Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai đóng vai trò là nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế, vừa là không gian xây dựng và cư trú của con người. Mặc dù là tài sản có giá trị kinh tế lớn, đất đai lại bị giới hạn tuyệt đối về mặt diện tích tự nhiên. Sự gia tăng nhanh chóng của quy mô dân số cùng tốc độ đô thị hóa đã tạo ra áp lực gay gắt lên quỹ đất, dẫn tới sự khan hiếm và làm nảy sinh nhiều biến động phức tạp trên thị trường bất động sản.
Phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên sở hữu vị trí địa lý thuận lợi trong giao thương nhờ có trục đường huyết mạch Quang Trung và tuyến đường tránh Quốc lộ 3 chạy qua. Điều kiện này tạo động lực cho các ngành thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp phát triển, đồng thời đẩy nhu cầu về đất ở tại địa phương tăng cao. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đất đai tại phường Tân Thịnh trong giai đoạn 2012 - 2014 nảy sinh nhiều bất cập: tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do.
Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính môi trường của tác giả Nguyễn Thành Bắc tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau:
-
Mục đích nghiên cứu:
- Tìm hiểu, khảo sát mức giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Phân tích, đánh giá các yếu tố chính chi phối và tác động đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất quy định và giá thị trường, nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý nhà nước về đất đai.
-
Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hóa các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và cập nhật hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan (Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên).
- Thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp chính xác, khách quan, phản ánh trung thực thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng.
- Đưa ra các đề xuất, kiến nghị sát hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
-
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở và các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Phạm vi không gian: Khảo sát trên 9 tuyến đường đại diện (chia làm 2 nhóm đường) thuộc địa giới hành chính phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian: Số liệu biến động đất đai và giá đất thu thập trong giai đoạn 2012 - 2014; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa từ ngày 03/02/2015 đến ngày 05/04/2015.
Cơ sở lý thuyết, pháp lý và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý thuyết và khoa học về giá đất
Khóa luận vận dụng các lý thuyết kinh tế học đất đai và quản lý nhà nước để làm rõ bản chất của giá đất:
- Khái niệm và đặc điểm của giá đất: Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành từ giao dịch dân sự. Giá đất có các đặc tính cơ bản: không cố định về phương thức biểu thị, thời gian hình thành dài, không phản ánh chi phí sản xuất trực tiếp (do đất không phải sản phẩm nhân tạo), chịu sự chi phối mạnh mẽ của quan hệ cung - cầu và mang tính khu vực, tính cá biệt sâu sắc.
- Cơ sở khoa học hình thành giá đất: Dựa trên học thuyết Địa tô (địa tô chênh lệch I thu được do độ phì và vị trí thuận lợi; địa tô chênh lệch II thu được do thâm canh/đầu tư bổ sung; địa tô tuyệt đối và địa tô đất xây dựng), quy luật tác động của Lãi suất ngân hàng (tỷ lệ nghịch với xu hướng giá đất) và Quan hệ cung - cầu mang tính độc chiếm khu vực.
- Hệ thống các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
- Yếu tố thông thường: Yếu tố hành chính (quy hoạch, chế độ sở hữu, chính sách giá và thuế); nhân khẩu (mật độ, quy mô hộ gia đình); xã hội (an ninh trật tự, tiến trình đô thị hóa); kinh tế (tăng trưởng thu nhập, tỷ lệ tích lũy, lãi suất).
- Yếu tố khu vực: Vị trí kinh tế, khoảng cách tới trung tâm đô thị, điều kiện mạng lưới giao thông, mức độ đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng môi trường sống.
- Yếu tố cá biệt của thửa đất: Diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dạng hình học (vuông vắn, chữ nhật hay méo mó), độ dốc địa hình, thời hạn sử dụng.
- Nguyên tắc định giá đất cơ bản: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất (sử dụng cao nhất và tốt nhất), nguyên tắc biến động.
- Bốn phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP).
Cơ sở pháp lý
Nghiên cứu được thiết lập dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương:
- Luật Đất đai năm 2003 (Điều 4, Điều 12, Điều 55, Điều 56); Luật Tổ chức HĐND và UBND năm 2003.
- Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Nghị định số 42/2009/NĐ-CP về phân loại đô thị.
- Các Thông tư: Thông tư số 114/2004/TT-BTC; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; Thông tư số 34/2009/TT-BXD; Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV; Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Các Quyết định ban hành bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2013, trọng tâm là Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND (áp dụng năm 2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND (áp dụng năm 2013) và Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND (áp dụng năm 2014).
Phương pháp nghiên cứu thực tế
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn 9 tuyến đường đại diện trên địa bàn phường, phân thành 2 nhóm tuyến đường:
- Nhóm I (giá quy định trên 6 triệu đồng/m²): Tuyến Thống Nhất đoạn 1 (từ đường sắt Hà Thái đến hết đất Xí nghiệp may Việt Thái); Tuyến Thống Nhất đoạn 2 (từ Xí nghiệp may Việt Thái đến ngã 3 rẽ Bệnh viện Lao và Bệnh Phổi); Tuyến Quang Trung đoạn 2 (từ ngã ba rẽ Z159 đến cầu vượt Đán); Tuyến Z115 đoạn 1 (từ đường Quang Trung đến hết Ký túc xá sinh viên).
- Nhóm II: Gồm 5 đoạn thuộc tuyến đường Phú Thái (từ đoạn 1 đến đoạn 5, nối từ đường Quang Trung, qua Trường Đại học Công nghệ GTVT đến giao cắt với đường Thống Nhất).
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo thống kê kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính, số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 tại UBND phường Tân Thịnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học: Sử dụng phiếu điều tra soạn sẵn, phỏng vấn trực tiếp 54 chủ sử dụng đất tại 9 tuyến đường nghiên cứu (định mức 6 phiếu/tuyến đường) về giá giao dịch thực tế và các yếu tố cấu thành giá.
- Phương pháp thống kê, so sánh và xử lý số liệu: Tổng hợp, tính toán các hệ số chênh lệch giá ($K = G_{tt} / G_{qd}$) và phân tích tương quan bằng phần mềm Microsoft Excel.
Nội dung chính theo từng phần của khóa luận
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai, tác động của quá trình đô thị hóa và những bất cập trong công tác bồi thường, quản lý đất đai tại phường Tân Thịnh do sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường. Xác định hệ thống mục đích, mục tiêu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận.
Phần 2: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về giá đất, các loại hình địa tô, cơ chế hình thành giá, các nhóm yếu tố ảnh hưởng (thông thường, khu vực, cá biệt) và các nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Phân tích thực trạng công tác quản lý và ban hành bảng giá đất tại Việt Nam nói chung và tiến trình triển khai tại tỉnh Thái Nguyên từ sau Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2014.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định đối tượng là giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng; giới hạn không gian tại 9 tuyến đường thuộc phường Tân Thịnh; khung thời gian khảo sát 2012 - 2014. Thiết lập quy trình 5 bước nội dung và cấu trúc hệ phương pháp điều tra thực địa 54 phiếu, phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và kỹ thuật xử lý số liệu thống kê.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là nội dung trọng tâm, bao gồm:
- Phân tích chi tiết điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tác động của sự phát triển đến nhu cầu sử dụng đất.
- Đánh giá hiện trạng quản lý và cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của phường.
- Phân tích nguyên tắc phân loại vị trí thửa đất đô thị (VT1, VT2, VT3, VT4, 4A, 4B, 4C) theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND.
- Tổng hợp, so sánh giá đất quy định với giá đất thị trường giai đoạn 2012 - 2014 tại các tuyến đường nhóm I và nhóm II; tính toán hệ số chênh lệch.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của 4 nhóm yếu tố: vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất và khả năng sinh lợi đến giá trị chuyển nhượng.
- Đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá và quản lý đất đai.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Khái quát các kết quả nghiên cứu chính về tình hình sử dụng đất, mức độ biến động giá đất trên địa bàn; đưa ra các kiến nghị đối với UBND tỉnh Thái Nguyên, UBND thành phố và UBND phường Tân Thịnh trong việc điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế.
Kết quả và đóng góp nghiên cứu
1. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội và cơ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh
- Điều kiện tự nhiên: Tổng diện tích tự nhiên là 305,77 ha. Địa hình đồi núi xen kẽ đồng trũng (cao độ tự nhiên từ 20 m đến 60 m; cao độ nền xây dựng 26 m - 27 m). Khí hậu nhiệt đới gió mùa, lượng mưa trung bình 2.007 mm/năm (85% tập trung từ tháng 6 đến tháng 9). Nguồn nước mặt chính lấy từ lưu vực sông Công ($F = 951\text{ km}^2, L = 96\text{ km}$). Mực nước ngầm nằm sâu tại các vùng đồi từ 23 m đến 25 m.
- Kinh tế - xã hội: Năm 2013, giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 122,442 tỷ đồng (đạt 174,4% so với kế hoạch thành phố giao là 70,2 tỷ đồng). Dân số năm 2014 là 8.763 hộ với mật độ 1.626 người/km², tốc độ tăng tự nhiên 1,06%. Dân số trong độ tuổi lao động có 4.571 người (chiếm 55% tổng dân số), tỷ lệ thất nghiệp khoảng 6%. Thu nhập bình quân đầu người đạt trên 6 triệu đồng/người/năm; tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 0,98% (năm 2013) xuống còn 0,51% (năm 2014).
- Hạ tầng kỹ thuật: 100% số hộ (1.763 hộ) sử dụng điện lưới quốc gia; 78% đường giao thông liên phường, khu phố được rải nhựa hoặc bê tông hóa; 100% cơ quan, công sở được trang bị điện thoại liên lạc.
Bảng tổng hợp diện tích và cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014:
| STT |
Mục đích sử dụng đất |
Mã |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
137,19 |
44,87 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
122,67 |
40,12 |
|
- Đất trồng cây hàng năm (lúa: 32,58 ha; cây khác: 7,29 ha) |
CHN |
39,87 |
13,04 |
|
- Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
82,80 |
27,08 |
| 1.2 |
Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) |
LNP |
9,76 |
3,19 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
4,76 |
1,56 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
163,60 |
53,50 |
| 2.1 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
42,21 |
13,48 |
| 2.2 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
120,24 |
39,32 |
|
- Đất trụ sở, cơ quan, sự nghiệp |
CTS |
1,20 |
0,39 |
|
- Đất quốc phòng |
CQP |
28,30 |
9,25 |
|
- Đất an ninh |
CAN |
0,40 |
0,13 |
|
- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp |
CSK |
4,66 |
1,52 |
|
- Đất có mục đích công cộng |
CCC |
85,46 |
27,95 |
| 2.3 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NTD |
0,86 |
0,28 |
| 2.4 |
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng |
SMT |
1,29 |
0,42 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
4,98 |
1,63 |
| 3.1 |
Đất bằng chưa sử dụng |
BCS |
4,19 |
1,37 |
| 3.2 |
Đất đồi núi chưa sử dụng |
DCS |
0,79 |
0,26 |
|
Tổng diện tích tự nhiên |
|
305,77 |
100,00 |
2. Thực trạng giá đất ở và mức độ chênh lệch giá
Khóa luận đã so sánh giá đất quy định ($G_{qd}$) của UBND tỉnh Thái Nguyên với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường ($G_{tt}$) tại các tuyến đường nhóm I:
Bảng so sánh giá đất quy định và giá thị trường tại tuyến đường Thống Nhất đoạn 1 và đoạn 2 giai đoạn 2012 - 2014:
| Tuyến đường phố nhóm I |
Vị trí (VT) |
Giá thị trường $G_{tt}$ (nghìn đồng/m²) |
Hệ số so sánh $K = G_{tt} / G_{qd}$ (lần) |
|
|
|
|
Năm 2014 |
Năm 2012 |
Năm 2013 |
Năm 2014 |
| Đường Thống Nhất đoạn 1 |
VT1 |
17.500 |
3,50 |
3,65 |
3,71 |
| (Đường sắt Hà Thái - hết XN may Việt Thái) |
VT3 |
6.750 |
3,43 |
3,71 |
3,82 |
| Đường Thống Nhất đoạn 2 |
VT1 |
16.000 |
2,75 |
2,76 |
2,80 |
| (XN may Việt Thái - ngã 3 BV Lao) |
VT2 |
11.000 |
3,67 |
3,77 |
3,83 |
|
VT3 |
5.500 |
3,67 |
3,80 |
4,00 |
Kết quả phân tích các yếu tố chi phối:
- Yếu tố vị trí: Là yếu tố tác động mạnh nhất. Tại đường Thống Nhất đoạn 2, giá đất giảm dần từ VT1 (16.000 nghìn đồng/m²) xuống VT2 (11.000 nghìn đồng/m²) và VT3 (5.500 nghìn đồng/m²). Hệ số chênh lệch $G_{tt}/G_{qd}$ ở các vị trí sâu (VT3) có xu hướng cao hơn vị trí mặt tiền (đạt tới 4,00 lần vào năm 2014).
- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Tuyến đường có mặt cắt lớn, trải nhựa, có hệ thống chiếu sáng và thoát nước hoàn chỉnh luôn có giá chuyển nhượng cao hơn rõ rệt so với các tuyến có mặt đường hẹp, ngập úng mùa mưa.
- Khả năng sinh lợi và đặc điểm thửa đất: Thửa đất có mặt tiền rộng bám trục đường chính, gần trường học (Trường Đại học Công nghệ GTVT, Cao đẳng...), chợ, bệnh viện có khả năng khai thác thương mại, cho thuê dịch vụ có giá đất thực tế cao gấp 2 - 3 lần so với đất thuần để ở trong ngõ.
3. Đóng góp và giải pháp tác giả đề xuất
- Cung cấp bức tranh thực tế về sự bất cập của bảng giá đất Nhà nước ban hành (chỉ bằng khoảng 25% - 35% giá trị thị trường), làm cơ sở dữ liệu thực nghiệm cho công tác quản lý đất đai địa phương.
- Đề xuất các nhóm giải pháp:
- Hoàn thiện công tác định giá: Định kỳ điều chỉnh bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế; phân chia chi tiết các đoạn đường và phân cấp vị trí (VT1, VT2, VT3, VT4, 4A, 4B, 4C) dựa trên khả năng sinh lợi thực tế.
- Nâng cao năng lực quản lý: Chỉnh lý và cập nhật cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính số hóa (do bản đồ đo vẽ từ 2010 đã có nhiều biến động).
- Tăng cường minh bạch thị trường: Đẩy mạnh kiểm soát giao dịch, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, hạn chế tình trạng khai báo giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
Giá trị tham khảo
Tài liệu khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng và mục đích sau:
- Sinh viên và học viên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Kinh tế bất động sản:
- Tham khảo phương pháp xây dựng khung lý thuyết định giá đất đô thị, cách tiếp cận hệ thống văn bản pháp lý theo giai đoạn Luật Đất đai 2003.
- Học hỏi quy trình thiết kế phiếu điều tra phỏng vấn thị trường đất ở đô thị và phương pháp tính toán, so sánh hệ số chênh lệch giá ($G_{tt}/G_{qd}$) trên phần mềm Excel.
- Cán bộ quản lý địa chính xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường:
- Nắm bắt chi tiết số liệu cơ cấu sử dụng đất năm 2014, hiện trạng biến động diện tích nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp tại phường Tân Thịnh.
- Vận dụng các tiêu chí phân định vị trí thửa đất (VT1 đến VT4C) theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất và lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn.
Câu hỏi thường gặp
1. Tiêu chí xác định thửa đất thuộc Vị trí 1 (VT1) trên địa bàn phường Tân Thịnh theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên, Vị trí 1 (VT1) áp dụng đối với các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các đường, phố, trục giao thông chính và có chiều sâu tính từ mép lộ giới đường, phố hiện tại vào không quá 30 m.
2. Tổng diện tích tự nhiên và tỷ lệ cơ cấu các nhóm đất chính của phường Tân Thịnh năm 2014 là bao nhiêu?
Tổng diện tích tự nhiên của phường là 305,77 ha, được phân bổ thành ba nhóm đất chính:
- Nhóm đất nông nghiệp: 137,19 ha (chiếm 44,87% tổng diện tích).
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 163,60 ha (chiếm 53,50% tổng diện tích, trong đó đất ở đô thị là 42,21 ha, chiếm 13,48%).
- Nhóm đất chưa sử dụng: 4,98 ha (chiếm 1,63% tổng diện tích).
3. Quy mô khảo sát thực địa để thu thập số liệu giá đất thị trường trong khóa luận được thực hiện như thế nào?
Tác giả đã lựa chọn 9 tuyến đường đại diện (chia làm 2 nhóm tuyến đường) và tiến hành điều tra, phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu soạn sẵn đối với 54 chủ sử dụng đất (mỗi tuyến đường điều tra 6 phiếu) trong thời gian từ ngày 03/02/2015 đến ngày 05/04/2015.
4. Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định tại đường Thống Nhất đoạn 1 và đoạn 2 giai đoạn 2012 - 2014 diễn biến ra sao?
Giá thị trường luôn cao hơn giá Nhà nước quy định từ 2,75 lần đến 4,00 lần. Cụ thể vào năm 2014:
- Đường Thống Nhất đoạn 1: VT1 có giá thị trường 17.500 nghìn đồng/m² (gấp 3,71 lần giá quy định); VT3 có giá 6.750 nghìn đồng/m² (gấp 3,82 lần giá quy định).
- Đường Thống Nhất đoạn 2: VT1 có giá thị trường 16.000 nghìn đồng/m² (gấp 2,80 lần); VT2 đạt 11.000 nghìn đồng/m² (gấp 3,83 lần); VT3 đạt 5.500 nghìn đồng/m² (gấp 4,00 lần giá quy định).
5. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại phường Tân Thịnh gặp phải những vướng mắc cụ thể nào trong giai đoạn nghiên cứu?
Các tồn tại chính gồm: nhận thức về sở hữu đất đai của người dân chưa đồng đều gây khó khăn khi thu hồi đất; bản đồ địa chính đo vẽ từ năm 2010 đã có nhiều biến động so với thực tế dẫn tới việc cấp GCNQSDĐ phải đo đạc, chỉnh lý mất nhiều thời gian; các tranh chấp phát sinh do đô thị hóa nhanh và còn tồn tại các vi phạm như lấn chiếm đất công, chuyển nhượng đất trái quy định.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thành Bắc đã phản ánh toàn diện thực trạng sử dụng đất và cơ chế vận hành của giá đất ở tại phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2012 - 2014. Kết quả điều tra thực nghiệm 54 phiếu trên 9 tuyến đường trọng điểm đã chứng minh sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành với giá thị trường tự do (giá thị trường cao hơn từ 2,75 đến 4,00 lần), trong đó vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật và khả năng sinh lợi là các yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất. Nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ thực tiễn và các giải pháp điều chỉnh bảng giá đất có giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản lý tài nguyên và quy hoạch đất đai tại địa phương.
