Quyền Bề Mặt: Lý Luận và Thực Tiễn Trong Pháp Luật Việt Nam

Chuyên khảo phân tích Luận văn quyền bề mặt một số vấn đề lý luận và thực tiễn, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Lê Thị Ngọc Mai
• Người hướng dẫn: PGS. Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự Và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Quyền Bề Mặt - Một Số Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Quyền Bề Mặt Tổng Quan Nguồn Gốc và Bản Chất Pháp Lý

Quyền bề mặt là một chế định pháp lý lâu đời, có nguồn gốc từ luật dân sự La Mã cổ đại. Nhiều quốc gia trên thế giới hiện nay vẫn ghi nhận chế định này. Ở Việt Nam, mặc dù Bộ luật Dân sự hiện hành không có quy định cụ thể về quyền bề mặt, nhưng vấn đề này đang được xem xét trong quá trình sửa đổi luật. Quyền bề mặt liên quan mật thiết đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Nghiên cứu về quyền bề mặt giúp làm rõ cơ sở lý luận và đặc điểm pháp lý cho việc ghi nhận chế định này trong pháp luật Việt Nam. Việc này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tài sản.

1.1. Nguồn Gốc Lịch Sử của Quyền Bề Mặt trong Dân Luật

Nghiên cứu về luật tư thường bắt nguồn từ các chế định pháp luật La Mã cổ đại. Thuật ngữ "Quyền bề mặt" (Superficies) đã xuất hiện từ rất sớm trong lịch sử. Luật La Mã có ảnh hưởng lớn đến pháp luật của nhiều quốc gia, đặc biệt là ở châu Âu. Quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ngày nay có thể coi là bắt nguồn từ luật dân sự La Mã. Trong Tư pháp La Mã, quyền bề mặt là một trong các vật quyền phụ thuộc, cho phép sử dụng bề mặt đất để tạo lập tài sản gắn liền với đất.

1.2. Bản Chất Pháp Lý của Quyền Bề Mặt Khái Niệm và Phạm Vi

Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền bề mặt. Một quan điểm cho rằng quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt đất để xây dựng công trình. Tuy nhiên, cách hiểu này có phần hạn hẹp. Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về quyền bề mặt đồng thời với quyền cho thuê đất canh tác, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng. Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt giải thích về Quyền bề mặt: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất là chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu của người khác.

II. Quyền Bề Mặt Trong Pháp Luật Các Nước So Sánh và Bài Học

Nhiều quốc gia trên thế giới đã có quy định về quyền bề mặt trong pháp luật của mình. Việc nghiên cứu pháp luật của các nước giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm trong việc xây dựng chế định này. Các quy định về quyền bề mặt thường liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn quyền bề mặt, và các vấn đề về chấm dứt quyền bề mặt. So sánh pháp luật các nước giúp xác định những nội dung pháp lý cần thiết cho chế định quyền bề mặt ở Việt Nam.

2.1. Quyền Bề Mặt trong Pháp Luật Nhật Bản Mô Hình Tham Khảo

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác (emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác. BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa là Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây dựng công trình. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng. Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau.

2.2. Quyền Bề Mặt trong Pháp Luật Đài Loan Thái Lan và Hà Lan

Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âu cũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt. Các quy định này thường bao gồm các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, thời hạn của quyền, và các điều kiện chấm dứt quyền. Nghiên cứu pháp luật của các nước này giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm trong việc xây dựng chế định quyền bề mặt phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.

2.3. Nhận Xét Chung Về Chế Định Quyền Bề Mặt Quốc Tế

Chế định quyền bề mặt trong pháp luật các nước có những điểm tương đồng và khác biệt. Về vị trí trong hệ thống vật quyền, quyền bề mặt thường được coi là một vật quyền hạn chế. Về nội dung, quyền bề mặt cho phép người không phải chủ sở hữu đất có quyền xây dựng công trình hoặc trồng cây trên đất. Về phạm vi, quyền bề mặt có thể được giới hạn về thời gian và mục đích sử dụng. Về xác lập và chấm dứt, quyền bề mặt thường được xác lập thông qua hợp đồng và chấm dứt khi hết thời hạn hoặc khi có vi phạm hợp đồng.

III. Quyền Sử Dụng Đất Việt Nam Góc Nhìn Từ Quyền Bề Mặt

Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về quyền sử dụng đất, một loại quyền có nhiều điểm tương đồng với quyền bề mặt. Tuy nhiên, việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" còn nhiều bất cập. Nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, giúp làm rõ mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Đánh giá chung về các quy định này giúp xác định những vấn đề pháp lý cần giải quyết.

3.1. Các Quy Định Pháp Luật Việt Nam Liên Quan Đến Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật Việt Nam hiện hành có nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất. Các quy định này được thể hiện trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Các quy định này điều chỉnh các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và các điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.

3.2. Mối Quan Hệ Giữa Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Tài Sản

Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là một vấn đề pháp lý phức tạp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản do mình tạo ra trên đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc xác định quyền sở hữu tài sản trên đất có thể gặp nhiều khó khăn trong thực tế, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra.

