Đặt vấn đề Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất.
Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Hữu Lũng là huyện nằm ở phía Tây nam tỉnh Lạng Sơn cách TP Lạng Sơn 70km, là huyện nằm ở vị chí chuyển tiếp giữa vùng Trung du và miền núi phía Đông Bắc. Hữu Lũng được coi là cửa ngõ của tỉnh Lạng Sơn với vị trí phía Bắc giáp với huyện, Văn Quan, Bắc Sơn, phía đông giáp với huyện Chi Lăng, phía tây nam và đông nam giáp với và huyện Lạng Giang, Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế (tỉnh Bắc Giang), phía tây giáp với huyên Võ Nhai (tỉnh Thái Nguyên), cùng với tuyến quốc lô 1A và tuyến đường sắt liên vận Quốc tế chạy qua địa bàn theo hướng Tây nam - Đông bắc, đã tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển các hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa trong và ngoài tỉnh đặc biệt là với các tỉnh phía Nam Trung Quốc phát triển ngày càng sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển và đời sống của nhân dân trên 2 địa bàn huyện, và khu vực thị trấn Hữu Lũng ngày càng đi lên. Cùng với sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, theo đó nhu cầu sử dụng đất của người dân trong thị trấn ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn thị trấn diễn ra còn nhiều phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác và thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất, góp phần thực hiện tốt công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, đồng thời được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầ y giáo giảng viên. Tiến Sĩ Phan Đình Binh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2014”. Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả 3 trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. Mục tiêu - Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế. Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, có tính khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. - Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: - Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn * Ý nghĩa thực tiễn: - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về đất đai và thị trƣờng đất đai 2. Khái quát về đất đai - Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt là sản phẩm của tự nhiên, hiểu theo nghĩa rộng đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất và khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ở trên bề mặt và dưới bề mặt đó gồm : khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (ao, hồ, sông, suối, đầm lầy) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, cùng các tập đoàn động vật, thảm thực vật và các thành phần khác. - Theo nghĩa hẹp đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu hình thành môi trường sống, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nơi mà con người tìm được công cụ và nguyên liệu lao động để sinh tồn và phát triển xã hội như ngày nay.
Đất đai là địa điểm phân bố của các thành phố, khu dân cư, làng mạc, nơi xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định và là thước đo cho sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống và tài chính như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ. Thị trường đất đai - Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch 5 vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
- Thị trường đất đai là quá trình giao dịch đất đai giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian như, môi giới, tư vấn có liên quan đến đất đai giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có sự theo dõi và quản lý của nhà nước, thị trường đất đai hiện nay là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền 6 sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.