Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, diện tích tự nhiên cố định trong khi nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt, sản xuất và phát triển kinh tế - xã hội không ngừng gia tăng. Tính chất không thể tái tạo cùng sự khan hiếm làm cho giá trị đất đai có xu hướng tăng cao theo thời gian. Trên thực tế, công tác định giá đất tại Việt Nam phát sinh nhiều bất cập, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giữa khung giá do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Những khoảng cách này trực tiếp dẫn đến khiếu nại, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Thị trấn Đu là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên, có tuyến Quốc lộ 3 chạy qua. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và nhịp độ phát triển kinh tế mạnh mẽ, nhu cầu về đất ở tại thị trấn tăng cao, dẫn đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhưng công tác quản lý nhà nước về giá đất còn gặp nhiều khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013" được thực hiện nhằm làm rõ biến động giá đất và các nhân tố chi phối, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại địa phương.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm 3 nội dung cụ thể:
- Tìm hiểu về giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian: Địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên (tập trung vào các trục đường giao thông chính, đặc biệt là tuyến Quốc lộ 3).
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn thu thập số liệu biến động từ năm 2010 đến năm 2013. Thời gian thực hiện khảo sát và thực tập tốt nghiệp từ ngày 20/01/2014 đến ngày 29/04/2014 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý
Nghiên cứu vận dụng định nghĩa tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất có các đặc điểm cơ bản: không đồng nhất về phương thức biểu thị quyền lợi (quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê, quyền thế chấp); thời gian hình thành kéo dài; không phải là biểu hiện tiền tệ của giá thành sản xuất mà do quan hệ cung - cầu quyết định; có xu thế tăng cao và mang tính khu vực, tính cá biệt rõ rệt.
Hệ thống nguyên tắc định giá đất được đề cập gồm:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc biến động.
Các phương pháp định giá đất trong lý thuyết quản lý đất đai được tổng hợp bao gồm: Phương pháp thu nhập, Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp thặng dư, Phương pháp chi phí và Phương pháp phân tích hồi quy.
Cơ sở văn bản quy phạm pháp luật và quyết định hành chính được sử dụng làm căn cứ:
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất.
- Các Quyết định ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên của UBND tỉnh Thái Nguyên qua các năm: Quyết định 37/2009/QĐ-UBND (năm 2010), Quyết định 47/2010/QĐ-UBND (năm 2011), Quyết định 62/2011/QĐ-UBND (năm 2012), Quyết định 52/2012/QĐ-UBND (năm 2013) và Quyết định 36/2013/QĐ-UBND (năm 2014).
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu: Chọn các đoạn đường đại diện cho sự phát triển kinh tế - xã hội trên trục Quốc lộ 3 qua thị trấn Đu:
- Đoạn từ Km 89+400 đến Km 90 (cổng Bệnh viện Đa khoa huyện).
- Đoạn từ Km 90 đến Km 91+200 (ngã ba Ôn Lương).
- Đoạn từ Km 91+200 đến Km 91+500 (cầu Thác Lở).
- Đoạn từ Km 91+500 đến Km 92+450 (cổng Huyện Đội).
- Đoạn từ Km 92+450 đến Km 93+100 (hết địa giới thị trấn Đu).
- Phương pháp thu thập số liệu:
- Số liệu thứ cấp: Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 của thị trấn Đu; hồ sơ địa chính, số liệu đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, cấp GCNQSDĐ từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, UBND huyện Phú Lương và UBND thị trấn Đu.
- Số liệu sơ cấp: Điều tra phỏng vấn ngẫu nhiên bằng phiếu điều tra đối với 50 hộ gia đình, cá nhân nằm trên các trục đường chính tại các vị trí khác nhau để thu thập thông tin về giá chuyển nhượng thực tế và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.
- Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê mô tả, tổng hợp chuỗi số liệu theo thời gian, phương pháp so sánh (giữa giá quy định và giá thị trường) và phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đánh giá về thị trường và biến động giá đất của cán bộ địa chính xã/thị trấn, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ quản lý tài chính địa phương.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của công tác định giá đất tại các khu vực đô thị hóa như thị trấn Đu, xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu, 3 yêu cầu cụ thể (bám sát hệ thống văn bản pháp lý, bảo đảm số liệu thực tế chính xác, đề xuất có tính khả thi) và ý nghĩa học thuật - thực tiễn của đề tài trong việc hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai cấp cơ sở.
Phần 2: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất đai, phân loại các nhóm yếu tố tác động đến giá đất: yếu tố nhân khẩu (mật độ, tố chất, kết cấu hộ gia đình); yếu tố xã hội (chính trị, an ninh, tiến trình đô thị hóa, đầu cơ); yếu tố kinh tế (tăng trưởng thu nhập, cung tiền, lãi suất, mức tích lũy); yếu tố khu vực (vị trí trung tâm, hạ tầng kỹ thuật - xã hội, môi trường, quy hoạch); yếu tố cá biệt (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng hình học, độ dốc thửa đất).
Tổng quan kinh nghiệm định giá đất quốc tế (Trung Quốc với hệ thống trung tâm tư vấn định giá từ năm 1992; Úc với cơ quan định giá thành lập năm 1979; Thụy Điển với nguyên tắc định giá đạt 75% giá thị trường phục vụ tính thuế) và lịch sử phát triển thị trường đất đai Việt Nam qua các giai đoạn (trước 1945, 1945-1980, 1980-1992, 1993-2002 và từ 2003 đến thời điểm nghiên cứu).
Phần 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác lập đối tượng, phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu. Quy định chi tiết nội dung nghiên cứu gồm 5 phần việc: nghiên cứu điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất 2010 - 2013; khảo sát thực trạng thị trường nhà đất và so sánh giá; phân tích các nhóm yếu tố tác động; đề xuất giải pháp. Trình bày chi tiết phương pháp chọn 5 đoạn đường mẫu dọc tuyến Quốc lộ 3 và quy trình điều tra 50 phiếu khảo sát hộ dân.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này tập trung trình bày các phát hiện thực nghiệm và số liệu phân tích chuyên sâu:
1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thị trấn Đu:
- Vị trí: Tọa độ 21°43' - 21°44' vĩ độ Bắc, 105°42' - 105°43' kinh độ Đông; diện tích tự nhiên 212,90 ha; phía Đông, Tây, Nam, Bắc giáp xã Động Đạt, phía Tây Nam giáp xã Phấn Mễ. Địa hình thung lũng dốc dần từ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình 94 - 320 m.
- Khí hậu: Nhiệt độ trung bình 22°C (tháng 6 cao nhất: 28,5°C; tháng 1 thấp nhất: 15,6°C); số giờ nắng 1.628 giờ/năm; lượng mưa trung bình 2.097 mm/năm (mùa mưa chiếm 91,6%); độ ẩm bình quân 82%. Thủy văn chịu ảnh hưởng bởi sông Đu.
- Dân số và kinh tế: Dân số năm 2013 đạt 4.506 người, mật độ dân số 2.030 người/km² (thuộc mức cao trong huyện). Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 20%/năm, thu ngân sách hàng năm tăng 18 - 20% so với kế hoạch. Hạ tầng giao thông có 25 tuyến với tổng chiều dài 16,7 km (QL3 dài 3,3 km trải nhựa asphalt; Tỉnh lộ 263; đường liên xã/thôn 4,6 km được bê tông hóa). Tỷ lệ cấp nước sạch đạt 85%, tỷ lệ thu gom rác thải đạt trên 90%.
