Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp, vừa là không gian phân bố dân cư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai mang đặc tính tài sản và hàng hóa đặc thù. Giá đất đóng vai trò cầu nối kinh tế giữa Nhà nước, thị trường và người sử dụng đất; đồng thời là công cụ điều tiết tài chính, phân phối quyền sử dụng đất và kiểm soát các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Quản lý giá đất là nội dung quản lý nhà nước quan trọng, được quy định tại nội dung thứ 10 trong tổng số 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Điều 22 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, thực tiễn công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương cho thấy tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Bảng giá đất của Nhà nước được áp dụng rộng rãi trong tính nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng, cũng như xác định đơn giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn giữa hai hệ thống giá này, cộng hưởng với các biến động về quy hoạch xây dựng trung tâm hành chính mới và phát triển hạ tầng thương mại, là nguyên nhân làm phát sinh khiếu kiện, đẩy tỷ lệ giải quyết đơn thư tranh chấp đất đai lên cao. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Ngọc Mai (chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên) đã lựa chọn đề tài nghiên cứu thực chứng tại địa bàn miền núi của tỉnh Lạng Sơn.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể gồm 3 nhiệm vụ:
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn, từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh giá đất cho phù hợp với biến động trên thị trường.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
- Không gian nghiên cứu: Địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn; tập trung khảo sát các tuyến đường trục chính, khu vực trung tâm thị trấn, khu thương mại và các vùng phụ cận tiếp giáp mạng lưới giao thông huyết mạch.
- Thời gian nghiên cứu: Phân tích số liệu biến động giá đất trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2023; quá trình thu thập thông tin, điều tra thực địa và xử lý dữ liệu được tiến hành từ tháng 06/2023 đến tháng 10/2023.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các nguyên lý kinh tế học đất đai và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về định giá đất tại Việt Nam:
-
Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng:
- Bản chất thị trường đất đai và giá đất: Khái niệm giá quyền sử dụng đất được chuẩn hóa theo Điều 3 và Điều 4 Luật Đất đai 2013; phân định rõ giữa "giá đất quy định" (mang tính tĩnh, tương đối ổn định theo kỳ điều chỉnh) và "giá đất thị trường" (mang tính động, phản ánh quan hệ cung - cầu và khả năng sinh lợi). Nhận diện ba đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam: tính tự phát, biến động bất thường với các chu kỳ sốt đất, và nhiều giao dịch nằm ngoài tầm kiểm soát chính thức của Nhà nước.
- Cơ sở hình thành giá đất: Dựa trên lý thuyết địa tô (địa tô chênh lệch I do điều kiện tự nhiên, vị trí sinh lợi; địa tô chênh lệch II do đầu tư thâm canh cơ sở hạ tầng theo giáo trình của Trịnh Hữu Liên và cộng sự, 2014), lãi suất ngân hàng và quan hệ cung - cầu đặc thù của hàng hóa đất đai (cung đất đai cố định tuyệt đối).
- Nguyên tắc và phương pháp định giá: Khóa luận hệ thống hóa 9 nguyên tắc định giá đất (thay thế, thu lợi, sử dụng hiệu quả nhất, thù lao tăng dần/giảm dần, cạnh tranh, đóng góp, biến động, hòa hợp, ưu tiên cho đất đai) và 5 phương pháp định giá đất theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất).
- Căn cứ pháp lý địa phương: Nghiên cứu căn cứ trực tiếp vào Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Nghị quyết số 17/2019/NQ-HĐND; Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND ngày 09/03/2021 và Quyết định số 36/2021/QĐ-UBND ngày 23/12/2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
-
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Thu thập báo cáo kinh tế - xã hội, báo cáo quản lý đất đai từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Sơn, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Bắc Sơn, Phòng Thống kê huyện Bắc Sơn và Niên giám thống kê tỉnh Lạng Sơn các năm 2021, 2022.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa và điều tra trực tiếp các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế trên địa bàn. Mẫu khảo sát được phân tầng thành 4 nhóm mức giá để theo dõi biến động:
- Nhóm I: Mức giá đất trên 10 triệu đồng/m².
- Nhóm II: Mức giá đất từ 7 triệu đồng/m² đến 10 triệu đồng/m².
- Nhóm III: Mức giá đất từ 4 triệu đồng/m² đến 7 triệu đồng/m².
- Nhóm IV: Mức giá đất dưới 4 triệu đồng/m².
Tác giả phát phiếu điều tra xã hội học nhằm đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đối với hai nhóm đối tượng: nhóm người dân địa phương và nhóm cán bộ chuyên môn quản lý đất đai.
- Phương pháp xử lý thông tin, số liệu: Dữ liệu định lượng thu thập từ bảng giá đất nhà nước và giá điều tra thực địa được số hóa, tổng hợp, tính toán tỷ lệ biến động và so sánh bằng phần mềm Microsoft Excel.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Chương này trình bày cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, bản chất của giá đất và các phương pháp định giá đất. Tác giả phân tích các khái niệm về giá trị thị trường, giá cả thị trường, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp và giá cho thuê đất. Đề tài luận giải nguồn gốc hình thành giá đất từ góc độ địa tô kinh tế học, đồng thời phân tích các nhóm nhân tố tác động đến giá đất:
- Nhóm nhân tố thông thường: Hành chính (chính sách, quy hoạch, pháp luật, thuế), nhân khẩu (mật độ dân số, cơ cấu hộ gia đình), xã hội (tình trạng an ninh trật tự, đầu cơ, tốc độ đô thị hóa), kinh tế và quốc tế.
- Nhóm nhân tố khu vực: Vị trí kinh tế - không gian, mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chất lượng môi trường sống và quy hoạch phân khu chức năng.
- Nhóm nhân tố cá biệt: Kích thước thửa đất (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu), hình dáng hình học, độ dốc địa hình, hạn chế quy hoạch và thời hạn pháp lý của quyền sử dụng đất.
Chương I cũng rà soát toàn bộ khung pháp lý điều chỉnh bảng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 - 2024, làm rõ các mốc sửa đổi của UBND tỉnh thông qua Quyết định 05/2021/QĐ-UBND và Quyết định 36/2021/QĐ-UBND.
Phần II: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương này xác định đối tượng nghiên cứu là giá đất ở tại huyện Bắc Sơn; thời gian triển khai từ tháng 06/2023 đến tháng 10/2023. Tác giả thiết kế quy trình nghiên cứu bao gồm 5 nội dung: (1) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bắc Sơn; (2) Đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2021 - 2023 theo bảng giá nhà nước và theo thị trường; (3) Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thông qua điều tra ý kiến người dân và cán bộ chuyên môn; (4) Phân tích nguyên nhân và dự báo xu hướng biến động giá đất; (5) Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất. Chương này quy định chi tiết kỹ thuật phân chia 4 nhóm mức giá khảo sát sơ cấp và cách thức xử lý số liệu bằng phần mềm Excel.
Phần III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
-
Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Bắc Sơn:
- Tự nhiên: Huyện có tổng diện tích tự nhiên 69.942,56 ha, gồm 20 đơn vị hành chính (19 xã và 1 thị trấn), cách trung tâm tỉnh lỵ Lạng Sơn 76 km, chạy dọc Quốc lộ 1B kết nối Lạng Sơn với Thái Nguyên. Toạ độ địa lý từ 21°40' đến 21°55' vĩ độ Bắc và từ 106°06' đến 106°55' kinh độ Đông. Địa hình chia thành 2 vùng rõ rệt: vùng núi đá (chạy qua Long Đống, Quỳnh Sơn, Bắc Sơn, Trấn Yên, Hưng Vũ, Vũ Lăng; thung lũng màu mỡ nhưng thường úng ngập mùa mưa, khô hạn mùa khô) và vùng núi đất (Vạn Thủy, Tân Tri, Tân Thành; đồi dốc, thích hợp lâm nghiệp và chăn nuôi). Thổ nhưỡng có 10 loại đất, trong đó đất đỏ vàng trên đá sét (Fs) chiếm diện tích lớn nhất với 16.758 ha (có 3.150 ha tầng đất dày >50 cm, độ dốc <25°), đất mùn vàng nhạt trên đá cát (Fq) chiếm 10.221 ha, đất đỏ nâu trên đá vôi (Fv) chiếm 3.750 ha, đất vàng đỏ macma acid (Fa) chiếm 3.211 ha, đất trồng lúa nước (Fl) chiếm 2.300 ha. Khí hậu có nhiệt độ trung bình năm 20,8°C (thấp nhất 12,8°C, cao nhất 26,5°C), tổng tích ôn 7.500 - 7.600°C, lượng mưa trung bình 1.500 - 1.600 mm/năm. Thủy văn không có sông lớn, chỉ gồm 5 hệ thống suối tự nhiên.
- Dân số và kinh tế: Dân số năm 2022 là 80.348 người (16.328 hộ), gồm 7 dân tộc (Tày, Kinh, Dao, Nùng, Hoa, H'Mông, Cao Lan, Thái), đồng bào dân tộc thiểu số chiếm khoảng 90%. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 31,9 triệu đồng/năm (2019) lên 37,2 triệu đồng/năm (2021); tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 1,27% xuống 1,16%. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 10,8%. Cơ cấu GDP dịch chuyển mạnh: Thương mại - Dịch vụ chiếm tỷ trọng áp đảo 67,4%; Công nghiệp - Xây dựng chiếm 30,2%; Nông - Lâm nghiệp chỉ còn chiếm 2,4%.
-
Thực trạng biến động giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn (2021 - 2023):
Trong suốt giai đoạn từ 2021 đến 2023, khung giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại huyện Bắc Sơn hoàn toàn không có sự điều chỉnh, giữ nguyên mức giá được ban hành tại Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND (tỷ lệ tăng 0%). Mức giá cao nhất theo bảng giá là 10,50 triệu đồng/m² (khu trung tâm chợ Bắc Sơn và đất Chợ); đường Điện Biên (đoạn Km 70+670 ngã 3 TAND huyện qua chợ đến cầu Điện Biên) là 8,50 triệu đồng/m²; đường 27-9 và đường Tuệ Tĩnh đoạn 1 là 8,00 triệu đồng/m²; đường Khởi nghĩa Bắc Sơn (đoạn đầu cầu Nà Cướm đến Công an huyện) là 7,00 triệu đồng/m²; các tuyến đường nội thị khác dao động từ 4,00 đến 5,50 triệu đồng/m²; các đoạn ngõ phụ (ngõ 94, ngõ 50, ngõ 64, ngõ 122) và một số đoạn đường trục nhánh đồng giá 3,00 triệu đồng/m².
-
Biến động giá đất ở theo khảo sát thực tế thị trường (2021 - 2023):
Trái ngược với sự ổn định tuyệt đối của bảng giá nhà nước, giá giao dịch thực tế trên thị trường tại 22 tuyến đường/vị trí nghiên cứu có sự tăng trưởng rất mạnh. Biên độ tăng tuyệt đối dao động từ 1,50 triệu đến 25,70 triệu đồng/m², tương ứng mức tăng từ 1,10 đến 2,80 lần. Đất ở khu vực trung tâm chợ Bắc Sơn ghi nhận mức tăng kỷ lục, từ 14,30 triệu đồng/m² (năm 2021) lên tới 40,00 triệu đồng/m² (năm 2023), tức tăng thêm 25,70 triệu đồng/m² (gấp 2,80 lần). Đường Điện Biên tăng từ 15,00 lên 24,50 triệu đồng/m² (tăng 9,50 triệu đồng/m², gấp 1,63 lần); đường Lương Văn Tri tăng từ 11,00 lên 21,50 triệu đồng/m² (tăng 10,50 triệu đồng/m², gấp 1,96 lần); đường 27-9 tăng từ 12,00 lên 21,00 triệu đồng/m² (tăng 9,00 triệu đồng/m², gấp 1,75 lần). Các tuyến ngõ phụ tăng từ mức 4,00 - 5,00 triệu đồng/m² lên 6,50 - 8,00 triệu đồng/m² (tăng từ 1,56 đến 1,63 lần).
