Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Theo ước tính, dân số thành phố tăng mạnh trong những năm gần đây, trong khi quỹ đất phát triển không mở rộng tương ứng, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của loại hình căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc chung cư trung cấp tại các vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè, Quận 12. Dự án Flora Mizuki Park do Công ty Nam Long đầu tư tại huyện Bình Chánh là một trong những dự án nổi bật với quy mô 37 ha, mật độ xây dựng chỉ 29%, cung cấp gần 4.676 căn hộ biệt lập cùng nhiều tiện ích hiện đại.

Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Flora Mizuki Park để ở tại TP. Hồ Chí Minh, với mục tiêu xác định và đo lường mức độ tác động của các yếu tố như tài chính, thuộc tính căn hộ, vị trí, truyền thông và kiến trúc đến quyết định mua của khách hàng. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong thời gian khảo sát từ tháng 12/2019 đến tháng 3/2020, với đối tượng là 200 khách hàng có nhu cầu hoặc đã mua căn hộ tại dự án. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là Nam Long, xây dựng chiến lược kinh doanh và chăm sóc khách hàng hiệu quả, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản chung cư trung cấp tại TP. Hồ Chí Minh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết hành vi người tiêu dùng và ý định mua hàng, trong đó nổi bật là Thuyết Hành động Hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) của Ajzen và Fishbein (1980). TRA giải thích rằng thái độ và chuẩn chủ quan ảnh hưởng đến ý định hành vi, từ đó tác động đến hành vi mua hàng thực tế. Nghiên cứu cũng tham khảo mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) và các nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ như tài chính, thuộc tính căn hộ, vị trí, truyền thông và kiến trúc.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu gồm:

  • Tài chính: Khả năng tài chính, lãi suất vay, thời gian trả nợ, hỗ trợ vay vốn.
  • Thuộc tính căn hộ: Diện tích, thiết kế, trang trí bên ngoài, khuôn viên xung quanh.
  • Vị trí nhà ở: Gần nơi làm việc, trường học, chợ, bệnh viện, tuyến đường chính.
  • Hoạt động truyền thông: Danh tiếng chủ đầu tư, thông tin từ người thân, pháp lý dự án.
  • Kiến trúc nhà: Màu sắc, hình dáng, tầm nhìn, ánh sáng tự nhiên, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính được thực hiện qua thảo luận nhóm với các chuyên gia bất động sản nhằm điều chỉnh và hoàn thiện thang đo các biến quan sát. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát 300 cá nhân có nhu cầu hoặc đã mua căn hộ Flora Mizuki Park, thu về 237 phiếu hợp lệ, trong đó 200 phiếu được sử dụng để phân tích.

Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện, đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát (tối thiểu 155 quan sát). Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 22, bao gồm:

  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định các nhân tố đại diện.
  • Phân tích hồi quy đa biến để kiểm định các giả thuyết về tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ.

Thời gian thu thập dữ liệu từ tháng 12/2019 đến tháng 3/2020 tại văn phòng giao dịch và qua email.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tài chính là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ Flora Mizuki Park, với hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0.885 và các biến quan sát liên quan như khả năng thanh toán, lãi suất vay đều có tương quan cao. Phân tích hồi quy cho thấy tài chính có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê lớn nhất trong mô hình.

  2. Thuộc tính căn hộ (diện tích, thiết kế, trang trí) đứng thứ hai về mức độ ảnh hưởng, với hệ số Cronbach’s Alpha 0.852. Khách hàng đánh giá cao các đặc điểm này khi lựa chọn căn hộ.

  3. Vị trí nhà ở được đánh giá quan trọng, với hệ số Cronbach’s Alpha 0.883 sau khi loại bỏ một số biến không phù hợp. Vị trí gần nơi làm việc, trường học, chợ và các tiện ích công cộng là các yếu tố được khách hàng ưu tiên.

  4. Hoạt động truyền thông và kiến trúc nhà cũng có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua, với hệ số Cronbach’s Alpha lần lượt là 0.835 và 0.907. Danh tiếng chủ đầu tư, thông tin từ người thân và thiết kế kiến trúc hiện đại, tiện nghi là những điểm cộng được khách hàng quan tâm.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, khẳng định vai trò quan trọng của yếu tố tài chính trong quyết định mua nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chung cư trung cấp tại TP. Hồ Chí Minh. Thuộc tính căn hộ và vị trí cũng là những yếu tố không thể bỏ qua, phản ánh nhu cầu thực tế của khách hàng về không gian sống tiện nghi và thuận tiện di chuyển.

Hoạt động truyền thông đóng vai trò tăng cường niềm tin và sự an tâm cho khách hàng, nhất là khi dự án được bảo chứng bởi chủ đầu tư uy tín như Nam Long. Kiến trúc nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu thẩm mỹ mà còn đảm bảo công năng và an toàn, góp phần nâng cao giá trị căn hộ trong mắt khách hàng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng tương đối của từng yếu tố, hoặc bảng hệ số hồi quy chi tiết để minh họa sự khác biệt về tác động.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường các chính sách tài chính linh hoạt: Do tài chính là yếu tố quan trọng nhất, doanh nghiệp nên phối hợp với các ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, lãi suất thấp, thời gian trả nợ dài hạn nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng trong vòng 6-12 tháng tới.

  2. Nâng cao chất lượng thuộc tính căn hộ: Tập trung cải thiện thiết kế nội thất, diện tích sử dụng hợp lý và cảnh quan xung quanh trong vòng 1 năm, nhằm đáp ứng kỳ vọng của khách hàng về không gian sống tiện nghi.

  3. Phát triển vị trí và tiện ích xung quanh: Hợp tác với chính quyền địa phương để cải thiện hạ tầng giao thông, mở rộng các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện trong khu vực dự án trong 2 năm tới, tạo thuận lợi cho cư dân.

  4. Đẩy mạnh hoạt động truyền thông và xây dựng thương hiệu: Tăng cường các chiến dịch quảng bá, tổ chức sự kiện trải nghiệm dự án, đồng thời cung cấp thông tin minh bạch về pháp lý và tiến độ dự án nhằm củng cố niềm tin khách hàng trong 6 tháng tới.

  5. Cải tiến kiến trúc và thiết kế căn hộ: Đảm bảo căn hộ có thiết kế hiện đại, tận dụng ánh sáng tự nhiên, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, nâng cao tính thẩm mỹ và an toàn trong vòng 1 năm.

Các giải pháp trên cần được phối hợp thực hiện bởi chủ đầu tư Nam Long, các đối tác tài chính, cơ quan quản lý địa phương và đội ngũ marketing dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp bất động sản: Giúp các nhà phát triển dự án hiểu rõ các yếu tố quyết định mua của khách hàng, từ đó xây dựng chiến lược sản phẩm và marketing phù hợp, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

  2. Nhân viên kinh doanh bất động sản: Cung cấp kiến thức về hành vi khách hàng và các yếu tố ảnh hưởng, giúp tư vấn khách hàng chính xác, tăng tỷ lệ chốt giao dịch.

  3. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản trị kinh doanh, marketing: Là tài liệu tham khảo quý giá về ứng dụng lý thuyết hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời cung cấp phương pháp nghiên cứu thực tiễn.

  4. Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương: Hỗ trợ trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua căn hộ Flora Mizuki Park?
    Tài chính là yếu tố quan trọng nhất, chiếm ưu thế trong quyết định mua nhờ khả năng thanh toán, lãi suất vay và thời gian trả nợ phù hợp.

  2. Vị trí căn hộ có vai trò như thế nào trong quyết định mua?
    Vị trí thuận tiện gần nơi làm việc, trường học, chợ và các tiện ích công cộng là ưu tiên hàng đầu của khách hàng, giúp họ tiết kiệm thời gian di chuyển và nâng cao chất lượng cuộc sống.

  3. Làm thế nào để hoạt động truyền thông ảnh hưởng đến quyết định mua?
    Truyền thông giúp tăng niềm tin khách hàng thông qua danh tiếng chủ đầu tư, thông tin minh bạch về pháp lý và tiến độ dự án, cũng như sự giới thiệu từ người thân, bạn bè.

  4. Kiến trúc căn hộ có quan trọng không?
    Kiến trúc hiện đại, thiết kế hợp lý, tận dụng ánh sáng tự nhiên và đảm bảo an toàn là những yếu tố giúp khách hàng cảm thấy hài lòng và quyết định mua dễ dàng hơn.

  5. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Nghiên cứu kết hợp định tính (thảo luận nhóm với chuyên gia) và định lượng (khảo sát 200 khách hàng, phân tích EFA và hồi quy đa biến bằng SPSS) để đảm bảo tính chính xác và thực tiễn của kết quả.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Flora Mizuki Park: tài chính, thuộc tính căn hộ, vị trí, truyền thông và kiến trúc.
  • Tài chính là yếu tố có tác động mạnh nhất, tiếp theo là thuộc tính căn hộ và vị trí nhà ở.
  • Kết quả nghiên cứu được kiểm định bằng phương pháp phân tích hồi quy đa biến với mẫu 200 khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh.
  • Đề xuất các giải pháp quản trị tập trung vào cải thiện chính sách tài chính, nâng cao chất lượng căn hộ, phát triển tiện ích và truyền thông hiệu quả.
  • Nghiên cứu có thể được áp dụng trong vòng 1-2 năm tới để hỗ trợ doanh nghiệp và các bên liên quan nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển thị trường bất động sản chung cư trung cấp.

Hành động tiếp theo: Doanh nghiệp và các nhà quản lý dự án nên triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng để cập nhật xu hướng thị trường mới. Độc giả quan tâm có thể liên hệ với tác giả hoặc trường Đại học Ngân Hàng TP. Hồ Chí Minh để nhận bản luận văn chi tiết.