2. Tình hình quản lý và biến động đất đai (2010 - 2013):
| Nhóm đất |
Diện tích 2010 (ha) |
Cơ cấu 2010 (%) |
Diện tích 2013 (ha) |
Cơ cấu 2013 (%) |
Biến động (ha) |
| Đất nông nghiệp |
110,19 |
51,76 |
109,95 |
51,64 |
-0,24 |
| - Đất sản xuất nông nghiệp |
91,72 |
43,08 |
91,48 |
42,97 |
-0,24 |
| - Đất lâm nghiệp |
15,58 |
7,32 |
15,58 |
7,32 |
0,00 |
| - Đất nuôi trồng thủy sản |
2,89 |
1,36 |
2,89 |
1,36 |
0,00 |
| Đất phi nông nghiệp |
99,23 |
46,61 |
99,50 |
46,74 |
+0,27 |
| - Đất ở tại đô thị |
33,40 |
15,69 |
33,56 |
15,76 |
+0,16 |
| - Đất chuyên dùng |
61,80 |
29,03 |
61,91 |
29,08 |
+0,11 |
| - Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
1,83 |
0,86 |
1,83 |
0,86 |
0,00 |
| - Đất sông suối, mặt nước CD |
2,20 |
1,03 |
2,20 |
1,03 |
0,00 |
| Đất chưa sử dụng |
3,48 |
1,63 |
3,45 |
1,62 |
-0,03 |
| Tổng diện tích tự nhiên |
212,90 |
100,00 |
212,90 |
100,00 |
0,00 |
- Tình hình giao đất đến năm 2014: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng 143,51 ha (67,41%); UBND thị trấn quản lý 25,49 ha (11,97%); cơ quan nhà nước sử dụng 23,74 ha (11,15%); tổ chức kinh tế sử dụng 14,19 ha (6,67%); doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng 3,07 ha (1,44%); UBND thị trấn trực tiếp sử dụng 2,90 ha (1,36%).
- Cấp GCNQSDĐ và xử lý hồ sơ năm 2013: Cấp 19 GCNQSDĐ với tổng diện tích 0,58 ha (10 GCN đất ở đô thị: 0,09 ha; 9 GCN đất sản xuất nông nghiệp: 0,48 ha). Tiếp nhận và giải quyết 195 hồ sơ địa chính, trong đó hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất với 139 hồ sơ (diện tích gần 2,6 ha), 19 hồ sơ tặng cho, 16 hồ sơ cấp lần đầu, 8 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, 7 hồ sơ thừa kế, 3 hồ sơ hợp thửa và 3 hồ sơ cấp đổi/cấp lại.
3. Thực trạng thị trường nhà đất và so sánh giá đất năm 2013:
- Giá đất ở thị trường chuyển nhượng tự do dao động từ 8 - 12 triệu đồng/m². Trong giai đoạn 2010 - 2013, không ghi nhận trường hợp nào đăng ký thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất chính thức tại thị trấn Đu do các hộ dân chủ yếu tự kinh doanh trên mặt bằng của gia đình.
- Bảng so sánh giữa giá quy định của Nhà nước (theo Quyết định 52/2012/QĐ-UBND) và giá thị trường năm 2013 tại Vị trí 1 (VT1):
| STT |
Tuyến đường nghiên cứu (dọc Quốc lộ 3) |
Giá thị trường (1.000 đ/m²) |
Giá Nhà nước (1.000 đ/m²) |
Mức chênh lệch (Lần) |
| 1 |
Km 89+400 đến Km 90 (cổng Bệnh viện Đa khoa huyện) |
8.300 |
3.500 |
2,37 |
| 2 |
Km 90 đến Km 91+200 (ngã ba Ôn Lương - khu trung tâm) |
12.000 |
4.000 |
2,73* |
| 3 |
Km 91+200 đến Km 91+500 (khu vực cầu Thác Lở) |
9.800 |
3.600 |
2,72 |
| 4 |
Km 91+500 đến Km 92+450 (cổng Huyện Đội) |
7.500 |
3.200 |
2,34 |
| 5 |
Km 92+450 đến Km 93+100 (hết ranh giới thị trấn Đu) |
5.000 |
2.500 |
2,00 |
(Tỷ lệ chênh lệch trung bình toàn thị trấn ghi nhận ở mức 2,13 lần; tại các khu vực trung tâm thương mại dịch vụ cao nhất đạt 2,73 lần; các vị trí phụ VT2, VT3 mức chênh lệch dao động từ 1,5 đến 2,16 lần).
4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng:
- Yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi: Thửa đất thuộc Vị trí 1 tiếp giáp mặt tiền Quốc lộ 3 luôn có giá cao nhất; đoạn Km 90 - Km 91+200 tập trung trụ sở UBND huyện, Huyện ủy, Tòa án, Kho bạc, Ngân hàng Nông nghiệp & PTNT, Chợ Đu có khả năng sinh lợi thương mại vượt trội nên giá thị trường đạt mức cao nhất (12 triệu đồng/m²).
- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, mương thoát nước có nắp đan (6 km dọc QL3), hệ thống chiếu sáng đô thị, gần trạm y tế, trường học chuẩn quốc gia làm tăng giá trị giao dịch của đất ở.
- Hình thể thửa đất: Thửa đất vuông vắn, mặt tiền rộng thuận lợi kinh doanh được định giá cao hơn đáng kể so với các thửa đất méo mó, hình tam giác hoặc có chiều sâu quá dài/quá nông.
- Thực trạng kê khai giao dịch: Đa số hợp đồng chuyển nhượng nộp tại cơ quan quản lý ghi giá thấp hơn thực tế thỏa thuận nhằm giảm nghĩa vụ thuế, gây khó khăn cho việc thu thập thông tin giá thị trường chuẩn xác.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết toàn bộ kết quả nghiên cứu về hiện trạng biến động giá đất, khẳng định sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường tại đô thị miền núi; kiến nghị các giải pháp cụ thể với cơ quan quản lý nhà nước các cấp.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính
- Xác định được bức tranh biến động sử dụng đất tại thị trấn Đu (2010 - 2013): Diện tích đất nông nghiệp giảm 0,24 ha để chuyển sang đất phi nông nghiệp (tăng 0,27 ha, nâng tổng diện tích đất phi nông nghiệp lên 99,50 ha, trong đó đất ở đô thị đạt 33,56 ha).
- Lượng hóa chính xác mức độ chênh lệch giá đất năm 2013: Giá thị trường thực tế cao gấp từ 2,00 đến 2,73 lần so với giá do UBND tỉnh Thái Nguyên quy định; tỷ lệ chênh lệch bình quân toàn địa bàn là 2,13 lần. Đoạn đường trung tâm (Km 90 - Km 91+200) có mức chênh lệch tuyệt đối lớn nhất (giá thị trường 12,0 triệu đồng/m² so với giá quy định 4,0 triệu đồng/m²).
- Làm rõ cấu trúc giao dịch: Hoạt động chuyển nhượng diễn ra mạnh với 139 hồ sơ được giải quyết trong năm 2013 (diện tích ~2,6 ha), trong khi thị trường cho thuê quyền sử dụng đất chính thức không phát sinh trường hợp đăng ký.
Giải pháp và kiến nghị của tác giả
- Về công tác định giá: UBND tỉnh và các cơ quan chuyên môn cần điều chỉnh bảng giá đất hàng năm sát hơn với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (đặc biệt tại các đoạn đường trung tâm thương mại, dịch vụ).
- Về cơ chế quản lý giao dịch: Hoàn thiện cơ chế thanh tra, kiểm soát giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; ứng dụng các biện pháp kiểm soát chống thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Về hạ tầng và quy hoạch: Công khai minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai; rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa.
Đóng góp của đề tài
- Đóng góp bộ dữ liệu điều tra thực nghiệm chi tiết (50 hộ dân, 5 đoạn đường mẫu QL3) về giá chuyển nhượng đất ở tại một thị trấn miền núi thuộc tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
- Cung cấp cơ sở thực tiễn phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất định kỳ và công tác tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế:
- Phạm vi khảo sát thực địa chủ yếu tập trung dọc trục Quốc lộ 3 qua 5 đoạn đường chính của thị trấn Đu, chưa bao quát chi tiết toàn bộ các tuyến đường nhánh, ngõ sâu tại tất cả 6 tiểu khu dân cư.
