Khoá luận tốt nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự việt nam và thực tiễn thực hiện tại ngân hàng ocean bank chi nhánh thăng long

Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. 84 trang · Ocean Bank Thăng Long · 2023.

• Tác giả: Vũ Xuân Giang
• Người hướng dẫn: TS. Lê Đình Nghị
• Trường học: Ocean Bank Thăng Long
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Dân Sự Việt Nam Tại Ocean Bank Thăng Long
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỂ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Khái niệm
• 1.1.2. Đặc điểm
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của thể chấp quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Khái niệm và bản chất của thể chấp quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Đặc điểm pháp lý của thể chấp quyền sở dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THỂ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2.1. Quy định về hình thức của thể chấp quyền sở dụng đất
• 2.2. Quy định về tài sản thể chấp là quyền sử dụng đất
• 2.3. Quy định về hiệu lực của thể chấp quyền sở dụng đất
• 2.4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thể chấp
• 2.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thể chấp
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG OCEANBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thể chấp quyền sử dụng đất. Một số những hạn chế tổ ti
• 3.2. Những hạn chế cụ thể trong quy định của pháp luật hiện hành về thể chấp quyền sử dụng đất
• 4. CHƯƠNG 4: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THỂ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 4.1. Kiến nghị về lý thuyết tập cân khi xây dựng các quy định của pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất
• 4.2. Kiến nghị hoàn thiện cấu trúc của hệ thống pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất
• 4.3. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của biện pháp thể chấp
• 4.4. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất thể chấp
• 4.5. Kiến nghị hoàn thiện quy định của Bộ luật dân sự năm 2015
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền của các chủ thể được khai thác, hưởng hoa lợi từ đất đai. Quyền này không chỉ mang tính chất tài sản mà còn có ý nghĩa kinh tế sâu sắc, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Đặc điểm của quyền sử dụng đất bao gồm tính chất tài sản, tính hạn chế và sự phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi đất đai và phải tuân theo các quy định của pháp luật. Quyền này có thể được chuyển nhượng, cho thuê, hoặc thế chấp, tạo điều kiện cho các giao dịch kinh tế diễn ra thuận lợi.

1.1. Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở các quy định của pháp luật. Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, cho thuê, và quyền thế chấp. Điều này cho thấy quyền sử dụng đất không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Hơn nữa, quyền này có tính chất hạn chế, nghĩa là không thể tự do chuyển nhượng mà phải tuân theo các quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được quản lý chặt chẽ và phù hợp với lợi ích chung của xã hội.

II. Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Điều này có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng đất trong khi nghĩa vụ được bảo đảm. Thế chấp quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong bối cảnh các ngân hàng như Ocean Bank đang áp dụng hình thức này để hỗ trợ khách hàng vay vốn.

2.1. Quy định về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp mà còn tạo ra sự minh bạch trong các giao dịch tài chính liên quan đến đất đai.

III. Thực tiễn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại Ocean Bank Thăng Long

Tại Ocean Bank Thăng Long, việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi. Ngân hàng này đã xây dựng các quy trình rõ ràng để tiếp nhận và xử lý hồ sơ thế chấp, đảm bảo tính nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy một số hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thế chấp thường liên quan đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp và quyền lợi của các bên. Điều này đòi hỏi cần có sự hoàn thiện hơn nữa trong các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và bên nhận thế chấp.

3.1. Những hạn chế trong thực tiễn áp dụng

Một số hạn chế trong thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm việc thiếu sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Nhiều trường hợp, người sử dụng đất gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu và giá trị tài sản thế chấp. Điều này dẫn đến việc các ngân hàng gặp khó khăn trong việc định giá tài sản và quyết định cho vay. Hơn nữa, sự thiếu hụt thông tin về thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến khả năng định giá và quyết định cho vay của ngân hàng.

IV. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả của việc thế chấp quyền sử dụng đất, cần có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Trước hết, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước trong việc quản lý và giám sát các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

4.1. Đề xuất các giải pháp cụ thể

Các giải pháp cụ thể bao gồm việc hoàn thiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền thế chấp. Cần có các chính sách hỗ trợ người sử dụng đất trong việc định giá tài sản và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các giao dịch thế chấp để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch tài chính liên quan đến đất đai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất không chỉ giữ vai trò là tư liệu sản xuất và không gian sinh sống mà còn là một tài sản tài chính có giá trị lớn, tạo nguồn vốn lưu thông quan trọng thông qua cơ chế thế chấp. Theo số liệu thống kê của Tổ chức Dịch vụ Tư vấn Tài chính Quốc tế (FIAS) được tác giả trích dẫn trong văn bản, hoạt động cấp tín dụng tại Việt Nam thiên về sử dụng quyền sử dụng đất, với tỷ lệ các ngân hàng nhận quyền sử dụng đất làm biện pháp bảo đảm chiếm tới 93%. Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành, khung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất vẫn bộc lộ nhiều bất cập, thiếu sự định hướng nhất quán từ lý thuyết pháp lý khoa học và thiếu tính đồng bộ giữa luật chung với các luật chuyên ngành.