3.3. Đánh Giá Chung Về Quyền Sử Dụng Đất Dưới Góc Độ Quyền Bề Mặt

Việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" trong pháp luật Việt Nam còn nhiều bất cập. Một số nhà nghiên cứu cho rằng nên thay thế thuật ngữ này bằng thuật ngữ "quyền bề mặt" để phù hợp hơn với bản chất pháp lý của quyền này. Việc thay đổi thuật ngữ cũng giúp giải quyết một số vấn đề pháp lý liên quan đến mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất.

IV. Xây Dựng Chế Định Quyền Bề Mặt Giải Pháp Cho Pháp Luật Việt Nam

Việc xây dựng chế định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam là cần thiết. Chế định này giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tài sản và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sử dụng đất. Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định quyền bề mặt bao gồm đối tượng của quyền, nội dung của quyền, chấm dứt quyền, và xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Việc xây dựng chế định quyền bề mặt cần đảm bảo sự phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới.

4.1. Sự Cần Thiết Xây Dựng Chế Định Quyền Bề Mặt Thay Thế Quyền Sử Dụng Đất

Việc xây dựng chế định về “Quyền bề mặt” thay thế “Quyền sử dụng đất” là cần thiết để khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa học pháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại và trong tương lai. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và hiệu quả của pháp luật về quyền tài sản.

4.2. Các Nội Dung Pháp Lý Cần Xây Dựng Trong Chế Định Quyền Bề Mặt

Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định quyền bề mặt bao gồm: Đối tượng của quyền (đất đai, công trình xây dựng, cây trồng), Nội dung của quyền (quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức), Chấm dứt quyền (hết thời hạn, vi phạm hợp đồng, thỏa thuận của các bên), Xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt (bồi thường, chuyển giao, thanh lý).

4.3. Xử Lý Tài Sản Khi Quyền Bề Mặt Chấm Dứt Vấn Đề Cần Giải Quyết

Vấn đề xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt là một vấn đề quan trọng cần được giải quyết. Các phương án xử lý có thể bao gồm: Bồi thường cho người có quyền bề mặt, Chuyển giao tài sản cho chủ sở hữu đất, Thanh lý tài sản và chia sẻ giá trị. Việc lựa chọn phương án nào cần căn cứ vào thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật hiện hành của một số quốc gia Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn về quyền bề mặt Chương 4: Vấn đề ghi nhận và xây dựng chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 1. Nguồn gốc hình thành Bàn về luật tư, các học giả pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế giới cũng thường quay về tìm hiểu những chế định pháp luật xa xưa của nhà nước La Mã. Có thể thấy đây là điều mà ngoài luật dân sự thì khó có thể thấy được ở các ngành luật khác.

Sở dĩ có hiện tượng này là bởi sự hoàn thiện và phát triển một cách đáng ngạc nhiên của Tư pháp La Mã. Mác đã nhận xét: “Những người La Mã là những người đầu tiên khởi xướng ra luật tư hữu, luật trừu tượng và tư pháp”. Ăng-ghen cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này: “Luật La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu. mà những nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn”.

Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm. Chưa có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành của thuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thống pháp luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không. Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp luật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự. Trải qua những giai đoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên sự hình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa.

Do vậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể coi đã có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã. Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau Công nguyên. Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnh hưởng từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong pháp luật các nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống pháp luật châu Âu lục địa. Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từ thời kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp Corpus Juris Civilis – Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế 6 Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luật thành một hệ thống logic nhất quán.

Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus Juris Civilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới. Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt đầu từ luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công sức một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu”. Vì vậy, trong quá trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã là hết sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế định khác của luật dân sự nói chung. Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật của nhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bề mặt được quy định trong pháp luật La Mã.

Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt và Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca). Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc. Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật.

Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát nước, quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để thu lượm hoa quả. nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của chính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi nhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên. Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời emphiteusis hay quyền bề mặt superficies. Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật 7 một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng các tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó, gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên.

Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc. Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác. Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên.

Người có quyền bề mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền (utilis in rem actio). Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được quyền bề mặt. Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc solarium) theo thỏa thuận. Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr.

Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr. Quyền bề mặt chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định.

Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr. 189] còn cho rằng quyền bề mặt trong luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumani ngày nay cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được các bên thỏa thuận. Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt. Theo Lex Icilia de Aventino Publicando [45], một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên, thì đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu.

Dionigi d'Alicarnasso, nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên 8 cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr. Về sau, điều này trở nên phổ biến ở Rome. Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula (hoặc insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị trong xã hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn và riêng biệt gọi là donus. Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn bán, còn các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46].

Các insula được xây dựng với cơ sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người khác có quyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho chủ sở hữu đất [45]. Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chế định pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhà nước này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La Mã khác lại không có đất. Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưu thế kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệu sản xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc. Nông dân tự do của công xã ngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng bị rơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc.

Khoảng năm 130 trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối cùng đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu. Luật hạn điền bị huỷ bỏ. Đất đã bị tịch thu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ. Tình trạng tích tụ đất đai lại càng trầm trọng [46].

Những người La Mã không có đất phải thuê quyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũng thường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula. Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở hữu đất, đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay.