Chương 1 nhằm tao cơ số cho việc phân tich đánh giá thực trạng hấp luật hiện hành và thực ifn áp dụng ti Chương 2, Chương 3 của hỏa luận. 4 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN HÀNH VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG BAT 2. Quy định về hình thác của thé chấp quyền sẽ dung đất Pháp luật quy nh điễu tiện thé chip rt chit chế, đối tương th chấp l OSDĐ không chỉ tuân thủ pháp luật din sự về biện pháp bio dim - thể chấp tai sin ma côn phải thôn mấn các đều kiện thé chip do pháp luật đất dai quy nh đ Việc xác din tinh tay thủ tục thể chấp QSDB rit chit chế và nghiên ngất. Mặc đủ, QSDĐ được thôn thuận là tài sân bio dim cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng pháp luật quy dinh về các đều Ini, yêu cầu và thổ tục pháp lý cân hit c liên quan đến quá trình lợ kết thục hiện ‘vi chim dit giao dich thé chấp QSDĐ chit chế và nghiêm ngất hơn sơ với giao dich thể chip các tả sân thông thường, HĐTCOSDĐ bit buộc phải lập thành vin bin và phii được công ching hoặc chứng thực (khoản 3 Điễu 167 Luật Dit đủ năm 2013) Hii thủ tu liên quan đến hình thúc HĐ được thục hiện theo cách khác nhau Công ching được tiễn hành tại các tỔ chúc hành nghề công chúng chứng thực được tiền hành: tei Ủy ban nhân din cập xã Thổ chấp QSDD còn cin phi đăng ký tại cơ quan quân lý đất ai ‘Yu cầu của pháp uật đối với hình thúc vin bin của hop đồng thé chấp QSDĐ xuất phát từ đặc trang chung của việc thé chấp tài sẵn và cũng nur việc chuyển QSDD nút chung Đối với các HD din sự khác, ủy vào từng loại HD, ma pháp lật quy dinh hình thúc bằng ming, bing bánh vi cụ th hoặc bằng vấn bản đối với HD thì inh thức 'HĐTCOSDĐ được pháp luật quy định một cách chặt chẽ.
Bên cạnh đó, pháp luật quy. định HĐTCOSDĐ phải được công chúng hoặc chứng thực. Do đổi tượng thé chấp là QSDB, mốtloai quyền sử đụng từ nguyên hiếu hen côn một quốc ga và quyển sử đụng đó phái sin từ đất đi thuộc sở hữu toàn dan nên yêu cầu vé hình thức công chứng hoặc chúng thực HĐTCQSDĐ shim bảo dim mrliém sot việc sỡ dụng đất từ phí cơ quan có thẫm quyén cũng nh để bận thử ba cũng như công chúng có thông ta v8 các gino dich tác đồng đến oi íhxã hội Việc ding iy HĐTC bảo dim quyển lợi cho bên nhận thể chấp khi xác Ảnh thứ ser iên thanh toán, với mục dich thé iện đất đi thuộc sỡ Hữu toàn din nên moi giao 1s dich vé quyển sir dụng dit phi ding iy va đối kháng với bên thứ ba. Bản thử ba có thé xuất hiện trong trường hop bên thé chip đăng ti sản cde minh bão dim cho bên có gia vụ trả nợ theo hop đẳng chính với bên nhận thé chip.
Việc ghỉ nhận nguyên ắc công khai đăng ký như trên có ý nghĩa bảo dim sự mình bạch trong gao lơu din sự và quên lý nhà nước, các chỗ thé trong giao lưu din sơ được cong cấp thông tin diy đã, khách quan về ti sản và quyền sở hồu, quyền khác đối với tải sin cũng nhữ các giao dich vỀ chuyỄn dich tả sẵn. qua đó, hạn chế được các rũ ro phép lý. Quy ảnh này cũng tạo nền ting pháp lý cho nén kinh tổ vận hành theo các quy luật th trường một cách lãnh mạnh va bio dim nin tăng pháp ý cho việc cu thể hỏa, khả thi rong guy inh của Bộ h + luật khác có liên quan về thời điểm chuyển quyền thời đẫm phát sinh hiệu lục công khsi đối với xã hội (hay còn gi là hiệ hục đối kháng với người thứ tr), Quy định cia Bồ luật Dân sự năm, 2005 vite chưa bao quit được hit các phương thúc lâm phút sinh hiệu lực đối kháng rao bảo dim thục hiện nghĩa vụ din sự vừa chưa bao quất được hết ác biện pháp bảo dim phát ảnh theo giao dich và phát sinh theo quy đính của luật và công chưa tích biệt được giãn giao dich bio dim và biện pháp bio dim. Ké thừa và phát tiễn quy cảnh của Bộ luật Dân nợ năm 2005, Bộ luật quy đính mốt cách minh thị về hai phương thúc lâm phát ảnh hiệu hục đối kháng với người thử ba cise biện pháp bio dim (Điền 297): (1) Nim gi(hoặc chiếm gi) ti sin báo dim và Q) Đăng iy biện pháp bảo dim Ti phương thức này có giá bị hiệu lục đố kháng nh nhau Việc bỗ sang nắn gi (hoäc chiêm gi) là phương the lâm phát ảnh hiệu lục đối kháng với người thử ba của biện pháp bảo dim, độc lập và binh đẳng với phương thức ding l là phù hop và thẳng nhất với nguyên tắc bảo vệ “tinh rạng hỏa bình cit việc chiếm hữu thực Ế ma Bé luật hướng din Trong lĩnh we vay ti ngân hàng, Hợp đồng thé chip chi là mốt biện pháp để ‘bio dim thực tiên hop đẳng tin đụng (hay hop dng lánh t, din sykhá), Do vậy, hop đồng tin dạng luôn la hop đồng chính, được hit lập trước, con Hợp đồng thé chấp là hop đồng phụ và được thiét lip trần cơ sở bảo dim cho quan hệ tin đụng đó.
ĐỂ tránh được tinh huỗng phãi ký đi ký lạ nhiễu hop đồng bio dim tiên vay, bảo dim artién lợi trong thọc tổ ma vin ding pháp luật, thì có thế thực hiện theo mt trong hai cách seu: Thứ nhất ký hop đẳng tin dụng nguyên tắc (hợp đồng tin dụng hạn mức) trong 16 một thời hạn dit đ làm cơ sở ký hop đồng bio dim tên vay, su đó lý các hop đẳng (khổ uso tin dung giải ngân cụ th Thờ ha, ký hop đẳng bảo dim tiền vay, rong đó “nêu rõ là để bảo dim cho những khoăn vay nào (co thi di và sẽ phát sinh trong mốt thôi hạn nhất dint). ‘Théi hạn Hop đẳng thé chấp quyin si dung đất được đều chỉnh bai quy định chung của Bộ luật Dân sơ Theo Điễu 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hop đồng thé chấp ải sin có hiệu lục tử thời điểm giao, trở trường hop có thôn thuận khác hoặc uất có quy định khác (khoăn 1); thé chip ti sản phát ảnh hiệu lực đổi kháng với ngườt thử ba kế từ thời điểm đăng ký (khoản 2),Căn cứ vào nguyên tắc he do thôn thuận, các 'bên sẽ ân định thời hạn thé chấp Quyên sử dung đất và nêu như không có thöa thuận thi việc thé chấp có hiệu lục đến khi chấm dit ngiĩa vụ đoợc bảo dim bing Quyên sỡ dung đất Tạ Điêu Điễu 161 Bộ luật Dân ar năm 2015 di có quy định tách bach gia thời đễn giao dich có hiu