MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loaị nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất. Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất.
Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao.
Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thị Trấn Đu là địa bàn trung tâm của huyện Phú Lương, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất 2 đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS.
Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như tại Thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng. Mục đích nghiên cứu + Tìm hiểu về giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị Trấn Đu – Phú Lương – Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013 + Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. + Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài + Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường … Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
+ Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở + Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài + Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương để áp dụng thực tế sau này. + Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài 3 + Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở khoa học 2. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2. Khái niệm giá đất Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [17]. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng.
5 - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2. Yếu tố nhân khẩu - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu.
Khu vực có tố chất nhân khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Nhu cầu về căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên rõ ràng.
Yếu tố xã hội - Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. - An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. - Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở vực thành phố có mật độ nhân 6 khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.Yếu tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn xinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.
khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. - Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên .