Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần thiết yếu của môi trường sống cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai đóng vai trò tạo vốn và thu hút nguồn lực đầu tư. Tuy nhiên, giá đất tại Việt Nam giai đoạn nghiên cứu ở mức rất cao so với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân; các chính sách kiềm chế tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản vẫn còn khoảng cách so với thực tiễn. Thành phố Thái Nguyên là đô thị có tốc độ phát triển nhanh với định hướng trở thành đô thị loại I trực thuộc Trung ương vào năm 2020, dẫn đến nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sức ép quản lý đất đai ngày một gia tăng.
Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều dự án trọng điểm phát triển đô thị. Tốc độ đô thị hóa nhanh khiến giá đất ở tại đây biến động liên tục, làm nảy sinh vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của công dân, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo gia tăng. Trước bối cảnh đó, tác giả Đinh Thu Trà đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên với đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2017”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2017.
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2017.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở do Nhà nước quy định; giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường; các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở trên địa bàn phường.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (tổng diện tích tự nhiên 157,73 ha).
- Phạm vi thời gian: Số liệu và thông tin thực tế được thu thập và đánh giá trong giai đoạn 2016 – 2017; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa từ ngày 05/9/2017 đến ngày 25/11/2017.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận và khung pháp lý
Khóa luận tiếp cận vấn đề định giá đất dựa trên nền tảng kinh tế chính trị và các quy định pháp luật hiện hành về đất đai:
- Khái niệm và cơ chế hình thành giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị tự thân mà giá cả phản ánh sự tư bản hóa địa tô. Ba cơ sở khoa học cốt lõi cấu thành giá đất gồm: Địa tô (địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối), Lãi suất ngân hàng (tỷ lệ nghịch với giá đất) và Quan hệ cung - cầu đất đai (mang tính cố định không gian, tính khan hiếm và khả năng thay thế có hạn).
- Nguyên tắc định giá đất: 9 nguyên tắc cơ bản gồm nguyên tắc thay thế, nguyên tắc thu nhập, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc thù lao tăng dần/giảm dần (lợi ích cận biên), nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc biến động, nguyên tắc hòa hợp và nguyên tắc ưu tiên cho đất đai.
- Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Gồm nhóm yếu tố thông thường (hành chính, xã hội, kinh tế, nhân khẩu, quốc tế), nhóm yếu tố khu vực (vị trí địa lý, hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch, quy mô, hình thể, hướng) và nhóm yếu tố cá biệt (vị trí, diện tích, kích thước, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình thể, địa hình).
- Phương pháp định giá trên thế giới: Nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất định kỳ 6 năm của Thụy Điển (xác định mức 75% giá thị trường) và cơ chế định giá theo dữ liệu thị trường để tính thuế của Đài Loan.
- Khung pháp lý áp dụng tại Việt Nam: Luật Đất đai 2013 (khoản 19 Điều 3, Điều 114); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 75/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính; Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND và Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019.
- Năm phương pháp định giá đất theo quy định: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Phương pháp nghiên cứu thực tế
Tác giả đã kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trong công tác quản lý đất đai:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2017, báo cáo kinh tế - xã hội, hồ sơ địa chính và kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lưu trữ tại UBND phường Hoàng Văn Thụ và các phòng ban chuyên môn của thành phố Thái Nguyên.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp và khảo sát thực địa: Lựa chọn 5 tuyến đường trục chính đại diện phân thành 3 nhóm (đường Hoàng Văn Thụ, đường Lương Ngọc Quyến, đường Bắc Kạn, đường Phù Liễn, đường Chu Văn An). Khảo sát các mẫu thửa đất đại diện:
- Khảo sát loại đường: Mỗi nhóm chọn 5 đoạn đường, mỗi đoạn chọn 1 thửa đất chuẩn ở vị trí 1, mặt tiền 4 - 5m, hình thể vuông vắn.
- Khảo sát vị trí: Trên 2 đoạn đường, chọn 4 lô đất có vị trí khác nhau (vị trí 1 đến vị trí 4) theo quy định tại Quyết định 57/2014/QĐ-UBND.
- Khảo sát chiều rộng mặt tiền: Trên 2 tuyến đường, chọn 3 ô đất gần nhau có kích thước mặt tiền khác biệt.
- Khảo sát hướng thửa đất: Chọn 4 ô đất có cùng mức giá quy định và diện tích tương đương nhưng khác hướng tiếp xúc.
- Phương pháp điều tra bằng phiếu hỏi: Phỏng vấn người dân địa phương về thông tin chủ hộ, đặc điểm hình học thửa đất và mức giá giao dịch thực tế trên thị trường.
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Sử dụng phần mềm bảng tính điện tử Excel để tổng hợp dữ liệu, phân tổ thống kê, so sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất quy định với giá đất thị trường và phân tích tương quan tác động của từng yếu tố.
Nội dung chính theo từng phần của khóa luận
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất tại đô thị trung tâm, xác định 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, làm rõ ý nghĩa học thuật trong việc hoàn thiện lý luận định giá và ý nghĩa thực tiễn giúp chính quyền địa phương có cơ sở xây dựng bảng giá đất phù hợp.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế về đất đai, bản chất địa tô, cơ chế vận hành của thị trường bất động sản; trình bày chi tiết quy trình, công thức tính toán của 5 phương pháp định giá đất ở Việt Nam theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; phân tích 9 nguyên tắc định giá và các nhân tố ảnh hưởng từ cấp độ vĩ mô (chính sách, kinh tế, xã hội) đến vi mô (vị trí, kích thước, phong thủy, hướng nhà).
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Thiết lập phương pháp luận và kế hoạch khảo sát thực tế tại phường Hoàng Văn Thụ. Quy định tiêu chí phân nhóm đường phố, phân loại vị trí, lựa chọn mẫu khảo sát thực địa và thiết kế phiếu điều tra hộ dân nhằm thu thập đầy đủ thông tin giao dịch đất ở thực tế.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu
Đây là nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện các kết quả khảo sát và phân tích:
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hoàng Văn Thụ
- Vị trí và địa hình: Tổng diện tích 157,73 ha; tiếp giáp phường Quang Vinh, xã Đồng Bẩm (Bắc), phường Đồng Quang (Nam), phường Phan Đình Phùng, Trưng Vương (Đông), phường Quang Trung (Tây). Địa hình bằng phẳng, thấp dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam; địa chất công trình thuận lợi cho xây dựng công trình cao tầng.
- Khí hậu và thủy văn: Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C, lượng mưa trung bình 1.764 mm/năm (85% tập trung vào tháng 6 đến tháng 9), độ ẩm trung bình 82%. Sông Cầu chảy qua phường dài 2,3 km (diện tích lưu vực 3.489 km², lưu lượng mùa lũ 620 m³/s, mùa cạn 6,5 m³/s), cùng hệ thống ao hồ nhỏ với diện tích 7,58 ha.
- Dân số và kinh tế: Năm 2017 có 20.168 nhân khẩu với hơn 4.000 hộ, mật độ dân số đạt 12.788 người/km² (gấp 8,07 lần mật độ bình quân toàn thành phố Thái Nguyên). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và phi nông nghiệp.
2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2017:
| STT |
Loại đất |
Mã |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
10,46 |
6,63 |
|
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
5,51 |
3,49 |
|
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
3,47 |
2,20 |
|
Đất lâm nghiệp |
LNP |
1,48 |
0,94 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
147,22 |
93,34 |
|
Đất chuyên dùng |
CDG |
67,09 |
42,53 |
|
Đất tôn giáo |
TON |
0,79 |
0,50 |
|
Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng |
- |
4,00 |
2,54 |
|
Đất phi nông nghiệp khác |
PNK |
0,27 |
0,17 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
0,05 |
0,03 |
|
Tổng diện tích tự nhiên |
|
157,73 |
100,00 |
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017:
| Năm |
Số hộ đề nghị cấp |
Số hộ đã được cấp |
Số GCN đã cấp |
Diện tích đã cấp (m²) |
| 2014 |
31 |
25 |
29 |
3.775 |
| 2015 |
18 |
15 |
17 |
1.728 |
| 2016 |
12 |
11 |
11 |
1.452 |
| 2017 |
11 |
8 |
8 |
769 |
| Tổng |
72 |
59 |
65 |
7.724 |
Tính lũy kế đến ngày 31/12/2017, toàn phường đã cấp GCNQSDĐ lần đầu cho 3.875/3.949 hộ gia đình, cá nhân (đạt tỷ lệ 98,12% tổng số hộ) với tổng diện tích 79.900 m². Toàn phường còn 74 hộ (diện tích 7.500 m²) chưa được cấp giấy do các nguyên nhân: làm nhà trên đất nông nghiệp chưa đủ điều kiện tài chính, đất không phù hợp quy hoạch, mua nhà thanh lý hoặc giao trái thẩm quyền, tranh chấp đất đai kéo dài (điển hình như 41 hộ khu vực Công ty đường 126 chưa có quyết định thu hồi đất của tỉnh, các hộ tranh chấp Trịnh Thị Song Hà, Nông Thị Bính, Hoàng Thanh Quý, và tồn đọng tại Khu dân cư Phù Liễn I).
3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở giai đoạn 2016 - 2017
- Yếu tố loại đường phố: Giá đất có sự phân hóa sâu sắc giữa các nhóm đường. Các tuyến đường Nhóm I (như Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn) có giá quy định và giá thị trường cao nhất nhờ tập trung trung tâm hành chính, thương mại và hạ tầng hoàn chỉnh.
- Yếu tố vị trí thửa đất: Vị trí 1 (tiếp giáp mặt đường chính) luôn có giá thị trường và giá quy định cao nhất, giảm dần rõ rệt khi chuyển sang vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 (trong ngõ, hẻm, khả năng sinh lợi và tiếp cận hạ tầng thấp hơn).
- Yếu tố chiều rộng mặt tiền: Các thửa đất có mặt tiền rộng từ 4 - 5m trở lên thuận lợi cho việc trưng bày, kinh doanh buôn bán nên có mức giá giao dịch cao hơn hẳn các thửa đất có mặt tiền hẹp.
- Yếu tố hướng thửa đất: Do đặc điểm khí hậu và tâm lý truyền thống, các thửa đất hướng Nam và hướng Đông (đón gió mát, tránh nắng gắt buổi chiều) được người mua ưa chuộng và có giá giao dịch cao hơn các thửa đất hướng Tây hoặc Bắc.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Tổng kết các phát hiện nghiên cứu về thực trạng quản lý và biến động giá đất ở; đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất, hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tháo gỡ vướng mắc trong cấp GCNQSDĐ.
Kết quả và đóng góp
Kết quả nghiên cứu chính
- Làm rõ cơ cấu đất đai đô thị: Xác định cơ cấu đất đai phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 với tỷ lệ đất phi nông nghiệp chiếm đa số tuyệt đối (93,34% - 147,22 ha), phản ánh đặc thù của một phường trung tâm với mật độ dân số rất cao (12.788 người/km²).
- Đánh giá toàn diện công tác cấp GCNQSDĐ: Xác nhận tỷ lệ cấp GCNQSDĐ lần đầu đạt 98,12% (3.875 hộ/79.900 m²), đồng thời chỉ rõ danh sách và nguyên nhân cụ thể khiến 74 hộ dân (7.500 m²) còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận.
- Lượng hóa mức độ chi phối của các yếu tố vi mô: Khẳng định giá đất ở thực tế trên địa bàn bị chi phối bởi cấp loại đường giao thông, vị trí tiếp giáp (khoảng cách tới trục đường chính), kích thước chiều rộng mặt tiền phục vụ thương mại và hướng phong thủy/khí hậu của thửa đất.
Giải pháp và kiến nghị của tác giả
- Hoàn thiện phương pháp điều tra, khảo sát giá đất thị trường nhằm kịp thời điều chỉnh bảng giá đất định kỳ, thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế.
- Đẩy mạnh giải quyết dứt điểm các vướng mắc tồn đọng trong cấp GCNQSDĐ (đặc biệt là ban hành quyết định thu hồi đất cho 41 hộ khu vực Công ty đường 126 và xử lý dứt điểm các dự án quy hoạch treo như KDC Phù Liễn I).
- Nâng cao tính công khai, minh bạch của quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất để ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.
Đóng góp của đề tài
Đề tài cung cấp hệ thống số liệu thực nghiệm và tài liệu quản lý địa chính chi tiết tại một phường trung tâm đô thị loại I đang phát triển; làm rõ khoảng cách thực tế giữa khung giá đất hành chính và giá trị thị trường, đóng góp luận cứ thực tiễn cho công tác quản lý tài chính đất đai tại địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Phạm vi khảo sát giới hạn trong địa giới hành chính một phường (Hoàng Văn Thụ) và giai đoạn 2016 – 2017; các mẫu điều tra sơ cấp chỉ tập trung vào 5 trục đường chính; nguồn tài liệu về địa chất công trình và trữ lượng nước ngầm tại địa phương chưa có báo cáo khảo sát chuyên sâu toàn diện.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi khảo sát ra toàn bộ các phường nội thành của thành phố Thái Nguyên; ứng dụng các mô hình kinh tế lượng (hồi quy giá bán Hedonic) hoặc công nghệ hệ thống thông tin địa lý (GIS) để lượng hóa chính xác trọng số và xây dựng bản đồ giá đất tự động.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng thụ hưởng: Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Kinh tế phát triển.
- Nội dung tham khảo:
- Quy trình và biểu mẫu điều tra khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
- Bộ số liệu hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ quản lý cấp GCNQSDĐ của địa bàn phường đô thị.
- Tài liệu thực tế cho cán bộ địa chính cấp xã/phường trong việc phân loại và xử lý các trường hợp tồn đọng hồ sơ quyền sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ cấu sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 có đặc điểm gì nổi bật?
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2017, đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo với 147,22 ha (93,34% tổng diện tích tự nhiên), trong đó đất chuyên dùng chiếm lớn nhất với 67,09 ha (42,53%). Đất nông nghiệp chỉ còn 10,46 ha (chiếm 6,63%) và đất chưa sử dụng chỉ còn 0,05 ha (0,03%).
2. Tỷ lệ hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phường đạt bao nhiêu?
Tính đến ngày 31/12/2017, phường Hoàng Văn Thụ đã cấp GCNQSDĐ lần đầu cho 3.875 hộ gia đình, cá nhân trên tổng số 3.949 hộ, đạt tỷ lệ 98,12% với tổng diện tích được cấp là 79.900 m².
3. Những nguyên nhân chính khiến 74 hộ dân trên địa bàn phường chưa được cấp GCNQSDĐ là gì?
Các nguyên nhân chính gồm: xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính; hiện trạng không phù hợp quy hoạch; mua nhà thanh lý hoặc giao đất trái thẩm quyền; tranh chấp đất đai kéo dài; khu vực Công ty đường 126 (41 hộ) chưa có quyết định thu hồi đất của tỉnh; và quy hoạch Khu dân cư Phù Liễn I thực hiện chưa triệt để.
4. Khóa luận lựa chọn các tuyến đường nào để tiến hành điều tra sơ cấp về giá đất?
Tác giả đã lựa chọn 5 tuyến đường chính đại diện cho các nhóm đường trên địa bàn phường gồm: đường Hoàng Văn Thụ, đường Lương Ngọc Quyến, đường Bắc Kạn, đường Phù Liễn và đường Chu Văn An (được phân loại căn cứ theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên).
5. Yếu tố hướng thửa đất ảnh hưởng như thế nào đến giá đất ở theo kết quả nghiên cứu?
Theo quan niệm tâm lý truyền thống và điều kiện khí hậu, người dân ưu tiên chọn đất hướng Nam và hướng Đông để đón gió mát, nhận ánh sáng buổi sáng và tránh nắng gắt buổi chiều của hướng Tây. Do đó, các thửa đất hướng Nam và Đông trên cùng tuyến đường thường có giá giao dịch thị trường cao hơn.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đinh Thu Trà đã phản ánh hệ thống và chi tiết bức tranh quản lý đất đai cùng các yếu tố chi phối giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 – 2017. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa cơ sở lý luận, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và số liệu điều tra thực địa trên 5 tuyến phố trọng điểm, đề tài đã chỉ rõ thực trạng cấp GCNQSDĐ đạt 98,12% và sự phân hóa giá trị đất đai dưới tác động của loại đường, vị trí, mặt tiền và hướng thửa đất. Đây là tài liệu học thuật có giá trị thực tiễn cao, đóng góp cơ sở dữ liệu hữu ích cho công tác định giá và quản lý tài chính đất đai tại địa phương.
