Nghiên Cứu Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Bất Động Sản

Nâng cao phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.

• Tác giả: Nguyễn Hồng Nhung
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thế Phán
• Trường học: Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất Động Sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Bất Động Sản Tại Vietinbank AMC
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG, HÌNH
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về các phương pháp định giá bất động sản
• 1.2. Điều kiện để BĐS trở thành tài sản đảm bảo tại các NHTM
• 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới phương pháp so sánh trong định giá BĐS
• 1.3.1. Các yếu tố khách quan
• 1.3.2. Các yếu tố chủ quan
• 1.4. Vai trò của định giá BĐS tại các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CN HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát về Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Hà Nội
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.1.2. Tổ chức bộ máy
• 2.1.3. Hoạt động kinh doanh
• 2.2. Khái quát tình hình định giá bất động sản của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương VN - CN Hà Nội
• 2.2.1. Nguyên tắc định giá tài sản tại Vietinbank AMC
• 2.2.2. Quy trình định giá tài sản tại Vietinbank AMC
• 2.2.3. Kết quả công tác định giá bất động sản trong những năm qua (2012-2015)
• 2.3. Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội
• 2.3.1. Quy định của Vietinbank AMC - CN Hà Nội về việc sử dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản
• 2.3.2. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh
• 2.4. Một số nhận xét và đánh giá
• 2.4.1. Kết quả đạt được
• 2.4.2. Những tồn tại và hạn chế
• 2.4.3. Nguyên nhân của những hạn chế trên
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 3.1. Định hướng áp dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội
• 3.1.1. Định hướng phát triển của Công ty
• 3.1.2. Định hướng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại Công ty
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - CN Hà Nội
• 3.2.1. Xây dựng quy trình về việc đánh giá lại các báo cáo định giá
• 3.2.2. Lập kế hoạch chi tiết về các loại bất động sản cần định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt
• 3.2.3. Hoàn chỉnh hồ sơ chi tiết các BĐS sẽ định giá
• 3.2.4. Hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về bất động sản thế chấp làm cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh
• 3.2.5. Đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội
• 3.2.6. Tăng cường công tác đào tạo cán bộ đạt trình độ chuyên nghiệp về định giá BĐS của VietinBank AMC nói chung và CN Hà Nội nói riêng
• 3.2.7. Các giải pháp nhằm hạn chế các sai sót có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp định giá so sánh
• 3.2.8. Kết hợp phương pháp so sánh với các phương pháp khác một cách phù hợp để có được kết quả định giá đáng tin cậy nhất
• 3.2.9. Công bố trong toàn hệ thống dữ liệu về các BĐS đã được thẩm định
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ
• 3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài Chính
• 3.3.3. Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Công Thương Việt Nam
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Bất Động Sản Tại Vietinbank AMC

Trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, đặc biệt tại các tổ chức như Vietinbank AMC, định giá bất động sản đóng vai trò then chốt. Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là công cụ đảm bảo cho các khoản vay. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng và tối ưu hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, định giá bất động sản không đơn giản, nó đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về thị trường, kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn. Các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng công trình, tiềm năng phát triển khu vực và các yếu tố kinh tế - xã hội đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Do đó, việc áp dụng các phương pháp định giá phù hợp là vô cùng quan trọng. Theo luật kinh doanh bất động sản thì định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản, thể hiện bằng tiền tệ, cho một mục đích cụ thể, trong điều kiện thị trường nhất định. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực như mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, tính thuế và giải quyết tranh chấp. Tại Vietinbank AMC, định giá bất động sản là cơ sở để xác định giá trị tài sản đảm bảo, quản lý rủi ro tín dụng và đưa ra các quyết định đầu tư.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị của một bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm vị trí (gần trung tâm, giao thông thuận tiện), đặc điểm vật lý (diện tích, chất lượng xây dựng), yếu tố pháp lý (quyền sở hữu, quy hoạch), yếu tố kinh tế (lãi suất, lạm phát) và yếu tố xã hội (dân cư, an ninh). Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này giúp thẩm định giá bất động sản chính xác hơn. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế mà giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định.

II. Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản Tại Vietinbank AMC

Mặc dù định giá bất động sản là một hoạt động quan trọng, nhưng nó cũng đối mặt với nhiều thách thức. Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều biến động và thiếu minh bạch, gây khó khăn cho việc thu thập thông tin và so sánh giá. Sự khác biệt về đặc điểm của từng bất động sản cũng đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và khả năng phân tích tốt. Ngoài ra, yếu tố chủ quan của người định giá cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả. Tại Vietinbank AMC, việc hoàn thiện phương pháp định giá và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ là rất cần thiết để vượt qua những thách thức này. Các NHTM đã tự xây dựng riêng cho mình một bộ phận định giá tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro tín dụng, tăng trưởng và phát triển một cách bền vững.

2.1. Sự biến động và thiếu minh bạch của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên trải qua các giai đoạn tăng trưởng và suy thoái, gây khó khăn cho việc dự báo giá. Thông tin về giao dịch, giá cả và quy hoạch còn hạn chế, khiến việc so sánh bất động sản trở nên phức tạp. Điều này đòi hỏi Vietinbank AMC phải chủ động thu thập và phân tích thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đảm bảo tính chính xác của thẩm định giá.

2.2. Khó khăn trong việc thu thập và so sánh dữ liệu bất động sản

Mỗi bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, từ vị trí, diện tích đến chất lượng xây dựng và tiện ích. Việc tìm kiếm các bất động sản tương đồng để so sánh là một thách thức lớn. Vietinbank AMC cần xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và chi tiết về các giao dịch bất động sản trên thị trường, đồng thời áp dụng các phương pháp điều chỉnh phù hợp để đảm bảo tính khách quan và chính xác của kết quả định giá.

2.3. Rủi ro từ yếu tố chủ quan trong thẩm định giá

Kinh nghiệm, kiến thức và nhận định cá nhân của người định giá có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Để giảm thiểu rủi ro này, Vietinbank AMC cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng, minh bạch, đồng thời tăng cường kiểm soát và đánh giá chất lượng các báo cáo định giá.

III. Phương Pháp So Sánh Giải Pháp Định Giá Hiệu Quả Tại Vietinbank

Trong các phương pháp định giá bất động sản, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi nhờ tính trực quan và dễ áp dụng. Phương pháp này dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương đồng đã giao dịch trên thị trường. Bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt, người định giá có thể ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Tại Vietinbank AMC, phương pháp so sánh là công cụ quan trọng để định giá tài sản đảm bảo và hỗ trợ các quyết định tín dụng. Tuy nhiên việc lựa chọn được phương pháp định giá sao cho phù hợp vẫn còn nhiều bất cập, do đó đã gây ra không ít sai lệch trong việc xác định đúng giá trị của BĐS.

3.1. Nguyên tắc cơ bản của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh dựa trên nguyên tắc giá trị của một bất động sản được xác định bởi giá của các bất động sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường. Các bất động sản so sánh phải có đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tiện ích và thời điểm giao dịch. Sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh được điều chỉnh để đưa ra ước tính giá trị chính xác.

3.2. Các bước thực hiện phương pháp so sánh trong định giá

Quy trình thực hiện phương pháp so sánh bao gồm các bước sau: (1) Xác định bất động sản cần định giá và mục đích định giá. (2) Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh. (3) Phân tích và lựa chọn các bất động sản so sánh phù hợp. (4) Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. (5) Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu dựa trên giá đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh.

3.3. Điều chỉnh các yếu tố khác biệt khi so sánh bất động sản

Việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt là bước quan trọng để đảm bảo tính chính xác của phương pháp so sánh. Các yếu tố cần điều chỉnh bao gồm vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tiện ích, thời điểm giao dịch và các điều kiện thị trường. Các điều chỉnh có thể được thực hiện bằng phương pháp định lượng (ví dụ: điều chỉnh theo tỷ lệ diện tích) hoặc phương pháp định tính (ví dụ: điều chỉnh theo đánh giá chủ quan).

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Phương Pháp So Sánh Tại Vietinbank AMC

Tại Vietinbank AMC, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi trong định giá bất động sản thế chấp, định giá bất động sản thanh lý và định giá bất động sản đầu tư. Việc áp dụng phương pháp này giúp Vietinbank AMC đưa ra các quyết định chính xác về giá trị tài sản, quản lý rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả của phương pháp so sánh, Vietinbank AMC cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, quy trình định giá và đào tạo đội ngũ cán bộ. Phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt quan trọng và được sử dụng nhiều nhất nhưng vẫn còn tồn tại một số hạn chế như cơ sở dữ liệu so sánh còn chưa đầy đủ, các tỷ lệ điều chỉnh còn mang nhiều yếu tố chủ quan của người định giá.

4.1. Định giá bất động sản thế chấp bằng phương pháp so sánh

Trong hoạt động cho vay, định giá bất động sản thế chấp là bước quan trọng để xác định giá trị tài sản đảm bảo và mức cho vay phù hợp. Phương pháp so sánh giúp Vietinbank AMC đánh giá khách quan giá trị của bất động sản thế chấp, từ đó giảm thiểu rủi ro tín dụng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ hợp lý dựa trên giá trị của Tài sản đảm bảo. Việc định giá tài sản cho món vay là đặc biệt cần thiết trong tình hình hiện nay.

4.2. Định giá bất động sản thanh lý và xử lý nợ xấu

Vietinbank AMC sử dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản thanh lý, nhằm thu hồi vốn và xử lý nợ xấu. Việc định giá chính xác giúp Vietinbank AMC bán bất động sản với giá hợp lý, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thanh lý.

4.3. Định giá bất động sản đầu tư và quản lý danh mục tài sản

Phương pháp so sánh cũng được áp dụng trong định giá bất động sản đầu tư, giúp Vietinbank AMC đánh giá tiềm năng sinh lời và đưa ra các quyết định đầu tư hiệu quả. Việc định giá chính xác là cơ sở để quản lý danh mục tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động đầu tư bất động sản.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Phương Pháp So Sánh Tại Vietinbank AMC

Để nâng cao hiệu quả của phương pháp so sánh trong định giá bất động sản, Vietinbank AMC cần triển khai các giải pháp đồng bộ. Xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và chi tiết về các giao dịch bất động sản trên thị trường. Hoàn thiện quy trình định giá và kiểm soát chất lượng. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ định giá. Kết hợp phương pháp so sánh với các phương pháp định giá khác. Áp dụng công nghệ thông tin vào quá trình định giá. Với mong muốn nâng cao hiệu quả của phương pháp so sánh trong định giá BĐS đang được sử dụng tại VietinBank AMC – CN Hà Nội,qua đó nâng cao chất lượng hoạt động định giá, đảm bảo sự tăng trưởng tín dụng lành mạnh.

5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ và chi tiết

Vietinbank AMC cần đầu tư vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ và chi tiết, bao gồm thông tin về vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tiện ích, giá giao dịch, thời điểm giao dịch và các điều kiện thị trường. Cơ sở dữ liệu này là nền tảng để thực hiện phương pháp so sánh một cách hiệu quả.

5.2. Hoàn thiện quy trình định giá và kiểm soát chất lượng

Quy trình định giá cần được chuẩn hóa và minh bạch, đảm bảo tính khách quan và chính xác. Vietinbank AMC cần xây dựng các tiêu chí đánh giá chất lượng báo cáo định giá và thực hiện kiểm soát thường xuyên để phát hiện và khắc phục các sai sót.

5.3. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ định giá

Đội ngũ cán bộ định giá cần được đào tạo chuyên sâu về phương pháp so sánh và các phương pháp định giá khác. Vietinbank AMC cần tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khóa đào tạo, hội thảo và diễn đàn chuyên ngành để nâng cao kiến thức và kỹ năng.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Định Giá Bất Động Sản Tại Vietinbank

Phương pháp so sánh là công cụ quan trọng trong định giá bất động sản tại Vietinbank AMC. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả của phương pháp này, Vietinbank AMC cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, quy trình định giá và đào tạo đội ngũ cán bộ. Với sự phát triển của công nghệ thông tin và sự minh bạch hóa của thị trường bất động sản, định giá bất động sản sẽ ngày càng trở nên chính xác và hiệu quả hơn, góp phần vào sự phát triển bền vững của Vietinbank AMC. Các NHTM có thể tự định giá các BĐS thế chấp hoặc chuyên nghiệp hơn đó là thành lập các công ty con chuyên về quản lý nợ và khai thác tài sản.

6.1. Tóm tắt những kết quả nghiên cứu chính

Nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về phương pháp so sánh trong định giá bất động sản, phân tích thực trạng áp dụng phương pháp này tại Vietinbank AMC và đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Các giải pháp này tập trung vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu, hoàn thiện quy trình và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ.

6.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo và khuyến nghị

Các nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào việc ứng dụng công nghệ thông tin vào định giá bất động sản, phát triển các mô hình định giá tự động và đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản. Vietinbank AMC nên tiếp tục đầu tư vào nghiên cứu và phát triển để nâng cao năng lực định giá và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về phương pháp so sánh trong định giá bất động sản - Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Vietinbank AMC - CN Hà Nội 4 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về các phƣơng pháp định giá bất động sản 1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.1 Khái niệm Bất Động Sản là một hàng hóa đặc biệt, giá trị của bất động sản không thể xác định bằng cách đem so sánh một cách ngẫu nhiên ở trên thị trường, không thể khẳng định giá trị của bất động sản bằng cách khảo giá một món hàng ngoài chợ hay trong siêu thị, càng không thể coi bất động sản như một món hàng sản xuất hàng loạt để dễ dàng nhận định giá trị của nó. Bất động sản đặc biệt như vậy bởi lẽ đất đai cấu thành lên bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn chịu ảnh hưởng của các yếu tố như kinh tế, chính trị, xác hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế mà giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định.

Nhìn chung đất đai, bản thân nó lại là vấn đề nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liều với đất như nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử… Điều đó nói lên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để gán giá trị cho nó. Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hưu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo luật kinh doanh bất động sản thì định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá 5 1.2 Điều kiện để BĐS trở thành tài sản đảm bảo tại các NHTM Các NHTM thường nhận BĐS làm tài sản bảo đảm dưới hình thức thế chấp và quản lý BĐS bằng các nghiệp vụ quản lý tài sản thế chấp.

Thế chấp BĐS là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng BĐS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao BĐS đó cho bên nhận thế chấp, trong trường hợp thế chấp BĐS làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng thì bên nhận thế chấp là NHTM. Sau khi thế chấp, bên thế chấp vẫn được quyền sử dụng, khai thác công dụng của BĐS thế chấp đồng thời có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn BĐS thế chấp. NHTM, với vai trò là bên nhận thế chấp, chỉ đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và giữ các giấy tờ (bản gốc) về BĐS thế chấp như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, v.v… Đồng thời, theo định kỳ, NHTM sẽ thực hiện khảo sát, kiểm tra lại BĐS thế chấp xem giá trị của chúng có thay đổi hay không, chúng có đang được sử dụng đúng mục đích hay có thay đổi gì hay không. Tuy nhiên trước khi nhận một BĐS làm tài sản bảo đảm để thế chấp vay vốn, các NHTM phải có sự đánh giá tổng quan về BĐS đó, tiến hành việc khảo sát, phân tích rồi mới đưa ra quyết định.

Đánh giá tổng quan: Đánh giá tổng quan về BĐS là đánh giá các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS như BĐS là loại hình gì, đất ở, đất giao hay đất thuê, thời hạn lâu dài hay có giới hạn, công trình xây dựng dở dang hay đã hoàn thiện v.v… xem có đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, của NHTM đó hay không. Khảo sát và thu thập thông tin: Sau khi đã có đánh giá tổng quan và xác định BĐS đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm, NHTM sẽ lên lịch hẹn với khách hàng để tiến hành khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin. Khảo sát 6 hiện trạng của BĐS để nắm được địa chỉ, vị trí, hướng, hình dáng, kích thước của thực tế của BĐS, rồi so sánh với các thông tin trên hồ sơ pháp lý để xác định mức độ phù hợp giữa thực tế và pháp lý, khẳng định được hồ sơ pháp lý mà khách hàng cung cấp chính là của BĐS mà họ chỉ dẫn, hay nói một cách khác là khẳng định được BĐS là có thực. Ngoài ra, khảo sát thực trạng còn để xem xét chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc viễn thông, hệ thống điện, đường giao thông, rồi loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… phục vụ cho việc phân tích sau này; đồng thời chụp ảnh BĐS từ toàn cảnh đến chi tiết theo nhiều hướng khác nhau phục vụ việc lưu trữ chứng cứ.

Thông tin thu thập được từ việc khảo sát hiện trạng là cần thiết nhưng chưa đầy đủ để phân tích, do vậy NHTM còn phải thu thập các thông tin khác như: thông tin về tranh chấp, tịch thu, kê biên, giải tỏa của BĐS; thông tin về những yếu tố tự nhiên, môi trường, kinh tế xã hội như địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng. của khu vực BĐS tọa lạc cũng như các khu vự lân cận; thông tin thị trường trong khu vực như chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các BĐS, yếu tố cung cầu, các giao dịch… NHTM thường thu thập thông tin từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của BĐS, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của khu vực có liên quan đến BĐS đó. Phân tích, đánh giá: Sau khi đã khảo sát và thu thập thông tin, NHTM sẽ tiến hành phân tích, đánh giá BĐS về các nội dung: Thứ nhất, BĐS có thực 7 hay không, thực tế và pháp lý có phù hợp hay không, có bị tranh chấp, tịch thu, kê biên hay giải tỏa hay không. Thứ hai, BĐS có tính thanh khoản như thế nào.

Thứ ba, BĐS có giá trị bằng bao nhiêu. Kết luận: Dựa trên nhưng phân tích, đánh giá kể trên, NHTM sẽ đi đến kết luận về việc có nhận BĐS làm tài sản bảo đảm để thế chấp hay không và nếu quyết định nhận thì mức bảo đảm là bao nhiêu. Nhận thế chấp và quản lý: Sau khi quyết đinh nhận BĐS làm tài sản bảo đảm để thế chấp vay vốn, NHTM sẽ tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và giữ các giấy tờ (bản gốc) về BĐS thế chấp như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, v.v… Đồng thời, theo định kỳ hàng tháng, quý hay hàng năm, NHTM sẽ thực hiện khảo sát, kiểm tra lại BĐS thế chấp xem giá trị của chúng có thay đổi hay không, chúng có đang được sử dụng đúng mục đích hay có thay đổi gì hay không. Trước đây, nghiệp vụ quản lý BĐS của các NHTM hầu hết đều do can bộ tín dụng hay chuyên viên quan hệ khách hàng đảm nhiệm.

Tuy nhiên hiện nay, để đảm bảo hạn chế rủi ro về đạo đức và theo quy định của NHNN thì nghiệm vụ này (trừ việc đăng ký thế chấp và giữ các giấy tờ gốc) do bộ phận định giá thực hiện. Bộ phận này có thể là Phòng Thẩm định thuộc NHTM hoặc công ty con có chức năng thẩm định của NHTM, cũng có thể là các công ty có chức năng định giá theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, tùy theo quy định và chiến lược của từng NHTM.3 Vai trò của định giá BĐS tại các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Trong các loại tài sản dùng để thế chấp thì BĐS vẫn được các NHTM ưu tiên hàng đầu. “Tại hội thảo Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình 8 hoạt động cho vay cho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Bất động sản thế chấp là tài sản thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của bên đi vay (bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp), ở đây là ngân hàng.

Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì BĐS dùng để thế chấp này sẽ là nguồn trả nợ cho người đi vay. Các NHTM có thể tự định giá các BĐS thế chấp hoặc chuyên nghiệp hơn đó là thành lập các công ty con chuyên về quản lý nợ và khai thác tài sản. Và một trong những nhiệm vụ chính của các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản đó là tiếp nhận để định giá các tài sản thế chấp của ngân hàng. Kết quả của hoạt động định giá tại các công ty này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các NHTM.

- Định giá BĐS thế chấp để ước tính giá trị của BĐS thế chấp đã đưa ra để làm đảm bảo cho khoản vay tại NHTM.