Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên vật chất hữu hạn, giữ vai trò nền tảng cho sự sinh tồn, phát triển kinh tế – xã hội và phân bố không gian cư trú của con người. Việc tổ chức, phân bổ và khai thác quỹ đất đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng, đồng thời hạn chế các tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái. Tại thành phố Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) – một đô thị loại I có tốc độ phát triển công nghiệp và kinh tế dịch vụ cao (tốc độ tăng trưởng duy trì 13 – 15%/năm, tỷ trọng công nghiệp – xây dựng chiếm 64,08%, dịch vụ chiếm 35,84%), quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra áp lực rất lớn lên công tác quản lý và sử dụng đất đai.

Thực tiễn tại địa phương cho thấy công tác quy hoạch sử dụng đất còn bộc lộ nhiều bất cập, thiếu tính đồng bộ và nhất quán; phát sinh khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư và giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất; mức độ đồng thuận của người dân đối với các chính sách bồi thường chưa cao. