Quyền Bề Mặt: Lý Luận và Thực Tiễn Trong Pháp Luật Việt Nam

Chuyên khảo phân tích Luận văn quyền bề mặt một số vấn đề lý luận và thực tiễn, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Lê Thị Ngọc Mai
• Người hướng dẫn: PGS. Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự Và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Quyền Bề Mặt - Một Số Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
• 1.1. Nguồn gốc hình thành
• 1.2. Bản chất pháp lý của Quyền bề mặt
• 1.3. Đặc điểm
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA
• 2.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản
• 2.2. Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan
• 2.3. Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan
• 2.4. Quyền bề mặt trong pháp luật Hà Lan
• 2.5. Nhận xét chung về chế định quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia
• 2.5.1. Về vị trí của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền
• 2.5.2. Về nội dung của quyền
• 2.5.3. Về phạm vi quyền
• 2.5.4. Về xác lập và chấm dứt quyền
• 3. CHƯƠNG 3: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM DƯỚI GÓC NHÌN CỦA QUYỀN BỀ MẶT
• 3.1. Các quy định pháp luật liên quan
• 3.1.1. Các quy định của Bộ luật dân sự
• 3.1.2. Các quy định luật chuyên ngành: luật đất đai, luật xây dựng và luật nhà ở
• 3.2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất
• 3.3. Đánh giá chung
• 4. CHƯƠNG 4: VẤN ĐỀ GHI NHẬN VÀ XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
• 4.1. Sự cần thiết của việc xây dựng chế định về “Quyền bề mặt” thay thế “Quyền sử dụng đất”
• 4.2. Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định pháp luật về Quyền bề mặt
• 4.2.1. Đối tượng của quyền
• 4.2.2. Nội dung của quyền
• 4.2.3. Chấm dứt quyền
• 4.2.4. Xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt
• 4.2.5. Quyền bề mặt bị phân chia
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Quyền Bề Mặt Tổng Quan Nguồn Gốc và Bản Chất Pháp Lý

Quyền bề mặt là một chế định pháp lý lâu đời, có nguồn gốc từ luật dân sự La Mã cổ đại. Nhiều quốc gia trên thế giới hiện nay vẫn ghi nhận chế định này. Ở Việt Nam, mặc dù Bộ luật Dân sự hiện hành không có quy định cụ thể về quyền bề mặt, nhưng vấn đề này đang được xem xét trong quá trình sửa đổi luật. Quyền bề mặt liên quan mật thiết đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Nghiên cứu về quyền bề mặt giúp làm rõ cơ sở lý luận và đặc điểm pháp lý cho việc ghi nhận chế định này trong pháp luật Việt Nam. Việc này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tài sản.

1.1. Nguồn Gốc Lịch Sử của Quyền Bề Mặt trong Dân Luật

Nghiên cứu về luật tư thường bắt nguồn từ các chế định pháp luật La Mã cổ đại. Thuật ngữ "Quyền bề mặt" (Superficies) đã xuất hiện từ rất sớm trong lịch sử. Luật La Mã có ảnh hưởng lớn đến pháp luật của nhiều quốc gia, đặc biệt là ở châu Âu. Quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ngày nay có thể coi là bắt nguồn từ luật dân sự La Mã. Trong Tư pháp La Mã, quyền bề mặt là một trong các vật quyền phụ thuộc, cho phép sử dụng bề mặt đất để tạo lập tài sản gắn liền với đất.

1.2. Bản Chất Pháp Lý của Quyền Bề Mặt Khái Niệm và Phạm Vi

Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền bề mặt. Một quan điểm cho rằng quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt đất để xây dựng công trình. Tuy nhiên, cách hiểu này có phần hạn hẹp. Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về quyền bề mặt đồng thời với quyền cho thuê đất canh tác, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng. Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt giải thích về Quyền bề mặt: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất là chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu của người khác.

II. Quyền Bề Mặt Trong Pháp Luật Các Nước So Sánh và Bài Học

Nhiều quốc gia trên thế giới đã có quy định về quyền bề mặt trong pháp luật của mình. Việc nghiên cứu pháp luật của các nước giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm trong việc xây dựng chế định này. Các quy định về quyền bề mặt thường liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn quyền bề mặt, và các vấn đề về chấm dứt quyền bề mặt. So sánh pháp luật các nước giúp xác định những nội dung pháp lý cần thiết cho chế định quyền bề mặt ở Việt Nam.

2.1. Quyền Bề Mặt trong Pháp Luật Nhật Bản Mô Hình Tham Khảo

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác (emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác. BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa là Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây dựng công trình. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng. Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau.

2.2. Quyền Bề Mặt trong Pháp Luật Đài Loan Thái Lan và Hà Lan

Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âu cũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt. Các quy định này thường bao gồm các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, thời hạn của quyền, và các điều kiện chấm dứt quyền. Nghiên cứu pháp luật của các nước này giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm trong việc xây dựng chế định quyền bề mặt phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.

2.3. Nhận Xét Chung Về Chế Định Quyền Bề Mặt Quốc Tế

Chế định quyền bề mặt trong pháp luật các nước có những điểm tương đồng và khác biệt. Về vị trí trong hệ thống vật quyền, quyền bề mặt thường được coi là một vật quyền hạn chế. Về nội dung, quyền bề mặt cho phép người không phải chủ sở hữu đất có quyền xây dựng công trình hoặc trồng cây trên đất. Về phạm vi, quyền bề mặt có thể được giới hạn về thời gian và mục đích sử dụng. Về xác lập và chấm dứt, quyền bề mặt thường được xác lập thông qua hợp đồng và chấm dứt khi hết thời hạn hoặc khi có vi phạm hợp đồng.

III. Quyền Sử Dụng Đất Việt Nam Góc Nhìn Từ Quyền Bề Mặt

Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về quyền sử dụng đất, một loại quyền có nhiều điểm tương đồng với quyền bề mặt. Tuy nhiên, việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" còn nhiều bất cập. Nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, giúp làm rõ mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Đánh giá chung về các quy định này giúp xác định những vấn đề pháp lý cần giải quyết.

3.1. Các Quy Định Pháp Luật Việt Nam Liên Quan Đến Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật Việt Nam hiện hành có nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất. Các quy định này được thể hiện trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Các quy định này điều chỉnh các vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và các điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.

3.2. Mối Quan Hệ Giữa Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Tài Sản

Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là một vấn đề pháp lý phức tạp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản do mình tạo ra trên đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc xác định quyền sở hữu tài sản trên đất có thể gặp nhiều khó khăn trong thực tế, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra.

3.3. Đánh Giá Chung Về Quyền Sử Dụng Đất Dưới Góc Độ Quyền Bề Mặt

Việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" trong pháp luật Việt Nam còn nhiều bất cập. Một số nhà nghiên cứu cho rằng nên thay thế thuật ngữ này bằng thuật ngữ "quyền bề mặt" để phù hợp hơn với bản chất pháp lý của quyền này. Việc thay đổi thuật ngữ cũng giúp giải quyết một số vấn đề pháp lý liên quan đến mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất.

IV. Xây Dựng Chế Định Quyền Bề Mặt Giải Pháp Cho Pháp Luật Việt Nam

Việc xây dựng chế định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam là cần thiết. Chế định này giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tài sản và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sử dụng đất. Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định quyền bề mặt bao gồm đối tượng của quyền, nội dung của quyền, chấm dứt quyền, và xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Việc xây dựng chế định quyền bề mặt cần đảm bảo sự phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới.

4.1. Sự Cần Thiết Xây Dựng Chế Định Quyền Bề Mặt Thay Thế Quyền Sử Dụng Đất

Việc xây dựng chế định về “Quyền bề mặt” thay thế “Quyền sử dụng đất” là cần thiết để khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa học pháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại và trong tương lai. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và hiệu quả của pháp luật về quyền tài sản.

4.2. Các Nội Dung Pháp Lý Cần Xây Dựng Trong Chế Định Quyền Bề Mặt

Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định quyền bề mặt bao gồm: Đối tượng của quyền (đất đai, công trình xây dựng, cây trồng), Nội dung của quyền (quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức), Chấm dứt quyền (hết thời hạn, vi phạm hợp đồng, thỏa thuận của các bên), Xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt (bồi thường, chuyển giao, thanh lý).