Mục đích nghiên cứu của khóa luận là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm trong lĩnh vực này. Khóa luận xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Phân tích và luận giải dưới góc độ lý luận về quyền sử dụng đất thế chấp và các yếu tố cấu thành biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất; xây dựng khái niệm khoa học, làm rõ bản chất, đặc điểm và nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp này.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó nhận diện những hạn chế, vướng mắc cần được nghiên cứu hoàn thiện.
3. Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên học thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn và truyền thống pháp lý Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất dưới giác độ biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (không đi sâu vào hợp đồng thế chấp như một giao dịch độc lập mà chỉ tiếp cận hợp đồng với tư cách là căn cứ phát sinh và hình thức thể hiện thỏa thuận). Về phạm vi không gian và thời gian, khóa luận tập trung nghiên cứu khung pháp luật thực định của Việt Nam (trọng tâm là Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014) và thực tiễn giải quyết tranh chấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Dương (OceanBank) - Chi nhánh Thăng Long giai đoạn 2014 - 2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Về cơ sở lý thuyết, khóa luận tiếp cận thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên nền tảng lý thuyết vật quyền và trái quyền, đặt trong sự tham chiếu với hai hệ thống pháp luật lớn trên thế giới:

• Hệ thống Civil Law (tiêu biểu là Điều 1393 Bộ luật Dân sự Pháp và Điều 369 Bộ luật Dân sự Nhật Bản): Tiếp cận thế chấp quyền sử dụng đất là một vật quyền bảo đảm (quyền đối vật), mang lại cho bên nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản và quyền ưu tiên thanh toán mà không cần chiếm giữ tài sản.
• Hệ thống Common Law: Tiếp cận biện pháp bảo đảm chủ yếu dựa trên lý thuyết hợp đồng (quyền đối nhân).
• Lịch sử lập pháp Việt Nam: Tham chiếu Điều 1527 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật thời kỳ thuộc Pháp cùng các giai đoạn phát triển của Bộ luật Dân sự (năm 1995, năm 2005 và năm 2015).
• Các lý thuyết bổ trợ: Lý thuyết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, lý thuyết sở hữu, lý thuyết tự do hợp đồng và lý thuyết về mối quan hệ giữa vật chính và vật phụ.

Phương pháp luận nghiên cứu được xây dựng trên cơ sở chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, kết hợp với các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành luật học: phương pháp phân tích - tổng hợp quy phạm, phương pháp so sánh luật học và phương pháp tổng kết thực tiễn xét xử từ các bản án thực tế.

Nguồn dữ liệu của công trình bao gồm:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015), Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
• Dữ liệu thực tiễn xét xử: Các quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (HĐTPTANDTC), bản án của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy liên quan trực tiếp đến tranh chấp thế chấp tại OceanBank Chi nhánh Thăng Long.
• Số liệu thống kê quốc tế từ báo cáo của FIAS.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất

Chương này tập trung xây dựng cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất và biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất:

• Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất: Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (Điều 105, Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015) và là một "vật quyền hạn chế". Tính chất hạn chế thể hiện ở ba khía cạnh: (1) là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; (2) là quyền phụ thuộc; (3) không có tính vĩnh viễn như quyền sở hữu toàn dân.
• Khái niệm và bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất: Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm quyền (có tính chất vật quyền) của bên nhận thế chấp mà không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản.
• 6 đặc điểm pháp lý cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất:
  1. Là biện pháp bảo đảm đối vật.
  2. Là biện pháp bảo đảm được xác lập trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng.
  3. Là biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản (giúp bên thế chấp tiếp tục khai thác công dụng kinh tế của đất, phân biệt rõ với biện pháp cầm cố).
  4. Là biện pháp bảo đảm có tính chất trọng hình (bắt buộc lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm).
  5. Là biện pháp bảo đảm chịu sự tác động và ảnh hưởng bởi sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.
  6. Là biện pháp bảo đảm chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định pháp luật mang tính mệnh lệnh hành chính và bảo thủ do đất đai gắn liền với chủ quyền quốc gia.

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2 phân tích chi tiết các quy định thực định điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất:

• Hình thức thế chấp: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Về hiệu lực đối kháng với người thứ ba, Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận hai phương thức độc lập: nắm giữ (chiếm giữ) tài sản và đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất: Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền sử dụng đất là bất động sản theo phương pháp liệt kê (khoản 1 Điều 107). Khoản 2 Điều 108 phân định tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) dựa trên 2 tiêu chí: trạng thái vật chất (đã hình thành hay chưa) và trạng thái sở hữu (đã xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch hay chưa). Ngược lại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ căn cứ thuần túy vào trạng thái vật chất để phân loại nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL.
• Hiệu lực của thế chấp quyền sử dụng đất: Có sự khác biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thế chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, trong khi Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết và phát sinh hiệu lực đối kháng từ thời điểm đăng ký.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Bộ luật Dân sự năm 2015 bổ sung quyền truy đòi tài sản (khoản 3 Điều 297) và quyền ưu tiên thanh toán (Điều 308) cho bên nhận thế chấp khi đã đăng ký đối kháng. Bên cạnh đó là các nghĩa vụ quản lý rủi ro như giao bản chính giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch bảo đảm và nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không hủy hoại đất.

Chương 3: Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về thế chấp bất động sản tại Ngân hàng OceanBank Chi nhánh Thăng Long

Tác giả phân tích các tranh chấp điển hình phát sinh tại OceanBank Chi nhánh Thăng Long để chỉ ra những lỗ hổng và xung đột pháp lý:

• Tranh chấp về điều kiện tài sản thuộc sở hữu chung hộ gia đình: Vụ án tại Bản án số 09/2018/KDTM-PT (ngày 29/11/2018 của TAND TP Hà Nội) thể hiện bên thế chấp và người liên quan viện dẫn lý do quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thiếu chữ ký thành viên (con gái) nhằm yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu để trốn tránh xử lý tài sản.
• Tranh chấp về hiệu lực do không tuân thủ thủ tục đăng ký: Bản án số 71/2018/DS-ST (ngày 10/5/2018 của TAND quận Cầu Giấy) về việc khách hàng ký 3 hợp đồng thế chấp nhưng chỉ đăng ký 2 hợp đồng, dẫn đến tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chưa đăng ký khi ngân hàng khởi kiện xử lý tài sản.
• Tranh chấp khi Giấy chứng nhận bị cơ quan nhà nước thu hồi hoặc hủy bỏ: Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT (ngày 18/5/2018 của HĐTPTANDTC) giải quyết vụ việc hợp đồng thế chấp diện tích 2.400m2 đất giữa OceanBank Thăng Long và bên vay bị vướng mắc do UBND quận Cầu Giấy thu hồi Giấy chứng nhận vì cấp sai quy định.
• Tranh chấp bảo vệ người thứ ba ngay tình: Bản án phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT (ngày 22/9/2014 của TAND TP Hà Nội) chỉ ra rằng Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 chưa có cơ chế bảo vệ rõ ràng cho bên nhận thế chấp ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng trước đó của bên thế chấp bị tòa án tuyên vô hiệu.
• Tranh chấp phân định thế chấp hay bảo lãnh bằng tài sản của người thứ ba: Bản án số 02/2018/KDTM-ST (ngày 18/7/2018 của TAND quận Cầu Giấy) phản ánh sự lúng túng trong xác định tư cách pháp lý và nghĩa vụ của bên dùng tài sản bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp.
• Nhận diện các hạn chế cốt lõi của hệ thống pháp luật:
  1. Lý thuyết vật quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa được cụ thể hóa đồng bộ sang các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở).
  2. Xung đột thẩm quyền điều chỉnh khi khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 phủ nhận giá trị pháp lý của giao dịch thế chấp dự án nhà ở nếu không tuân thủ Luật Nhà ở, làm mất vai trò "luật chung" của Bộ luật Dân sự.
  3. Khái niệm tài sản HTTTL không thống nhất; việc Điều 147 và Điều 148 Luật Nhà ở coi "dự án đầu tư xây dựng nhà ở" là đối tượng thế chấp chưa phù hợp với lý luận về tài sản (thực chất đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất HTTTL theo Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT).
  4. Mâu thuẫn giữa khoản 4 Điều 323 Bộ luật Dân sự (coi đăng ký là quyền) với khoản 1 Điều 298 Bộ luật Dân sự và khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai (coi đăng ký là nghĩa vụ bắt buộc).
  5. Hạn chế về chủ thể khi Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP chỉ công nhận cá nhân, pháp nhân và hộ gia đình tham gia vay vốn/thế chấp, gây bế tắc cho doanh nghiệp tư nhân.

Chương 4: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất

Tác giả đề xuất 4 nhóm định hướng và giải pháp hoàn thiện:

• Hoàn thiện lý thuyết tiếp cận: Nhất quán xây dựng chế định thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên học thuyết vật quyền bảo đảm xuyên suốt từ Bộ luật Dân sự đến các đạo luật chuyên ngành, tố tụng dân sự và thi hành án.
• Hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật: Khẳng định và duy trì vị trí "luật chung" của Bộ luật Dân sự năm 2015; bãi bỏ các quy định mang tính "thoát ly" và phủ nhận luật chung trong Luật Nhà ở.
• Hoàn thiện các quy định cụ thể:
  • Thống nhất khái niệm tài sản hình thành trong tương lai giữa các luật; điều chỉnh đối tượng thế chấp dự án nhà ở thành thế chấp quyền sử dụng đất và công trình hình thành trong tương lai.
  • Phân định rõ hiệu lực giữa các bên (phát sinh từ hợp đồng/giao kết) và hiệu lực đối kháng với người thứ ba (phát sinh từ thời điểm đăng ký); làm rõ hậu quả pháp lý khi không đăng ký.
  • Bổ sung quy định và án lệ bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp ngay tình khi giấy chứng nhận bị thu hồi do lỗi của cơ quan hành chính hoặc giao dịch chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu.
  • Sửa đổi quy định về chủ thể vay vốn và thế chấp để tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp tư nhân.
• Hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015: Sắp xếp lại cấu trúc phần biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hướng phân định rành mạch giữa bảo đảm đối vật và bảo đảm đối nhân.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hệ thống hóa và phân tích các số liệu, án lệ và quyết định giám đốc thẩm thực tế phát sinh tại Ngân hàng OceanBank Chi nhánh Thăng Long, làm cơ sở thực tiễn chứng minh cho những điểm nghẽn của hệ thống pháp luật:

Văn bản / Bản án trích dẫn	Cơ quan ban hành / Tòa án xét xử	Vấn đề pháp lý then chốt được trích xuất
Bản án số 09/2018/KDTM-PT (29/11/2018)	TAND thành phố Hà Nội	Tranh chấp điều kiện thế chấp khi bên vay nại lý do tài sản chung hộ gia đình thiếu chữ ký thành viên để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.
Bản án số 71/2018/DS-ST (10/5/2018)	TAND quận Cầu Giấy, TP Hà Nội	Tranh chấp hiệu lực thế chấp khi ký 3 hợp đồng thế chấp nhưng chỉ đăng ký giao dịch bảo đảm 2 hợp đồng.
Quyết định số 05/2018/KDTM-GĐT (18/5/2018)	Hội đồng Thẩm phán TANDTC	Xử lý quyền ưu tiên thanh toán của ngân hàng khi diện tích 2.400m2 đất thế chấp bị UBND quận Cầu Giấy thu hồi Giấy chứng nhận do cấp sai.
Bản án số 1258/2014/DS-PT (22/9/2014)	TAND thành phố Hà Nội	Khoảng trống pháp lý về bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình khi giao dịch mua bán nhà đất trước đó bị tuyên vô hiệu (giao dịch giả tạo che giấu vay tiền).
Bản án số 02/2018/KDTM-ST (18/7/2018)	TAND quận Cầu Giấy, TP Hà Nội	Xung đột trong việc xác định quan hệ thế chấp tài sản của người thứ ba hay quan hệ bảo lãnh.

Về mặt đóng góp học thuật, khóa luận đã:

• Luận giải bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất dưới lăng kính lý thuyết vật quyền của hệ thống Civil Law, chỉ ra tính chất đối vật vượt trội so với cách tiếp cận đối nhân thuần túy.
• Nhận diện một cách có hệ thống sự xung đột kỹ thuật lập pháp giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 về tài sản hình thành trong tương lai, giá trị của đăng ký giao dịch bảo đảm và đối tượng thế chấp dự án đầu tư.
• Cung cấp các kiến nghị lập pháp cụ thể, đề xuất Tòa án nhân dân tối cao ban hành án lệ nhằm bảo vệ bên nhận thế chấp là người thứ ba ngay tình trong các giao dịch tín dụng ngân hàng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của nghiên cứu: Phạm vi khảo sát thực tiễn của khóa luận chủ yếu giới hạn tại một đơn vị tín dụng là Ngân hàng OceanBank Chi nhánh Thăng Long và các tranh chấp được xét xử trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014 - 2018. Công trình chưa mở rộng khảo sát số liệu định lượng trên toàn bộ hệ thống các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục theo dõi và đánh giá tác động thực thi của các dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ tương thích với Bộ luật Dân sự năm 2015; mở rộng nghiên cứu cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến và xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật học, Luật Kinh tế: Tham khảo khung lý thuyết chuyên sâu về vật quyền bảo đảm, so sánh đối chiếu giữa Civil Law và Common Law, cùng kỹ năng phân tích xung đột văn bản pháp luật.
• Cán bộ pháp chế, cán bộ quản trị rủi ro tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo các phân tích thực tế về rủi ro pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp hộ gia đình, tài sản hình thành trong tương lai, quy trình kiểm soát tình trạng pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tình huống tranh chấp tại tòa án.
• Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Luật sư và Công chứng viên: Tham khảo các lập luận thực tế trong giải quyết tranh chấp tín dụng ngân hàng, phân định hợp đồng thế chấp và bảo lãnh, bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ cấp tín dụng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các ngân hàng Việt Nam theo thống kê của FIAS trong khóa luận là bao nhiêu?

Theo báo cáo của Tổ chức Dịch vụ Tư vấn Tài chính Quốc tế (FIAS) năm 2005 được tác giả trích dẫn tại phần Mở đầu, hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng quyền sử dụng đất với tỷ lệ các ngân hàng nhận quyền sử dụng đất làm biện pháp bảo đảm chiếm tới 93%.

2. Tranh chấp trong Bản án số 09/2018/KDTM-PT tại OceanBank Thăng Long phản ánh lỗ hổng gì về tài sản thế chấp?

Bản án số 09/2018/KDTM-PT ngày 29/11/2018 của TAND TP Hà Nội phản ánh tình trạng bên thế chấp (ông H và bà V) khi bị khởi kiện xử lý nợ đã cùng con gái (bà M) nại ra lý do quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng hợp đồng thiếu chữ ký của thành viên hộ để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, gây cản trở quyền xử lý tài sản của ngân hàng.

3. Khóa luận chỉ ra điểm xung đột nào giữa BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 về tài sản hình thành trong tương lai?

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định tài sản HTTTL dựa trên cả trạng thái vật chất (chưa xây xong) và trạng thái sở hữu (đã xây xong nhưng chưa xác lập quyền sở hữu). Ngược lại, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ dựa vào trạng thái vật chất (đang xây dựng, chưa nghiệm thu). Điều này dẫn đến việc nhà ở đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì theo BLDS là tài sản HTTTL (được thế chấp không cần GCN), còn theo Luật Nhà ở lại bị coi là nhà ở có sẵn (bắt buộc phải có GCN mới được thế chấp), khiến hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

4. TANDTC giải quyết quyền lợi của OceanBank Thăng Long ra sao khi Giấy chứng nhận 2.400m2 đất bị thu hồi tại Quyết định 05/2018/KDTM-GĐT?

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, ngân hàng yêu cầu duy trì quyền xử lý đối với quyền sử dụng đất diện tích 2.400m2 của bên vay dù Giấy chứng nhận bị UBND quận Cầu Giấy thu hồi. Khóa luận sử dụng vụ việc này để chứng minh sự thiếu vắng quy định bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình khi cơ quan hành chính thu hồi giấy tờ do lỗi cấp sai.

5. Vì sao doanh nghiệp tư nhân gặp vướng mắc khi thế chấp quyền sử dụng đất theo phân tích trong khóa luận?

Do Bộ luật Dân sự năm 2015 thu hẹp chủ thể quan hệ dân sự chỉ gồm cá nhân và pháp nhân, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP đã loại bỏ các thực thể không có tư cách pháp nhân như doanh nghiệp tư nhân ra khỏi diện chủ thể vay vốn và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, dẫn đến vướng mắc lớn cho loại hình doanh nghiệp này trên thực tế.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Xuân Giang là một công trình nghiên cứu chuyên khảo kết hợp chặt chẽ giữa lý luận vật quyền bảo đảm và thực tiễn giải quyết tranh chấp tín dụng tại Ngân hàng OceanBank Chi nhánh Thăng Long. Bằng phương pháp phân tích quy phạm và đối chiếu án lệ xét xử thực tế, tác giả đã chỉ rõ những xung đột căn bản giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong việc xác định đối tượng thế chấp, giá trị của đăng ký giao dịch bảo đảm và quyền truy đòi tài sản. Các giải pháp và kiến nghị lập pháp được đề xuất trong công trình mang tính logic, bám sát thực tiễn áp dụng pháp luật và là tài liệu tham khảo có giá trị cho công tác nghiên cứu, đào tạo cũng như hoạt động xét xử, quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 nhằm tao cơ số cho việc phân tich đánh giá thực trạng hấp luật hiện hành và thực ifn áp dụng ti Chương 2, Chương 3 của hỏa luận. 4 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN HÀNH VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG BAT 2. Quy định về hình thác của thé chấp quyền sẽ dung đất Pháp luật quy nh điễu tiện thé chip rt chit chế, đối tương th chấp l OSDĐ không chỉ tuân thủ pháp luật din sự về biện pháp bio dim - thể chấp tai sin ma côn phải thôn mấn các đều kiện thé chip do pháp luật đất dai quy nh đ Việc xác din tinh tay thủ tục thể chấp QSDB rit chit chế và nghiên ngất. Mặc đủ, QSDĐ được thôn thuận là tài sân bio dim cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng pháp luật quy dinh về các đều Ini, yêu cầu và thổ tục pháp lý cân hit c liên quan đến quá trình lợ kết thục hiện ‘vi chim dit giao dich thé chấp QSDĐ chit chế và nghiêm ngất hơn sơ với giao dich thể chip các tả sân thông thường, HĐTCOSDĐ bit buộc phải lập thành vin bin và phii được công ching hoặc chứng thực (khoản 3 Điễu 167 Luật Dit đủ năm 2013) Hii thủ tu liên quan đến hình thúc HĐ được thục hiện theo cách khác nhau Công ching được tiễn hành tại các tỔ chúc hành nghề công chúng chứng thực được tiền hành: tei Ủy ban nhân din cập xã Thổ chấp QSDD còn cin phi đăng ký tại cơ quan quân lý đất ai ‘Yu cầu của pháp uật đối với hình thúc vin bin của hop đồng thé chấp QSDĐ xuất phát từ đặc trang chung của việc thé chấp tài sẵn và cũng nur việc chuyển QSDD nút chung Đối với các HD din sự khác, ủy vào từng loại HD, ma pháp lật quy dinh hình thúc bằng ming, bing bánh vi cụ th hoặc bằng vấn bản đối với HD thì inh thức 'HĐTCOSDĐ được pháp luật quy định một cách chặt chẽ.

Bên cạnh đó, pháp luật quy. định HĐTCOSDĐ phải được công chúng hoặc chứng thực. Do đổi tượng thé chấp là QSDB, mốtloai quyền sử đụng từ nguyên hiếu hen côn một quốc ga và quyển sử đụng đó phái sin từ đất đi thuộc sở hữu toàn dan nên yêu cầu vé hình thức công chứng hoặc chúng thực HĐTCQSDĐ shim bảo dim mrliém sot việc sỡ dụng đất từ phí cơ quan có thẫm quyén cũng nh để bận thử ba cũng như công chúng có thông ta v8 các gino dich tác đồng đến oi íhxã hội Việc ding iy HĐTC bảo dim quyển lợi cho bên nhận thể chấp khi xác Ảnh thứ ser iên thanh toán, với mục dich thé iện đất đi thuộc sỡ Hữu toàn din nên moi giao 1s dich vé quyển sir dụng dit phi ding iy va đối kháng với bên thứ ba. Bản thử ba có thé xuất hiện trong trường hop bên thé chip đăng ti sản cde minh bão dim cho bên có gia vụ trả nợ theo hop đẳng chính với bên nhận thé chip.

Việc ghỉ nhận nguyên ắc công khai đăng ký như trên có ý nghĩa bảo dim sự mình bạch trong gao lơu din sự và quên lý nhà nước, các chỗ thé trong giao lưu din sơ được cong cấp thông tin diy đã, khách quan về ti sản và quyền sở hồu, quyền khác đối với tải sin cũng nhữ các giao dich vỀ chuyỄn dich tả sẵn. qua đó, hạn chế được các rũ ro phép lý.