối với nhân tố pháp lý căn hộ (nhân tố tác động lớn nhất, $\beta = 0,305$): Đảm bảo minh bạch hồ sơ pháp lý, hoàn thiện giấy chứng nhận sở hữu căn hộ kịp thời.
  • Hàm ý đối với nhân tố tài chính ($\beta = 0,241$): Xây dựng chính sách giá hợp lý, liên kết ngân hàng giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất vay.
  • Hàm ý đối với nhân tố điều kiện chung cư ($\beta = 0,229$): Đầu tư thiết kế kiến trúc hiện đại, kiểm soát nghiêm ngặt hệ thống an ninh và tối ưu hóa tiện nghi.
  • Hàm ý đối với nhân tố thương hiệu công ty ($\beta = 0,217$): Giữ vững uy tín cam kết tiến độ và chất lượng dự án của Novaland.
  • Hàm ý đối với nhân tố ảnh hưởng từ bên ngoài ($\beta = 0,153$): Khai thác kênh tiếp thị truyền miệng và truyền thông đại chúng.
  • Hàm ý đối với nhân tố vị trí chung cư ($\beta = 0,151$): Tận dụng và truyền thông lợi thế kết nối giao thông, hạ tầng khu vực. Chương cũng nêu rõ các hạn chế nghiên cứu và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã định lượng hóa mức độ tác động của từng nhân tố đến quyết định mua căn hộ Novaland tại TP. Hồ Chí Minh thông qua phương trình hồi quy tuyến tính chuẩn hóa:

$$QD = 0,305 \times PL + 0,241 \times TC + 0,229 \times DK + 0,217 \times TH + 0,153 \times AH + 0,151 \times VT$$

Kết quả nghiên cứu mang lại những đóng góp cụ thể:

  • Về mặt số liệu thực nghiệm: Mô hình giải thích được 61,0% ($R^2 = 0,610$) sự biến thiên trong quyết định mua căn hộ của khách hàng. Tất cả 6 nhân tố đề xuất đều có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa $p < 0,01$.
  • Về thứ tự ưu tiên: Khác biệt đáng kể so với các nghiên cứu trước đây (như Yoke và cs, 2018; Dwi và cs, 2019 vốn coi tài chính hoặc vị trí là yếu tố chi phối mạnh nhất), khóa luận chỉ ra rằng tại thị trường TP. Hồ Chí Minh đối với dự án Novaland, nhân tố "Pháp lý căn hộ" giữ vị trí tác động mạnh nhất ($\beta = 0,305$), tiếp theo là "Tài chính" ($\beta = 0,241$), "Điều kiện chung cư" ($\beta = 0,229$), "Thương hiệu công ty" ($\beta = 0,217$), "Ảnh hưởng từ bên ngoài" ($\beta = 0,153$) và cuối cùng là "Vị trí căn hộ" ($\beta = 0,151$).
  • Đóng góp khoa học và thực tiễn: Khóa luận lấp đầy khoảng trống nghiên cứu về việc tích hợp nhân tố pháp lý và thương hiệu doanh nghiệp vào mô hình hành vi mua bất động sản; cung cấp bộ tham số thực chứng giúp ban điều hành Novaland và các nhà phát triển dự án tại TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh chiến lược tiếp thị, định giá và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tồn tại một số hạn chế gắn liền với phạm vi thực hiện:

  • Phương pháp chọn mẫu thuận tiện (phi xác suất) với quy mô 209 mẫu hợp lệ có thể hạn chế tính đại diện thống kê cho toàn bộ cộng đồng khách hàng bất động sản.
  • Không gian khảo sát giới hạn tại các dự án và sàn giao dịch của Novaland trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh; chưa đối sánh với các tập đoàn bất động sản khác.
  • Thời gian khảo sát tương đối ngắn (tháng 01/2022 - tháng 02/2022), phản ánh tâm lý tiêu dùng tại một thời điểm nhất định mà chưa theo dõi được biến động hành vi qua các chu kỳ thị trường khác nhau.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được đề xuất:

  • Mở rộng quy mô mẫu và áp dụng các kỹ thuật chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất nhằm tăng độ tin cậy và khả năng suy rộng của mô hình.
  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang nhiều chủ đầu tư khác và các địa bàn đô thị lân cận hoặc trên quy mô toàn quốc để so sánh sự khác biệt văn hóa - khu vực.
  • Bổ sung các biến trung gian hoặc biến điều tiết (như biến nhân khẩu học, thu nhập, tình trạng sở hữu nhà trước đó) để mô tả sâu sắc hơn cơ chế ra quyết định.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Đối với sinh viên, học viên cao học các chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Kinh doanh Bất động sản và Tài chính: Khóa luận cung cấp một cấu trúc nghiên cứu định lượng chuẩn mực, hoàn chỉnh từ quy trình thiết kế bảng câu hỏi Likert 29 biến quan sát đến các bước xử lý dữ liệu SPSS 22.0.
  • Đối với người làm đề tài nghiên cứu về bất động sản: Chương 2 cung cấp hệ thống tổng quan tài liệu phong phú, tổng hợp có hệ thống các mô hình lý thuyết (TRA, TPB, Dodds, Sheth & Newman) và 8 công trình thực nghiệm điển hình trong và ngoài nước.
  • Phần đáng tham khảo nhất: Quy trình kiểm định chất lượng mô hình hồi quy đa biến chặt chẽ tại Chương 4 (kết hợp phân tích EFA đa biến, kiểm tra đầy đủ cả 3 khuyết tật: VIF, Durbin-Watson, Spearman) và cách diễn giải hệ số Beta chuẩn hóa làm căn cứ định hình hàm ý quản trị.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô mẫu thực tế đưa vào phân tích hồi quy của khóa luận là bao nhiêu?

Tổng số bảng câu hỏi phát ra là 250 phiếu. Tác giả thu về 229 bảng trả lời, sau khi loại bỏ 20 bảng không hợp lệ do thiếu chính xác, kích thước mẫu chính thức đưa vào phân tích thống kê trên SPSS 22.0 là 209 quan sát. Cỡ mẫu này vượt mức tối thiểu yêu cầu ($5 \times 29 = 145$ quan sát).

2. Nhân tố nào có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ Novaland của khách hàng?

Nhân tố có tác động mạnh nhất là "Pháp lý căn hộ" (PL) với hệ số hồi quy chuẩn hóa $\beta = 0,305$ (thống kê $t = 6,355$, $Sig. = 0,000$). Điều này phản ánh tâm lý khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh đặc biệt ưu tiên tính minh bạch và giấy chứng nhận sở hữu căn hộ trước khi xem xét các yếu tố khác.

3. Mô hình hồi quy của nghiên cứu giải thích được bao nhiêu phần trăm sự biến thiên của quyết định mua?

Hệ số xác định mô hình đạt $R^2 = 0,610$ ($R^2$ hiệu chỉnh $= 0,598$), nghĩa là 6 nhân tố độc lập trong mô hình giải thích được 61,0% sự biến thiên trong quyết định mua căn hộ của khách hàng tại Novaland TP. Hồ Chí Minh; 39,0% còn lại do các yếu tố ngoài mô hình tác động.

4. Kết quả kiểm định các khuyết tật của mô hình hồi quy (đa cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi) như thế nào?

Mô hình không vi phạm bất kỳ khuyết tật nào:

  • Hiện tượng đa cộng tuyến: Hệ số VIF của tất cả các biến đều nằm trong khoảng từ 1,076 đến 1,335 (nhỏ hơn 2, đạt yêu cầu $< 10$).
  • Hiện tượng tự tương quan: Hệ số Durbin-Watson đạt 1,463 (nằm trong khoảng an toàn từ 1 đến 3).
  • Hiện tượng phương sai thay đổi: Kiểm định tương quan Spearman giữa các biến độc lập với phần dư đều có mức ý nghĩa $Sig. > 0,05$.

5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với các biến độc lập đạt các chỉ số cụ thể ra sao?

Phân tích EFA cho 26 biến quan sát độc lập đạt hệ số KMO $= 0,797$ ($0,5 < KMO < 1$), kiểm định Bartlett có mức ý nghĩa $Sig. = 0,000$, trích được 6 nhân tố với giá trị Eigenvalue dừng ở mức $1,556 > 1$ và tổng phương sai trích đạt $68,246% > 50%$.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Châu Thanh Hoài Năm đã hoàn thành đầy đủ các mục tiêu nghiên cứu thông qua việc xác định và lượng hóa 6 nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ Novaland tại TP. Hồ Chí Minh. Với mô hình hồi quy đạt độ tương thích cao ($R^2 = 61,0%$, $F = 52,559$), công trình khẳng định vai trò chi phối hàng đầu của nhân tố pháp lý căn hộ ($\beta = 0,305$) và tài chính ($\beta = 0,241$) trong hành vi tiêu dùng bất động sản. Các kết quả kiểm định thống kê mẫu 209 quan sát là cơ sở thực chứng vững chắc để xây dựng các giải pháp quản trị kinh doanh phù hợp cho chủ đầu tư trên địa bàn nghiên cứu.