CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Những vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Một số khái niệm.
Để phát triển cơ sở hạ tầng thực hiện các dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có mặt bằng. Trong khi đó, hiện nay quỹ đất chưa sử dụng rất hiếm, có thể nói hầu như không có, nhất là khu vực tập trung các trung tâm đô thị, công nghiệp, cảng như thành phố Hồ Chí Minh. Vì thế để tạo mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng cho xã hội, Nhà Nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất. Vậy công tác bồi thường là gì?, theo Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ bồi thường và thu hồi đất được giải thích như sau: “Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo qui định Luật đất đai” (trích theo qui định điểm 5 điều 4 Luật đất đai năm 2003).
“Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (trích theo qui định tại điểm 6 điều 4 Luật đất đai 2003). Trên thực tế sử dụng đất hiện nay, không phải tất cả các trường hợp khi Nhà Nước thu hồi đất đều được bồi thường quyền sử dụng đất. Vì thế bên cạnh thuật ngữ về bồi thường, Luật Đất Đai 2003 cũng nêu lên chính sách hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất. Trong những chính sách hỗ trợ bao hàm giúp Trang 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng. Ngân hàng thế giới (World Bank, 2004) cho rằng quá trình đền bù giải tỏa có thể dẫn đến những nguy cơ như người thu hồi đất bị mất công ăn việc làm, mất văn hóa làng quê, mất điều kiện và môi trường sinh hoạt truyền thống. Người dân phải đối mặt với nguy cơ đói nghèo khi những điều kiện sản xuất và nguồn thu nhập của họ mất đi, các mối quan hệ họ hàng cũng bị ảnh hưởng. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) còn nêu thêm, những thiệt hại khác mà người dân bị thu hồi đất có thể gặp phải như cư dân tại nơi sống mới không thân thiện hay không có những nét tương đồng về văn hóa, những khó khăn về công việc làm ăn nơi ở mới, có thể khiến người dân bị thu hồi đất phải khai thác tối đa đến mức kiệt quệ các tài nguyên môi trường để sinh tồn và điều này gây ra hậu quả hết sức tai hại cho môi trường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện làm chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; Đồng thời, qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng khi nhà nước giao quyền sử dụng đất. Trong những quyền lợi đó có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng “Điều 5 Luật đất đai năm 2003“. Nhận thức tầm quan trọng thu hồi đất bị ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, nên trong quy hoạch phát triển đô thị, Nhà Nước đã tránh trưng dụng đất ở những khu vực có nhiều cư dân sinh sống để Trang 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giảm được thiệt hại của người dân.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đã có chính sách bồi thường những thiệt hại cho người dân khi bị thu hồi đất, như các chính sách bồi thường về đất, công trình xây dựng trên đất, tài sản hoa màu. Có thể nói việc bồi thường chưa đáp ứng được những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người dân khi bị thu hồi đất phải gánh chịu. Tuy nhiên, Nhà nước đã ban hành, sửa đổi nhiều lần chính sách liên quan đến bồi thường để đảm bảo người dân giảm thiểu được thiệt hại và điều này được thấy rõ được chính sách bồi thường qua các thời kỳ được trình bày tại 1.4 chương này. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ: Khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia theo nguyên tắc chung thường áp dụng thì phải bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra, giá trị bồi thường phải đảm bảo cho người dân có cuộc sống ít nhất phải bằng hoặc tốt hơn trước khi giải tỏa.
Nguyên tắc thu hồi đất cũng được xác định tại quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau: Trước hết người đang sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê đất và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì khi nhà nước thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền. Trang 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Tiến độ giải phóng mặt bằng.
Khái niệm chung về tiến độ giải phóng mặt bằng. Tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng là qui định thời gian từ lúc triển khai bồi thường đến khi hoàn thành công tác bồi thường và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai dự án. Khi nói đến tiến độ, là nói đến khả năng đáp ứng về thời gian bàn giao mặt bằng của dự án cho chủ đầu tư, khoảng thời gian đó ít nhất nằm trong khoảng thời gian kế hoạch mà hội đồng bồi thường lập. Theo qui định quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, giao cho hội đồng bồi thường lập kế hoạch thực hiện công tác bồi thường, qui định cụ thể thời gian công bố, công khai, tiến độ giải phóng mặt bằng được chia ra làm nhiều giai đoạn, từ khi có quyết định thu hồi đất đến cưỡng chế thu hồi đất đối với trường hợp người bị thu hồi đất không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Sự cần thiết đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đúng tiến độ, mang lại lợi ích thiết thực cho kinh tế và đời sống xã hội, cụ thể có thể điểm qua như sau: -Đối với Nhà nước giảm được những khoản điều chỉnh trượt giá do chậm tiến độ GPMB gây ra như: Nhà nước phải bù trượt giá bằng hỗ trợ thêm Trang 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lãi suất ngân hàng hoặc xác định lại giá bồi thường do giá bồi thường không còn phù hợp và gây mất trật tự an ninh xã hội do bức xúc của người dân. -Đối với người dân nằm trong khu vực giải tỏa không những chịu ảnh hưởng về vật chất mà còn chịu ảnh hưởng về mặt tinh thần. Về vật chất bị ảnh hưởng đó là nhà cửa hư hỏng nhưng không dám đầu tư sửa chữa do lo sợ sửa chữa thay đổi kết cấu không được bồi thường, hay giá bồi thường nhận được không đủ để hoàn vốn.
Ngoài ra, do chờ đợi lâu nên người dân có xu hướng bán rẻ tài sản để tìm nơi ở khác, điều này ảnh hưởng đến hệ lụy không ổn định được đời sống sau giải tỏa. -Ban bồi thường là cơ quan sự nghiệp tự đảm bảo kinh phí, vì vậy dự án kéo dài cũng ảnh hưởng đến nguồn thu trong khi đó vẫn phải duy trì chi phí hoạt động thường xuyên. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo quy định hiện hành (Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010), công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua các bước như sau: Bước 1: Tiếp nhận dự án bồi thường, Ban bồi thường ký hợp đồng kinh tế với chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ bồi thường GPMB dự án.
Bước 2: Thu thập các và hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án bồi thường gồm: - Quyết định phê duyệt dự án đầu tư. - Văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư và bản đồ hiện trạng vị trí thu hồi đất để thực hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - UBND Quận (Huyện) thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án. Trang 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Họp các hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án, thông báo chủ trương thu hồi đất của UBND Thành Phố; công bố tên công trình dự án xây dựng; đề nghị các hộ dân cử người đại diện tham gia hội đồng bồi thường của dự án.
- UBND Huyện ban hành quyết định thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án bồi thường (Hội đồng bồi thường GPMB dự án). Bước 3: Được thực hiện đồng thời 2 công việc cụ thể sau: - Hợp đồng với đơn vị thẩm định giá để xác định giá bồi thường dự án, hồ sơ chứng thư thẩm định giá bồi thường được Ban Bồi thường GPMB trình Hội đồng bồi thường GPMB của dự án. Sau khi chứng thư giá được Hội đồng bồi thường dự án thông qua, tiếp tục trình Hội đồng thẩm định bồi thường Thành Phố thẩm định và trình UBND Thành Phố phê duyệt. - Trong thời gian xác định giá bồi thường, Ban Bồi thường tổ chức xác định tài sản bị thiệt hại của các hộ dân bị giải tỏa trong dự án và lập hồ sơ chi tiết bồi thường của từng hộ gia đình, cá nhân bị giải tỏa trong dự án.