CHƯƠNG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE THẺ CHAP QUYEN SU DỤNG DAT LA TAI SAN CHUNG CUA CÁC THÀNH VIÊN GIA ĐÌNH 1. Khái niệm, đặc điểm của thé chấp quyền sử dung đất là tai sản chung của các thành viên gia đình 1. Khái niệm thé chấp quyền sử dụng đất là tài san chung của các thành viên gia đình Hiện nay, tại các quốc gia trên thế ĐIỚI ton tại các chế độ sở hữu đối với đất đai có sự khác nhau nhưng nhìn chung có thê tạm chia thành sở hữu công và sở hữu tư nhân. Chẳng hạn, In-d6-né-xi-a duy trì nhiều chế độ sở hữu khác nhau với đất đai, bao gồm quyền sở hữu cá nhân va quyển sở hữu nhà nước.
Quyền sở hữu cá nhân trao cho chủ đất quyên tối cao đối với đất đai, bao gồm sử dụng, quản lí, chuyên nhượng tạm thời và lâu dài. Quyển sở hữu nhà nước đối với đất đai thé hiện thông qua việc nhà nước có thé thực hiện toan quyền quản lý, hoặc ở một số khu vực có thé được giao cho cá nhân hoặc tổ chức thuê. Trong khi đó, Hiến pháp Trung Quốc hiện ghi nhận hai chế độ sở hữu đất đai gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thê. Luật Đất đai năm 1986 của Trung Quốc quy định hai chế độ sở hữu đất đai mà Trung Quốc ghi nhận là “sở hữu bởi toản dân” và “sở hữu tập thê bởi những người lao động”.
Tại Trung Quốc, sở hữu toàn dân được hiểu là quyển sở hữu được thực hiện bởi Hội đồng Nhà nước, nhân danh nhà nước.' Pháp luật ở Vương quốc Anh ghi nhận sở hữu tuyệt đối với bat động sản là quyền tai sản và lợi ích hợp pháp của người dân, hay nói cách khác, quy định tại Anh cho phép sở hữu tư nhân 1 https://tainguyenvamoitruong.vn/che-do-so-huu-dat-dai-o-mot-so-nuoc-va-o-viet-nam-cid] 3998.htm], truy cập 21:11 ngày 21/02/2024 10 đối với đất dai với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ hang năm về phí và thuế đất theo quy định tại Điều 1 Đạo luật tài sản của Vuong Quéc Anh 1925.7 Việt Nam là một trong những nước hiểm hoi trên thé giới chỉ thừa nhận duy nhất một chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân. Nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, có quan điểm cho rằng quyển str dụng đất là một quyển dan sự, theo đó chủ thé sử dụng đất thực hiện những quyển cụ thê hoặc có quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định dé thoa mãn lợi ích của mình thông qua việc sử dung, khai thác giá trị của diện tích đất hoặc các hình thức khác dé mang lại lợi ích tối đa cho ho. Theo từ điển Luật học, quyển sử dụng đất là quyển của các chủ thé được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thê khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,. từ những chủ thé khác có quyển sử đụng đất.
Giáo trình Luật Dat dai Việt Nam do Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản cho rằng quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước." Theo từ điển Hán Việt, “thé chap” là một từ Hán Việt với chữ “thé là bỏ di, thay cho”, còn “chấp là cẩm, giữ, bat’. Khi nhắc đến thé chấp, ta có thé hiểu đây là một cách thức bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ.vn/dien-dan--trao-doi-21/quy-dinh-phap-luat-cua-mot-so-quoc-gia-ve-so-huu-dat- dai-so-huu-nha-o-v oi-nguoi-nuoc-ngoai-va-m ot-so-khuyen-nghi-cho-viet-nam-28715, truy cập 21:10 ngày 21/02/2024 3 Trần Thị Thu, Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại thành phô Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk: Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.8 4 Viện khoa học pháp lý (2006), Tir điển Luật học, Nxb. Từ điển bách khoa — Nxb, Tư pháp, Hà Nội, tr.55 > Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, tr.79 Š Đào Duy Anh (2000), Tir điển Hán Việt, Nxb.
Khoa học xã hội, tr. 154 & 394 11 Từ điển Tiếng Việt định nghĩa “thé chấp (tai sản) dùng làm vật bảo dam, thay thé cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn””. BLDS năm 1995 quy định tại Điều 346 “Thé chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bat động sản thuộc sở hữu của minh dé bảo dam thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền ” Sau đó, BLDS sửa đổi năm 2005 có sự thay đổi khi quy định “Thé chấp tài sản là việc một bên (sau đây là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Như vậy, quy định của BLDS năm 2005 đã mở rộng đối tượng của biện pháp thế chấp không chỉ đối với bất động sản đồng thời chỉ ra đặc điểm cơ bản của biện pháp này là không có sự chuyển giao tài sản thé chấp.” BLDS năm 2015 sau đó tiếp tục giữ lại khái niệm nay va chỉnh sửa về cách dién dat tại Điều 317 như sau: “Thé chấp tài san là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của minh dé bảo dam thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chap)”.
Đối với thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tác giả Lâm Đại Hữu có quan điểm cho rằng: Thế chấp tài sản là quyển sử dung đất là sự thoả thuận giữa các bên trong một quan hệ dân sự, theo đó bên có quyên sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đám thực hiện nghĩa vụ dan sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thé chấp), bên thé chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.” Nhìn chung, khái niệm nói trên đã phản ánh tương đối day đủ các đặc điểm của thé chấp quyển sử dụng 7 Trung tâm tử điền học (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Da Nẵng, tr. Vũ Thị Hồng Yên (chủ nhiệm) (2010), Ly} luận và thực tiễn về biện pháp thế chdp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dung: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. ; ; ° Lâm Đại Hữu (2021), Pháp luật về thé chấp tai sản là quyền sử dung đất va thực tiễn thi hành tai Ngân hang Thương mại Cổ phan Đầu tư va Phát triển Việt Nam — Chi nhánh Đông Đắk Lắk: Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 12 dat, trong đó có nhắc đến các chủ thé tham gia vào quan hệ thé chấp, bản chất của thế chấp là dùng tài sản của mình dé bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ nào đó.
Tuy nhiên, khái niệm nêu trên chưa phan anh vấn để mục đích của thế chấp bao gồm thé chấp quyên sử dụng đất dé dam bảo nghĩa vụ cho chủ thể thé chấp hoặc thế chấp quyển sử dụng đất dé bảo đảm nghĩa vụ cho của một bên thứ ba. Day 1a điểm mới của BLDS năm 2015 trong quy định vẻ thé chấp tài sản nói chung và thé chấp quyển sử dụng đất nói riêng. Ngoài ra, khái niệm nêu trên nhắc tới thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất dưới góc độ là một sự thoả thuận, phần nao chưa thé hiện rõ bản chất pháp lý của thé chấp tai sản nói chung va thé chấp quyên str dụng đất nói riêng. Liên quan đến vấn để này, tác giá Nguyễn Thị Thanh Trang nhận định “Thế chấp quyên sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm, là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao quyền sử dụng đất cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp)”.
Khái niệm này đã phản ánh đúng các chủ thể của quan hệ thé chap, đặc biệt nhận định rõ thé chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, thê hiện đúng bản chất pháp lý của thế chấp tài sản là quyển sử dụng dat nói riêng và thé chấp tài sản nói chung. Cả hai quan điểm thứ nhất và thứ hai đều chỉ ra một đặc trưng của thế chấp tài sản là việc không phải chuyên giao tài sản giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, quan điểm thứ hai chưa dé cập đến mục đích và phạm vi thé chấp, nghĩa là biện pháp thé chấp được dùng dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nảo. Từ những phân tích nêu trên có thê thay, thé chấp quyên sử dung đất là biện pháp bảo dam trong đó bên có quyên sử dung đất (sau đây gọi là bên thé chấp) thé chấp quyên sử dụng dat của minh dé bao dam thực hiện nghĩa vụ của 13 mình hoặc người thứ ba mà không chuyển giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên gia đình không được quy định tại một điều khoản riêng tại Luật Đất đai năm 2013 hoặc các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành. Tuy nhiên, khái mệm thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên gia đình được xây dựng trên cơ sở của ba đặc điểm bao gồm chủ thé thế chấp, đối tượng thé chấp và phương thức thực hiện biện pháp thế chấp. Quyển sử dụng đất là tài sản chung của gia đình có chủ thê thé chấp rất đặc biệt là toàn bộ các thành viên của gia đình. Quan hệ dân sự liên quan đến các thành viên gia đình (hay còn gọi là hộ gia đình) có quá trình lịch sử phát triển qua nhiều năm, được pháp luật thừa nhận va trở thành một tap quan của Việt Nam.
Suốt một thời gian dài, hộ gia đình là chủ thé đặc biệt trong pháp luật dân sự Việt Nam nói chung và đóng vai trò quan trọng trong các giao địch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất.