CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ GIÁ DAT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE GIÁ ĐÁT 1. Lý luận về giá đất 1. Khái niệm, đặc điềm về giá đất a, Khái niém Theo quan diém của chủ nghia Mác - Lénin, giá cả là sự biểu hiện bằng tiên của giá tri hàng hóa. Mà hiện nay, đa số các nước trên thê giới đều thừa nhận dat dai là một loai hàng hóa đặc biệt, có thé giao dich mua bán, chuyển nhuong cầm có, thé chấp như các loại hàng hỏa khác nên dat đai cũng có giá Như vậy, giá dat có thé hiểu là giá cả của dat dai, tức là biểu hién bang tiền của giá trị dat đai Dưới góc dé kinh tá, giá đất là số tiên người mua, người thuê sẵn sing có thé tra cho một hàng hóa là QSDĐ nào đó va được người bán hoặc người thuê chap nhận khi hàng hóa QSDĐ đó được dem ra làm đối tương trao đổi tại một thời điểm nhat định, số tiên này có thể do các bên tự thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất đông sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước quy đính Từ dién Luật học của Viện khoa học pháp lí, Bộ Tư pháp đính ngiĩa giá đất là “ sô tiên tính trên một đơn vị điện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dich về QSDĐ” Theo “Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học” năm 2002, giá dat được hiểu là “khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho tùng loại dat nhằm xác đính ng†ĩa vụ tai chính của người sử dung dat” ‘Con theo từ điển luật học thi giá đất là “số tiền tính trên mét đơn vị điện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao địch về quyên sử dụng at”? Con theo Luật Dat dai 2024 có hiệu lực 1/1/2025 quy dink: “Gia dat là giá tri của quyên sử đụng đất trên một đơn vị diện tích đất , trong đó, giá trị quyên sử dung đất là “giá trị bang tiên của QSDĐ đổi với một diện tích dat xác định trong thời hen sử dụng đất xác định”.
` Trường DH Luật HN (1994): Tử điển Thuật ngữ Luật học ( Luật dit dai, Luật ho động, Trphip quốc tỉ), Neb công em nhân din, Hi Nội ~ 1999034 hoa hoc Pháp lý ( Bộ tư pháp) (2006): Từ đền Luật học ,Nxb Tix đền Bích khoavib Tư pháp, Hi N 006 „239) ` Khoin 9 điều 3 Luật đắt đai 2024 Như vậy, có thé hiểu rằng giá đất là giá trị bằng tiên của QSDĐ đối với một điện tích nhat định, trong một thời điểm nhat định, cho một mục dich sử dụng nhật đính được hình thành bởi quy đính của Nhà nước, sự thoả thuận của các bên trong giao dich về đất đai hoặc trong quá trình dau giá QSDĐ. Đặc diém về giá dat Một là. không giống nhau về phương thức biểu thi: Giá cả dat đai phần ánh tác dụng của dat dai trong hoạt đông kinh tê, những quyên lợi đất dai dén đâu thi có khả nang thu lợi đến đó va cũng có giá cả tương ứng giá cả như quyền sở hữu, giá cả quyên sử dung, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyên thé chap. Như vậy giá nó được tiểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, gia cả quyền sử dung con có thể biểu thi bằng tiên thuê.
Có ngiĩa là dat đai ton tại thị trường cho thuê. Méi quan hệ giá cả dat đai với tiền thuê cũng giống nlxz mai quan hệ loi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thé tính ra giá dat. Hai là không giống nhau về thời gian hình thánh: Do dat dai có tính khác biệt cá thé lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá ca được hình thành đưới su ảnh tưởng lâu dai từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dai, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của ban thân loại đất và tình trạng thị trường tiễn hành phân tích cụ thể dé đưa ra giá dat phù hợp với tùng thời điểm nhat định: Ba là không phải là biểu hiện tiên tệ của giá trị dat dai: Giá cả dat dai cao hay thập không phải do giá thành sản xuất quyết đính Dat đai không phải sân phẩm lao đông của con người, nên không có giá thành sản xuật. Bổn là chủ yêu do nhu cầu về dat dai quyết định và có xu thé tăng cao rõ rang, tốc đô tăng giá dat cao hơn so tộc độ tăng giá hang hoá thông thường, chủ yêu do nguyên nhân hai mặt tạo thành Đâu tiên là do tinh co dan trong cung nhỏ, mà đồng thời là sự phát triển của kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng niên yêu câu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá dat ngày càng tăng lên, dong thời do câu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiển cho ty suất lợi nhuận tình quân xã hội giảm, đẫn dén xu thé giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trang thai nâng lên.
giá dat có tính khu vực và tính cả biệt rõ rệt: Do đất có tính có định về vị trí, nên giữa thi trường có tính có định về khu vực, giá cả dat rat khó hình thành thông nhat, mà có tính đắc trưng khu vực rõ rang, trong cùng mét khu phó, vi trí của thủa đất khác nhau thi giá đất cũng khác nhau, giá đất con có tinh cá biệt 16 rang, ngoài ra giá đất con phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của tùng vùng, vì vậy giá dat khác nhau có giá cả khác nhau. Các yếu to chip hoi đến việc hình thành giá đất Một là các yêu tô tự nhiên Các yêu tô nay bao gồm điệu kiện vùng thửa đất toa lạc: khí hậu, thời tiết, địa hinh dia mạo; cảnh quan, lịch sử, cơn người. Đây là những yếu tổ tác động đến khả năng sử dụng đất, no quyết dinh đất nên sử dung vào việc gì, ngoài ra cũng chỉ ra rao can trong khai thác sử dung những thửa dat cụ thé. Hai là yêu tô kinh tế: Các điều kiên kinh tế bao gồm sự phát triển ngành nghệ và các cơ sở sản xuất kinh doanh trong khu vực thi trường nơi có thửa dat đang định giá, thu nhập, việc làm, sự phát triển của hệ thông cơ sở ha tang kỹ thuật sẽ ảnh hưởng đến khả năng khai thác dat đai, đền lợi thé kinh doanh của từng thửa đất.
Day là những yêu to quan trong tao nên giá tri của thửa dat. Những yêu tô nay thường rat khác nhau giữa các thửa đất, do đó cân có thông tin đây đủ và chính xác về những yêu tổ nay để có thé xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yêu tô đến giá đất. Ba là yêu tô pháp lý: Mục đích sử dung dat có tác động 16 ràng nhất đến giá đất. Các quy định phép lý về quyên năng sử dụng đất sẽ là yêu tô kích thích xu hướng về tiêu dùng dat như Nhà nước công nhận quyên sử dung đất ở ôn định, lâu dai sẽ kích thích moi người muốn có nhà ở riêng thay vì di thuê nhà, do đó giá đất ở sé tăng.
Việc hạn chế chiêu cao xây đựng công trình (hệ số sử dung dat) cũng là một yêu tô làm giá dat tại những nơi bị hạn chế sẽ thâp hơn những nơi khác. Mật đô sử dung dat cũng làm một yếu tô ảnh hưởng dén giá dat. Một khu đất có mat độ sử dung cao sẽ có giá cao hơn những khu vực quy định mật độ sử dụng thập. Ngoài ra những quy định về các ngiĩa vụ tài chính đối với người sử dung dat của Nhà nước cũng là mét yêu tô quan trong ảnh hưởng đến giá đất và xu hướng tích tu đất đai Các quy đính về đối tương sử dung đất, thời hạn sử dụng dat cũng tác động đân giá ca dat đai.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để Nhà nước tạo ra cơ sở pháp lý cho quá trình sử dung và khai thác dat dai, tạo ra những cên đối lớn trong sử dung dat dai toàn quốc và từng địa phương Đối với người sử dung đất, quy hoạch sử dung dat là căn cứ quan trong cho quyết định xin giao dat, thuê dat của Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất trên thi trường Quy hoach sử dung dat sẽ tạo ra động lực cho những nhà đầu tư tham gia thị trường khi ho hoàn toàn có ky vong nhận được những loi ích khi đầu tư vào dat dai, do đó ảnh hưởng đến giá dt. Bổn là yêu tô xã hội: Các điều kiên về xã hội nlw dân số, dan tri, trình độ văn hoa, học van của khu vực, đô tuổi chủ hộ, ty lệ kết hôn, tốc độ tăng trưởng dân số cơ học và tự nhiên, các yếu tô văn hóa, phong tục, tập quán, lỗi sông. Những yêu tô này ảnh hưởng đến câu sử dụng một số loại dat cụ thé và do đó ảnh hưởng đến giá đất tại tùng khu vực cụ thê Năm là môi trường. Yếu tổ môi trường bao gồm: xanh, sạch, én định, tinh bên vững liên quan đền mức độ trong sạch hay ô nhiễm không khí, nước, tiếng ôn, rác thải, ánh séng.
Những yêu tô này ảnh hưởng rõ rang đến giá những thửa dat có mục tiêu dé ở, kinh doanh đu lịch, dich vụ. Sáu là sự phát triển thị trường quyền sử dung đất và thị trường bat động sẵn. Khi dat đai được công nhân như một hàng hóa đặc biệt thi thi trường quyền sử dung đất và thi trường BĐS phát triển nhiêu loại BĐS tham gia vào thị trường những người có nhu cầu về BĐS sẽ có cơ hội tìm được những BĐS mong muốn một cách nhanh chóng.