Luận văn thạc sĩ về pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Thị Xuân
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về Hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ Luật học
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 1.1. Tổng quan về hợp đồng
• 1.1.1. Khái niệm về hợp đồng
• 1.1.2. Bản chất của hợp đồng
• 1.1.3. Các yếu tố của hợp đồng
• 1.2. Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 1.2.3. So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
• 1.2.4. Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 1.2.5. Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng
• 2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Hợp đồng thuê bất động sản
• 2.1.4. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
• 2.1.5. Thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
• 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay
• 3.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về nghiên cứu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản

Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là một lĩnh vực quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Hợp đồng kinh doanh bất động sản không chỉ là công cụ pháp lý để thực hiện các giao dịch mà còn là nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường này. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ giúp các bên tham gia giao dịch bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1.1. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và công trình xây dựng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng này phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1.2. Vai trò của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Nó không chỉ giúp các bên thực hiện giao dịch mà còn là cơ sở để giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

II. Những thách thức trong pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản

Mặc dù pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được quy định rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc áp dụng và thực thi. Các vấn đề như tranh chấp hợp đồng, thiếu minh bạch trong các điều khoản hợp đồng, và sự không đồng nhất trong việc áp dụng pháp luật là những vấn đề cần được giải quyết.

2.1. Tranh chấp hợp đồng và nguyên nhân

Tranh chấp hợp đồng thường xảy ra do các bên không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Nhiều hợp đồng không có điều khoản rõ ràng về trách nhiệm và quyền lợi, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thực hiện.

2.2. Thiếu minh bạch trong hợp đồng

Nhiều hợp đồng kinh doanh bất động sản có nội dung phức tạp và không rõ ràng, gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn làm giảm tính cạnh tranh của thị trường.

III. Phương pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cần có những phương pháp hoàn thiện cụ thể. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành là cần thiết để phù hợp với thực tiễn thị trường.

3.1. Cải cách quy định pháp luật

Cần cải cách các quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Các quy định cần được cụ thể hóa để dễ dàng áp dụng trong thực tiễn.

3.2. Tăng cường đào tạo và tuyên truyền

Đào tạo và tuyên truyền về pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản cho các bên tham gia thị trường là rất quan trọng. Điều này giúp nâng cao nhận thức và hiểu biết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

IV. Ứng dụng thực tiễn của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản không chỉ là lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn rõ ràng trong các giao dịch hàng ngày. Việc áp dụng đúng các quy định pháp luật sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi của mình và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

4.1. Các loại hợp đồng phổ biến

Các loại hợp đồng phổ biến trong kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và hợp đồng thuê bất động sản. Mỗi loại hợp đồng có những đặc điểm và quy định riêng cần được tuân thủ.

4.2. Kinh nghiệm thực tiễn từ các vụ tranh chấp

Nghiên cứu các vụ tranh chấp thực tế trong lĩnh vực hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ giúp rút ra bài học kinh nghiệm quý báu cho các bên tham gia giao dịch. Việc phân tích nguyên nhân và cách giải quyết các tranh chấp sẽ giúp cải thiện quy trình thực hiện hợp đồng.

V. Kết luận và tương lai của pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Việc nghiên cứu và áp dụng các quy định pháp luật một cách hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

5.1. Tương lai của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Trong tương lai, pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được điều chỉnh để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Các quy định cần linh hoạt và dễ áp dụng hơn để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

5.2. Đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo

Cần có những nghiên cứu sâu hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập quốc tế. Việc nghiên cứu các mô hình pháp luật từ các quốc gia khác sẽ giúp Việt Nam hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật của mình.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2009-2010 từng chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc với hàng loạt dự án khu đô thị, trung tâm thương mại và chung cư cao cấp được xây dựng. Tuy nhiên, đi kèm với tốc độ phát triển đó là hơn 65% các tranh chấp dân sự - thương mại phát sinh bắt nguồn từ những lỗ hổng trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thực tiễn áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đã bộc lộ nhiều điểm nghẽn mang tính nguyên tắc, chưa bao quát hết sự phức tạp của các quan hệ tài sản giá trị lớn.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm sáng tỏ bản chất pháp lý, phân loại các dạng hợp đồng và đánh giá toàn diện mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Mục tiêu cụ thể là hệ thống hóa các lý thuyết hợp đồng trong nền kinh tế thị trường, chỉ rõ những bất cập giữa quy định pháp luật với thực tiễn xét xử, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp phục vụ quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian pháp lý Việt Nam trong giai đoạn 2006-2014, bao quát 4 dạng hợp đồng cốt lõi: mua bán nhà và công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê bất động sản, và thuê mua nhà ở. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn, hỗ trợ chuẩn hóa 100% các điều khoản mẫu bắt buộc, góp phần kéo giảm rủi ro pháp lý cho các bên giao kết và ổn định môi trường đầu tư kinh doanh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý luận về tự do ý chí và sự tiếp nhận quyền tự do khế ước thuộc truyền thống Civil Law kết hợp với các nguyên tắc nghĩa vụ hợp đồng hiện đại. Ba nguyên tắc cơ bản chi phối nghiên cứu gồm: nguyên tắc gặp gỡ ý chí đích thực giữa các chủ thể, nguyên tắc hợp đồng có giá trị ràng buộc như pháp luật đối với các bên giao kết, và nguyên tắc giới hạn tự do hợp đồng bởi trật tự công cộng cùng đạo đức xã hội.

Các khái niệm chính được định danh và phân tích sâu bao gồm:

1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản: giao dịch bằng văn bản mà ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận;
2. Bất động sản được phép đưa vào kinh doanh: bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở thương mại và công trình xây dựng đủ điều kiện pháp lý;
3. Chế tài vi phạm hợp đồng: hệ thống các biện pháp xử lý gồm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, tạm ngừng, đình chỉ và hủy bỏ hợp đồng theo quy định của Luật Thương mại 2005 và Bộ luật Dân sự 2005.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin để xem xét sự vận động của thị trường bất động sản trong mối quan hệ hữu cơ với hệ thống lập pháp quốc gia. Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ hơn 25 văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt, bao gồm Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Cỡ mẫu nghiên cứu thực tế bao gồm hơn 50 hồ sơ vụ việc và tranh chấp thương mại điển hình giai đoạn 2006-2014 tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tiêu biểu như vụ tranh chấp phí dịch vụ tại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower và phí trông giữ xe tại khu đô thị The Manor. Phương pháp phân tích luật học so sánh, tổng hợp và quy nạp logic được lựa chọn nhằm đối chiếu giữa quy chuẩn pháp lý và thực tiễn thi hành, bảo đảm tính xác thực và độ tin cậy khoa học của toàn bộ luận điểm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, có sự thiếu đồng bộ nghiêm trọng trong kỹ thuật lập pháp giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa tách bạch rõ ràng giữa hợp đồng chuyển nhượng tài sản trực tiếp và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (như môi giới, định giá, sàn giao dịch), dẫn đến tình trạng áp dụng sai chế tài đối với hơn 40% các vụ việc khởi kiện dịch vụ môi giới.

Thứ hai, các quy định về điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn rất lỏng lẻo. Số liệu thực tế cho thấy khoảng 70% các tranh chấp tại các tòa chung cư cao tầng xoay quanh 3 vấn đề cốt lõi: chậm bàn giao căn hộ quá 180 ngày so với thỏa thuận, tự ý thay đổi diện tích thông thủy từ 2% đến 5%, và thiếu minh bạch trong phân định quyền sở hữu diện tích chung - riêng như tầng hầm để xe và hệ thống kỹ thuật.

Thứ ba, cơ chế công chứng và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn tồn tại nhiều kẽ hở. Trong khi 100% hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân bắt buộc phải công chứng, các giao dịch mua bán nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại được nới lỏng về thủ tục, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư yếu kém huy động vốn trái phép thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ.

+-------------------------------------------------------------+
|        CƠ CẤU NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG BẤT ĐỘNG SẢN  |
+-------------------------------------------------------------+
| [■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■] Chậm bàn giao (45%) |
| [■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■] Phí dịch vụ & Sở hữu chung (25%)     |
| [■■■■■■■■■■■■] Sai lệch diện tích & Chất lượng (15%)        |
| [■■■■■■■■] Vi phạm thanh toán & Lãi phạt (10%)              |
| [■■■■] Pháp lý dự án & Khác (5%)                            |
+-------------------------------------------------------------+

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và khách hàng cá nhân. Khi ký kết hợp đồng theo mẫu soạn sẵn, bên mua hầu như không có quyền thương lượng các điều khoản trọng yếu, dẫn đến việc chịu mọi rủi ro khi thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn đóng băng.

So sánh với các nghiên cứu của nhiều chuyên gia luật học tại Việt Nam, luận văn khẳng định sự cần thiết phải thiết lập cơ chế kiểm soát hợp đồng theo mẫu nghiêm ngặt hơn. Bảng cơ cấu phân loại tranh chấp minh họa rõ nét: 45% tranh chấp đến từ việc chậm bàn giao nhà ở và 25% xuất phát từ tranh chấp quản lý vận hành chung cư. Điều này chứng minh rằng sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước vào việc kiểm soát hợp đồng mẫu không hề triệt tiêu quyền tự do hợp đồng, mà ngược lại, bảo vệ nguyên tắc thiện chí và công bằng xã hội.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Chuẩn hóa 100% mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hướng bắt buộc áp dụng trước quý 4 năm 2015. Bộ Xây dựng cần phối hợp cùng Bộ Tư pháp ban hành các điều khoản mẫu chi tiết, quy định rõ cách tính diện tích thông thủy, thời hạn bàn giao, và mức phạt vi phạm tiến độ tối thiểu 0,05%/ngày trên tổng số tiền đã nộp.
2. Luật hóa quy định bóc tách quyền sở hữu chung - riêng và quản lý quỹ bảo trì 2% tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. Chủ đầu tư có nghĩa vụ chuyển giao toàn bộ quỹ bảo trì cho Ban quản trị cư dân trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ khi Ban quản trị được thành lập hợp pháp.
3. Thiết lập chế định bắt buộc bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong các dự án bán nhà hình thành trong tương lai. Mục tiêu đến năm 2016 đạt 100% dự án đủ điều kiện mở bán phải có thư cam kết bảo lãnh từ các tổ chức tín dụng được cấp phép.
4. Tăng cường mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi huy động vốn trái quy định lên mức 200 - 300 triệu đồng, đồng thời áp dụng chế tài đình chỉ hoạt động kinh doanh dự án từ 6 đến 12 tháng đối với các chủ đầu tư tái phạm nhiều lần.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Sinh viên và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Tài liệu cung cấp hệ thống cơ sở lý luận vững chắc, phương pháp phân tích án lệ sắc bén và nguồn tư liệu học thuật giá trị phục vụ khóa luận, luận văn thạc sĩ.
• Chủ đầu tư và các doanh nghiệp phát triển dự án địa ốc: Giúp rà soát toàn bộ quy trình soạn thảo hợp đồng, nhận diện các rủi ro pháp lý tiềm ẩn để hạn chế các vụ khiếu kiện tập thể gây tổn hại uy tín thương hiệu.
• Đội ngũ luật sư, công chứng viên và trọng tài viên thương mại: Cung cấp góc nhìn thực tiễn và căn cứ pháp lý sâu rộng để giải quyết tranh chấp quyền sở hữu, hợp đồng vô hiệu và định lượng mức bồi thường thiệt hại hợp lý.
• Khách hàng cá nhân và nhà đầu tư bất động sản: Hỗ trợ người mua trang bị kiến thức nhận diện các bẫy điều khoản trong hợp đồng mẫu, bảo đảm quyền lợi tài sản chính đáng khi tham gia giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản khác hợp đồng dịch vụ bất động sản ở điểm nào? Điểm khác biệt căn bản nằm ở đối tượng và chủ thể giao dịch. Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đối tượng là tài sản hữu hình gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất; trong khi hợp đồng dịch vụ bất động sản có đối tượng là các công việc vô hình như môi giới, tư vấn, định giá hay quản lý bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

2. Hợp đồng mua bán nhà ở không công chứng có bị vô hiệu tuyệt đối không? Theo Điều 122 và Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân không tuân thủ quy định công chứng, chứng thực sẽ bị coi là vi phạm về mặt hình thức. Tuy nhiên, hợp đồng không mặc nhiên vô hiệu ngay mà Tòa án sẽ dành thời hạn cho các bên hoàn thiện thủ tục công chứng trước khi tuyên vô hiệu.

3. Tranh chấp chung cư Keangnam và The Manor phản ánh lỗ hổng pháp lý nào? Các vụ việc này phản ánh tình trạng thiếu vắng điều khoản minh định về quyền sở hữu tầng hầm giữ xe và cơ chế kiểm soát mức thu phí dịch vụ quản lý tòa nhà trong hợp đồng mua bán căn hộ. Việc hợp đồng dùng từ ngữ mập mờ tạo điều kiện cho chủ đầu tư đơn phương tăng giá dịch vụ mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

4. Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần điều kiện gì để có hiệu lực? Dự án phải có hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt, có giấy phép xây dựng, hoàn thành xong phần móng công trình và có biên bản nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng. Ngoài ra, bên bán phải có quyền sử dụng đất hợp pháp và bất động sản không nằm trong tình trạng bị thế chấp ngân hàng chưa giải chấp.

5. Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, bên mua có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng không? Căn cứ Điều 425 Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Thương mại 2005, bên mua hoàn toàn có quyền đơn phương đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thời hạn giao nhà đã cam kết, đồng thời yêu cầu hoàn trả 100% số tiền đã đóng cùng tiền lãi phạt và tiền bồi thường thiệt hại.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về chế định hợp đồng kinh doanh bất động sản theo tiêu chuẩn pháp lý Việt Nam hiện đại.
• Nhận diện chính xác 4 nhóm nguyên nhân gây ra các làn sóng khiếu kiện và tranh chấp hợp đồng BĐS thương mại giai đoạn 2006-2014.
• Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng phục vụ trực tiếp cho việc soạn thảo và thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014.
• Định hướng lộ trình hoàn thiện các văn bản nghị định hướng dẫn thi hành với mục tiêu chuẩn hóa 100% biểu mẫu giao dịch trước năm 2016.
• Độc giả, doanh nghiệp và các nhà nghiên cứu hãy tham khảo toàn văn công trình khoa học này để nắm vững các kỹ năng đàm phán, phòng ngừa rủi ro và thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản an toàn, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG 1. Khái niệm về hợp đồng Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều tất yếu. Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể phải tham gia vào những giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình tạo ra và nhận lại những lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu chính đáng của mình.

Một trong những phương thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong xã hội chính là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và tuân theo pháp luật. Ngày nay, hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con người thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Tuy vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra được một thuật ngữ chính xác, như thuật ngữ "hợp đồng" đang được sử dụng trong pháp luật của hầu hết các quốc gia là việc không dễ dàng. Thuật ngữ "Hợp đồng", theo tiếng Anh được viết là "contract" và theo tiếng Pháp được viết là "contrat".

Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau được sử dụng để chỉ về hợp đồng: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao ước,… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến ngày nay, thuật ngữ "văn tự" hay "văn khế" [55, Điều 363, 366] đã được sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật. Sau này, thuật ngữ "khế ước" được sử dụng chính thức trong Bộ Dân luật Bắc Kì năm 1931, và trong Bộ Dân luật Trung Kì năm 1936. Thuật ngữ "khế ước" cũng được sử dụng trong Sắc lệnh 97/SL của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, được Hồ Chủ tịch ký ban hành ngày 22/5/1950 (Điều 13). 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thuật ngữ "khế ước" cũng được sử dụng trong Bộ Dân luật Sài Gòn 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền Nam.

Ngày nay, pháp luật của nhiều nước chỉ sử dụng thuật ngữ "hợp đồng", chứ không sử dụng các thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động… như luật Việt Nam. Quan niệm của các luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợp đồng như một kết quả phức hợp của ý chí tự do cá nhân cùng nhiều nguyên tắc pháp lý cơ bản của Luật tư. Khái niệm hợp đồng trong hệ thống Civil law bị chi phối bởi ba nguyên tắc. Thứ nhất, hợp đồng được xem là kết quả chung của sự gặp gỡ ý chí của các bên.

Thứ hai, đó là pháp luật do các bên lập ra để ràng buộc chính các bên trong hợp đồng. Vì sự ràng buộc của hợp đồng không chỉ là hiệu lực pháp lý được dự liệu bởi các bên, mà đó còn là hiệu lực được đảm bảo bởi pháp luật, bởi tập quán hoặc bởi yêu cầu của nguyên tắc thiện chí, nhằm xác lập trách nhiệm thực thi hợp đồng phù hợp với bản chất của hợp đồng. Thứ ba, là tự do hợp đồng: các bên được tự do, trong phạm vi giới hạn của luật công và trật tự công cộng, để tạo ra loại hợp đồng mà họ muốn, "thậm chí điều đó có thể là vô lý theo cách nhìn nhận của người khác" [57, tr. Khác với quan niệm của các nước theo hệ thống Civil Law, trong hệ thống Common Law, người ta xem hợp đồng như là "kết quả của các cam kết đơn giản, thể hiện bằng những hành vi pháp lý cụ thể của mỗi bên và là một nghĩa vụ được tạo ra bởi sự gặp gỡ ý chí giữa các bên" [57, tr.

79] Có thể nói, thuật ngữ "hợp đồng" là một phạm trù đa nghĩa và có thể được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau. Các luật gia Việt Nam thường hiểu khái niệm "hợp đồng" theo hai nghĩa: nghĩa khách quan và nghĩa chủ quan. Theo nghĩa khách quan, "hợp đồng" là một bộ phận của chế định nghĩa vụ trong luật dân sự, bao gồm các quy phạm pháp luật được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội trong quá trình dịch chuyển các lợi ích giữa 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] các chủ thể với nhau. Theo nghĩa chủ quan, hợp đồng là sự ghi nhận kết quả của việc cam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể giao kết hợp đồng hay là kết quả của việc thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên, được thể hiện trong các điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ mỗi bên để có cơ sở cùng nhau thực hiện.

Bộ luật Dân sự Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó" [32, Điều 1101]. Theo qui định tại Điều 1378 Bộ luật Dân sự năm 1994 của Bang Québec (Canada): Hợp đồng là sự thống nhất ý chí, theo đó một hoặc nhiều chủ thể phải thực hiện những cam kết đã định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác. Cả hai định nghĩa trên đều thể hiện rõ bản chất của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên. Định nghĩa "hợp đồng" cũng được quy định tại Điều 1-201 Bộ luật Thương mại Thống nhất Hoa Kỳ (Uniform Commercial Code of United State of America, viết tắt là UCC): "Hợp đồng là tổng hợp các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự "thỏa thuận" của các bên".

Trong Bách Khoa toàn thư về Pháp luật của Hoa Kỳ cũng có định nghĩa hợp đồng: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai thực thể pháp lý, tạo ra một sự ràng buộc nghĩa vụ nhằm để làm một việc, hoặc để không làm một việc, giao một vật xác định" [56, tr. Định nghĩa này thể hiện rõ ràng bản chất và mục đích cơ bản của hợp đồng. Tại Điều 2 của Luật Hợp đồng của Trung Quốc (1999) quy định: "Hợp đồng theo quy định của Luật này là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các chủ thể bình đẳng tự nhiên nhân, các tổ chức khác. Các thỏa thuận liên quan đến quan hệ hôn nhân, nhận con nuôi, giám hộ… thích dụng với quy định của các luật khác" [Dẫn theo 51].

Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng như sau: "Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [40]. Có thể dễ dàng thấy rằng, qui định tại Điều 388 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 cũng gần giống như quy định của Luật Hợp đồng Trung Quốc (1999). Xét về bản chất, hợp đồng được tạo ra bởi sự thỏa thuận của các bên, là kết quả của quá trình thương thảo và thống nhất ý chí giữa các bên để làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ đối với nhau, trừ những quyền và nghĩa vụ mà pháp luật có quy định là không thể thay đổi hoặc chấm dứt bằng thỏa thuận của các bên. Xét về vị trí, vai trò của hợp đồng, theo nghĩa hẹp, thì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, là một căn cứ pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.

Như vậy, hợp đồng là phương tiện pháp lý để các bên tạo lập quan hệ nghĩa vụ. Có thể nói, định nghĩa trên đã hàm chứa tất cả dấu hiệu mang tính bản chất của hợp đồng và thể hiện rõ chức năng, vai trò của hợp đồng trong việc làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật. Định nghĩa trên đây của Bộ luật Dân sự năm 2005 được xem là hợp lý; vì có nội dung ngắn gọn, chuẩn xác; vừa mang tính khái quát cao, phản ánh đúng bản chất của thuật ngữ "hợp đồng", vừa thể hiện rõ vai trò của hợp đồng như là một căn cứ pháp lý (phổ biến) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Từ các phân tích trên, chúng ta có thể khái quát định nghĩa hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi, văn bản hoặc các hình thức khác tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, thông điệp, dữ liệu… mà thông qua đó các bên xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền và nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình.

Bản chất của hợp đồng Dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau: là sự thỏa thuận giữa các bên và làm phát sinh hậu quả pháp lý. 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một giao dịch có nhiều bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết, thỏa thuận. Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều định nghĩa khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quan điểm nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng.

Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền tảng tạo nên hợp đồng. Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là tiền đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối" [47, tr. Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam, thỏa thuận là: Sự nhất trí chung được thể hiện ở chỗ không có một ý kiến đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bên liên quan đối với những vấn đề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình mà mọi quan điểm của các bên liên quan đều phải được xem xét và dung hòa [24, tr. Trên phương diện pháp lý, để có thể hình thành nên hợp đồng, pháp luật quy định các bên tham gia cùng thương lượng, trao đổi, bàn bạc để đi đến sự nhất trí chung, dựa trên sự đề nghị của một bên và sự chấp nhận hoàn toàn của bên kia.

Nhưng sự thỏa thuận với tư cách là một yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng còn có ý nghĩa khái quát hơn, so với các khái niệm "thương lượng, bàn bạc, đồng ý".