Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, có vị trí cố định trong không gian và đóng vai trò nền tảng đối với mọi hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của mỗi quốc gia. Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, các quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng. Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý thông qua các công cụ pháp luật và kinh tế, trong đó chính sách tài chính đất đai giữ vị trí trung tâm nhằm điều tiết nguồn lợi và giá trị gia tăng từ đất không do người sử dụng đất tự đầu tư mang lại.

Tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên – một địa bàn trung du đang có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ, việc xác định và quản lý các nguồn thu tài chính từ đất đối với hộ gia đình, cá nhân là nhiệm vụ trọng tâm nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp ngành Quản lý Đất đai của sinh viên Bùi Kiều Trang đã đi sâu nghiên cứu thực trạng này.

Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu tổng quát:

  1. Đánh giá công tác quản lý, xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016.
  2. Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt, nâng cao hiệu quả công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan.

Mục tiêu cụ thể:

  1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình.
  2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Phú Bình năm 2016.
  3. Đánh giá công tác quản lý, xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016.
  4. Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương nâng cao hiệu quả và tính kịp thời trong công tác xác định các khoản thu tài chính từ đất đai.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên (địa điểm thực tập tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phú Bình).
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu thực tế phát sinh trong năm 2016 (thời gian thực hiện đề tài từ ngày 14/8/2017 đến ngày 12/11/2017).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận quản lý tài chính đất đai hiện hành tại thời điểm nghiên cứu, bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt của Nhà nước:

  • Luật Đất đai năm 2013: Khung pháp lý nền tảng quy định về quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai; căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 108); nguyên tắc định giá đất (Điều 114); các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 110).
  • Nghị định số 45/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (thu 50% chênh lệch giá khi chuyển từ đất vườn, ao cùng thửa sang đất ở, thu 100% chênh lệch khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở); công thức tính tiền sử dụng đất thông qua đấu giá và không qua đấu giá; các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất.
  • Nghị định số 46/2014/NĐ-CP: Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; xác định đơn giá thuê đất hàng năm theo tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá đất; thời hạn và điều kiện miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản (tối đa không quá 03 năm) hoặc theo lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư (3 năm, 7 năm, 11 năm, 15 năm).
  • Nghị định số 100/2008/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân; xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở; nguyên tắc tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng trừ giá vốn và chi phí hợp lý; các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống (vợ - chồng, cha mẹ - con, ông bà - cháu, anh chị em ruột) hoặc chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, đất ở.
  • Nghị định số 140/2016/NĐ-CP: Quy định về lệ phí trước bạ; xác định giá tính lệ phí trước bạ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; tỷ lệ thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%; các trường hợp miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

Khóa luận đồng thời mô hình hóa quy trình nghiệp vụ phối hợp liên ngành giữa người sử dụng đất, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng ký đất đai và Cơ quan Thuế (Chi cục Thuế) trong việc tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển thông tin địa chính, ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính và thu nộp vào ngân sách nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu thực tế:

  1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, văn bản quy phạm pháp luật, quyết định phê duyệt giá đất (như Quyết định số 3181/QĐ-UBND của UBND huyện Phú Bình về giá sàn đấu giá đất khu trung tâm xã Úc Kỳ) và số liệu thu nộp tài chính đất đai lưu trữ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phú Bình.
  2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Thực hiện khảo sát thực địa và phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra soạn sẵn nhằm thu thập thông tin về giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường. Tổng dung lượng mẫu khảo sát gồm 50 phiếu điều tra, được phân bổ theo 3 phân vùng đặc thù của 21 xã, thị trấn trên địa bàn huyện:
    • Khu vực Thị trấn (đại diện là thị trấn Hương Sơn): 20 phiếu.
    • Khu vực kinh tế phát triển (chọn xã Điềm Thụy đại diện cho nhóm 12 xã phát triển): 15 phiếu.
    • Khu vực khó khăn (chọn xã Tân Kim đại diện cho nhóm 8 xã khó khăn): 15 phiếu.
  3. Phương pháp phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: Sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, so sánh định lượng nhằm theo dõi sự biến động của từng khoản thu (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân) qua 4 quý trong năm 2016; phân tích mức độ chênh lệch giữa giá đất do UBND tỉnh quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày cơ sở lý luận về vai trò của tài nguyên đất đai và tầm quan trọng của các công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Xác định rõ mục tiêu nghiên cứu tổng quát và mục tiêu cụ thể; nêu bật ý nghĩa học thuật trong việc củng cố phương pháp nghiên cứu chuyên ngành Quản lý Đất đai và ý nghĩa thực tiễn trong việc cung cấp góc nhìn khách quan nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nguồn thu, hạn chế tình trạng thất thu hoặc thu sai quy định đối với hộ gia đình, cá nhân.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa toàn diện cơ sở pháp lý và các khái niệm khoa học liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai. Phân tích chi tiết quy định về: đối tượng chịu thu, căn cứ tính toán, thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, chính sách miễn giảm đối với tiền sử dụng đất (Nghị định 45/2014/NĐ-CP), tiền thuê đất (Nghị định 46/2014/NĐ-CP), thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (Nghị định 100/2008/NĐ-CP) và lệ phí trước bạ (Nghị định 140/2016/NĐ-CP). Thiết lập 4 sơ đồ quy trình thủ tục hành chính mô tả sự phối hợp giữa người nộp thuế, Văn phòng Đăng ký đất đai và Cơ quan Thuế.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là các khoản thu nghĩa vụ tài chính về đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Bình trong năm 2016. Quy định 4 nội dung nghiên cứu trọng tâm và chi tiết hóa phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, phương pháp chọn mẫu khảo sát sơ cấp 50 phiếu tại 3 khu vực địa bàn (Hương Sơn, Điềm Thụy, Tân Kim) cùng quy trình xử lý, tổng hợp số liệu viết báo cáo.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là phần nội dung thực nghiệm trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện các dữ kiện thực tế:

  • Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Phú Bình: Huyện trung du nằm ở phía nam tỉnh Thái Nguyên, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 26 km. Địa hình dốc đều từ Đông Bắc xuống Đông Nam với độ dốc trung bình 0,04% (độ chênh cao trung bình 1,1 m/km dài), độ cao trung bình 14m so với mực nước biển (thấp nhất là 10m tại xã Dương Thành, cao nhất là Đèo Bóp tại xã Tân Thành với độ cao 250m). Nguồn nước mặt chính phục vụ sinh hoạt và sản xuất là sông Đào (rộng 25 - 30m). Năm 2016, tốc độ tăng trưởng GDP của huyện đạt xấp xỉ 16,5%, thu nhập bình quân đầu người đạt 37 triệu đồng/người/năm, dân số toàn huyện đạt 144 nghìn người, giải quyết việc làm mới cho gần 3 nghìn lao động. Diện tích đất lâm nghiệp đạt 5.613,37 ha, đất nuôi trồng thủy sản đạt 407,54 ha, đất công trình thủy lợi đạt 711,51 ha. Về văn hóa - thể thao, toàn huyện có 13/21 xã, thị trấn có sân thể thao (đạt 61%) và 254/318 xóm có sân thể thao (đạt 80%).
  • Hiện trạng và công tác quản lý đất đai năm 2016: Công tác quản lý thực hiện đồng bộ trên các nội dung: xác định địa giới hành chính theo bản đồ 364; lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 đến 1/1000; ban hành Quyết định số 3181/QĐ-UBND phê duyệt giá sàn đấu giá đất khu trung tâm xã Úc Kỳ. Trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND huyện đã phê duyệt quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường cho 06 công trình, dự án mới với quy mô diện tích khoảng 10 ha, ảnh hưởng đến 163 hộ dân và bố trí tái định cư cho 12 hộ.
  • Đánh giá công tác xác định các khoản thu tài chính đất đai năm 2016: Tổng hợp và đánh giá chi tiết tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ (mức thu 0,5%) và thuế thu nhập cá nhân theo từng quý trong năm 2016 đối với hộ gia đình, cá nhân.
  • Khảo sát giá đất thị trường và đề xuất giải pháp: Tổng hợp bảng giá đất ở do Nhà nước quy định năm 2017 so sánh với giá giao dịch thực tế thông qua 50 phiếu điều tra tại 3 vùng, chỉ ra mức chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường; phân tích thuận lợi, khó khăn và đề xuất các nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thu ngân sách.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết toàn bộ kết quả nghiên cứu về thực trạng quản lý và xác định các mức thu nghĩa vụ tài chính đất đai tại huyện Phú Bình năm 2016; đưa ra các kiến nghị đối với UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai nhằm hoàn thiện cơ chế phối hợp và quản lý nguồn thu từ đất.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp hệ thống số liệu phản ánh bức tranh quản lý đất đai và tài chính đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016:

Nhóm chỉ tiêu Thông số / Dữ liệu thực tế ghi nhận trong văn bản
Vị trí & Địa hình Huyện trung du nam Thái Nguyên, cách TP. Thái Nguyên 26 km; độ dốc 0,04%; cao độ TB 14m (thấp nhất 10m - Dương Thành, cao nhất 250m - Đèo Bóp, Tân Thành).
Kinh tế - Xã hội (2016) Tăng trưởng GDP ~16,5%; thu nhập bình quân 37 triệu đồng/người/năm; dân số 144 nghìn người; 13/21 xã có sân thể thao (61%); 254/318 xóm có sân thể thao (80%).
Quỹ đất chuyên dùng Đất lâm nghiệp: 5.613,37 ha; Đất nuôi trồng thủy sản: 407,54 ha; Đất thủy lợi: 711,51 ha.
Thu hồi & Bồi thường (2016) Phê duyệt 06 dự án mới với tổng diện tích ~10 ha; 163 hộ bị ảnh hưởng; 12 hộ được bố trí tái định cư.
Mẫu điều tra giá đất Tổng 50 phiếu: Thị trấn Hương Sơn (20 phiếu), xã Điềm Thụy (15 phiếu), xã Tân Kim (15 phiếu).
Công cụ quản lý địa chính Hồ sơ địa giới hành chính 364; bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 - 1/1000; Quyết định số 3181/QĐ-UBND duyệt giá sàn đấu giá đất xã Úc Kỳ.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả:

  • Hoàn thiện công tác thẩm định, xây dựng bảng giá đất định kỳ và hệ số điều chỉnh giá đất sát hơn với biến động giá thị trường thực tế tại từng khu vực (thị trấn, vùng phát triển công nghiệp, vùng khó khăn).
  • Nâng cao hiệu quả phối hợp liên ngành giữa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế huyện trong việc luân chuyển hồ sơ địa chính, xử lý thông tin ngăn ngừa tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế.
  • Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn về nghĩa vụ tài chính để người dân nắm rõ quyền lợi, trách nhiệm và thời hạn nộp thuế.

Đóng góp của khóa luận: Khóa luận cung cấp tài liệu phân tích thực nghiệm chi tiết về việc vận hành các cơ chế thu tài chính đất đai cấp huyện trong giai đoạn đầu thực thi Luật Đất đai 2013 và các Nghị định 45, 46, 140. Đồng thời, tác giả đã thiết lập được ma trận dữ liệu so sánh giá đất quy định với giá khảo sát sơ cấp theo 3 vùng kinh tế sinh thái đặc trưng của huyện Phú Bình.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Dữ liệu nghiên cứu tập trung trong phạm vi năm 2016 tại địa bàn một huyện cụ thể (Phú Bình); đối tượng nghiên cứu giới hạn ở nhóm hộ gia đình, cá nhân (chưa bao gồm phân tích sâu nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế và doanh nghiệp); mẫu khảo sát giá đất thị trường có quy mô 50 phiếu, tập trung tại 3 xã/thị trấn đại diện nên chưa bao quát chi tiết toàn bộ 21 đơn vị hành chính cấp xã.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi đánh giá chuỗi thời gian nhiều năm liên tục sau 2016 để thấy rõ xu hướng biến động nguồn thu dưới tác động của sự phát triển các khu, cụm công nghiệp tại huyện Phú Bình; mở rộng quy mô điều tra giá thị trường trên toàn bộ các xã thuộc địa bàn huyện.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tư liệu học thuật hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên, Kinh tế Bất động sản và Luật Kinh tế tham khảo phương pháp tiếp cận đánh giá nghĩa vụ tài chính đất đai cấp cơ sở.
  • Cán bộ làm công tác địa chính, quản lý đất đai và quản lý thuế tham khảo sơ đồ quy trình phối hợp giải quyết hồ sơ tài chính đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân) và phương pháp phân vùng khảo sát chênh lệch giá đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng các căn cứ pháp lý chính nào để phân tích nghĩa vụ tài chính về đất đai?
Khóa luận căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất, thuê mặt nước), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP (thuế thu nhập cá nhân) và Nghị định số 140/2016/NĐ-CP (lệ phí trước bạ).

2. Phương pháp điều tra giá đất thị trường trong khóa luận được thiết kế như thế nào?
Tác giả sử dụng phương pháp điều tra sơ cấp với tổng số 50 phiếu phỏng vấn chia làm 3 vùng đại diện: Thị trấn Hương Sơn (20 phiếu), xã Điềm Thụy đại diện vùng phát triển kinh tế (15 phiếu) và xã Tân Kim đại diện vùng khó khăn (15 phiếu).

3. Tình hình kinh tế - xã hội huyện Phú Bình năm 2016 được ghi nhận với các chỉ tiêu nào?
Huyện đạt tốc độ tăng trưởng GDP xấp xỉ 16,5%, thu nhập bình quân đầu người 37 triệu đồng/người/năm, quy mô dân số 144 nghìn người, giải quyết việc làm cho gần 3 nghìn lao động, tỷ lệ xã có sân thể thao đạt 61% (13/21 xã) và tỷ lệ xóm có sân thể thao đạt 80% (254/318 xóm).

4. Kết quả công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện năm 2016 ra sao?
UBND huyện Phú Bình đã phê duyệt phương án bồi thường và quyết định thu hồi đất đối với 06 công trình, dự án mới với tổng diện tích khoảng 10 ha, ảnh hưởng đến 163 hộ dân và bố trí tái định cư cho 12 hộ.

5. Sơ đồ quy trình xác định nghĩa vụ tài chính đất đai gồm các đơn vị phối hợp nào?
Quy trình gồm 3 chủ thể chính: Người sử dụng đất (nộp hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính), Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng ký đất đai (kiểm tra hồ sơ, trích lục thửa đất, lập phiếu chuyển thông tin địa chính) và Cơ quan Thuế/Tài chính (xác định mức thu, ban hành thông báo nộp tiền).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Kiều Trang đã hệ thống hóa cơ sở pháp lý và đánh giá thực trạng công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Bình năm 2016. Bằng sự kết hợp giữa phân tích số liệu quản lý thứ cấp và điều tra sơ cấp 50 phiếu khảo sát giá thị trường, công trình đã làm rõ quy trình quản lý tài chính đất đai liên ngành tại địa phương. Các kết quả nghiên cứu và đề xuất trong khóa luận cung cấp luận cứ thực tiễn phục vụ công tác nâng cao hiệu quả quản lý nguồn thu từ đất đai tại cấp huyện.