lực, this đểm chuyển quyền sở hồu, quyền khác đối với tai sin và thời idm phát ánh hiệu lực công chai với người thử ba Do vậy, phép luật VỀ thể chip tải săn nói chung và pháp luật về Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng dit cũng cần có nghiên cứu thấu đáo gin với các thời điểm hợp đẳng có hiệu lục nh tin thin tạ Điều lồi của Bộ luật Din my “Theo quy định ti khoản3 Điều 188 Luật Đất đụ năm 2013 thi: “Tide thé chấp uy sử chong đất có hiậu lực lễ từ thời đn đăng ký vào số dha chính” Có ngấa là tri thời idm các bên thục hién việc ky kết Hop đồng thể chấp quyén sử dạng dit qua công chứng hoặc chứng thục thi việc thế chấp Quyên sỡ dụng dit vẫnchưa có hiệu lục Trong kh đó, Điễu 319 Bộ luật Dân nợ năm 2015 quy địh Hợp đồng th chấp có hiệu lực kế từ thời điển gao kết nêu pháp luật không quy định khác; thể chấp có hiệ lực đối kháng với bên th ba lễ tử khi đăng lý: Đăng ký thể chấp Quyén sử dụng dit là tuy định cần tiết và có ý nga quan trong, một mất nhằn công kha hỏa thông tin về gino dich, có ý nga đối kháng với nguôi thử ba lẻ tờ thời điển đăng lý cho tới ngày xóa ding l Các bên có thể thôn thuận vi thời hạn thé chập, nêu không cóthôa thuận thi việc thể chip có thoi hen cho din khi chim dit ngiấa vụ được báo dim bằng t sân thể chấp Ngoài thời han và thời điển hiệu lực của họp đồng Hợp đồng thé chấp quyền sử dạng đất cũng có thé bị vô iêu căn cử vào các quy nh ching áp dụng đối vớ hop „ đẳng vô hiệu theo pháp luật hiện hành, tay nhiên, do Hợp đẳng thể chấp quyền sở dụng đắt có đối tương rất đặc tiệt nên những yêu tổ như năng lục chủ thể tham ga ký kết Hop đồng bình thúc Hợp đẳng cũng là những vin đ có th tạo ra những đều liên để xyêu cầu huyền b6 Hop đồng vô hiệu; gly ra rất nhiễu thục tổ xáo tiên trong thi trường vay vấn 32. Quy định về tài sin thé chấp là quyền sử dụng đất BLDS 2015 đã xây ching Ảnh nghĩa quyền nữ dạng đất trên cơ sở Lý thuyết tiếp cân truyền thing của hệ thống luật Civil low có tính din đặc thù côa chỗ độ sỡ hữu, quyền sử dung đất ca Việt Nam. Theo quy đãnh cia khoản1 Điều 107 BLDS 2015, quyền sử dụng đất được dinh nga theo phương phép lit kế bao gém: (1) đất ais 2) hà, công tinh xiy đọng gin lin với đất đi, 3) tải sản khác gắn lién vớ dit đa, nhà, công tình xây đựng và (4) ti sin khác theo quy dinh của pháp luật.
Từ đính nghĩa nối tiên cho thấy, BLDS 2015 nhận diện quyền sử dung dit trước tiên thông qua yêu tổ (đặc tink) vật ý không có khã năng đi dội củ ti sẵn (rong tương quan so sinh với đồng sin). Dựa trần yêu tổ này, quyên sử dụng dit được nhận didn trước hit La đất đi và nhà, công tinh xiy đọng gắn tiền với đất dai Âu tổ tấp theo được xem là tiêu chỉ xác ảnh quyền sử dụng đất, đó chính 1ä các ải sẵn cổ đặc tinh gắn iễn với đất đa, nhà, công trình xiy đụng Yêu tổ coỗi cùng là yéu ổ pháp ý, nghĩa là, theo quy dinh côn pháp luật, một tài sin được coi 1a quyển sử đụng dit, mae đủ không théa mẫn cá tiêu chỉ ảnh danh quyền sử đụng đắt mang tính truyền thẳng nói rên Đây chính là nơ"chơ 107 BLDS 2015. Quy dinh này có tinh chất đi 1”, mang tink tinh hoạt nhằm tạo sơ sở pháp ly cho việc thừa nhân các loi hành quyền sở dạng dit mới trong hương lại cite pháp luật chuyên ngành.