Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG 1. Khái niệm về hợp đồng Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều tất yếu. Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể phải tham gia vào những giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình tạo ra và nhận lại những lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu chính đáng của mình.
Một trong những phương thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong xã hội chính là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và tuân theo pháp luật. Ngày nay, hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con người thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Tuy vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra được một thuật ngữ chính xác, như thuật ngữ "hợp đồng" đang được sử dụng trong pháp luật của hầu hết các quốc gia là việc không dễ dàng. Thuật ngữ "Hợp đồng", theo tiếng Anh được viết là "contract" và theo tiếng Pháp được viết là "contrat".
Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau được sử dụng để chỉ về hợp đồng: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao ước,… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến ngày nay, thuật ngữ "văn tự" hay "văn khế" [55, Điều 363, 366] đã được sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật. Sau này, thuật ngữ "khế ước" được sử dụng chính thức trong Bộ Dân luật Bắc Kì năm 1931, và trong Bộ Dân luật Trung Kì năm 1936. Thuật ngữ "khế ước" cũng được sử dụng trong Sắc lệnh 97/SL của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, được Hồ Chủ tịch ký ban hành ngày 22/5/1950 (Điều 13). 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thuật ngữ "khế ước" cũng được sử dụng trong Bộ Dân luật Sài Gòn 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền Nam.
Ngày nay, pháp luật của nhiều nước chỉ sử dụng thuật ngữ "hợp đồng", chứ không sử dụng các thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động… như luật Việt Nam. Quan niệm của các luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợp đồng như một kết quả phức hợp của ý chí tự do cá nhân cùng nhiều nguyên tắc pháp lý cơ bản của Luật tư. Khái niệm hợp đồng trong hệ thống Civil law bị chi phối bởi ba nguyên tắc. Thứ nhất, hợp đồng được xem là kết quả chung của sự gặp gỡ ý chí của các bên.
Thứ hai, đó là pháp luật do các bên lập ra để ràng buộc chính các bên trong hợp đồng. Vì sự ràng buộc của hợp đồng không chỉ là hiệu lực pháp lý được dự liệu bởi các bên, mà đó còn là hiệu lực được đảm bảo bởi pháp luật, bởi tập quán hoặc bởi yêu cầu của nguyên tắc thiện chí, nhằm xác lập trách nhiệm thực thi hợp đồng phù hợp với bản chất của hợp đồng. Thứ ba, là tự do hợp đồng: các bên được tự do, trong phạm vi giới hạn của luật công và trật tự công cộng, để tạo ra loại hợp đồng mà họ muốn, "thậm chí điều đó có thể là vô lý theo cách nhìn nhận của người khác" [57, tr. Khác với quan niệm của các nước theo hệ thống Civil Law, trong hệ thống Common Law, người ta xem hợp đồng như là "kết quả của các cam kết đơn giản, thể hiện bằng những hành vi pháp lý cụ thể của mỗi bên và là một nghĩa vụ được tạo ra bởi sự gặp gỡ ý chí giữa các bên" [57, tr.
79] Có thể nói, thuật ngữ "hợp đồng" là một phạm trù đa nghĩa và có thể được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau. Các luật gia Việt Nam thường hiểu khái niệm "hợp đồng" theo hai nghĩa: nghĩa khách quan và nghĩa chủ quan. Theo nghĩa khách quan, "hợp đồng" là một bộ phận của chế định nghĩa vụ trong luật dân sự, bao gồm các quy phạm pháp luật được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội trong quá trình dịch chuyển các lợi ích giữa 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com các chủ thể với nhau. Theo nghĩa chủ quan, hợp đồng là sự ghi nhận kết quả của việc cam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể giao kết hợp đồng hay là kết quả của việc thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên, được thể hiện trong các điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ mỗi bên để có cơ sở cùng nhau thực hiện.
Bộ luật Dân sự Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó" [32, Điều 1101]. Theo qui định tại Điều 1378 Bộ luật Dân sự năm 1994 của Bang Québec (Canada): Hợp đồng là sự thống nhất ý chí, theo đó một hoặc nhiều chủ thể phải thực hiện những cam kết đã định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác. Cả hai định nghĩa trên đều thể hiện rõ bản chất của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên. Định nghĩa "hợp đồng" cũng được quy định tại Điều 1-201 Bộ luật Thương mại Thống nhất Hoa Kỳ (Uniform Commercial Code of United State of America, viết tắt là UCC): "Hợp đồng là tổng hợp các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự "thỏa thuận" của các bên".
Trong Bách Khoa toàn thư về Pháp luật của Hoa Kỳ cũng có định nghĩa hợp đồng: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai thực thể pháp lý, tạo ra một sự ràng buộc nghĩa vụ nhằm để làm một việc, hoặc để không làm một việc, giao một vật xác định" [56, tr. Định nghĩa này thể hiện rõ ràng bản chất và mục đích cơ bản của hợp đồng. Tại Điều 2 của Luật Hợp đồng của Trung Quốc (1999) quy định: "Hợp đồng theo quy định của Luật này là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể bình đẳng tự nhiên nhân, các tổ chức khác. Các thỏa thuận liên quan đến quan hệ hôn nhân, nhận con nuôi, giám hộ… thích dụng với quy định của các luật khác" [Dẫn theo 51].
Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng như sau: "Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [40]. Có thể dễ dàng thấy rằng, qui định tại Điều 388 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 cũng gần giống như quy định của Luật Hợp đồng Trung Quốc (1999). Xét về bản chất, hợp đồng được tạo ra bởi sự thỏa thuận của các bên, là kết quả của quá trình thương thảo và thống nhất ý chí giữa các bên để làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ đối với nhau, trừ những quyền và nghĩa vụ mà pháp luật có quy định là không thể thay đổi hoặc chấm dứt bằng thỏa thuận của các bên. Xét về vị trí, vai trò của hợp đồng, theo nghĩa hẹp, thì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, là một căn cứ pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.
Như vậy, hợp đồng là phương tiện pháp lý để các bên tạo lập quan hệ nghĩa vụ. Có thể nói, định nghĩa trên đã hàm chứa tất cả dấu hiệu mang tính bản chất của hợp đồng và thể hiện rõ chức năng, vai trò của hợp đồng trong việc làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật. Định nghĩa trên đây của Bộ luật Dân sự năm 2005 được xem là hợp lý; vì có nội dung ngắn gọn, chuẩn xác; vừa mang tính khái quát cao, phản ánh đúng bản chất của thuật ngữ "hợp đồng", vừa thể hiện rõ vai trò của hợp đồng như là một căn cứ pháp lý (phổ biến) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Từ các phân tích trên, chúng ta có thể khái quát định nghĩa hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi, văn bản hoặc các hình thức khác tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, thông điệp, dữ liệu… mà thông qua đó các bên xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền và nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình.
Bản chất của hợp đồng Dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau: là sự thỏa thuận giữa các bên và làm phát sinh hậu quả pháp lý. 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một giao dịch có nhiều bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết, thỏa thuận. Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều định nghĩa khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quan điểm nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng.
Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là tiền đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối" [47, tr. Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam, thỏa thuận là: Sự nhất trí chung được thể hiện ở chỗ không có một ý kiến đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bên liên quan đối với những vấn đề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình mà mọi quan điểm của các bên liên quan đều phải được xem xét và dung hòa [24, tr. Trên phương diện pháp lý, để có thể hình thành nên hợp đồng, pháp luật quy định các bên tham gia cùng thương lượng, trao đổi, bàn bạc để đi đến sự nhất trí chung, dựa trên sự đề nghị của một bên và sự chấp nhận hoàn toàn của bên kia.
Nhưng sự thỏa thuận với tư cách là một yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng còn có ý nghĩa khái quát hơn, so với các khái niệm "thương lượng, bàn bạc, đồng ý".