-
So sánh giá đất thị trường với giá đất quy định của UBND tỉnh:
Ngay từ năm 2021, giá đất thị trường tại toàn bộ 22 vị trí đã cao hơn giá quy định của Nhà nước từ 1,30 lần đến 2,50 lần (chênh lệch tuyệt đối từ 1,00 đến 8,50 triệu đồng/m²). Chênh lệch tương đối lớn nhất ghi nhận tại đường Văn Cao đoạn Km 69+450 đến đầu cầu cấp III (giá thị trường 10,00 triệu đồng/m², giá quy định 4,00 triệu đồng/m², gấp 2,50 lần) và đường Lương Văn Tri (giá thị trường 7,00 triệu đồng/m², giá quy định 3,00 triệu đồng/m², gấp 2,30 lần). Đến năm 2023, do giá quy định đứng yên trong khi giá thị trường tăng đột biến, khoảng cách chênh lệch càng bị kéo giãn nghiêm trọng (ví dụ khu vực chợ trung tâm chênh lệch tới 29,50 triệu đồng/m², gấp 3,81 lần bảng giá quy định).
Kết quả và đóng góp
1. Bảng số liệu tổng hợp biến động giá đất ở tại huyện Bắc Sơn (2021 - 2023)
Bảng số liệu đối chiếu giữa quy định của Nhà nước và giao dịch thị trường tại các vị trí điển hình trên địa bàn huyện Bắc Sơn (trích xuất từ dữ liệu khảo sát 22 vị trí của đề tài):
| STT |
Tuyến đường / Vị trí nghiên cứu |
Giá quy định Nhà nước 2021-2023 (Tr.đ/m²) |
Giá thị trường năm 2021 (Tr.đ/m²) |
Giá thị trường năm 2023 (Tr.đ/m²) |
Tăng thị trường 2023/2021 (Tr.đ/m²) |
Mức tăng thị trường (lần) |
Tỷ lệ thị trường / Quy định (2021) |
| 1 |
Các đoạn đường phố khu Trung tâm chợ Bắc Sơn và đất Chợ |
10,50 |
14,30 |
40,00 |
+25,70 |
2,80 |
1,36 lần |
| 2 |
Đường Điện Biên (Km 70+670, ngã 3 TAND huyện qua Chợ đến cầu Điện Biên) |
8,50 |
15,00 |
24,50 |
+9,50 |
1,63 |
1,76 lần |
| 3 |
Đường 27 - 9 (đoạn 1) |
8,00 |
12,00 |
21,00 |
+9,00 |
1,75 |
1,50 lần |
| 4 |
Đường Tuệ Tĩnh (đoạn 1) |
8,00 |
12,00 |
20,50 |
+8,50 |
1,71 |
1,50 lần |
| 5 |
Đường Khởi nghĩa Bắc Sơn (Km 69+850 đến Km 71 trước Công an huyện) |
7,00 |
15,50 |
17,00 |
+1,50 |
1,10 |
2,20 lần |
| 6 |
Đường Lương Văn Tri (đoạn 1) |
5,50 |
11,00 |
21,50 |
+10,50 |
1,96 |
2,00 lần |
| 7 |
Đường 27 - 9 (đoạn 2) |
5,50 |
10,50 |
18,50 |
+8,00 |
1,76 |
1,91 lần |
| 8 |
Đường Hoàng Quốc Việt |
4,00 |
9,00 |
17,00 |
+8,00 |
1,89 |
2,25 lần |
| 9 |
Đường Cách mạng tháng 8 |
4,00 |
8,00 |
15,00 |
+7,00 |
1,88 |
2,00 lần |
| 10 |
Đường Yên Lãng |
4,00 |
7,00 |
13,00 |
+6,00 |
1,86 |
1,75 lần |
| 11 |
Đường Văn Cao (Km 69+450 đến đầu cầu cấp III) |
4,00 |
10,00 |
19,00 |
+9,00 |
1,90 |
2,50 lần |
| 12 |
Đường Tuệ Tĩnh (đoạn 2) |
4,00 |
8,00 |
13,00 |
+5,00 |
1,63 |
2,00 lần |
| 13 |
Đường Phùng Chí Kiên |
3,00 |
6,00 |
10,00 |
+4,00 |
1,67 |
2,00 lần |
| 14 |
Đường Lương Văn Tri (đoạn 2) |
3,00 |
7,00 |
13,50 |
+6,50 |
1,93 |
2,30 lần |
| 15 |
Đường Trường Chinh |
3,00 |
6,60 |
12,50 |
+5,90 |
1,89 |
2,20 lần |
| 16 |
Đường Điện Biên (Cầu Điện Biên nối đường Khởi nghĩa Bắc Sơn Km 70+150) |
3,00 |
6,00 |
13,50 |
+7,50 |
2,25 |
2,00 lần |
| 17 |
Ngõ 94, đường Khởi nghĩa Bắc Sơn |
3,00 |
4,50 |
7,00 |
+2,50 |
1,56 |
1,50 lần |
| 18 |
Ngõ 50, đường 27 - 9 |
3,00 |
4,00 |
6,50 |
+2,50 |
1,63 |
1,30 lần |
| 19 |
Ngõ 64, đường Điện Biên |
3,00 |
4,50 |
6,50 |
+2,00 |
1,44 |
1,50 lần |
| 20 |
Ngõ 122, đường Khởi nghĩa Bắc Sơn |
3,00 |
5,00 |
8,00 |
+3,00 |
1,60 |
1,67 lần |
| 21 |
Đường Văn Cao (Đầu cầu cấp III đến Mốc 3x1 giáp Quỳnh Sơn - Long Đống) |
3,00 |
5,50 |
10,00 |
+4,50 |
1,81 |
1,83 lần |
2. Phát hiện và đóng góp chính của đề tài
- Lượng hóa sự chênh lệch giá đất: Khóa luận cung cấp hệ thống số liệu định lượng chi tiết chứng minh sự phân hóa sâu sắc giữa giá đất do UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành và giá giao dịch thị trường tại một huyện miền núi. Trong khi bảng giá đất của Nhà nước đứng im suốt 3 năm (2021 - 2023), giá thị trường đã tăng bình quân từ 1,56 đến 2,80 lần, tạo ra độ lệch rất lớn (giá thị trường gấp từ 1,36 lần đến gần 4 lần giá quy định).
- Chỉ ra nguyên nhân then chốt thúc đẩy biến động: Phân tích thực tế cho thấy sự biến động mạnh mẽ của giá đất ở Bắc Sơn giai đoạn này bắt nguồn từ yếu tố quy hoạch: việc hoàn thành và đưa vào sử dụng khu hành chính huyện mới kết hợp với khu Trung tâm Chợ Bắc Sơn mới. Yếu tố này làm gia tăng khả năng sinh lợi thương mại và tập trung mật độ dân cư cục bộ, kích thích các hoạt động kinh doanh bán lẻ và dịch vụ ăn uống. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng tỷ trọng ngành Thương mại - Dịch vụ (chiếm 67,4% cơ cấu kinh tế huyện) và tuyến giao thông Quốc lộ 1B đóng vai trò động lực thúc đẩy giá trị đất tại các trục mặt tiền đường chính.
- Giải pháp và kiến nghị của tác giả:
- Kiến nghị UBND tỉnh Lạng Sơn và Sở Tài nguyên và Môi trường cần thường xuyên rà soát, kịp thời ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sát với diễn biến thị trường hàng năm, đặc biệt tại các khu vực vừa hoàn thành dự án quy hoạch hạ tầng thương mại - hành chính lớn.
- Tăng cường quản lý, kiểm soát hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hạn chế tình trạng mua bán viết tay, giao dịch bất động sản không qua đăng ký biến động gây thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.
- Hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu giá đất tại cấp huyện làm cơ sở dữ liệu đầu vào chuẩn xác phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu nại tranh chấp của người dân.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của khóa luận:
- Không gian nghiên cứu thực địa mới tập trung chủ yếu vào khu vực trung tâm thị trấn Bắc Sơn và các trục giao thông chính (Quốc lộ 1B, đường 27-9, đường Điện Biên, đường Lương Văn Tri...); chưa phản ánh toàn diện biến động giá đất ở nông thôn tại các xã vùng sâu, vùng xa thuộc địa hình núi đất hiểm trở của huyện.
- Thời gian nghiên cứu giới hạn trong giai đoạn 2021 - 2023; nguồn số liệu sơ cấp phụ thuộc vào kết quả phỏng vấn, khảo sát phiếu điều tra trong bối cảnh thị trường đất đai miền núi còn nhiều giao dịch phi chính thức, thông tin giá mua bán thực tế không được ghi nhận đầy đủ trên hợp đồng công chứng.
- Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi điều tra giá đất ở tới toàn bộ 19 xã trên địa bàn huyện Bắc Sơn; phân tích chuyên sâu mối liên hệ giữa việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở với sự thay đổi giá đất.
- Ứng dụng các mô hình kinh tế lượng (như mô hình hồi quy đa biến Hedonic) để lượng hóa tỷ trọng phần trăm mức độ tác động của từng nhân tố cá biệt (chiều rộng mặt tiền, hình dáng thửa đất, khoảng cách đến trường học/chợ) đối với giá trị đất ở đô thị và nông thôn miền núi.
Giá trị tham khảo
- Đối với đào tạo và nghiên cứu học thuật: Khóa luận là tài liệu tham khảo thực tế cho sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Kinh tế bất động sản và Địa chính. Đề tài cung cấp mẫu biểu phân loại nhóm giá đất sơ cấp (4 phân nhóm từ dưới 4 triệu đến trên 10 triệu đồng/m²) và phương pháp điều tra, phân tích độ lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường tại địa bàn miền núi.
- Đối với thực tiễn quản lý địa phương: Nghiên cứu là nguồn tài liệu hữu ích cho Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Chi cục Thuế huyện Bắc Sơn trong việc đánh giá tác động của quy hoạch trung tâm hành chính - chợ mới đối với thị trường đất đai. Số liệu của đề tài đóng góp luận cứ thực tiễn để cơ quan quản lý tham mưu cho UBND tỉnh Lạng Sơn điều chỉnh bảng giá đất hoặc xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, thu nghĩa vụ tài chính và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận ghi nhận mức giá đất ở theo thị trường cao nhất và thấp nhất tại huyện Bắc Sơn năm 2023 là bao nhiêu, tại những vị trí nào?
Trả lời: Theo số liệu điều tra thực tế năm 2023 của khóa luận:
- Mức giá thị trường cao nhất là 40,00 triệu đồng/m² tại vị trí các đoạn đường phố khu Trung tâm chợ Bắc Sơn và đất Chợ (tăng từ mức 14,30 triệu đồng/m² năm 2021).
- Mức giá thị trường thấp nhất trong số các điểm nghiên cứu là 6,50 triệu đồng/m² tại khu vực Ngõ 50 đường 27-9 và Ngõ 64 đường Điện Biên (tăng từ mức 4,00 - 4,50 triệu đồng/m² năm 2021).
2. Bảng giá đất ở do UBND tỉnh Lạng Sơn áp dụng tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2021 - 2023 có sự điều chỉnh nào không?
Trả lời: Trong toàn bộ giai đoạn 2021 đến 2023, khung giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại huyện Bắc Sơn hoàn toàn không có sự điều chỉnh. UBND tỉnh Lạng Sơn vẫn giữ nguyên bảng giá đã được ban hành theo Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 áp dụng cho chu kỳ 2020 - 2024, với mức giá quy định cao nhất là 10,50 triệu đồng/m² (khu vực chợ trung tâm) và thấp nhất là 3,00 triệu đồng/m² (các ngõ phụ và tuyến đường nhánh).
3. Mức chênh lệch giữa giá đất thị trường năm 2021 so với bảng giá quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn được ghi nhận như thế nào?
Trả lời: Ngay tại thời điểm năm 2021, giá đất thị trường tại 22 tuyến đường khảo sát đã cao hơn giá quy định của UBND tỉnh từ 1,30 lần đến 2,50 lần (mức chênh lệch tuyệt đối từ 1,00 triệu đến 8,50 triệu đồng/m²). Vị trí có tỷ lệ chênh lệch cao nhất là đường Văn Cao (Km 69+450 đến cầu cấp III) với giá thị trường gấp 2,50 lần giá quy định (10,00 triệu đồng/m² so với 4,00 triệu đồng/m²); vị trí có mức chênh lệch tuyệt đối lớn nhất là đường Khởi nghĩa Bắc Sơn (chênh 8,50 triệu đồng/m²: thị trường 15,50 triệu đồng/m² so với quy định 7,00 triệu đồng/m²).
4. Tác giả đã phân chia các điểm điều tra sơ cấp thành những nhóm mức giá nào để thu thập dữ liệu?
Trả lời: Khóa luận đã phân loại các điểm khảo sát sơ cấp trên địa bàn nghiên cứu thành 4 nhóm giá đất cụ thể:
- Nhóm I: Mức giá trên 10 triệu đồng/m².
- Nhóm II: Mức giá từ 7 triệu đồng/m² đến 10 triệu đồng/m².
- Nhóm III: Mức giá từ 4 triệu đồng/m² đến 7 triệu đồng/m².
- Nhóm IV: Mức giá dưới 4 triệu đồng/m².
5. Động lực chính nào thúc đẩy sự biến động tăng vọt của giá đất ở tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2021 - 2023?
Trả lời: Yếu tố quy hoạch và phát triển hạ tầng là động lực chi phối mạnh mẽ nhất. Cụ thể, việc hoàn thành và chính thức đưa vào sử dụng khu trung tâm hành chính mới của huyện cùng với khu Trung tâm Chợ mới Bắc Sơn đã biến các khu vực lân cận thành đầu mối giao thương sầm uất. Cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương (ngành Thương mại - Dịch vụ chiếm tới 67,4% cơ cấu kinh tế huyện) và lợi thế trục Quốc lộ 1B, nhu cầu mặt bằng kinh doanh thương mại tăng cao đã đẩy giá đất thị trường tại các trục đường chính tăng từ 1,56 đến 2,80 lần so với giai đoạn trước.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Hoàng Ngọc Mai đã phản ánh trung thực và toàn diện bức tranh biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2021 - 2023. Công trình làm nổi bật mâu thuẫn giữa tính ổn định tĩnh của bảng giá đất do UBND tỉnh quy định với sự biến động tăng vọt từ 1,56 đến 2,80 lần của thị trường thực tế dưới tác động của quy hoạch khu hành chính và chợ mới. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu thực nghiệm quan trọng, hỗ trợ cơ quan chuyên môn hoàn thiện cơ chế định giá đất và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