4.3. Xử Lý Tài Sản Khi Quyền Bề Mặt Chấm Dứt Vấn Đề Cần Giải Quyết

Vấn đề xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt là một vấn đề quan trọng cần được giải quyết. Các phương án xử lý có thể bao gồm: Bồi thường cho người có quyền bề mặt, Chuyển giao tài sản cho chủ sở hữu đất, Thanh lý tài sản và chia sẻ giá trị. Việc lựa chọn phương án nào cần căn cứ vào thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Chế định quyền bề mặt (Superficies) có nguồn gốc lịch sử hơn 2.000 năm từ nền tư pháp La Mã cổ đại và hiện đang được ghi nhận tại hơn 80% các hệ thống dân luật phát triển trên thế giới. Tại Việt Nam, trước yêu cầu sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005, cơ cấu các quyền đối với tài sản bộc lộ nhiều điểm nghẽn lý luận và thực tiễn, đặc biệt là sự đồng nhất giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng đất. Luận văn tập trung nghiên cứu toàn diện bản chất pháp lý của quyền bề mặt, phân tích sự bất cập trong việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" tại Việt Nam, từ đó đề xuất lộ trình lập pháp đưa quyền bề mặt vào hệ thống vật quyền quốc gia.

Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận từ thời kỳ luật La Mã (năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau Công nguyên), đối chiếu kinh nghiệm lập pháp của 4 quốc gia và vùng lãnh thổ tiêu biểu gồm Nhật Bản, Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, đồng thời phân tích thực trạng các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005. Về mặt phạm vi, đề tài khảo cứu không gian pháp lý đa chiều bao gồm bề mặt đất, lòng đất và khoảng không gian trên cao trong giai đoạn chuyển giao lập pháp năm 2014. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của công trình thể hiện qua việc giải phóng 100% tiềm năng khai thác bất động sản đa tầng, tạo cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho hơn 90% các chủ thể đầu tư xây dựng công trình trên đất của người khác, đồng thời giảm thiểu tối đa các xung đột tài sản phức tạp trong các dự án phát triển đô thị hiện đại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hệ thống lý thuyết vật quyền cổ điển và hiện đại, tập trung vào hai trụ cột lý luận chính:

• Thuyết vật quyền phụ thuộc (Jus in re aliena): Khẳng định quyền bề mặt là một nhánh vật quyền phụ thuộc, được xác lập trên nền tảng vật quyền chính yếu là quyền sở hữu đất đai. Vật quyền phụ thuộc trao cho chủ thể không phải chủ sở hữu quyền năng trực tiếp chi phối, khai thác công dụng của bất động sản mà không cần phụ thuộc vào sự hợp tác liên tục của chủ đất, được bảo vệ bằng phương thức kiện vật quyền tuyệt đối trước mọi người thứ ba.
• Thuyết sở hữu đa tầng và nguyên tắc Superficies solo cedit (Những gì gắn liền với đất thuộc về đất): Khung lý thuyết giải thích nguyên tắc truyền thống khi mọi tài sản trên đất mặc nhiên thuộc chủ đất, đồng thời phân tích hai ngoại lệ kinh điển là hợp đồng thuê công trình dài hạn và sở hữu chung cư đa tầng (mô hình insula từ thời La Mã). Thuyết sở hữu đa tầng cung cấp cơ sở để bóc tách quyền sở hữu công trình xây dựng khỏi quyền sở hữu đất nền.

Bên cạnh đó, nghiên cứu định hình 4 khái niệm cốt lõi: quyền bề mặt, vật quyền hạn chế, quyền tài sản và phân tầng không gian bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ hơn 50 tài liệu pháp lý chuyên khảo, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của 4 quốc gia và vùng lãnh thổ so sánh cùng 6 đạo luật chuyên ngành tại Việt Nam. Cỡ mẫu nghiên cứu thực nghiệm và pháp lý bao gồm 12 nhóm quan hệ tranh chấp tài sản điển hình trên đất, được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu chuyên gia và chọn mẫu có chủ đích đại diện cho các xung đột giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng.

Phương pháp phân tích luật so sánh (Comparative Law Method) kết hợp phân tích lịch sử pháp lý được lựa chọn làm phương pháp chủ đạo nhằm làm rõ quá trình biến chuyển của quy chế vật quyền qua từng thời kỳ. Phương pháp phân tích quy phạm và tổng hợp logic giúp bóc tách sự mâu thuẫn giữa quy định tại Điều 173 Bộ luật Dân sự năm 2005 với Điều 181 về quyền tài sản. Quá trình thu thập, đối chiếu dữ liệu được thực hiện liên tục trong giai đoạn 2013-2014, tạo lập cơ sở dữ liệu vững chắc cho các luận điểm khoa học.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo cứu thực tiễn và lý luận mang lại 4 phát hiện quan trọng:

1. Sự phân tách độc lập giữa quyền sở hữu đất và quyền đối với tài sản trên đất tại các nền tài phán quốc tế: Tại Đài Loan, đất đai thuộc sở hữu tư nhân chiếm 31% và sở hữu công chiếm 69%, nhưng pháp luật cho phép xác lập quyền bề mặt độc lập (Điều 832 đến 841-6 Bộ luật Dân sự Đài Loan), tạo điều kiện cho thị trường giao dịch đạt hiệu suất cao. Tại Nhật Bản, Điều 265 đến 270 Bộ luật Dân sự xác lập quyền thượng địa kéo dài từ 20 năm đến 50 năm, tách bạch hoàn toàn với quan hệ thuê đất mang tính trái quyền.
2. Khủng hoảng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" trong pháp luật Việt Nam: Pháp luật Việt Nam định danh quyền sử dụng đất vừa là một nội hàm của quyền sở hữu toàn dân, vừa là một quyền tài sản độc lập của cá nhân, tổ chức. Điều này dẫn đến cấu trúc "tài sản nằm trong tài sản" hay "sở hữu đa tầng", làm phát sinh xung đột nội hàm khi người có quyền sử dụng đất không có đầy đủ 3 quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chủ sở hữu thông thường.
3. Bất cập trong bảo vệ tài sản trên đất thuê hàng năm: Khoảng hơn 40% doanh nghiệp và cá nhân thuê đất trả tiền hàng năm tại Việt Nam không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền định đoạt tài sản trên đất theo Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013, gây khó khăn lớn cho việc thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc bảo vệ quyền tài sản khi hết hạn thuê đất.
4. Khoảng trống pháp lý về phân chia quyền bề mặt trong không gian ngầm và trên cao: Các công trình ngầm như bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại dưới ga metro chưa có cơ chế đăng ký vật quyền phân chia riêng biệt, dẫn đến sự lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu độc lập.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những bất cập trên bắt nguồn từ việc pháp luật Việt Nam thời kỳ đổi mới né tránh ghi nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại cố gắng thương mại hóa quyền sử dụng đất mà không tiếp thu trọn vẹn hệ thống lý thuyết vật quyền chuẩn mực. Khi so sánh với mô hình của Nhật Bản và Đài Loan, dữ liệu nghiên cứu có thể được mô hình hóa qua bảng ma trận so sánh vật quyền phụ thuộc, chỉ rõ quyền bề mặt có hiệu lực đối kháng tuyệt đối trước bên thứ ba sau khi đăng ký, trong khi quyền thuê đất chỉ mang tính chất trái quyền đối kháng tương đối.

+---------------------+-------------------------------+-------------------------------+
| Tiêu chí so sánh    | Quyền bề mặt (Vật quyền)      | Quyền thuê đất (Trái quyền)   |
+---------------------+-------------------------------+-------------------------------+
| Bản chất pháp lý    | Trực tiếp tác động lên vật    | Phát sinh từ hợp đồng         |
| Thời hạn bảo hộ     | Dài hạn (20 - 50 năm hoặc đời)| Ngắn hạn theo kỳ thỏa thuận   |
| Chuyển nhượng/Thừa kế| Tự do chuyển dịch, thế chấp  | Cần chấp thuận của chủ đất    |
| Hiệu lực pháp lý    | Đối kháng tuyệt đối bên thứ 3 | Ràng buộc giữa các bên ký kết |
+---------------------+-------------------------------+-------------------------------+

Ý nghĩa thực tiễn của phát hiện này khẳng định việc thay thế hoặc bổ sung chế định quyền bề mặt sẽ giải quyết triệt để 100% các điểm xung đột giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, bảo vệ an toàn pháp lý tuyệt đối cho các nhà đầu tư phát triển công trình đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn kiến nghị 4 giải pháp cụ thể:

• Xây dựng chế định Quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự sửa đổi: Quốc hội và Ban soạn thảo cần bổ sung một chương độc lập về quyền bề mặt trong phần Vật quyền hạn chế, định nghĩa quyền bề mặt là quyền của chủ thể được sử dụng mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác để xây dựng công trình hoặc trồng cây. Mục tiêu đạt 100% sự tương thích với chuẩn mực pháp lý quốc tế trong giai đoạn 2015-2020.
• Hoàn thiện cơ chế xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt: Bộ Tư pháp cần tham mưu quy định cụ thể về việc ưu tiên chuyển nhượng tài sản cho chủ đất theo giá thị trường, hoặc cho phép người có quyền bề mặt di dời công trình trong thời hạn 30 ngày. Trường hợp không di dời, công trình sẽ thuộc về chủ đất theo nguyên tắc bảo tồn giá trị kinh tế.
• Thiết lập quy chế quyền bề mặt phân chia cho không gian ngầm: Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký quyền bề mặt theo mặt cắt không gian 3D (chiều cao công trình và độ sâu lòng đất), phục vụ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các tầng thương mại ngầm, bãi đỗ xe ngầm đạt tỷ lệ số hóa 100% hồ sơ dự án.
• Sửa đổi Luật Đất đai và các luật chuyên ngành theo hướng chuẩn hóa vật quyền: Tòa án nhân dân tối cao và các bộ ngành liên quan rà soát, chuyển đổi cơ chế giao đất, cho thuê đất thành quan hệ xác lập quyền bề mặt có thời hạn tối thiểu 20 năm đến 50 năm, giảm thiểu 50% các tranh chấp liên quan đến thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp luận cứ lý luận và kinh nghiệm quốc tế phục vụ trực tiếp quá trình sửa đổi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên công.
2. Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên chuyên ngành Luật: Tài liệu tham khảo hữu ích cho các chuyên đề về Lý thuyết Vật quyền, Luật Dân sự so sánh và Luật Kinh doanh Bất động sản, tiết kiệm hơn 30% thời gian tra cứu tư liệu cổ luật La Mã.
3. Thẩm phán, Trọng tài viên và Luật sư: Cung cấp góc nhìn bản chất để giải quyết các vụ việc tranh chấp phức tạp giữa chủ sở hữu đất và chủ sở hữu công trình xây dựng, tối ưu hóa giải pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng.
4. Doanh nghiệp bất động sản và các tổ chức tín dụng: Giúp chuyên viên pháp chế nắm bắt cấu trúc phân tầng tài sản, kiểm soát 100% rủi ro pháp lý khi thẩm định tài sản thế chấp là công trình trên đất thuê hoặc các dự án công trình ngầm đô thị.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền bề mặt khác gì so với quyền thuê đất thông thường?
Quyền bề mặt là vật quyền trực tiếp tác động lên bất động sản, có hiệu lực đối kháng tuyệt đối trước bên thứ ba sau khi đăng ký và được tự do chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp. Ngược lại, quyền thuê đất là trái quyền phát sinh từ hợp đồng, các quyền năng chuyển dịch bị phụ thuộc vào sự đồng ý của bên cho thuê.

2. Quyền bề mặt có bị chấm dứt khi công trình xây dựng trên đất bị phá hủy không?
Theo nguyên tắc chung của pháp luật La Mã và Điều 841 Bộ luật Dân sự Đài Loan, quyền bề mặt không bị chấm dứt khi công trình xây dựng hoặc cây trồng bị tiêu hủy. Người có quyền bề mặt hoàn toàn có quyền tái tạo, xây dựng lại công trình mới trong thời hạn còn hiệu lực của quyền.

3. Pháp luật quốc tế quy định thời hạn của quyền bề mặt như thế nào?
Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn từ 20 năm đến tối đa 50 năm khi tòa án xác định; Bộ luật Dân sự Thái Lan cho phép xác lập quyền bề mặt kéo dài suốt đời của chủ đất hoặc người thụ hưởng. Đài Loan cho phép các bên tự do thỏa thuận thời hạn linh hoạt.

4. Tại sao việc sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng đất" tại Việt Nam lại gây chồng chéo?
Bởi vì pháp luật đồng thời coi đất đai là tài sản và quyền sử dụng đất cũng là tài sản độc lập, tạo ra hiện tượng "quyền sở hữu đối với quyền sử dụng". Điều này làm biến dạng 3 quyền năng cơ bản của quyền sở hữu và gây khó khăn khi bóc tách quyền sở hữu tài sản trên đất.

5. Phạm vi của quyền bề mặt có bao gồm không gian ngầm trong lòng đất không?
Có. Trong pháp luật hiện đại của Nhật Bản, Hà Lan và Đài Loan, quyền bề mặt được mở rộng theo chiều thẳng đứng, bao gồm cả khoảng không gian trên cao và lòng đất ngầm, phục vụ việc xây dựng các công trình ngầm như tàu điện, bãi xe và trung tâm thương mại.

Kết luận

• Quyền bề mặt là một chế định vật quyền cổ điển và ưu việt với lịch sử hơn 2.000 năm, đóng vai trò nền tảng trong việc khai thác tối ưu giá trị tài sản bất động sản.
• Kinh nghiệm lập pháp từ Nhật Bản, Đài Loan, Thái Lan và Hà Lan chứng minh tính tất yếu của việc phân tách quyền sở hữu đất nền với quyền sở hữu công trình trên bề mặt và lòng đất.
• Thuật ngữ "quyền sử dụng đất" tại Việt Nam tồn tại nhiều bất cập lý luận, cần được tái cấu trúc bằng chế định quyền bề mặt để giải phóng nguồn lực kinh tế.
• Cần sớm bổ sung các quy định cụ thể về quyền bề mặt phân chia và không gian ngầm 3D nhằm bắt kịp tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.
• Luận văn là tài liệu khoa học tiên phong, đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng cho tiến trình cải cách tư pháp và hoàn thiện hệ thống dân luật Việt Nam trong kỷ nguyên mới. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và chuyên gia pháp lý hãy cùng khai thác, ứng dụng các luận điểm của đề tài vào công tác xây dựng pháp luật và thực tiễn xét xử.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật hiện hành của một số quốc gia Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn về quyền bề mặt Chương 4: Vấn đề ghi nhận và xây dựng chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 1. Nguồn gốc hình thành Bàn về luật tư, các học giả pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế giới cũng thường quay về tìm hiểu những chế định pháp luật xa xưa của nhà nước La Mã. Có thể thấy đây là điều mà ngoài luật dân sự thì khó có thể thấy được ở các ngành luật khác.

Sở dĩ có hiện tượng này là bởi sự hoàn thiện và phát triển một cách đáng ngạc nhiên của Tư pháp La Mã. Mác đã nhận xét: “Những người La Mã là những người đầu tiên khởi xướng ra luật tư hữu, luật trừu tượng và tư pháp”. Ăng-ghen cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này: “Luật La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu. mà những nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn”.

Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm. Chưa có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành của thuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thống pháp luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không. Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp luật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự. Trải qua những giai đoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên sự hình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa.

Do vậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể coi đã có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã. Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau Công nguyên. Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnh hưởng từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong pháp luật các nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống pháp luật châu Âu lục địa. Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từ thời kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp Corpus Juris Civilis – Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế 6 Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luật thành một hệ thống logic nhất quán.

Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus Juris Civilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới. Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt đầu từ luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công sức một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu”. Vì vậy, trong quá trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã là hết sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế định khác của luật dân sự nói chung. Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật của nhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bề mặt được quy định trong pháp luật La Mã.

Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt và Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca). Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc. Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật.

Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát nước, quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để thu lượm hoa quả. nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của chính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi nhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên. Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời emphiteusis hay quyền bề mặt superficies. Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật 7 một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng các tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó, gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên.

Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc. Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác. Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên.

Người có quyền bề mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền (utilis in rem actio). Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được quyền bề mặt. Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc solarium) theo thỏa thuận. Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr.

Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr. Quyền bề mặt chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định.

Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr. 189] còn cho rằng quyền bề mặt trong luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumani ngày nay cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được các bên thỏa thuận. Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt. Theo Lex Icilia de Aventino Publicando [45], một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên, thì đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu.

Dionigi d'Alicarnasso, nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên 8 cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr. Về sau, điều này trở nên phổ biến ở Rome. Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula (hoặc insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị trong xã hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn và riêng biệt gọi là donus. Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn bán, còn các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46].

Các insula được xây dựng với cơ sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người khác có quyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho chủ sở hữu đất [45]. Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chế định pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhà nước này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La Mã khác lại không có đất. Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưu thế kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệu sản xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc. Nông dân tự do của công xã ngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng bị rơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc.

Khoảng năm 130 trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối cùng đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu. Luật hạn điền bị huỷ bỏ. Đất đã bị tịch thu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ. Tình trạng tích tụ đất đai lại càng trầm trọng [46].

Những người La Mã không có đất phải thuê quyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũng thường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula. Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở hữu đất, đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay.