Tổng quan luận án

Đề tài luận án tiến sĩ: "Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" được thực hiện bởi nghiên cứu sinh Lê Thị Thúy Bình, thuộc chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mã số 62 38 01 01.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Trong tiến trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Hiến pháp năm 1992 (Điều 18) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) cùng các văn bản luật như Bộ luật Dân sự (BLDS 1995, 2005, 2015), Luật Đất đai (LĐĐ 2003, 2013), Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006, 2014), Luật Công chứng (2006, 2014) và các nghị định hướng dẫn thi hành (Nghị định 181/2004/NĐ-CP, 163/2006/NĐ-CP, 71/2010/NĐ-CP, 83/2010/NĐ-CP, 43/2014/NĐ-CP, 11/2012/NĐ-CP) đã xác lập cơ sở pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền tài sản. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ then chốt trong các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại và tín dụng.

Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế:

  • Thủ tục công chứng, chứng thực và hình thức văn bản giao dịch còn vướng mắc;
  • Việc xác định chủ sử dụng đất chưa bảo đảm chặt chẽ;
  • Công tác quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) còn lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng dùng một tài sản để thế chấp tại nhiều nơi;
  • Việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ gặp khó khăn, chậm trễ, không phát mại hoặc bán đấu giá được khi có nhiều bên cùng nhận thế chấp;
  • Số lượng các vụ án tranh chấp liên quan đến TCQSDĐ tại Tòa án nhân dân (TAND) không ngừng gia tăng, trong khi việc áp dụng pháp luật giải quyết còn lúng túng do hệ thống văn bản pháp luật hiện hành vừa chồng chéo, vừa thiếu thống nhất.

Do đó, việc nghiên cứu có hệ thống và toàn diện cả về phương diện lý luận lẫn thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ là yêu cầu cấp thiết.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của luận án là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ, từ đó xác định hệ thống quan điểm và đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ tại Việt Nam.

Để thực hiện mục đích trên, luận án xác định 4 nhiệm vụ cụ thể:

  1. Trình bày tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, đánh giá kết quả đạt được và xác định các vấn đề cần tiếp tục giải quyết.
  2. Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ (khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể, nội dung, điều kiện bảo đảm và kinh nghiệm quốc tế).
  3. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tế thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
  4. Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm và đề xuất các giải pháp khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ; chế độ sở hữu đất đai và QSDĐ tại Việt Nam; quy định pháp luật thực định và thực tiễn thực hiện; các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
  • Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ (đối với đất không có tài sản gắn liền và đất có tài sản bảo đảm nghĩa vụ), đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện.
  • Phạm vi không gian: Thực tiễn tại Việt Nam, kết hợp khảo cứu, tham chiếu kinh nghiệm pháp luật và đăng ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới và khu vực.
  • Phạm vi thời gian: Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tế thực hiện pháp luật chủ yếu trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã khảo cứu và phân loại các công trình nghiên cứu có liên quan thành các nhóm cụ thể:

Các công trình nghiên cứu trong nước

  1. Nhóm công trình về lý luận thực hiện pháp luật:

    • Lê Minh Tâm trong Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật (Chương XX) phân tích khái niệm thực hiện pháp luật, áp dụng pháp luật, đặc điểm và các giai đoạn áp dụng pháp luật.
    • Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh trong Giáo trình cao cấp lý luận chính trị (Bài 4) trình bày các hình thức thực hiện pháp luật.
    • Nguyễn Văn Mạnh (chủ biên) trong Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật làm rõ các yếu tố bảo đảm thực hiện pháp luật trong bối cảnh hội nhập.
    • Nguyễn Minh Đoan trong cuốn chuyên khảo Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam luận giải chuyên sâu về 4 hình thức thực hiện pháp luật (tuân thủ, chấp hành, sử dụng, áp dụng pháp luật), các yếu tố bảo đảm và tiêu chí đánh giá hiệu quả thực hiện pháp luật.
    • Các luận án tiến sĩ nghiên cứu thực hiện pháp luật theo từng lĩnh vực: Đỗ Xuân Lân (Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam), Nguyễn Huỳnh Huyện (Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam), Nguyễn Hồng Chuyên (Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam).

  2. Nhóm công trình về pháp luật dân sự, đất đai và giải quyết tranh chấp:

    • Lê Đình Nghị trong Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam làm rõ khái niệm, đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ các bên, xử lý tài sản thế chấp.
    • Nguyễn Văn Thông với Hỏi - Đáp giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp.
    • Tài liệu Hội thảo của Bộ Tư pháp về Nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và một số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam.
    • Nguyễn Quang Tuyến nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại và các tiêu chí trong Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch.
    • Trần Quang Huy với Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống và Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất.
    • Nguyễn Thị Nga với Hỏi đáp luật đất đai.
    • Nguyễn Cảnh Quý trong cuốn Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay.
    • Các nghiên cứu về giải quyết tranh chấp và hòa giải: Trần Văn Quang (Chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam - Cơ sở lý luận và thực tiễn), Trần Văn Hà (Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam).

  3. Nhóm công trình trực tiếp về pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất:

    • Nguyễn Thị Nga có nhiều công trình tiêu biểu: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện, Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại hiện nay, Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp quyền sử dụng đất.
    • Nguyễn Quang Tuyến với Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành, Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất.
    • Nguyễn Văn Hoạt với Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất.
    • Vũ Minh Tuấn với luận án Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.
    • Nguyễn Văn Phương với bài viết Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp.
    • Lê Thu Hiền với Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp.
    • Doãn Hồng Nhung phân tích việc Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
    • Phan Minh Ngọc với bài viết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn.
    • Bùi Thị Hằng với Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay.
    • Nguyễn Văn Hậu với Chỉ dẫn pháp luật khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai.
    • Nguyễn Như Quỳnh với Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện.
    • Lê Thị Thu Thủy với Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục.

Các công trình nghiên cứu nước ngoài

  • Về lý luận thực hiện pháp luật: Giáo trình Lý luận về nhà nước và pháp luật của Bộ Đại học và trung học chuyên nghiệp Liên Xô (Chương XIII và Chuyên đề 20) luận giải 4 hình thức thực hiện pháp luật: tuân thủ, chấp hành, sử dụng và áp dụng pháp luật.
  • Về pháp luật dân sự, kinh doanh và giao dịch bảo đảm:
    • Giang Bình trong Luật Dân thương đương đại (Trung Quốc) nghiên cứu về quyền tài sản, bảo hộ tài sản và an toàn giao dịch thị trường.
    • John Carvan và John Gooley trong A guide to Business Law phân tích quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp.
    • Xiaoyang Zhang với Real Estate Investment In China - Legal Review And Analysis Of Foreign Investors' Participation.
    • Jane P. Mallor trong Business Law and The Legal regulatory environment.
    • Phan Minh Ngọc với nghiên cứu Nợ khó đòi trong ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam.
    • Hoàng Thị Thúy Hằng nghiên cứu Vật quyền bảo đảm theo quy định của pháp luật Nhật Bản, Pháp, Đức.
    • Trần Quang Huy với bài viết Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức.
    • Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia (Bộ Tư pháp) với Chuyên san Pháp luật về đăng ký bất động sản - Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện, tổng hợp hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đức, Nga và các nước ASEAN (Trung Quốc, Campuchia, Singapore, Malaysia, Philippines).

Vị trí và khoảng trống nghiên cứu của luận án

Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận vấn đề dưới góc độ ngành luật dân sự, luật đất đai hoặc luật ngân hàng, tập trung vào từng khía cạnh riêng lẻ như nội dung hợp đồng, xử lý tài sản bảo đảm, hoặc vướng mắc tín dụng. Chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ dưới góc độ chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật. Luận án đặt vị trí giải quyết khoảng trống này bằng việc xây dựng khung lý luận hoàn chỉnh về thực hiện pháp luật TCQSDĐ, đánh giá thực trạng giai đoạn 2011-2015 và đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện mang tính đồng bộ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và khung phân tích

Luận án dựa trên nền tảng lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh và hệ thống quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về:

  • Xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa;
  • Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa;
  • Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý;
  • Lý luận chung về hệ thống pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa và lý thuyết 4 hình thức thực hiện pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành khoa học xã hội và nhân văn:

  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sử dụng xuyên suốt các chương để xử lý lý thuyết, văn bản pháp lý và các nguồn tài liệu khoa học.
  • Phương pháp hệ thống: Khái quát hóa các mối quan hệ xã hội được pháp luật TCQSDĐ điều chỉnh và cấu trúc các điều kiện bảo đảm.
  • Phương pháp quy nạp và diễn dịch: Luận giải từ các quy định cụ thể để rút ra các phạm trù lý luận ở Chương 2 và luận giải các giải pháp ở Chương 4.
  • Phương pháp so sánh, đối chiếu: Khảo cứu kinh nghiệm pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới ở Chương 2.
  • Phương pháp thống kê, điều tra xã hội học, lịch sử và logic: Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong thực tiễn giai đoạn 2011-2015 tại Chương 3.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

  • Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam: Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013, BLDS (1995, 2005, 2015), Luật Đất đai (2003, 2013), các Luật chuyên ngành và Nghị định của Chính phủ.
  • Các báo cáo thực tiễn, số liệu thống kê áp dụng pháp luật tại Tòa án nhân dân và các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015.
  • Các tài liệu chuyên san, công trình khoa học đã công bố trong và ngoài nước.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

Chương này tổng kết có hệ thống 3 nhóm công trình trong nước và 2 nhóm công trình nước ngoài liên quan đến thực hiện pháp luật, chế định hợp đồng, giao dịch bảo đảm và TCQSDĐ.

Chương 1 xác định rõ 3 vấn đề lớn mà luận án tập trung giải quyết:

  1. Luận chứng cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ (làm rõ chế độ sở hữu đất đai, QSDĐ, bản chất TCQSDĐ, khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung và các điều kiện bảo đảm).
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam giai đoạn 2011-2015, chỉ rõ nguyên nhân khách quan và chủ quan của những hạn chế.
  3. Xác định hệ quan điểm chỉ đạo và đề xuất hệ thống giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam.

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chương 2 xây dựng hệ thống các khái niệm và phạm trù lý luận nền tảng:

  • Chế độ sở hữu đất đai và bản chất QSDĐ: Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. QSDĐ được Nhà nước trao cho người sử dụng đất và là một quyền tài sản có tính độc lập tương đối trong mô hình "sở hữu kép/sở hữu đa tầng" (theo quan điểm của tác giả Phạm Duy Nghĩa).
  • Khái niệm thế chấp: Phân tích từ ngữ nghĩa Hán - Việt, nguồn gốc lịch sử từ thời La Mã cổ đại (Fiducia Cum Creditore - bán đợ), đến bản chất của quan hệ thế chấp tài sản trong pháp luật dân sự hiện đại.
  • Pháp luật TCQSDĐ điều chỉnh 4 nhóm quan hệ xã hội:
    1. Quan hệ giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các bên thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm mang tính bắt buộc).
    2. Quan hệ hợp đồng giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp (quan hệ giao dịch dân sự thỏa thuận tự nguyện).
    3. Quan hệ giải quyết tranh chấp giữa các bên (thông qua thương lượng, hòa giải, Trọng tài thương mại, Tòa án hoặc khiếu nại quyết định hành chính).
    4. Quan hệ trong việc thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án và Trọng tài.
Hình thức thực hiện pháp luật Biểu hiện đặc thù trong thế chấp quyền sử dụng đất
Tuân thủ pháp luật Các chủ thể tự kiềm chế, không thực hiện hành vi pháp luật cấm (ví dụ: không dùng đất đang có tranh chấp để thế chấp, bên thế chấp chỉ tiếp tục sử dụng đất mà không được tự ý chuyển dịch trái phép).
Chấp hành pháp luật Các chủ thể tích cực, chủ động thực hiện nghĩa vụ pháp lý theo quy định (nộp thuế đất đầy đủ, thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Sử dụng pháp luật Các bên chủ động thực hiện các quyền năng pháp luật cho phép (sử dụng QSDĐ hợp pháp để vay vốn tín dụng, yêu cầu xử lý tài sản khi bên có nghĩa vụ vi phạm, thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo).
Áp dụng pháp luật Hình thức thực hiện pháp luật mang tính quyền lực nhà nước do cơ quan có thẩm quyền, TAND thực hiện để ban hành các quyết định quản lý, công nhận giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp.
  • Đặc điểm về chủ thể: Bao gồm chủ thể trực tiếp trong quan hệ thế chấp (bên thế chấp, bên nhận thế chấp); chủ thể liên quan (người có nghĩa vụ được bảo lãnh bởi người thứ ba, người giữ tài sản thế chấp); và chủ thể giải quyết tranh chấp (Tòa án, Trọng tài, cơ quan cấp GCNQSDĐ).
  • Vai trò: Thúc đẩy mở rộng giao dịch dân sự, thương mại; tạo kênh dẫn vốn tín dụng cho doanh nghiệp và hộ kinh doanh; bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.
  • Kinh nghiệm quốc tế: Khảo cứu hệ thống đăng ký bất động sản bắt buộc (Nga) và tự nguyện (Nhật Bản, Hàn Quốc), mô hình quản lý của các nước châu Âu (Đức, Pháp) và các nước trong khu vực (Trung Quốc, Campuchia, Singapore, Malaysia, Philippines) nhằm rút ra bài học về giá trị đối kháng với người thứ ba và mối quan hệ giữa cơ quan đăng ký với cơ quan quản lý đất đai.

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chương 3 đi sâu đánh giá thực trạng quy định và việc thi hành pháp luật trong giai đoạn 2011-2015:

  • Thực trạng quy định pháp luật: Phân tích các quy định trong BLDS 2005, BLDS 2015, LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 và các nghị định hướng dẫn; chỉ ra sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa pháp luật đất đai, dân sự, kinh doanh bất động sản và công chứng.
  • Thực trạng thực hiện pháp luật (2011 - 2015):
    • Ghi nhận những kết quả đạt được trong việc tạo hành lang pháp lý cho các tổ chức tín dụng giải ngân vốn, thúc đẩy thị trường bất động sản.
    • Phân tích các tồn tại: tranh chấp phát sinh nhiều do hợp đồng không rõ ràng; việc thẩm định quyền sử dụng đất và kiểm soát GCNQSDĐ bị buông lỏng; hiện tượng dùng một tài sản thế chấp nhiều nơi; vướng mắc trong việc phát mại, bán đấu giá tài sản thế chấp qua các trung tâm dịch vụ bán đấu giá.
    • Áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại TAND còn chậm trễ, thủ tục tố tụng phức tạp và chưa có sự áp dụng thống nhất giữa các cấp tòa án.
    • Phân tích nguyên nhân khách quan (hệ thống pháp luật chuyển đổi, kinh tế biến động) và chủ quan (ý thức chấp hành pháp luật của chủ thể, năng lực cán bộ chuyên môn).

Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chương 4 đưa ra phương hướng và giải pháp cụ thể:

  • Hệ quan điểm chỉ đạo: Bảo đảm phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể; nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và giao dịch bảo đảm.
  • Các nhóm giải pháp:
    1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật: Sửa đổi, bổ sung các quy định về TCQSDĐ trong BLDS, Luật Đất đai và các văn bản liên quan; chuẩn hóa quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực; hoàn thiện cơ chế xử lý tài sản thế chấp và khai thác giá trị QSDĐ sau xử lý.
    2. Giải pháp về tổ chức thực hiện và hành chính: Nâng cao hiệu quả đăng ký bất động sản; thiết lập cơ chế chia sẻ thông tin minh bạch, liên thông giữa cơ quan quản lý đất đai, văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng và tổ chức tín dụng.
    3. Giải pháp nâng cao năng lực áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp: Nâng cao chất lượng hoạt động xét xử của Tòa án; đơn giản hóa thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận tại Điều 355 BLDS 2005; phát huy vai trò của các phương thức hòa giải và Trọng tài thương mại.
    4. Nâng cao ý thức pháp luật: Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người sử dụng đất và các doanh nghiệp.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam dưới góc độ chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mang lại các đóng góp cụ thể:

Đóng góp về mặt lý luận

  • Xây dựng và chuẩn hóa khái niệm "pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất" và "thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất".
  • Luận giải rõ đặc điểm, vai trò của việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
  • Xác định rõ 4 hình thức thực hiện pháp luật (tuân thủ, chấp hành, sử dụng, áp dụng pháp luật đặc biệt) gắn liền với các chủ thể và nhóm quan hệ xã hội đặc thù của giao dịch TCQSDĐ.
  • Tổng kết kinh nghiệm quốc tế về đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ chế bảo vệ vật quyền để làm cơ sở tham chiếu khoa học cho Việt Nam.

Đóng góp về mặt thực tiễn

  • Đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật thực định và thực tế thi hành pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam giai đoạn 2011-2015; chỉ ra các nút thắt trong công chứng, đăng ký, xử lý nợ xấu và xét xử tại Tòa án.
  • Đề xuất hệ thống quan điểm và nhóm giải pháp mang tính khả thi nhằm bảo đảm thực hiện nghiêm minh, hiệu quả pháp luật TCQSDĐ, góp phần hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Dữ liệu thực tiễn và phạm vi thời gian đánh giá thực trạng của luận án chủ yếu tập trung trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015, gắn liền với các văn bản pháp luật thời kỳ đó (LĐĐ 2003/2013, BLDS 2005).
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá thực tiễn thi hành khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới đi vào thực tế cuộc sống; mở rộng nghiên cứu tác động của việc số hóa dữ liệu địa chính và đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến đối với hiệu quả thực hiện pháp luật TCQSDĐ.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo phục vụ nhiều nhóm đối tượng:

  • Cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước: Tham khảo các luận cứ khoa học để sửa đổi, hoàn thiện các quy định về giao dịch bảo đảm, đăng ký đất đai trong Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
  • Cơ quan tiến hành tố tụng (Tòa án, Viện kiểm sát, Thi hành án): Sử dụng các phân tích về áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng TCQSDĐ và xử lý tài sản thế chấp.
  • Các tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng, luật sư: Tham khảo nhận diện rủi ro pháp lý trong quá trình thẩm định, công chứng và ký kết hợp đồng thế chấp.
  • Cơ sở đào tạo và nghiên cứu: Làm tài liệu giảng dạy, học tập chuyên đề về Lý luận nhà nước và pháp luật, Luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa thế nào về "thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất"?

Thực hiện pháp luật TCQSDĐ là quá trình hoạt động có ý thức, có mục đích của các chủ thể trong quan hệ pháp luật TCQSDĐ, nhằm bảo đảm cho các quy định của pháp luật TCQSDĐ được thực hiện trên thực tế, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất điều chỉnh những nhóm quan hệ xã hội nào?

Theo phân tích của luận án, pháp luật TCQSDĐ điều chỉnh 4 nhóm quan hệ xã hội:

  1. Quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm giữa cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền với các bên thế chấp;
  2. Quan hệ hợp đồng dân sự giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp;
  3. Quan hệ giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, Trọng tài thương mại, Tòa án, khiếu nại hành chính);
  4. Quan hệ trong việc thực hiện, thi hành các bản án, quyết định của Tòa án và Trọng tài thương mại.

3. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất gồm những ai?

Chủ thể bao gồm:

  • Chủ thể trực tiếp: Bên thế chấp (người có QSDĐ hợp pháp) và Bên nhận thế chấp (thường là các tổ chức tín dụng, bên có quyền);
  • Chủ thể liên quan: Người thế chấp là người thứ ba (bảo lãnh bằng QSDĐ), người quản lý/giữ tài sản thế chấp;
  • Chủ thể giải quyết tranh chấp và quản lý: TAND, Trọng tài thương mại, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

4. Tại sao áp dụng pháp luật lại được coi là hình thức "thực hiện pháp luật đặc biệt" trong TCQSDĐ?

Vì đây là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước, công chức có thẩm quyền hoặc Tòa án thực hiện. Khi các bên không tự giác thực hiện cam kết hoặc phát sinh tranh chấp, Tòa án và cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào quy phạm pháp luật để ban hành quyết định, bản án áp dụng mang tính bắt buộc thi hành nhằm xác định quyền, nghĩa vụ và xử lý tài sản thế chấp.

5. Những vướng mắc chính trong thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ giai đoạn 2011-2015 là gì?

Các vướng mắc chính gồm: việc quản lý GCNQSDĐ chưa chặt chẽ dẫn đến lừa đảo thế chấp nhiều nơi; khó khăn trong định giá và phát mại tài sản thế chấp qua trung tâm bán đấu giá; quy định pháp luật giữa các ngành luật còn chồng chéo, thiếu thống nhất; và thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp tại Tòa án còn phức tạp, kéo dài.

Kết luận

Luận án "Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của tác giả Lê Thị Thúy Bình đã làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Bằng việc phân tích sâu sắc 4 hình thức thực hiện pháp luật và đánh giá thực trạng giai đoạn 2011-2015, công trình đã chỉ rõ những vướng mắc pháp lý và nguyên nhân của các tranh chấp thực tế. Hệ thống các quan điểm và giải pháp đồng bộ được đề xuất trong luận án mang giá trị khoa học và thực tiễn, đóng góp thiết thực cho công tác lập pháp, quản lý đất đai, hoạt động tín dụng và xét xử tại Việt Nam.