Giới thiệu dự án

Công tác định giá đất là trụ cột cốt lõi trong quản lý tài nguyên quốc gia, chi phối trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) và sự minh bạch của thị trường bất động sản (BĐS). Theo thống kê từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Ngân hàng Thế giới (WB), các khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm từ 70% – 80% tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo kéo dài tại Việt Nam, trong đó trên 60% xuất phát từ sự bất cập về giá bồi thường và cơ chế xác định giá đất.

Khoảng chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước ban hành theo khung giá 5 năm và giá giao dịch thực tế trên thị trường tại nhiều địa phương dao động từ 3 đến 5 lần. Tình trạng đầu cơ, thất thoát ngân sách và hiện tượng "thị trường hai giá" (kê khai giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế) diễn ra phức tạp. Đề tài "Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại địa phương" (Nghiên cứu điển hình tại tỉnh Lào Cai) được thực hiện bởi tác giả Hoàng Thuý Hằng (Trường Đại học Luật Hà Nội) nhằm giải quyết căn cơ điểm nghẽn thể chế này thông qua việc phân tích đối sánh giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai số 31/2024/QH15 kết hợp Nghị định số 12/2024/NĐ-CP.

+-------------------------------------------------------------------------------+
|                            MÔ HÌNH NGHẼN THỂ CHẾ CŨ                           |
|  [Khung giá đất 5 năm] ---> [Bảng giá đất cứng nhắc] ---> [Chênh lệch 3-5x]   |
|                                                                |              |
|  [Khiếu kiện GPMB 70-80%] <--- [Chậm dự án] <--- [Giao dịch 2 giá & Thất thu] |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất, vai trò kinh tế - pháp lý của giá đất và các nguyên tắc cấu thành định giá trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
  2. Phân tích thực trạng 5 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2013 và các điểm chuyển đổi sang 4 phương pháp chuẩn hóa tại Luật Đất đai 2024 & Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
  3. Đánh giá dữ liệu thực nghiệm quản lý và thực thi bảng giá đất, hệ số điều chỉnh ($K$) giai đoạn 2014 – 2023 tại tỉnh Lào Cai (đô thị loại II TP. Lào Cai, Khu du lịch Quốc gia Sa Pa, KCN Đông Phố Mới, huyện Bảo Yên).
  4. Xây dựng mô hình giải pháp kỹ thuật pháp lý, cá thể hóa thẩm quyền phê duyệt giá đất và kiến trúc cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.

Phạm vi và giới hạn nghiên cứu:

  • Không gian: Địa bàn hành chính tỉnh Lào Cai (diện tích tự nhiên 636.425 ha, 10 đơn vị hành chính cấp huyện/thị xã/thành phố).
  • Thời gian: Dữ liệu thực thi pháp luật đất đai giai đoạn 2014 – 2023, phân tích tác động chuyển tiếp thể chế từ năm 2024 đến mốc hiệu lực 01/01/2025 và 01/01/2026.
  • Nội dung: Tập trung vào các quy định định giá đất, cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá, bảng giá đất hàng năm và đơn vị tư vấn định giá độc lập.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Khung pháp lý Luật Đất đai 2013 bộc lộ nhiều điểm nghẽn mang tính cấu trúc. Quy định "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" mang tính định tính cao, thiếu công cụ đo lường và định lượng toán học chuẩn xác trong điều kiện dữ liệu đầu vào thiếu minh bạch.

Tiêu chí phân tích Khung pháp lý Luật Đất đai 2013 Khung pháp lý Luật Đất đai 2024 (Số 31/2024/QH15)
Công cụ điều tiết vĩ mô Áp dụng Khung giá đất 05 năm/lần (Chính phủ ban hành). Bãi bỏ hoàn toàn Khung giá đất; trao quyền toàn diện cho địa phương.
Chu kỳ Bảng giá đất 05 năm điều chỉnh một lần kèm hệ số $K$ bổ sung. Xây dựng và công bố định kỳ 01 năm/lần (áp dụng từ 01/01/2026).
Phương pháp định giá 05 phương pháp: So sánh, Chiết trừ, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số biến động $K$. Chuẩn hóa 04 phương pháp (Tích hợp Chiết trừ vào So sánh; tinh chỉnh Thặng dư & Thu nhập).
Thẩm quyền quyết định Tập thể UBND cấp tỉnh/huyện quyết định (dễ đùn đẩy trách nhiệm). Cá thể hóa thẩm quyền: Chủ tịch UBND cấp tỉnh / Chủ tịch UBND cấp huyện phê duyệt.
Độc lập thẩm định Hội đồng thẩm định kiêm nhiệm, cơ quan định giá và phê duyệt lồng ghép. Tách biệt tổ chức tư vấn giá đất, Hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá. 
PHÂN TÍCH YÊU CẦU THEO MÔ HÌNH MOSCOW CHO HỆ THỐNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT:

Thiết kế hệ thống pháp lý và quy trình định giá

Quy trình định giá đất được tái cấu trúc thành một đường ống luồng dữ liệu (Data Pipeline) 5 bước nghiêm ngặt, đảm bảo tính khách quan và khả năng truy vết trách nhiệm:

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|               QUY TRÌNH KỸ THUẬT XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CHUẨN HÓA                |
|                                                                                   |
|  [1. Điều tra & Thu thập] ---> [2. Áp dụng Thuật toán] ---> [3. Báo cáo Tư vấn]   |
|  (Hồ sơ địa chính, GIS,        (So sánh, Thu nhập,          (Tổ chức định giá     |
|   dữ liệu giao dịch thực)       Thặng dư, Hệ số K)           độc lập lập chứng thư)|
|                                                                     |             |
|                                                                     v             |
|  [5. Quyết định phê duyệt] <-- [4. Thẩm định độc lập] <-------------+             |
|  (Chủ tịch UBND tỉnh/huyện)    (Hội đồng thẩm định giá                            |
|                                 kiểm tra tính hợp thức)                           |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Kiến trúc dữ liệu và điều kiện kích hoạt phương pháp định giá:

  • Dữ liệu đầu vào ($InputData$): Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), giá giao dịch trên cổng công chứng điện tử, chi phí đầu tư hạ tầng đã kiểm toán, lãi suất bình quân tiền gửi VNĐ 12 tháng tại các NHTM Nhà nước nắm giữ >50% vốn điều lệ.
  • Tiêu chuẩn an toàn pháp lý ($ComplianceRules$):
    • Tối thiểu 03 thửa đất so sánh có đặc điểm tương đồng (vị trí, kết cấu hạ tầng, pháp lý, quy hoạch).
    • Biên độ điều chỉnh giữa thửa đất so sánh và thửa đất định giá không vượt quá tỷ lệ luật định.

Methodology (Phương pháp luận nghiên cứu)

Nghiên cứu áp dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp các phương pháp kỹ thuật chuyên ngành:

  • Phương pháp phân tích quy phạm (Normative Legal Analysis): Giải mã cấu trúc điều luật từ Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 12/2024/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
  • Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm tình huống (Empirical Case Study): Thu thập và xử lý chuỗi số liệu thực tế tại Lào Cai qua Quyết định số 56/2019/QĐ-UBND, Quyết định số 19/2020/QĐ-UBND và các thông báo hệ số điều chỉnh giá đất.
  • Kỹ thuật thống kê và đối chuẩn (Benchmarking): So sánh chênh lệch giá giữa các tuyến đường đô thị (TP. Lào Cai, Sa Pa) và khu vực nông thôn, đánh giá tốc độ gia tăng GRDP tương quan với biến động giá đất.

Implementation và kết quả

Chi tiết các thuật toán và công thức định giá đất

Quy trình định giá đất được mô hình hóa toán học thông qua 4 thuật toán cốt lõi:

1. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Method)

Áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở khi dòng tiền thu nhập ròng hàng năm xác định được:

$$P_{income} = \frac{I_{net}}{r}$$

Trong đó:

  • $P_{income}$: Giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích ($\text{VNĐ/m}^2$).
  • $I_{net}$: Thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một đơn vị diện tích ($\text{Doanh thu bình quân} - \text{Chi phí bình quân}$).
  • $r$: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các NHTM Nhà nước trên địa bàn trong 03 năm liên tục.

2. Phương pháp thặng dư (Residual Method)

Áp dụng cho các thửa đất, khu đất phát triển dự án đầu tư BĐS có tiềm năng sinh lợi:

$$V_{land} = TR_{est} - TC_{est}$$

Trong đó:

  • $V_{land}$: Tổng giá trị đất thặng dư của khu đất dự án.
  • $TR_{est}$ (Total Revenue): Tổng doanh thu phát triển ước tính chiết khấu về thời điểm hiện tại dựa trên hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa theo quy hoạch 1/500.
  • $TC_{est}$ (Total Cost): Tổng chi phí phát triển ước tính (chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, lợi nhuận định mức của nhà đầu tư).
def calculate_residual_land_value(total_gross_revenue, construction_cost, 
                                  infra_cost, dev_profit_rate, discount_rate, years):
    """
    Thuật toán tính giá trị thặng dư khu đất dự án bất động sản
    Dựa trên quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP
    """
    total_cost_direct = construction_cost + infra_cost
    developer_profit = total_cost_direct * dev_profit_rate
    total_development_cost = total_cost_direct + developer_profit
    
    # Chiết khấu dòng tiền về hiện tại
    pv_revenue = total_gross_revenue / ((1 + discount_rate) ** years)
    pv_cost = total_development_cost / ((1 + discount_rate) ** years)
    
    residual_land_value = pv_revenue - pv_cost
    return max(0.0, residual_land_value)

3. Phương pháp hệ số điều chỉnh ($K$)

Áp dụng định giá cho các trường hợp tính tiền thuê đất hàng năm, giao đất có hạ tầng kỹ thuật giá trị dưới ngưỡng luật định:

$$P_{specific} = P_{table} \times K$$

Trong đó:

  • $P_{table}$: Giá đất quy định trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
  • $K$: Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm cho từng tuyến đường, khu vực.

Dữ liệu kiểm chứng thực nghiệm tại tỉnh Lào Cai

Nghiên cứu tiến hành trích xuất và phân tích bộ dữ liệu thực tế tại tỉnh Lào Cai:

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN TỈNH LÀO CAI: 636.425 ha (100%)

1. Bảng giá đất đô thị và nông thôn điển hình (2020 – 2024)

Vị trí / Địa bàn khảo sát Loại đất Mức giá Bảng giá đất ($\text{VNĐ/m}^2$) Mức giá giao dịch thị trường ước tính ($\text{VNĐ/m}^2$) Tỷ lệ chênh lệch
Phố Văn Cao (P. Lào Cai) Đất ở đô thị 7.700.000 25.000.000 – 32.000.000 3,2 – 4,1 lần
Phố Văn Cao (P. Lào Cai) Thương mại - Dịch vụ 6.160.000 18.000.000 – 22.000.000 2,9 – 3,5 lần
KCN Đông Phố Mới Sản xuất kinh doanh 4.000.000 8.000.000 – 11.000.000 2,0 – 2,7 lần
Đường Violet 1 (Sa Pa) Đất ở đô thị 30.600.000 110.000.000 – 150.000.000 3,6 – 4,9 lần
Đường Violet 1 (Sa Pa) Thương mại - Dịch vụ 34.800.000 130.000.000 – 170.000.000 3,7 – 4,8 lần
Xã Cam Đường (TP. Lào Cai) Đất ở nông thôn 600.000 2.500.000 – 3.500.000 4,1 – 5,8 lần
P. Bắc Cường (TP. Lào Cai) Đất trồng lúa 40.000 350.000 – 500.000 8,7 – 12,5 lần

2. Phân bố hệ số điều chỉnh giá đất ($K$) tại địa bàn tỉnh Lào Cai

BIỂU ĐỒ HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT (K) TẠI CÁC TRỌNG ĐIỂM KINH TẾ LÀO CAI
Sa Pa (Đường Thạch Sơn, Ngũ Chỉ Sơn, Cầu Mây) : [K = 1.3] ======>>>
Bảo Yên (Đường vào Đền Bảo Hà, nhánh T1-T2)    : [K = 1.4] ========>>>
Sa Pa (Tuyến N1, Phạm Xuân Huân, Cát Cát)      : [K = 1.1] ====>>>
Địa bàn phổ biến (Nông thôn, đất nông nghiệp) : [K = 1.0] ==>>
  • Tham gia của tổ chức tư vấn độc lập (từ năm 2020): Sở TN&MT tỉnh Lào Cai đã phối hợp cùng 3 đơn vị chuyên môn gồm: Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam, Công ty CP Giám định và Thẩm định giá Thăng Long, Công ty CP Đầu tư và Tư vấn Phương Bắc. Kết quả đã xử lý thẩm định thành công 100% hồ sơ dự án quy mô lớn, giảm thiểu khiếu nại về giá khởi điểm đấu giá đất.

Đổi mới và đóng góp

Nghiên cứu mang lại 4 đóng góp mang tính đột phá về khoa học pháp lý và kỹ thuật định giá:

  1. Khắc phục triệt để "Cơ chế hai giá": Việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất cập nhật hàng năm (Điều 159 Luật Đất đai 2024) giúp rút ngắn biên độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường từ 300% – 500% xuống dưới 15% – 20% sai số thống kê cho phép.
  2. Cá thể hóa trách nhiệm cá nhân: Chuyển dịch quyền phê duyệt giá từ tập thể UBND sang chức danh Chủ tịch UBND cấp tỉnh/huyện (Điều 160). Quy định này triệt tiêu tình trạng trốn tránh trách nhiệm dưới danh nghĩa "tập thể biểu quyết", tăng tốc độ xử lý thủ tục hành chính ước tính đạt 40%.
  3. Chuẩn hóa quy trình 4 phương pháp định giá: Tinh gọn các biến số giả định trong phương pháp thặng dư và thu nhập theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, hạn chế tối đa sự can thiệp chủ quan của thẩm định viên.
  4. Bảo vệ độc lập của Hội đồng thẩm định: Khoản 5 Điều 161 giới hạn quyền hạn của Hội đồng thẩm định vào việc kiểm tra tính tuân thủ nguyên tắc, phương pháp và quy trình thu thập thông tin, không can thiệp áp đặt giá trị định giá, tạo hành lang pháp lý an toàn cho cán bộ thực thi.
+-------------------------------------------------------------------------------+
|                       MA TRẬN HIỆU QUẢ CẢI CÁCH THỂ CHẾ                       |
|                                                                               |
|  Chỉ số đánh giá                Luật Đất đai 2013       Luật Đất đai 2024     |
|  ---------------------------------------------------------------------------  |
|  Tốc độ phê duyệt dự án         6 - 12 tháng            2 - 3 tháng (-60%)    |
|  Tỷ lệ thất thu thuế BĐS        Ước tính 30 - 45%       Giảm về <10%          |
|  Tỷ lệ đồng thuận GPMB          45 - 55%                Kỳ vọng >85%          |
|  Tính độc lập thẩm định         Thấp (lồng ghép)        Cao (độc lập 3 bên)   |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản áp dụng thực tiễn (Use Cases)

  • Kịch bản 1: Thu hồi đất và giải phóng mặt bằng dự án công cộng: Sử dụng Bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường để tính tiền bồi thường trực tiếp, triệt tiêu xung đột lợi ích giữa người dân có đất thu hồi và chính quyền.
  • Kịch bản 2: Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất: Sở TN&MT thuê tổ chức tư vấn độc lập (như Thăng Long, Phương Bắc) lập chứng thư theo phương pháp so sánh/thặng dư, trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh/huyện phê chuẩn trong vòng 15 ngày làm việc.
  • Kịch bản 3: Tính toán nghĩa vụ tài chính và chuyển mục đích sử dụng đất: Tự động hóa tính tiền sử dụng đất dựa trên hệ số $K$ và Bảng giá đất tích hợp số hóa, giảm thời gian giải quyết thủ tục hành chính xuống dưới 3 ngày làm việc.
LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI VÀ CHUYỂN TIẾP THỂ CHẾ (ROADMAP 2024 - 2026):

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật và thể chế hiện hữu:

  • Hạ tầng dữ liệu giao dịch bất động sản chưa đồng bộ: Tình trạng thanh toán bằng tiền mặt và thói quen che giấu giá trị giao dịch thực tế vẫn là rào cản lớn khi thu thập biến số đầu vào cho phương pháp so sánh.
  • Áp lực khối lượng công việc cấp cơ sở: Việc lập bảng giá đất định kỳ 1 năm/lần đòi hỏi nguồn nhân lực điều tra và ngân sách địa phương rất lớn so với chu kỳ 5 năm trước đây.

Hướng phát triển đề xuất:

  1. Ứng dụng công nghệ Big Data và GIS: Xây dựng bản đồ giá đất số hóa (Digital Cadastral & Land Price Map) theo thời gian thực tới từng số thửa đất.
  2. Áp dụng mô hình định giá hàng loạt (CAMA - Computer Assisted Mass Appraisal): Sử dụng các thuật toán máy học (Machine Learning Regression) để tự động hóa xây dựng Bảng giá đất hàng năm, giảm 70% chi phí điều tra khảo sát thủ công.

Đối tượng hưởng lợi

+-------------------------------------------------------------------------------+
|                        BẢNG ĐỐI TƯỢNG HƯỞNG LỢI VÀ GIÁ TRỊ                    |
+-------------------+-----------------------------------------------------------+
| Sinh viên &       | Tiếp cận nguồn tài liệu học thuật chuyên sâu, hệ thống    |
| Học viên Luật     | hóa toàn diện các điểm mới của Luật Đất đai 2024.         |
+-------------------+-----------------------------------------------------------+
| Thẩm định viên &  | Nắm vững cơ sở pháp lý và thuật toán 4 phương pháp định  |
| Doanh nghiệp BĐS  | giá chuẩn hóa; hạn chế rủi ro pháp lý khi lập hồ sơ.      |
+-------------------+-----------------------------------------------------------+
| Cơ quan Quản lý   | Khung tham chiếu thực tiễn (mô hình Lào Cai) để tổ chức   |
| Nhà nước (UBND)   | thẩm định, phân bổ ngân sách và ban hành bảng giá đất.    |
+-------------------+-----------------------------------------------------------+
| Người sử dụng đất | Được đảm bảo quyền lợi bồi thường thỏa đáng, minh bạch    |
| & Xã hội          | khi thực hiện các nghĩa vụ thuế và tài chính đất đai.     |
+-------------------+-----------------------------------------------------------+

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Việc bãi bỏ Khung giá đất từ Luật Đất đai 2024 có làm tăng đột biến giá nhà đất không?

Việc bãi bỏ Khung giá đất giúp đưa Bảng giá đất do Nhà nước ban hành tiệm cận giá trị thực tế của thị trường. Trong ngắn hạn, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và thuế trước bạ có thể tăng theo bảng giá mới, nhưng thị trường sẽ minh bạch hơn, giảm chi phí ngầm và ngăn ngừa bong bóng bất động sản ảo.

2. Sự khác biệt cốt lõi giữa phương pháp Thặng dư theo luật cũ và luật mới là gì?

Nghị định 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024 đã thắt chặt các giả định phát triển. Toàn bộ doanh thu và chi phí ước tính phải dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt và định mức kinh tế kỹ thuật của Nhà nước, không cho phép thẩm định viên tùy tiện đưa vào các kỳ vọng tăng giá thiếu căn cứ.

3. Trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp huyện được mở rộng như thế nào?

Theo điểm ii khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp huyện được trao toàn quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất thuộc thẩm quyền cấp huyện, chấm dứt việc phải chờ đợi văn bản phê duyệt từ cấp tỉnh.

4. Tại sao Luật Đất đai 2024 chỉ giữ lại 04 phương pháp định giá đất?

Phương pháp chiết trừ trong thực tế bản chất là một bước kỹ thuật của phương pháp so sánh (loại trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi tổng giá trị BĐS). Việc tích hợp phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh giúp quy trình định giá tinh gọn, tránh trùng lặp và xung đột trong áp dụng văn bản quy phạm.

5. Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng thông đồng giữa tổ chức tư vấn và chủ đầu tư?

Khoản 5 Điều 161 quy định cơ chế giám sát 3 lớp độc lập: Cơ quan chuyên môn quản lý đất đai $\rightarrow$ Hội đồng thẩm định giá độc lập $\rightarrow$ Chủ tịch UBND phê chuẩn. Tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm hình sự và dân sự trước pháp luật về tính trung thực, khách quan của kết quả thẩm định.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thuý Hằng đã giải quyết xuất sắc các yêu cầu đặt ra đối với một công trình nghiên cứu khoa học pháp lý ứng dụng. Bằng việc kết hợp nhuần nhuyễn giữa hệ thống lý luận quản lý tài nguyên đất đai và chuỗi dữ liệu thực nghiệm tại tỉnh Lào Cai, đề tài đã phân tích rõ nét tính tất yếu của việc bãi bỏ Khung giá đất 5 năm để chuyển sang cơ chế Bảng giá đất hàng năm và hoàn thiện 4 phương pháp định giá theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW và Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị cao cho các nhà hoạch định chính sách, thẩm định viên, cơ quan quản lý đất đai địa phương cũng như cộng đồng nghiên cứu pháp luật kinh tế - đất đai tại Việt Nam.