Luận văn thạc sĩ nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn đu huyện phú lương tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2013

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn đu huyện phú lương tỉnh thái, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề

• Tác giả: Đặng Đình Đức
• Người hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2010 - 2013
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích nghiên cứu
• 1.3. Yêu cầu của đề tài
• 1.4. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở khoa học
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.3. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
• 2.4. Cơ sở thực tiễn
• 2.5. Tổng quan về thị trường đất đai
• 2.6. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
• 3. PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.3. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp
• 3.4. Nội dung nghiên cứu
• 3.5. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu
• 3.6. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013
• 3.7. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu
• 3.8. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu
• 3.9. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu
• 3.10. Phương pháp nghiên cứu
• 3.10.1. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
• 3.10.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 3.10.3. Phương pháp sử lý số liệu
• 3.10.4. Phương pháp chuyên gia
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013
• 4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai
• 4.2.2. Tình hình giao đất, cấp GCNQSD đất tại thị trấn Đu
• 4.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu
• 4.4. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu
• 4.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn giai đoạn 2010 – 2013
• 4.6. Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013
• 4.7. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
• 4.8. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013
• 4.8.1. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất
• 4.8.2. Cơ sở hạ tầng
• 4.8.3. Điều kiện sinh lợi
• 4.8.4. Hình thể lô đất
• 4.8.5. Các yếu tố khác
• 4.9. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giá đất

Giá đất là một yếu tố quan trọng trong việc quản lý và phát triển kinh tế địa phương. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2003, giá đất được định nghĩa là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Đặc điểm của giá đất không chỉ phản ánh giá trị kinh tế mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, điều kiện hạ tầng, và tình hình kinh tế xã hội. Đất đai có tính khan hiếm, do đó, giá đất thường có xu hướng tăng cao hơn so với các loại hàng hóa khác. Điều này dẫn đến việc định giá đất trở thành một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như mật độ dân số, tình hình kinh tế, và các yếu tố xã hội. Mật độ dân số cao thường dẫn đến nhu cầu về đất tăng, từ đó làm tăng giá đất. Tình hình kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng; khi nền kinh tế phát triển, thu nhập quốc dân tăng, nhu cầu về đất đai cũng sẽ tăng theo. Ngoài ra, các yếu tố như an ninh xã hội và ổn định chính trị cũng ảnh hưởng đến lòng tin của nhà đầu tư, từ đó tác động đến giá đất. Đặc biệt, trong giai đoạn 2010-2013, thị trấn Đu đã chứng kiến sự biến động mạnh mẽ về giá đất, phản ánh sự phát triển kinh tế và đô thị hóa tại địa phương.

II. Thực trạng giá đất tại thị trấn Đu

Thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên, là một trong những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng trong giai đoạn 2010-2013. Giá đất tại đây đã có sự biến động đáng kể, với nhiều yếu tố tác động như sự phát triển hạ tầng và nhu cầu về nhà ở. Theo số liệu thu thập, giá đất quy định của Nhà nước thường không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế đã dẫn đến nhiều vấn đề trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các giải pháp hiệu quả trong việc định giá đất và quản lý đất đai tại địa phương.

2.1. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai

Tình hình sử dụng đất đai tại thị trấn Đu trong giai đoạn 2010-2013 cho thấy sự gia tăng nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Việc quản lý đất đai còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sự chậm trễ trong việc cấp GCNQSDĐ đã gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Hơn nữa, tình trạng lấn chiếm đất đai cũng diễn ra phổ biến, làm gia tăng áp lực lên công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện tình hình sử dụng và quản lý đất đai là rất cần thiết.

III. Đề xuất giải pháp định giá đất

Để cải thiện công tác định giá đất tại thị trấn Đu, cần có một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần cập nhật và hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất. Việc này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong công tác định giá đất. Thứ hai, cần tăng cường công tác thu thập và phân tích dữ liệu về giá đất trên thị trường. Số liệu chính xác sẽ giúp đưa ra các tiêu chuẩn định giá phù hợp với thực tế. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc quản lý và giám sát giá đất, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và biến động giá không hợp lý.

3.1. Tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai

Công tác quản lý nhà nước về đất đai cần được nâng cao để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại thị trấn Đu. Cần có các chương trình đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ quản lý đất đai, nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả công việc. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai cho người dân, giúp họ hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn tạo ra một môi trường đầu tư ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, đóng vai trò nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội nhưng không thể gia tăng về mặt số lượng hay sản xuất mới như các loại hàng hóa thông thường. Sự gia tăng dân số cùng tiến trình phát triển đô thị làm gia tăng tính khan hiếm của đất đai, đẩy giá trị đất đai lên cao. Trong công tác quản lý nhà nước, việc xác định giá đất không phù hợp với thực tế thị trường là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới những vướng mắc trong việc tính thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện của người sử dụng đất.

Thị trấn Đu là trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế - xã hội của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên, có tuyến Quốc lộ 3 chạy qua. Quá trình đô thị hóa tại đây diễn ra nhanh chóng, nhu cầu chuyển nhượng và sử dụng đất ở tăng cao, đặt ra yêu cầu phải đánh giá chuẩn xác các yếu tố cấu thành và tác động đến giá đất để phục vụ công tác quản lý. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận thực hiện các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau:

1. Tìm hiểu về giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
2. Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường.
3. Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên (tập trung khảo sát trên các đoạn tuyến thuộc trục Quốc lộ 3).
• Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu biến động đất đai và giá đất giai đoạn 2010 - 2013. Thời gian thực hiện thực tập tốt nghiệp từ ngày 20/01/2014 đến ngày 29/04/2014 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận vận dụng hệ thống lý luận về kinh tế đất đai, định giá bất động sản và các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam:

• Khái niệm và đặc điểm giá đất: Theo Điều 4 Luật Đất đai 2003, giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất có các đặc điểm đặc thù: phản ánh quyền lợi kinh tế gắn với quyền sử dụng, hình thành qua thời gian dài, không do chi phí sản xuất quyết định mà chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi quan hệ cung - cầu, đồng thời mang tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
• Phân loại yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Văn bản tổng hợp 5 nhóm yếu tố tác động gồm:
  • Yếu tố nhân khẩu: Mật độ dân số, tố chất nhân khẩu, quy mô và kết cấu hộ gia đình.
  • Yếu tố xã hội: Tính ổn định chính trị, trật tự an ninh xã hội, hiện tượng đầu cơ nhà đất, tốc độ đô thị hóa.
  • Yếu tố kinh tế: Mức tăng trưởng thu nhập quốc dân, tương quan giữa tích lũy và đầu tư, cung tiền tệ, mức sống dân cư, tỷ lệ lạm phát, mặt bằng lãi suất.
  • Yếu tố khu vực: Vị trí không gian, khoảng cách tới trung tâm thương mại - dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng môi trường, quy hoạch xây dựng.
  • Yếu tố cá biệt của thửa đất: Diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng hình học, độ dốc địa hình, các chỉ tiêu quy hoạch khống chế (mật độ xây dựng, tầng cao).
• Nguyên tắc và phương pháp định giá đất: Các nguyên tắc cơ bản gồm nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động. 5 phương pháp định giá được hệ thống hóa gồm: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp phân tích hồi quy.
• Khung pháp lý tham chiếu: Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; các Quyết định ban hành bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh Thái Nguyên từ năm 2010 đến 2014 (Quyết định 37/2009/QĐ-UBND, 47/2010/QĐ-UBND, 62/2011/QĐ-UBND, 52/2012/QĐ-UBND, 36/2013/QĐ-UBND).
• Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm:
  • Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn 5 đoạn đại diện trên trục Quốc lộ 3 chạy qua thị trấn Đu: Đoạn Km 89+400 - Km 90 (cổng Bệnh viện Đa khoa huyện); Đoạn Km 90 - Km 91+200 (ngã ba Ôn Lương); Đoạn Km 91+200 - Km 91+500 (cầu Thác Lở); Đoạn Km 91+500 - Km 92+450 (cổng Huyện Đội); Đoạn Km 92+450 - Km 93+100 (ranh giới cuối thị trấn).
  • Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập tài liệu thứ cấp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, UBND huyện Phú Lương và UBND thị trấn Đu. Thu thập dữ liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra khảo sát thị trường trực tiếp đối với 50 hộ gia đình, cá nhân sinh sống trên các tuyến đường chính.
  • Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Thống kê mô tả sắp xếp chuỗi số liệu theo thời gian, phương pháp so sánh đối chiếu giữa bảng giá đất nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế, phương pháp phân tích đánh giá tác động.
  • Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến cán bộ địa chính, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các chuyên gia định giá tại địa phương.

Nội dung chính theo từng chương

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

Trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu về giá đất tại thị trấn Đu trong bối cảnh giá đất nảy sinh nhiều bất cập trong đền bù, thu nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng. Xác định rõ 3 mục đích nghiên cứu, 3 yêu cầu về tính pháp lý và thực tiễn của dữ liệu, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai ở cấp cơ sở.

PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Hệ thống hóa cơ sở khoa học về giá đất, các đặc tính kinh tế của quyền sử dụng đất và 5 nhóm yếu tố tác động đến giá đất. Trình bày các nguyên tắc định giá và 5 phương pháp định giá đất cơ bản. Phân tích kinh nghiệm quản lý và định giá đất tại Trung Quốc, Úc, Thụy Điển. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển thị trường đất đai Việt Nam qua các giai đoạn (trước 1945, 1945 - 1980, 1980 - 1992, 1993 - 2002, 2003 đến nay), đồng thời tổng hợp các văn bản pháp quy của Trung ương và tỉnh Thái Nguyên làm căn cứ định giá.

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Xác định cụ thể đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại thị trấn Đu trong giai đoạn 2010 - 2013 và thời gian thực tập từ 20/01/2014 đến 29/04/2014. Thiết kế khung nội dung nghiên cứu gồm 5 phần việc: đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai; thực trạng thị trường nhà đất; phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; đề xuất giải pháp. Quy định quy trình chọn điểm trên 5 đoạn Quốc lộ 3, phương pháp điều tra 50 phiếu khảo sát hộ dân, kỹ thuật thống kê so sánh và tham vấn chuyên gia.

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Thị trấn Đu có diện tích 212,90 ha, tọa độ 21°43' - 21°44' vĩ độ Bắc và 105°42' - 105°43' kinh độ Đông; giáp xã Động Đạt và Phấn Mễ; địa hình đồi núi dốc từ Bắc xuống Nam, cao từ 94 m đến 320 m; khí hậu nhiệt đới gió mùa có nhiệt độ trung bình 22°C, lượng mưa trung bình 2.097 mm/năm; chế độ thủy văn phụ thuộc vào sông Đu. Dân số năm 2013 đạt 4.506 người, mật độ dân số 2.030 người/km2. Tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 20%/năm; thu ngân sách tăng 18 - 20%/năm. Hạ tầng gồm 25 tuyến đường (tổng chiều dài 16,7 km, Quốc lộ 3 dài 3,3 km), 1 nhà máy nước sạch cấp cho 85% hộ dân, hệ thống rãnh thoát nước dọc Quốc lộ 3 dài 6 km, lò đốt rác công suất 8 tấn/ngày (thu gom trên 90%), 7 trạm biến áp, trạm y tế xây mới năm 2013 tại Thác Lở; tỷ lệ hộ nghèo còn 2,3% (27 hộ).
• Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2013: Tổng diện tích tự nhiên giữ nguyên 212,90 ha. Đất nông nghiệp giảm từ 110,19 ha (51,76%) năm 2010 xuống 109,95 ha (51,64%) năm 2013 (giảm 0,24 ha). Đất phi nông nghiệp tăng từ 99,23 ha (46,61%) lên 99,50 ha (46,74%), trong đó đất ở đô thị tăng từ 33,40 ha lên 33,56 ha. Đất chưa sử dụng giảm từ 3,48 ha (1,63%) xuống 3,45 ha (1,62%). Về cơ cấu đối tượng sử dụng: hộ gia đình, cá nhân sử dụng 143,51 ha (67,41%); cơ quan, đơn vị nhà nước sử dụng 23,74 ha (11,15%); tổ chức kinh tế sử dụng 14,19 ha (6,67%); doanh nghiệp FDI sử dụng 3,07 ha (1,44%); UBND thị trấn sử dụng 2,90 ha (1,36%) và quản lý 25,49 ha (11,97%). Năm 2013, thị trấn cấp 19 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (0,58 ha), gồm 10 giấy đất ở đô thị (0,09 ha) và 9 giấy đất sản xuất nông nghiệp (0,48 ha); giải quyết 195 hồ sơ địa chính (trong đó có 139 hồ sơ chuyển nhượng với diện tích gần 2,6 ha).
• Thực trạng thị trường và biến động giá đất ở: Bảng giá đất nhà nước ban hành năm 2013 trên Quốc lộ 3 có mức giá Vị trí 1 dao động từ 2.800.000 đến 4.000.000 đồng/m2. Trong khi đó, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường dao động từ 8.000.000 đến 12.500.000 đồng/m2. Tỷ lệ chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước bình quân là 2,13 lần; đoạn tập trung cơ quan hành chính (Km 90 - Km 91+200) và đoạn cầu Thác Lở (Km 91+200 - Km 91+500) có mức chênh lệch cao nhất, đạt 2,73 lần. Giai đoạn 2010 - 2013 không phát sinh trường hợp đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất chính thức do người dân tự sử dụng để kinh doanh hộ gia đình. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế diễn ra phổ biến nhằm giảm nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Vị trí thửa đất tạo ra sự phân hóa lớn (giá Vị trí 1 cao hơn Vị trí 2 và Vị trí 3 từ 1,10 đến 2,08 lần); cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ và hạ tầng xã hội hoàn thiện thúc đẩy giá tăng; mật độ dân cư tập trung, khả năng sinh lợi từ hoạt động thương mại dịch vụ và tâm lý đầu cơ đất đai đóng vai trò thúc đẩy giá thị trường tăng nhanh vượt khung giá quy định.
• Đề xuất giải pháp: Đề xuất nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu.

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tổng kết lại các kết quả nghiên cứu về quy mô diện tích, mức độ chênh lệch giá đất và các yếu tố ảnh hưởng chính; đồng thời đưa ra kiến nghị với các cấp chính quyền nhằm hoàn thiện bảng giá đất hàng năm và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch địa chính.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận cung cấp hệ thống số liệu cụ thể về biến động đất đai và thực trạng giá đất tại thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 thông qua các bảng thống kê đối chiếu:

Nhóm đất	Diện tích năm 2010 (ha)	Cơ cấu 2010 (%)	Diện tích năm 2013 (ha)	Cơ cấu 2013 (%)	Biến động 2010 - 2013 (ha)
Đất nông nghiệp	110,19	51,76	109,95	51,64	-0,24
- Đất sản xuất nông nghiệp	91,72	43,08	91,48	42,97	-0,24
- Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất)	15,58	7,32	15,58	7,32	0,00
- Đất nuôi trồng thủy sản	2,89	1,36	2,89	1,36	0,00
Đất phi nông nghiệp	99,23	46,61	99,50	46,74	+0,27
- Đất ở tại đô thị	33,40	15,69	33,56	15,76	+0,16
- Đất chuyên dùng	61,80	29,03	61,91	29,08	+0,11
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa	1,83	0,86	1,83	0,86	0,00
- Đất sông suối, mặt nước CD	2,20	1,03	2,20	1,03	0,00
Đất chưa sử dụng	3,48	1,63	3,45	1,62	-0,03
- Đất bằng chưa sử dụng	3,38	1,59	3,35	1,57	-0,03
- Đất đồi núi chưa sử dụng	0,10	0,05	0,10	0,05	0,00
Tổng diện tích tự nhiên	212,90	100,00	212,90	100,00	0,00

Số liệu so sánh giá đất ở do Nhà nước quy định và giá thị trường năm 2013 dọc trục Quốc lộ 3:

Đoạn đường (thuộc trục Quốc lộ 3)	Vị trí (VT)	Giá thị trường (1.000 đ/m2)	Giá Nhà nước (1.000 đ/m2)	Mức chênh lệch [GTT/GNN] (lần)
Km 89+400 đến Km 90 (cổng Bệnh viện Đa khoa huyện)	VT1 VT2	8.300 7.500	3.500 —	2,58 2,16
Km 90 đến Km 91+200 (ngã ba Ôn Lương)	VT1	12.500	4.000	2,73
Km 91+200 đến Km 91+500 (cầu Thác Lở)	VT1	—	3.600	2,73
Km 91+500 đến Km 92+450 (cổng Huyện Đội)	VT1	—	3.200	—
Km 92+450 đến Km 93+100 (hết đất TT Đu)	VT1	—	2.800	2,00

Đóng góp của tác giả từ kết quả khảo sát thực tế:

• Chỉ ra thực trạng chênh lệch lớn giữa giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường (bình quân chênh lệch 2,13 lần, cao nhất 2,73 lần).
• Xác định nguyên nhân giao dịch ngầm và việc cố tình ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp, gây thất thoát ngân sách và thiếu minh bạch thông tin thị trường.
• Phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của vị trí (VT1 so với VT2, VT3) và khẳng định trục đường trung tâm kết hợp thương mại dịch vụ có tốc độ tăng giá mạnh nhất.
• Đề xuất các giải pháp định giá đất sát với thị trường phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của nghiên cứu: Khóa luận giới hạn phạm vi khảo sát thực địa trong phạm vi địa giới hành chính thị trấn Đu, tập trung chủ yếu vào các thửa đất ở bám dọc trục giao thông Quốc lộ 3. Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân là 50 hộ và tập cứu dữ liệu chuỗi thời gian từ năm 2010 đến năm 2013 theo khung pháp lý Luật Đất đai 2003. Thị trường cho thuê đất chưa có dữ liệu giao dịch chính thức để phân tích chuyên sâu.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng địa bàn nghiên cứu sang các xã lân cận của huyện Phú Lương để so sánh mối tương quan giá đất vùng giáp ranh; cập nhật khung pháp lý theo Luật Đất đai mới; áp dụng các mô hình định lượng hồi quy đa biến với dung lượng mẫu lớn hơn để đo lường trọng số ảnh hưởng của từng yếu tố cá biệt hình thể thửa đất (mặt tiền, chiều sâu, hình dáng).

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thực tiễn và học thuật cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản: Tham khảo phương pháp thiết kế nghiên cứu đánh giá giá đất cấp cơ sở, kỹ thuật thu thập và xử lý số liệu địa chính kết hợp điều tra phỏng vấn thị trường (50 phiếu hộ dân).
• Cán bộ địa chính, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện: Sử dụng dữ liệu thực tế về chênh lệch giá đất, tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu làm tư liệu tham chiếu phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm và giải quyết hồ sơ tài chính đất đai.
• Người nghiên cứu về kinh tế bất động sản địa phương: Tham khảo số liệu lịch sử về biến động cơ cấu sử dụng đất và thị trường chuyển nhượng đất ở đô thị miền núi giai đoạn 2010 - 2013.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu diện tích đất đai tại thị trấn Đu biến động như thế nào trong giai đoạn 2010 - 2013? Tổng diện tích tự nhiên của thị trấn Đu ổn định ở mức 212,90 ha. Trong giai đoạn 2010 - 2013, đất nông nghiệp giảm 0,24 ha (từ 110,19 ha xuống 109,95 ha, chiếm 51,64%); đất phi nông nghiệp tăng 0,27 ha (từ 99,23 ha lên 99,50 ha, chiếm 46,74%), trong đó đất ở đô thị tăng từ 33,40 ha lên 33,56 ha; đất chưa sử dụng giảm 0,03 ha (từ 3,48 ha xuống 3,45 ha, chiếm 1,62%).

2. Mức độ chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường năm 2013 tại thị trấn Đu là bao nhiêu? Giá đất ở do Nhà nước quy định năm 2013 dao động từ 2,8 đến 4,0 triệu đồng/m2, trong khi giá chuyển nhượng thực tế dao động từ 8,0 đến 12,5 triệu đồng/m2. Tỷ lệ chênh lệch trung bình toàn địa bàn nghiên cứu là 2,13 lần. Đoạn có mức chênh lệch cao nhất đạt 2,73 lần tại các cung đường trung tâm (Km 90 - Km 91+200 và Km 91+200 - Km 91+500 trên Quốc lộ 3).

3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết hồ sơ chuyển nhượng năm 2013 tại thị trấn Đu đạt kết quả ra sao? Năm 2013, thị trấn Đu đã cấp 19 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 0,58 ha (10 giấy đất ở đô thị diện tích 0,09 ha và 9 giấy đất sản xuất nông nghiệp diện tích 0,48 ha). Địa chính thị trấn tiếp nhận và giải quyết 195 hồ sơ thủ tục hành chính, trong đó hoạt động chuyển nhượng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 139 hồ sơ (diện tích gần 2,6 ha).

4. Vì sao giai đoạn 2010 - 2013 thị trấn Đu không có hồ sơ đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất? Theo ghi nhận trong khóa luận, trong giai đoạn 2010 - 2013 không phát sinh trường hợp đăng ký cho thuê hay cho thuê lại quyền sử dụng đất chính thức tại cơ quan quản lý do các hộ dân tại thị trấn Đu chủ yếu sản xuất, kinh doanh theo quy mô hộ gia đình và tự khai thác sử dụng trên quỹ đất của mình.

5. Thực trạng ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương được tác giả chỉ ra như thế nào? Tác giả phản ánh đa số các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đều thỏa thuận ghi mức giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thanh toán thực tế (ghi sát với khung giá quy định của Nhà nước) nhằm mục đích giảm số tiền thuế, phí và nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách nhà nước, dẫn đến tình trạng thị trường thiếu minh bạch thông tin.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Đặng Đình Đức đã hệ thống hóa đầy đủ hiện trạng quản lý, sử dụng đất và bức tranh biến động giá đất ở tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2013. Kết quả phân tích chỉ ra mức chênh lệch đáng kể giữa giá chuyển nhượng thực tế và giá đất do Nhà nước quy định (bình quân 2,13 lần), chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng giao thông và năng lực sinh lợi thương mại dọc tuyến Quốc lộ 3. Các số liệu điều tra thực địa 50 hộ dân cùng hệ thống bảng biểu so sánh cung cấp nguồn tư liệu thực chứng tin cậy phục vụ nghiên cứu học thuật và hỗ trợ công tác định giá đất tại cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loaị nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất. Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất.

Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao.

Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Thị Trấn Đu là địa bàn trung tâm của huyện Phú Lương, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất n 2 đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS.

Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như tại Thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng.