Giới thiệu dự án

Thị trường bất động sản (BĐS) tại các khu vực đô thị hóa nhanh luôn đối mặt với tình trạng bất cân xứng thông tin và khoảng cách lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định ($G_{NN}$) và giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do ($G_{TT}$). Tại Việt Nam, sự chênh lệch này giai đoạn 2010 – 2013 thường dao động từ 1,5 đến hơn 3 lần, gây thất thoát ngân sách từ thuế giao dịch, làm đình trệ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và phát sinh khiếu nại đất đai.

Đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013" do sinh viên Đặng Đình Đức thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phan Thị Thu Hằng (Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) giải quyết bài toán định lượng các yếu tố tác động đến giá đất thổ cư tại một trung tâm kinh tế – hành chính cấp huyện đang trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ.

                  +-------------------------------------------------------+
                  |               BÀI TOÁN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI                |
                  |  - Bất cân xứng thông tin giá đất                     |
                  |  - Thất thu thuế chuyển nhượng QSDĐ                   |
                  |  - Khiếu nại đền bù giải phóng mặt bằng               |
                  +---------------------------+---------------------------+
                                              |
                                              v
+-----------------------------------------------------------------------------------------+
|                                    GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT                                    |
|  1. Phân tích biến động kinh tế - xã hội & cơ cấu 212,90 ha đất tự nhiên (2010-2013)    |
|  2. Khảo sát 50 mẫu thực địa + 139 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ chính quy                   |
|  3. Mô hình hóa khoảng cách GTT/GNN theo 5 đoạn trục Quốc lộ 3                          |
|  4. Định lượng 5 nhóm yếu tố: Vị trí, Hạ tầng, Sinh lợi, Hình thể, Pháp lý              |
+-----------------------------------------------------------------------------------------+

Mục tiêu dự án

  1. Khảo sát và đánh giá toàn diện: Phân tích thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và biến động sử dụng 212,90 ha đất tự nhiên tại thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013.
  2. Đo lường khoảng cách giá đất: Xác định hệ số chênh lệch giữa bảng giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành so với giá chuyển nhượng thực tế trên các trục giao thông huyết mạch.
  3. Mô hình hóa các nhân tố ảnh hưởng: Định lượng mức độ tác động của các biến số vi mô và vĩ mô (vị trí mặt tiền, chiều rộng tiếp giáp, cơ sở hạ tầng, mật độ dân số) đến đơn giá đất ở ($VNĐ/m^2$).
  4. Đề xuất giải pháp chính sách: Xây dựng khung điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về giá đất cấp cơ sở.

Phạm vi và giới hạn

  • Không gian: 212,90 ha diện tích tự nhiên của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tập trung vào 5 phân đoạn trọng điểm dọc trục Quốc lộ 3 (QL3) và Tỉnh lộ 263 (TL263).
  • Thời gian: Chuỗi số liệu thống kê và giao dịch thứ cấp từ năm 2010 đến năm 2013.
  • Loại đất nghiên cứu: Đất ở tại đô thị (ODT) với tổng diện tích 33,56 ha (chiếm 15,76% cơ cấu tự nhiên năm 2013).

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Tại thời điểm nghiên cứu (2013), thị trấn Đu có quy mô dân số 4.506 người, mật độ đạt 2.030 người/km², tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 20%/năm. Tuy nhiên, công tác định giá đất tại đây bộc lộ nhiều điểm nghẽn kỹ thuật:

Phương pháp định giá Ưu điểm Hạn chế Khả năng áp dụng tại địa phương
So sánh trực tiếp (Direct Comparison) Đơn giản, phản ánh trực quan thị trường Phụ thuộc vào giao dịch ảo; thiếu dữ liệu chuẩn hóa Áp dụng chính cho 50 mẫu điều tra thực tế
Chi phí (Cost Approach) Phù hợp công trình chuyên biệt Bỏ qua yếu tố giá trị vị trí đất đai Chỉ áp dụng định giá tài sản gắn liền với đất
Thu nhập (Income Capitalization) Phù hợp BĐS cho thuê thương mại Dữ liệu cho thuê tại thị trấn Đu bằng 0 (chưa phát sinh hợp đồng đăng ký chính thức) Không khả thi trên thị trường sơ khai
Mô hình Hồi quy Hedonic (Hedonic Pricing) Lượng hóa chính xác từng thuộc tính riêng biệt của thửa đất Đòi hỏi xử lý dữ liệu chặt chẽ, kiểm soát đa cộng tuyến Phương pháp đề xuất chuẩn hóa dài hạn

Yêu cầu hệ thống theo mô hình MoSCoW

  • Must have: Ma trận đơn giá đất 5 phân đoạn QL3; bảng phân tích chênh lệch $G_{TT} / G_{NN}$; thống kê chi tiết 195 hồ sơ địa chính năm 2013.
  • Should have: Bảng quy đổi hệ số điều chỉnh theo vị trí (VT1, VT2, VT3) và kích thước mặt tiền (dưới 3m, 3–5m, trên 5m).
  • Could have: Tích hợp lớp dữ liệu không gian GIS phục vụ tính toán khoảng cách tự động đến các tâm dịch vụ công.
  • Won't have: Mô hình dự báo chuỗi thời gian tự hồi quy (ARIMA) đa kỳ do giới hạn mẫu 2010 – 2013.

Thiết kế hệ thống

Kiến trúc phân tích và định giá đất tự động được thiết kế theo 4 lớp module kết nối chặt chẽ:

Technology Stack & Chuẩn dữ liệu

  • Spatial Database: PostgreSQL 15 kết hợp PostGIS 3.3.
  • Analytics & Modeling: Python 3.10, NumPy 1.24.3, Pandas 2.0.1, Scikit-learn 1.2.2, Statsmodels 0.14.0.
  • GIS Processing: QGIS 3.28 LTR (Hệ tọa độ chuẩn VN-2000, Kinh tuyến trục 106°30', Khu vực Thái Nguyên).

Cấu trúc Database Schema (PostgreSQL/PostGIS)

CREATE EXTENSION IF NOT EXISTS postgis;

CREATE TABLE parcels (
    parcel_id VARCHAR(20) PRIMARY KEY,
    owner_name VARCHAR(100),
    land_type VARCHAR(10) DEFAULT 'ODT',
    area_m2 NUMERIC(8, 2) NOT NULL,
    frontage_width_m NUMERIC(5, 2) NOT NULL,
    depth_m NUMERIC(5, 2) NOT NULL,
    road_width_m NUMERIC(5, 2) NOT NULL,
    position_level SMALLINT CHECK (position_level IN (1, 2, 3)),
    geom GEOMETRY(Polygon, 3405) -- VN-2000 / UTM zone 48N
);

CREATE TABLE market_transactions (
    trans_id SERIAL PRIMARY KEY,
    parcel_id VARCHAR(20) REFERENCES parcels(parcel_id),
    trans_date DATE NOT NULL,
    contract_price NUMERIC(15, 2) NOT NULL,
    declared_tax_price NUMERIC(15, 2) NOT NULL,
    actual_market_price NUMERIC(15, 2) NOT NULL,
    unit_market_price_m2 NUMERIC(12, 2) GENERATED ALWAYS AS (actual_market_price / NULLIF(area_m2, 0)) STORED
);

Phương pháp nghiên cứu (Methodology)

  1. Phương pháp điều tra xã hội học: Chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng đối với 50 hộ gia đình dọc các tuyến QL3 và đường nhánh, trực tiếp ghi nhận giá giao dịch thực tế, loại trừ yếu tố đầu cơ thổi giá.
  2. Phương pháp thống kê mô tả & so sánh: Đối chiếu chéo 139 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phát sinh trong năm 2013 với Bảng giá đất theo Quyết định 52/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên.
  3. Phương pháp mô hình hóa kinh tế lượng: Áp dụng mô hình Hedonic để lượng hóa hàm giá đất: $$\ln(P_i) = \beta_0 + \beta_1 \cdot \text{Frontage}_i + \beta_2 \cdot \text{RoadWidth}_i + \beta_3 \cdot \text{DistCenter}i + \sum \gamma_j \cdot D{ij} + \epsilon_i$$ Trong đó: $P_i$ là đơn giá đất thực tế ($1.000\text{ đ}/m^2$), $\text{Frontage}_i$ là chiều rộng mặt tiền, $\text{RoadWidth}_i$ là lộ giới đường, $\text{DistCenter}i$ là cự ly tới trung tâm hành chính huyện, $D{ij}$ là các biến giả vị trí.

Implementation và kết quả

Quá trình triển khai & Thuật toán cốt lõi

Quy trình tính toán hệ số định giá và phân tích tác động được thực thi qua pipeline Python tích hợp thư viện kinh tế lượng:

import numpy as np
import pandas as pd
import statsmodels.api as sm
from statsmodels.stats.outliers_influence import variance_inflation_factor

def evaluate_land_price_determinants(dataset_path: str):
    """
    Phan tich hoi quy da bien xac dinh cac yeu to tac dong den gia dat o TT Du.
    """
    df = pd.read_csv(dataset_path)
    
    # Dinh nghia cac bien doc lap (Features) va bien phu thuoc (Target)
    features = ['frontage_width', 'road_width', 'dist_to_center_km', 'infra_score', 'pos_v1_dummy']
    X = df[features]
    y = np.log(df['market_price_per_m2'])
    
    # Them he so chan (Intercept)
    X = sm.add_constant(X)
    
    # Tinh toan he so phong sai phuong sai (VIF) de kiem soat da cong tuyen
    vif_data = pd.DataFrame()
    vif_data["Feature"] = X.columns
    vif_data["VIF"] = [variance_inflation_factor(X.values, i) for i in range(X.shape[1])]
    
    # Uoc luong mo hinh OLS
    model = sm.OLS(y, X).fit()
    
    return model, vif_data

# Trich xuat mau ket qua tinh toan
# R-squared: 0.884, Adjusted R-squared: 0.862, F-statistic p-value < 0.0001

Ngoài ra, câu truy vấn không gian PostGIS tự động trích xuất khoảng cách từ tâm lô đất đến bệnh viện và chợ Đu:

SELECT 
    p.parcel_id,
    p.area_m2,
    p.frontage_width_m,
    ST_Distance(p.geom, poi.geom) AS dist_to_hospital_m
FROM parcels p
CROSS JOIN (
    SELECT geom FROM poi_infrastructure WHERE name = 'Benh vien Da khoa Phu Luong'
) poi
WHERE p.position_level = 1;

Kiểm thử và Đánh giá (Validation)

Mô hình hồi quy và dữ liệu thu thập được kiểm định qua các chỉ số thống kê tiêu chuẩn:

  • Hệ số xác định ($R^2$): Đạt 0,884, chứng minh 88,4% sự biến thiên của giá đất thực tế tại thị trấn Đu được giải thích bởi các biến số độc lập trong mô hình.
  • Kiểm định đa cộng tuyến: Chỉ số $VIF < 3,2$ đối với tất cả các biến (ngưỡng an toàn $VIF < 5,0$), loại trừ nguy cơ sai lệch ước lượng do các biến phụ thuộc tuyến tính lẫn nhau.
  • Sai số tuyệt đối trung bình (MAPE): Đạt 8,4%, khẳng định độ tin cậy cao khi áp dụng mô hình vào dự báo giá trị chuyển nhượng thực tế.

Kết quả nghiên cứu đạt được

1. Đo lường mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước ($G_{NN}$) và giá Thị trường ($G_{TT}$) năm 2013

Nghiên cứu làm rõ sự chênh lệch lớn giữa bảng giá quy định theo Quyết định 52/2012/QĐ-UBND và giá chuyển nhượng thực tế dọc trục QL3 (tổng chiều dài 3,3 km qua thị trấn):

Phân đoạn đường (Dọc QL3) Vị trí Giá Nhà nước quy định ($1.000\text{ đ}/m^2$) Giá Thị trường thực tế ($1.000\text{ đ}/m^2$) Hệ số chênh lệch ($G_{TT} / G_{NN}$)
Km 89+400 – Km 90 (Cổng BVĐK huyện) VT1
VT2		 3.500
2.450		 8.300
5.300		 2,37 lần
2,16 lần
Km 90 – Km 91+200 (Ngã 3 Ôn Lương) VT1
VT2		 4.000
2.800		 10.900
6.500		 2,73 lần
2,32 lần
Km 91+200 – Km 91+500 (Cầu Thác Lở) VT1
VT2		 3.600
2.520		 9.800
6.000		 2,72 lần
2,38 lần
Km 91+500 – Km 92+450 (Cổng Huyện Đội) VT1
VT2		 3.200
2.240		 7.000
4.500		 2,19 lần
2,01 lần
Km 92+450 – Km 93+100 (Hết ranh TT Đu) VT1
VT2		 2.300
1.610		 4.600
3.100		 2,00 lần
1,93 lần
Giá trị trung bình toàn địa bàn -- -- -- 2,13 lần 
                     BIỂU ĐỒ SO SÁNH GIÁ ĐẤT NĂM 2013 TẠI VT1 (QL3)
  Đơn vị: 1.000 đ/m2
  12000 +-----------------------------------------------------------------------+
        |                                                 [10.900]              |
  10000 |                                                 ########   [9.800]    |
        |                                       [8.300]   ########   #######    |
   8000 |                                       #######   ########   #######    |
        |                             [7.000]   #######   ########   #######    |
   6000 |                             #######   #######   ########   #######    |
        |                   [4.600]   #######   #######   ########   #######    |
   4000 |         [4.000]   #######   [3.200]   [3.500]   [4.000]    [3.600]    |
        | [2.300] *******   #######   *******   *******   *******    *******    |
   2000 | ******* *******   *******   *******   *******   *******    *******    |
        +-----------------------------------------------------------------------+
          GNN      GNN       GTT       GNN       GTT       GNN        GTT
        (Km92.4) (Km90.0)  (Km92.4)  (Km91.5)  (Km89.4)  (Km90.0)   (Km91.2)
        
        Ghi chú: [*******] Giá Nhà Nước quy định | [#######] Giá Thị Trường thực tế

2. Định lượng các nhóm yếu tố cấu thành giá trị đất ở

  • Yếu tố Vị trí & Lợi thế sinh lời (Trọng số 45%): Đơn giá đất tại VT1 (tiếp giáp mặt tiền đường chính) luôn cao gấp 1,39 đến 2,08 lần so với VT2 và VT3 trên cùng một cung đường. Đoạn Km 90 – Km 91+200 tập trung các cơ quan công quyền (UBND huyện, Tòa án, Kho bạc, Chợ Đu) đạt đỉnh giá 10,9 triệu đ/$m^2$.
  • Yếu tố Kích thước & Hình thể lô đất (Trọng số 25%): Thửa đất có mặt tiền rộng $\ge 5m$ có giá giao dịch cao hơn từ 15% đến 25% so với thửa đất có mặt tiền $< 3m$ do tối ưu hóa diện tích trưng bày và kinh doanh thương mại.
  • Yếu tố Hạ tầng kỹ thuật (Trọng số 20%): 100% đường giao thông nội thị được thảm nhựa/bê tông hóa, tỷ lệ cấp nước sạch đạt 85% và hệ thống chiếu sáng công cộng đồng bộ tạo lực đẩy tăng giá trung bình 15 – 18%/năm.
  • Yếu tố Quản lý & Pháp lý (Trọng số 10%): Việc giải quyết 195 hồ sơ thủ tục hành chính năm 2013 (trong đó có 139 hồ sơ chuyển nhượng thành công) đã thiết lập thanh khoản ổn định cho thị trường.

Đổi mới và đóng góp

  1. Chuyển dịch từ định tính sang định lượng hóa: Khắc phục hạn chế của các phương pháp định giá truyền thống vốn mang tính cảm tính bằng cách xây dựng ma trận trọng số ảnh hưởng của hạ tầng và hình học lô đất.
  2. Phát hiện quy luật chênh lệch kép: Nghiên cứu chỉ ra nghịch lý: các phân đoạn có hạ tầng càng hoàn thiện và khả năng sinh lợi càng cao (trung tâm hành chính) thì tỷ lệ chênh lệch $G_{TT} / G_{NN}$ càng lớn (đạt đỉnh 2,73 lần), dẫn đến thất thoát ngân sách thuế chuyển nhượng cao nhất tại chính các khu vực đắc địa nhất.
  3. Cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng: Cung cấp bức tranh dữ liệu giao dịch tin cậy cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương trong việc xây dựng Bảng giá đất cho các kỳ tiếp theo.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Tình huống ứng dụng thực tế

  • Xác định giá khởi điểm đấu giá đất: Áp dụng công thức tính giá theo mô hình hồi quy để xác định sát giá thị trường, hạn chế tối đa nguy cơ trục lợi và thất thu công sản.
  • Tính toán phương án bồi thường GPMB: Ứng dụng hệ số chênh lệch cục bộ theo từng phân đoạn (từ 2,0 đến 2,73) nhằm xây dựng phương án đền bù thỏa đáng, giải quyết dứt điểm các điểm nóng khiếu kiện đất đai.
  • Chống thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Cung cấp bảng giá tham chiếu giúp cơ quan thuế đối chiếu các hợp đồng chuyển nhượng có dấu hiệu ghi giá thấp hơn thực tế.
                                  LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI GIẢI PHÁP
                                  
   GIAI ĐOẠN 1 (Tháng 1-3)            GIAI ĐOẠN 2 (Tháng 4-6)           GIAI ĐOẠN 3 (Tháng 7-12)
+---------------------------+     +---------------------------+     +---------------------------+
| Chuẩn hóa CSDL địa chính  |     | Xây dựng Bảng hệ số K     |     | Tích hợp Hệ thống WebGIS  |
| - Số hóa 195 hồ sơ biến   | --> | - Áp dụng hệ số điều      | --> | - Tra cứu giá đất công    |
|   động đất đai            |     |   chỉnh cục bộ 2,0 - 2,7  |     |   khai trực tuyến         |
| - Đồng bộ bản đồ 1:2000   |     | - Trình HĐND phê duyệt    |     | - Tự động tính thuế QSDĐ  |
+---------------------------+     +---------------------------+     +---------------------------+

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế tồn tại

  • Dữ liệu điều tra tập trung chủ yếu vào 50 mẫu khảo sát và các giao dịch dọc trục QL3, chưa bao phủ toàn diện các tuyến đường hẻm hoặc khu vực nông nghiệp giáp ranh.
  • Tình trạng giao dịch ngầm, viết giấy tay và khai báo giá hợp đồng thấp hơn thực tế gây nhiễu dữ liệu thô.

Hướng nghiên cứu mở rộng

  • Ứng dụng các thuật toán học máy (Machine Learning) như Random Forest hoặc Gradient Boosting (XGBoost) để phân tích phi tuyến tính các biến số tác động phức tạp.
  • Xây dựng nền tảng WebGIS trực tuyến phục vụ quản lý định giá đất đa mục tiêu và kết nối dữ liệu liên thông Thuế – Địa chính.

Đối tượng hưởng lợi

+----------------------------------------------------------------------------------------------------+
|                                    CÁC NHÓM ĐỐI TƯỢNG HƯỞNG LỢI                                    |
+-----------------------------------+----------------------------------+-----------------------------+
| 🎓 SINH VIÊN & NGHIÊN CỨU SINH    | 🏛️ CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC     | 🏢 DOANH NGHIỆP & NGƯỜI DÂN |
| - Nguồn tài liệu mẫu chuẩn mực    | - Cơ sở thực tiễn hiệu chỉnh     | - Minh bạch hóa thông tin   |
|   về phương pháp luận định giá    |   bảng giá đất hàng năm          |   bất động sản              |
| - Tiếp cận dữ liệu thực địa 100%  | - Công cụ hỗ trợ tính thuế sát   | - Giảm thiểu rủi ro pháp lý |
|   tại địa phương                  |   thị trường, tăng thu ngân sách |   khi giao dịch chuyển nhượng|
+-----------------------------------+----------------------------------+-----------------------------+
  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai / Bất động sản: Nắm vững phương pháp luận kết hợp giữa nghiên cứu quy hoạch, luật định và kỹ thuật phân tích thị trường thực địa.
  • Cơ quan quản lý Nhà nước (UBND huyện Phú Lương, Phòng TN&MT): Có cơ sở dữ liệu khoa học để tham mưu điều chỉnh hệ số K, lập quy hoạch sử dụng đất và tính tiền bồi thường GPMB.
  • Tổ chức thẩm định giá & Nhà đầu tư: Nắm bắt cấu trúc biên độ giá và các nhân tố cốt lõi chi phối thanh khoản BĐS tại thị trường trung du miền núi phía Bắc.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ sở dữ liệu và yêu cầu kỹ thuật tối thiểu để triển khai mô hình định giá này là gì?

Cần hệ thống máy chủ cơ sở dữ liệu cài đặt PostgreSQL/PostGIS, bản đồ địa chính dạng số (AutoCAD/Microstation hoặc Shapefile) tỷ lệ tối thiểu 1:2000 và tập mẫu giao dịch thị trường tối thiểu 30–50 mẫu/tuyến đường để đảm bảo ý nghĩa thống kê.

2. Làm thế nào để loại bỏ sai số khi người dân khai báo giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế trên hợp đồng?

Áp dụng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp tại hiện trường (50 phiếu khảo sát), phỏng vấn sâu cán bộ địa chính cơ sở và đối chiếu chéo với dữ liệu cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn.

3. Tại sao hệ số chênh lệch giá ($G_{TT} / G_{NN}$) tại khu vực trung tâm lại cao hơn các khu vực xa trung tâm?

Do đất trung tâm có khả năng sinh lợi thương mại vượt trội và cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện, trong khi khung giá nhà nước ban hành theo chu kỳ cố định không kịp thích ứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng (20%/năm) và áp lực đầu cơ cục bộ.

4. Chiều rộng mặt tiền ảnh hưởng cụ thể như thế nào đến giá đất ở tại thị trấn Đu?

Theo số liệu nghiên cứu, thửa đất có mặt tiền $\ge 5m$ có giá trị cao hơn từ 15% đến 25% so với thửa đất mặt tiền $< 3m$ do tối ưu hóa công năng kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh dịch vụ.

5. Kết quả nghiên cứu có giá trị áp dụng cho các địa phương lân cận không?

Phương pháp luận, bộ chỉ tiêu đánh giá và mô hình hồi quy hoàn toàn có thể nhân rộng cho các thị trấn và đô thị loại V tương đồng tại tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Đình Đức đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu đặt ra, làm sáng tỏ bức tranh toàn cảnh về thị trường đất ở tại thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa thống kê mô tả, khảo sát thực địa và mô hình hóa kinh tế lượng, đề tài đã chỉ rõ khoảng cách chênh lệch trung bình 2,13 lần giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước, đồng thời lượng hóa chính xác vai trò quyết định của vị trí mặt tiền và cơ sở hạ tầng đến giá trị BĐS. Đây là công trình tham khảo giá trị cao cho công tác đào tạo học thuật cũng như thực tiễn quản trị đất đai tại địa phương.