Luận văn thạc sĩ ueh sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng đô thị mới phước kiển nhơn đức giai đoạn 1 trên địa bàn huyện nhà bè tp hcm

Luận văn thạc sĩ UEH phân tích sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đô thị mới Phước Kiển Nhơn Đức tại huyện Nhà Bè.

• Tác giả: Nguyễn Thị Oanh
• Người hướng dẫn: TS. Phan Mỹ Hạnh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài Chính-Ngân Hàng
• Đề tài: Sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 trên địa bàn huyện Nhà Bè Tp.HCM
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 1.1. Những vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất
• 1.2. Một số khái niệm
• 1.3. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng
• 1.4. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ
• 1.5. Tiến độ giải phóng mặt bằng
• 1.5.1. Khái niệm chung về tiến độ giải phóng mặt bằng
• 1.5.2. Sự cần thiết đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
• 1.6. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 1.7. Các nhân tố tác động đến sự hài lòng của người dân về bồi thường, giải phóng mặt bằng
• 1.8. Kinh nghiệm trong công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc và của một số tỉnh thành của Việt Nam
• 1.8.1. Kinh nghiệm bồi thường tại Trung Quốc
• 1.8.2. Công tác bồi thường ở một số tỉnh thành tại Việt Nam
• 1.8.2.1. Công tác giải phóng mặt bằng ở huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên
• 1.8.2.2. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở huyện An Dương, thành phố Hải Phòng
• 1.8.2.3. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở tỉnh Long An
• 1.8.3. Tóm tắt kinh nghiệm
• 1.9. Xây dựng mô hình nghiên cứu và kế hoạch phân tích dữ liệu
• 1.9.1. Mô hình đánh giá chất lượng dịch vụ
• 1.9.2. Năm khoảng cách chất lượng dịch vụ
• 1.9.3. Quy trình nghiên cứu
• 1.9.4. Ứng dụng mô hình chất lượng dịch vụ của Parasuraman vào nghiên cứu định tính của đề tài
• 1.9.5. Xây dựng các biến thang đo
• 1.9.6. Điều chỉnh các biến thang đo thông qua kết quả nghiên cứu và thảo luận
• 1.10. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết
• 1.11. Thiết kế phiếu khảo sát
• 1.11.1. Nghiên cứu định lượng
• 1.11.2. Thu thập thông tin
• 1.11.3. Mẫu nghiên cứu
• 1.12. Phân tích dữ liệu được thực hiện qua các bước
• 1.13. Tóm tắt chương
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ VÀ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI PHƯỚC KIỂN-NHƠN ĐỨC
• 2.1. Một số qui định bồi thường hiện hành trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh (Quy định kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh)
• 2.2. Bồi thường về đất
• 2.3. Bồi thường về nhà, công trình và tài sản gắn liền với đất
• 2.4. Các khoản hỗ trợ cho các trường hợp bị thu hồi đất
• 2.5. Công tác bồi thường qua các thời kỳ
• 2.6. Đặc điểm kinh tế xã hội của huyện Nhà Bè
• 2.6.1. Đặc điểm tự nhiên
• 2.6.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội
• 2.6.3. Định hướng phát triển
• 2.7. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện Nhà Bè trong những năm qua
• 2.8. Ban bồi thường - cơ quan chuyên trách công tác bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè
• 2.9. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 2006-2010
• 2.10. Công tác bồi thường dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển – Nhơn Đức (đô thị mới)
• 2.11. Tóm tắt chương
• 3. CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN VỀ BỒI THƯỜNG GPMB DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI PHƯỚC KIỂN - NHƠN ĐỨC GIAI ĐOẠN 1
• 3.1. Mô tả mẫu
• 3.2. Kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha
• 3.3. Thang đo sự hài lòng của người dân bồi thường GPMB
• 3.4. Hệ số Cronbach’alpha của các nhân tố cấu thành sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB
• 3.5. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 3.6. Thang đo sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB
• 3.7. Thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng
• 3.8. Đánh giá chung về sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển Nhơn Đức giai đoạn 1
• 3.9. Tuân thủ thủ tục pháp lý trong công tác bồi thường
• 3.10. Khả năng đáp ứng của nhân viên bồi thường
• 3.11. Mức đồng cảm của nhân viên bồi thường
• 3.12. Đào tạo nghề nghiệp sau giải tỏa
• 3.13. Mức độ tin cậy của người dân đối với Ban Bồi thường
• 3.14. Giá Bồi thường
• 3.15. Phân tích hồi quy
• 3.15.1. Kiểm tra giả định quan hệ cộng tuyến
• 3.15.2. Đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi qui
• 3.15.3. Kiểm định sự vi phạm giả thuyết trong mô hình
• 3.16. Phân tích sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB
• 3.17. Tóm tắt chương
• 4. CHƯƠNG IV: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NÂNG SỰ HÀI LÒNG CHO NGƯỜI DÂN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NHÀ BÈ
• 4.1. Một số đề xuất
• 4.2. Đối với cơ quan thực hiện công tác bồi thường – Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè
• 4.3. Đối với cơ quan chức năng hỗ trợ
• 4.4. Giới hạn đề tài
• 4.5. Gợi ý nghiên cứu
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB

Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề quan trọng trong quá trình phát triển đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức. Sự hài lòng này không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý của người dân mà còn tác động đến tiến độ và hiệu quả của dự án. Việc đánh giá sự hài lòng của người dân giúp các cơ quan chức năng nhận diện được những vấn đề còn tồn tại trong công tác bồi thường, từ đó có những điều chỉnh kịp thời.

1.1. Định nghĩa sự hài lòng của người dân trong bồi thường GPMB

Sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB được hiểu là mức độ thỏa mãn của họ đối với các chính sách bồi thường, quy trình thực hiện và kết quả nhận được. Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Oanh (2013), sự hài lòng này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá trị bồi thường, chất lượng dịch vụ và sự đồng cảm của nhân viên bồi thường.

1.2. Tầm quan trọng của sự hài lòng trong bồi thường GPMB

Sự hài lòng của người dân không chỉ giúp giảm thiểu khiếu nại mà còn tạo ra môi trường hợp tác tích cực giữa chính quyền và người dân. Khi người dân hài lòng, họ sẽ dễ dàng chấp nhận các quyết định của Nhà nước, từ đó thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án.

II. Vấn đề và thách thức trong bồi thường GPMB tại Phước Kiển Nhơn Đức

Mặc dù có nhiều chính sách bồi thường được ban hành, nhưng thực tế công tác GPMB tại Phước Kiển - Nhơn Đức vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như giá bồi thường không hợp lý, quy trình thực hiện kéo dài và thiếu sự minh bạch đã dẫn đến sự không hài lòng của người dân.

2.1. Giá bồi thường không hợp lý

Nhiều người dân cho rằng giá bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai và tài sản bị thu hồi. Điều này gây ra sự bức xúc và khiếu nại từ phía người dân, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

2.2. Quy trình thực hiện kéo dài

Quy trình bồi thường thường kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng. Sự chậm trễ này không chỉ làm mất thời gian mà còn gây ra sự lo lắng cho người dân về tương lai của họ.

III. Phương pháp nghiên cứu sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB

Để đánh giá sự hài lòng của người dân, nghiên cứu đã áp dụng các phương pháp định tính và định lượng. Việc thu thập dữ liệu từ các hộ dân bị thu hồi đất là rất quan trọng để có cái nhìn tổng quan về tình hình thực tế.

3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp và bảng hỏi. Phương pháp này giúp nắm bắt được ý kiến và cảm nhận của người dân một cách chính xác nhất.

3.2. Phân tích dữ liệu

Dữ liệu thu thập được sẽ được phân tích bằng phần mềm SPSS để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân. Phân tích này giúp đưa ra những kết luận chính xác và có cơ sở khoa học.

IV. Kết quả nghiên cứu sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB

Kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ hài lòng của người dân về bồi thường GPMB tại Phước Kiển - Nhơn Đức còn thấp. Nhiều yếu tố như giá bồi thường, quy trình thực hiện và sự hỗ trợ từ chính quyền đều ảnh hưởng đến sự hài lòng này.

4.1. Đánh giá chung về sự hài lòng

Theo khảo sát, chỉ có một tỷ lệ nhỏ người dân hài lòng với mức bồi thường mà họ nhận được. Điều này cho thấy cần có sự cải thiện trong chính sách bồi thường.

4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng

Các yếu tố như sự minh bạch trong quy trình bồi thường, chất lượng dịch vụ và sự đồng cảm của nhân viên bồi thường đều có tác động lớn đến sự hài lòng của người dân.

V. Giải pháp nâng cao sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB

Để nâng cao sự hài lòng của người dân, cần có những giải pháp cụ thể nhằm cải thiện quy trình bồi thường và tăng cường sự minh bạch. Các giải pháp này không chỉ giúp người dân cảm thấy được tôn trọng mà còn thúc đẩy tiến độ dự án.

5.1. Cải thiện quy trình bồi thường

Cần đơn giản hóa quy trình bồi thường, giảm thiểu thủ tục hành chính để người dân có thể nhận bồi thường nhanh chóng và thuận lợi hơn.

5.2. Tăng cường sự minh bạch

Công khai thông tin về giá bồi thường và quy trình thực hiện sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình, từ đó tăng cường sự tin tưởng vào chính quyền.

VI. Kết luận và triển vọng tương lai của bồi thường GPMB

Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về bồi thường GPMB tại Phước Kiển - Nhơn Đức đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện. Tương lai, việc nâng cao sự hài lòng của người dân sẽ góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của dự án đô thị mới.

6.1. Tầm quan trọng của sự hài lòng trong phát triển đô thị

Sự hài lòng của người dân không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của đô thị. Cần có những chính sách phù hợp để đảm bảo quyền lợi của người dân.

6.2. Định hướng tương lai cho công tác bồi thường

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và cải tiến các chính sách bồi thường để đáp ứng tốt hơn nhu cầu và mong mỏi của người dân, từ đó tạo ra sự đồng thuận trong cộng đồng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại huyện Nhà Bè, TP.HCM trong giai đoạn 2006-2010 đòi hỏi việc thu hồi diện tích đất lớn để phục vụ phát triển hạ tầng và các khu đô thị mới. Tiêu biểu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 với quy mô lên tới 79 ha. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) tại địa phương thường xuyên gặp trở ngại, tiến độ giải tỏa chậm trễ và phát sinh các khiếu nại kéo dài do chưa nhận được sự đồng thuận cao từ các hộ dân bị thu hồi đất.

Nghiên cứu tập trung giải quyết vấn đề cốt lõi: Nhận diện, phân tích và đo lường mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân đối với công tác bồi thường GPMB tại dự án Phước Kiển - Nhơn Đức. Mục tiêu cụ thể bao gồm việc xác định các khoảng cách chất lượng dịch vụ công, đánh giá thực trạng áp dụng Quyết định số 35/2010/QĐ-UB của UBND TP.HCM, và lượng hóa các yếu tố tác động thông qua khảo sát trực tiếp 180 hộ dân có đất bị thu hồi.

Về mặt phạm vi, đề tài thực hiện điều tra trên địa bàn huyện Nhà Bè và Quận 7 trong giai đoạn thu thập dữ liệu cuối năm 2011. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học giúp chính quyền địa phương rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư, nâng cao chỉ số hài lòng của cộng đồng dân cư lên trên 80%, đồng thời giảm thiểu tỷ lệ khiếu kiện hành chính trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng mô hình 5 khoảng cách chất lượng dịch vụ (Gap Model) của Parasuraman và cộng sự (1985), kết hợp với thang đo SERVQUAL nguyên bản năm 1988 gồm 5 thành phần chính: Độ tin cậy (Reliability), Khả năng đáp ứng (Responsiveness), Năng lực phục vụ (Competence), Sự đồng cảm (Empathy) và Phương tiện hữu hình (Tangibles). Bên cạnh đó, tác giả kế thừa luận điểm của Olsen (2002) về mối quan hệ tương quan dương giữa chất lượng dịch vụ cảm nhận và mức độ hài lòng của khách hàng để áp dụng vào khu vực hành chính công.

Trong bối cảnh bồi thường GPMB, mô hình được hiệu chỉnh thành 7 nhân tố tác động phù hợp với quy định pháp lý tại Việt Nam: Thủ tục pháp lý, Đơn giá bồi thường, Chính sách tái định cư, Năng lực phục vụ của nhân viên Ban Bồi thường, Mức độ đồng cảm, Độ tin cậy của cơ quan thực hiện và Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp sau giải tỏa. Các khái niệm nền tảng được chuẩn hóa dựa trên Luật Đất đai năm 2003 và Quyết định số 35/2010/QĐ-UB của UBND TP.HCM, định rõ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi tài sản.

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Tiến hành phỏng vấn sâu lãnh đạo Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè, thảo luận nhóm tập trung với các chuyên viên phụ sở tại và khảo sát thử nghiệm trên 15 hộ dân. Kết quả hiệu chỉnh thang đo từ 34 biến quan sát ban đầu thành bảng khảo sát chính thức gồm 44 biến quan sát cho 7 nhân tố tác động và 6 biến đo lường sự hài lòng chung.
• Nghiên cứu định lượng: Cỡ mẫu khảo sát gồm 180 hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi trực tiếp trong vùng dự án 79 ha. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được lựa chọn do tính chất đặc thù của địa bàn di dời, giúp tối ưu hóa chi phí tiếp cận, rút ngắn thời gian thu thập dữ liệu trong tháng 11/2011 và đảm bảo tỷ lệ phản hồi hợp lệ đạt 100%.
• Phương pháp phân tích: Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 qua các bước kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha (ngưỡng chấp nhận từ 0.6 trở lên, tương quan biến - tổng lớn hơn 0.3), Phân tích nhân tố khám phá EFA (trích hệ số Principal Component Analysis, phép xoay Varimax, KMO từ 0.5 đến 1.0, Sig. Bartlett dưới 0.05, Factor loading lớn hơn 0.5, tổng phương sai trích trên 50%), và Phân tích hồi quy tuyến tính bội OLS để xác định trọng số ảnh hưởng của từng nhân tố.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA lần 2 đối với 44 biến quan sát cho thấy thang đo đạt độ tương thích cao, các chỉ số độ tin cậy đều dao động từ 0.76 đến 0.89. Phân tích hồi quy tuyến tính chỉ ra 4 phát hiện trọng tâm:

1. Đơn giá bồi thường và Chính sách tái định cư: Đây là hai nhân tố có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất, tác động trực tiếp đến hơn 45% sự biến thiên của mức độ hài lòng chung. Khoảng 78% số hộ dân được phỏng vấn cho rằng mức giá bồi thường đất nông nghiệp theo khung giá nhà nước vẫn có sự chênh lệch đáng kể so với giá thị trường tự do.
2. Năng lực phục vụ và Mức độ đồng cảm của cán bộ: Đạt hệ số Cronbach's Alpha lần lượt là 0.84 và 0.81. Điểm đánh giá trung bình về sự nhiệt tình, tính minh bạch và lắng nghe tâm tư của nhân viên Ban Bồi thường đạt mức 3.42/5 điểm, đóng vai trò giải tỏa rào cản tâm lý cho người bị di dời.
3. Chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp: Nhận mức điểm đánh giá thấp nhất trong mô hình với điểm trung bình chỉ đạt 2.58/5 điểm. Hơn 65% hộ dân thuần nông phản ánh gặp nhiều lúng túng trong việc tìm kiếm sinh kế mới sau khi bàn giao đất canh tác.
4. Tuân thủ trình tự thủ tục pháp lý: Tỷ lệ đồng thuận đạt trên 82% khi các bước niêm yết phương án, họp dân và thẩm định hiện trạng được triển khai công khai, minh bạch theo đúng quy trình 8 bước của Quyết định số 35/2010/QĐ-UB.

Thảo luận kết quả

Thực trạng cho thấy sự không hài lòng của người dân chủ yếu bắt nguồn từ khoảng cách giữa giá trị bồi thường danh nghĩa và chi phí thực tế để tạo lập chỗ ở mới. Khi đối chiếu với các nghiên cứu thực tiễn tại huyện Yên Mỹ (Hưng Yên) với 700 ha đất công nghiệp hay mô hình dự trữ đất 5 thống nhất tại Thượng Hải (Trung Quốc), việc đảm bảo hạ tầng khu tái định cư hoàn chỉnh trước khi giải tỏa là chìa khóa then chốt giúp tỷ lệ chấp thuận tăng thêm 30% đến 40%.

Dữ liệu phân tích có thể được mô tả trực quan qua biểu đồ cơ cấu nghề nghiệp (với hơn 60% hộ dân thuộc nhóm nông nghiệp, buôn bán nhỏ) và biểu đồ phân bổ điểm đánh giá 7 nhân tố. Điều này phản ánh rõ nét tính cấp thiết của việc xây dựng các gói an sinh xã hội toàn diện đi kèm bồi thường tài chính, tránh tình trạng tái nghèo sau giải tỏa.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả định lượng, 4 nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất nhằm nâng cao chỉ số hài lòng của cộng đồng:

• Hoàn thiện cơ chế định giá đất bồi thường: Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè cần thuê các đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập ngay từ bước lập phương án để xác định giá đất sát với giao dịch thị trường thực tế trong điều kiện bình thường. Mục tiêu rút ngắn thời gian thẩm định giá xuống dưới 45 ngày và hoàn thành 100% việc công khai biểu giá trước khi họp dân.
• Phát triển hạ tầng khu tái định cư đồng bộ: UBND huyện Nhà Bè chỉ đạo các chủ đầu tư hoàn thiện 100% hệ thống giao thông, cấp thoát nước, lưới điện và tiện ích công cộng tại khu tái định cư Phước Kiển trước khi tiến hành chi trả bồi thường. Lộ trình thực hiện cần hoàn thành trước thời điểm bàn giao mặt bằng tối thiểu 3 tháng.
• Tái cấu trúc chương trình đào tạo nghề và tạo việc làm: Phòng Lao động - Thương binh & Xã hội phối hợp với chủ đầu tư dự án cam kết tuyển dụng từ 40% đến 50% lao động địa phương vào các vị trí vận hành khu đô thị, đồng thời nâng mức hỗ trợ học nghề thực chất trong vòng 12 tháng sau thu hồi đất.
• Nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ: Ban Bồi thường GPMB tổ chức các khóa bồi dưỡng định kỳ hàng quý về kỹ năng dân vận, giải thích chính sách pháp luật và lắng nghe khiếu nại của người dân; đặt mục tiêu giảm tỷ lệ phát sinh đơn thư khiếu kiện xuống dưới 5% trên toàn dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Ban Bồi thường GPMB và cơ quan quản lý nhà nước cấp quận, huyện: Ứng dụng mô hình 7 nhân tố để rà soát quy trình làm việc, chuẩn hóa các bước tiếp xúc đối thoại và nâng cao chỉ số tín nhiệm của người dân trong các dự án thu hồi đất đô thị.
• Chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản hạ tầng: Tham khảo phương thức cân đối lợi ích kinh tế, kinh nghiệm xây dựng quỹ nền tái định cư và chính sách tuyển dụng lao động địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.
• Học viên cao học, giảng viên chuyên ngành Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng, Quản lý công: Kế thừa bộ thang đo SERVQUAL cải tiến gồm 44 biến quan sát đã được kiểm định độ tin cậy để mở rộng nghiên cứu sang các đô thị vệ tinh khác.
• Chuyên gia thẩm định giá và tư vấn chính sách: Sử dụng các số liệu thực chứng để xây dựng mô hình dự báo rủi ro xã hội và đề xuất hoàn thiện khung pháp lý về giá đất bồi thường.

Câu hỏi thường gặp

Mô hình SERVQUAL được áp dụng vào lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng như thế nào?
Mô hình chuyển đổi 5 thành phần chất lượng dịch vụ truyền thống sang môi trường dịch vụ công, đo lường sự khác biệt giữa kỳ vọng của người dân và dịch vụ chuyển giao của Ban Bồi thường qua 7 nhân tố cụ thể, từ thủ tục pháp lý đến chính sách an sinh xã hội.

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến sự hài lòng của người dân tại dự án Phước Kiển - Nhơn Đức?
Kết quả phân tích hồi quy chỉ ra rằng Đơn giá bồi thường và Chất lượng khu tái định cư là hai nhân tố có trọng số tác động lớn nhất, chiếm hơn 45% tổng mức độ hài lòng của 180 hộ dân được khảo sát.

Vì sao công tác đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp lại nhận điểm đánh giá thấp nhất?
Chính sách hỗ trợ bằng tiền mặt hiện hành chưa đi kèm các chương trình đào tạo thực chất gắn liền với đầu ra việc làm, khiến trên 65% lao động nông nghiệp mất sinh kế truyền thống mà không thích nghi kịp với môi trường kinh tế đô thị.

Quy định bồi thường theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UB có điểm gì tiến bộ?
Quyết định cho phép thuê đơn vị tư vấn độc lập xác định giá đất cụ thể theo sát giá thị trường khi có biến động, đồng thời nâng mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp niêm yết hàng năm.

Làm cách nào để hạn chế khiếu nại kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng?
Cần đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch 100% hồ sơ bồi thường, hoàn thiện khu tái định cư trước khi di dời và nâng cao kỹ năng đồng cảm, giải thích chính sách thấu đáo của cán bộ thực thi công vụ.

Kết luận

• Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng dịch vụ công và phát triển thành công mô hình 7 nhân tố tác động đến sự hài lòng của người dân trong bồi thường GPMB.
• Dữ liệu khảo sát từ 180 hộ dân tại dự án Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 (79 ha) đã lượng hóa chính xác vai trò chi phối của đơn giá bồi thường, tái định cư và thái độ phục vụ của cán bộ.
• Nghiên cứu chỉ rõ điểm nghẽn lớn nhất nằm ở khâu hỗ trợ chuyển đổi việc làm và sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường với thị trường tự do.
• Đề xuất hệ thống 4 giải pháp đồng bộ về thẩm định giá, xây dựng hạ tầng an cư và đào tạo nghề nghiệp với lộ trình thực hiện cụ thể trong giai đoạn 2013-2015.
• Các nhà quản lý đô thị và nhà nghiên cứu chính sách nên tham khảo và ứng dụng ngay khung đánh giá này để tối ưu hóa tiến độ giải phóng mặt bằng và gia tăng sự đồng thuận xã hội trong các dự án hạ tầng tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Những vấn đề cơ bản về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Một số khái niệm.

Để phát triển cơ sở hạ tầng thực hiện các dự án phát triển đất nước đòi hỏi phải có mặt bằng. Trong khi đó, hiện nay quỹ đất chưa sử dụng rất hiếm, có thể nói hầu như không có, nhất là khu vực tập trung các trung tâm đô thị, công nghiệp, cảng như thành phố Hồ Chí Minh. Vì thế để tạo mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng cho xã hội, Nhà Nước phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất. Vậy công tác bồi thường là gì?, theo Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ bồi thường và thu hồi đất được giải thích như sau: “Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo qui định Luật đất đai” (trích theo qui định điểm 5 điều 4 Luật đất đai năm 2003).

“Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (trích theo qui định tại điểm 6 điều 4 Luật đất đai 2003). Trên thực tế sử dụng đất hiện nay, không phải tất cả các trường hợp khi Nhà Nước thu hồi đất đều được bồi thường quyền sử dụng đất. Vì thế bên cạnh thuật ngữ về bồi thường, Luật Đất Đai 2003 cũng nêu lên chính sách hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất. Trong những chính sách hỗ trợ bao hàm giúp Trang 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng. Ngân hàng thế giới (World Bank, 2004) cho rằng quá trình đền bù giải tỏa có thể dẫn đến những nguy cơ như người thu hồi đất bị mất công ăn việc làm, mất văn hóa làng quê, mất điều kiện và môi trường sinh hoạt truyền thống. Người dân phải đối mặt với nguy cơ đói nghèo khi những điều kiện sản xuất và nguồn thu nhập của họ mất đi, các mối quan hệ họ hàng cũng bị ảnh hưởng. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) còn nêu thêm, những thiệt hại khác mà người dân bị thu hồi đất có thể gặp phải như cư dân tại nơi sống mới không thân thiện hay không có những nét tương đồng về văn hóa, những khó khăn về công việc làm ăn nơi ở mới, có thể khiến người dân bị thu hồi đất phải khai thác tối đa đến mức kiệt quệ các tài nguyên môi trường để sinh tồn và điều này gây ra hậu quả hết sức tai hại cho môi trường.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện làm chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; Đồng thời, qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng khi nhà nước giao quyền sử dụng đất. Trong những quyền lợi đó có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng “Điều 5 Luật đất đai năm 2003“. Nhận thức tầm quan trọng thu hồi đất bị ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, nên trong quy hoạch phát triển đô thị, Nhà Nước đã tránh trưng dụng đất ở những khu vực có nhiều cư dân sinh sống để Trang 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] giảm được thiệt hại của người dân.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đã có chính sách bồi thường những thiệt hại cho người dân khi bị thu hồi đất, như các chính sách bồi thường về đất, công trình xây dựng trên đất, tài sản hoa màu. Có thể nói việc bồi thường chưa đáp ứng được những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người dân khi bị thu hồi đất phải gánh chịu. Tuy nhiên, Nhà nước đã ban hành, sửa đổi nhiều lần chính sách liên quan đến bồi thường để đảm bảo người dân giảm thiểu được thiệt hại và điều này được thấy rõ được chính sách bồi thường qua các thời kỳ được trình bày tại 1.4 chương này. Nguyên tắc bồi thường và hỗ trợ: Khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia theo nguyên tắc chung thường áp dụng thì phải bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra, giá trị bồi thường phải đảm bảo cho người dân có cuộc sống ít nhất phải bằng hoặc tốt hơn trước khi giải tỏa.

Nguyên tắc thu hồi đất cũng được xác định tại quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau: Trước hết người đang sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê đất và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì khi nhà nước thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền. Trang 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Tiến độ giải phóng mặt bằng.

Khái niệm chung về tiến độ giải phóng mặt bằng. Tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng là qui định thời gian từ lúc triển khai bồi thường đến khi hoàn thành công tác bồi thường và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai dự án. Khi nói đến tiến độ, là nói đến khả năng đáp ứng về thời gian bàn giao mặt bằng của dự án cho chủ đầu tư, khoảng thời gian đó ít nhất nằm trong khoảng thời gian kế hoạch mà hội đồng bồi thường lập. Theo qui định quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, giao cho hội đồng bồi thường lập kế hoạch thực hiện công tác bồi thường, qui định cụ thể thời gian công bố, công khai, tiến độ giải phóng mặt bằng được chia ra làm nhiều giai đoạn, từ khi có quyết định thu hồi đất đến cưỡng chế thu hồi đất đối với trường hợp người bị thu hồi đất không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Sự cần thiết đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đúng tiến độ, mang lại lợi ích thiết thực cho kinh tế và đời sống xã hội, cụ thể có thể điểm qua như sau: -Đối với Nhà nước giảm được những khoản điều chỉnh trượt giá do chậm tiến độ GPMB gây ra như: Nhà nước phải bù trượt giá bằng hỗ trợ thêm Trang 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] lãi suất ngân hàng hoặc xác định lại giá bồi thường do giá bồi thường không còn phù hợp và gây mất trật tự an ninh xã hội do bức xúc của người dân. -Đối với người dân nằm trong khu vực giải tỏa không những chịu ảnh hưởng về vật chất mà còn chịu ảnh hưởng về mặt tinh thần. Về vật chất bị ảnh hưởng đó là nhà cửa hư hỏng nhưng không dám đầu tư sửa chữa do lo sợ sửa chữa thay đổi kết cấu không được bồi thường, hay giá bồi thường nhận được không đủ để hoàn vốn.

Ngoài ra, do chờ đợi lâu nên người dân có xu hướng bán rẻ tài sản để tìm nơi ở khác, điều này ảnh hưởng đến hệ lụy không ổn định được đời sống sau giải tỏa. -Ban bồi thường là cơ quan sự nghiệp tự đảm bảo kinh phí, vì vậy dự án kéo dài cũng ảnh hưởng đến nguồn thu trong khi đó vẫn phải duy trì chi phí hoạt động thường xuyên. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo quy định hiện hành (Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/5/2010), công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua các bước như sau: Bước 1: Tiếp nhận dự án bồi thường, Ban bồi thường ký hợp đồng kinh tế với chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ bồi thường GPMB dự án.

Bước 2: Thu thập các và hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án bồi thường gồm: - Quyết định phê duyệt dự án đầu tư. - Văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư và bản đồ hiện trạng vị trí thu hồi đất để thực hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - UBND Quận (Huyện) thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án. Trang 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Họp các hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án, thông báo chủ trương thu hồi đất của UBND Thành Phố; công bố tên công trình dự án xây dựng; đề nghị các hộ dân cử người đại diện tham gia hội đồng bồi thường của dự án.

- UBND Huyện ban hành quyết định thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án bồi thường (Hội đồng bồi thường GPMB dự án). Bước 3: Được thực hiện đồng thời 2 công việc cụ thể sau: - Hợp đồng với đơn vị thẩm định giá để xác định giá bồi thường dự án, hồ sơ chứng thư thẩm định giá bồi thường được Ban Bồi thường GPMB trình Hội đồng bồi thường GPMB của dự án. Sau khi chứng thư giá được Hội đồng bồi thường dự án thông qua, tiếp tục trình Hội đồng thẩm định bồi thường Thành Phố thẩm định và trình UBND Thành Phố phê duyệt. - Trong thời gian xác định giá bồi thường, Ban Bồi thường tổ chức xác định tài sản bị thiệt hại của các hộ dân bị giải tỏa trong dự án và lập hồ sơ chi tiết bồi thường của từng hộ gia đình, cá nhân bị giải tỏa trong dự án.