- Số lượng mẫu điều tra phỏng vấn trực tiếp dừng lại ở quy mô 50 hộ gia đình, cá nhân do giới hạn về thời gian thực tập tốt nghiệp.
- Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh và chuyên gia; chưa xây dựng mô hình hồi quy đa biến lượng hóa mức độ đóng góp phần trăm của từng yếu tố hình thể (chiều rộng, chiều sâu) đối với đơn giá đất.
- Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng phạm vi khảo sát sang toàn bộ hệ thống đường giao thông liên xã, các khu vực quy hoạch mới (như khu dân cư Thác Lở) trên địa bàn huyện Phú Lương.
- Ứng dụng mô hình kinh tế lượng (Hedonic Pricing Model) hoặc phân tích hồi quy tương quan đa biến để lượng hóa chính xác hệ số tác động của từng yếu tố hạ tầng, vị trí và pháp lý đến giá đất khi cỡ mẫu khảo sát lớn hơn.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng sử dụng phù hợp: Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Kinh tế nông nghiệp - tài nguyên đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp, đồ án hoặc đề tài nghiên cứu về giá đất đô thị.
- Nội dung có giá trị tham khảo cao:
- Quy trình thiết kế phiếu điều tra và phương pháp khảo sát giá đất thị trường cấp cơ sở (cấp thị trấn/huyện).
- Phương pháp so sánh, đánh giá khoảng cách chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước ban hành và thị trường tự do.
- Số liệu lịch sử về cơ cấu sử dụng đất và hồ sơ quản lý đất đai của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận nghiên cứu thị trường đất đai trong khoảng thời gian nào và tại địa bàn cụ thể nào?
Khóa luận nghiên cứu số liệu biến động đất đai và giá đất giai đoạn 2010 - 2013 tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên.
2. Đoạn đường nào trên địa bàn thị trấn Đu có giá đất cao nhất và mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá Nhà nước lớn nhất?
Đoạn Quốc lộ 3 từ Km 90 đến Km 91+200 (khu vực ngã ba Ôn Lương và trung tâm hành chính - chợ Đu) có giá đất cao nhất năm 2013: Giá Nhà nước quy định ở Vị trí 1 là 4.000.000 đồng/m², giá thị trường thực tế đạt 12.000.000 đồng/m², mức chênh lệch cao nhất đạt 2,73 lần.
3. Trong năm 2013, thị trấn Đu đã tiếp nhận và giải quyết bao nhiêu hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất?
Năm 2013, bộ phận địa chính thị trấn Đu đã tiếp nhận và giải quyết 195 hồ sơ các loại (115 hồ sơ một cửa, 80 hồ sơ một cửa liên thông), trong đó chiếm phần lớn là 139 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 2,6 ha.
4. Tại sao trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 không ghi nhận hồ sơ đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất?
Theo kết quả khảo sát của tác giả, các hộ dân tại thị trấn Đu chủ yếu là hộ sản xuất kinh doanh cá thể, tự sử dụng mặt bằng và quỹ đất của gia đình để kinh doanh hoặc làm nhà ở, không phát sinh nhu cầu thuê hoặc cho thuê lại đất chính thức qua cơ quan đăng ký đất đai.
5. Cỡ mẫu điều tra sơ cấp của tác giả là bao nhiêu hộ dân?
Tác giả đã thực hiện điều tra phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu khảo sát đối với 50 hộ gia đình, cá nhân phân bố dọc theo các trục đường giao thông chính của thị trấn Đu.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đặng Đình Đức đã phản ánh chi tiết thực trạng quản lý sử dụng đất và biến động giá đất ở tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013. Nghiên cứu chứng minh sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất quy định của Nhà nước và giá giao dịch thị trường thực tế (chênh lệch bình quân 2,13 lần, cao nhất 2,73 lần), chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố vị trí, năng lực sinh lợi thương mại và hạ tầng giao thông Quốc lộ 3. Các số liệu thực chứng và đề xuất trong công trình là tài liệu hữu ích phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai tại địa phương và làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu cùng chuyên ngành.
