Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, kinh tế - xã hội và An ninh quốc phòng. Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi có sự tác động, đầu tư của con người sẽ làm cho giá trị của nó tăng lên và mang lại nguồn lợi cho con người. Chính những hoạt động của con người trong quá trình quản lý, sử dụng đất và việc mua bán, trao đổi diễn ra ngày một nhiều, đa dạng, phong phú làm cho giá đất, giá nhà biến động theo chiều hướng ngày càng tăng. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật. Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay đang có sự chênh lệch giữa giá đất thị trường với giá đất do nhà nước quy định, đặc biệt là đất ở, có những nơi chênh lệch 8 rất lớn do bảng giá đất xây dựng được áp dụng trong tất các các hoạt động như thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ và một nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn đến giá đất chính là vị trí đất, bao gồm hình dáng, kích thước, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tầng. Đây là một trong những nhuyên nhân phát sinh làm cho tỷ lệ giải quyết đơn thư tăng cao. Đứng trước thực trạng trên cần có sự nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, qua đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp để quản lý tốt nội dung thứ 10 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về Đất đai được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013. Giá đất thực chất là giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013), được hình thành trên thị trường chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau, đặc biệt là yếu tố quy hoạch.
Sự biến động của giá đất ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai. Trong những năm gần đây, xã Hóa Thượng được quy hoạch xây dựng trung tâm huyện lỵ của huyện Đồng Hỷ nên giá đất ở trên thị trường biến động rất nhiều ảnh hưởng đến đời sống của người dân xung quanh và sự phát triển kinh tế- xã hội trên tuyến đường, trong đó có sự biến động giá đất. Do dó, ý tưởng “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ 2021 đến 2023” là rất cần thiết và mong muốn được thực hiện để góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và bình ổn giá đất trên địa bàn này. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn từ đó làm cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh giá đất cho phù hợp với biến động trên thị trường. - Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Ý nghĩa của đề tài - Trong học tập và nghiên cứu khoa học: 9 + Để hệ thống và củng cố lại kiến thức đã được học trong nhà trường và áp dụng vào thực tiễn công việc của mình sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: + Tìm hiểu được thực tế về tình hình biến động giá đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn nói riêng và của tỉnh Lạng Sơn nói chung.
+ Ðồng thời, tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn. 10 PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của khóa luận 1. Tổng quan thị trường đất đai 1.
Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định. Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc điểm của thị trường đất đai - Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền - Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau: * Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. 11 *Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội.
Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt đất vào các năm 1999 – 2003; 2007 – 2008 và 2011-2012. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. * Hoạt động của thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước.
Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Tổng quan về giá đất 1. Khái quát chung về giá đất Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan.
Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai 12 được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường.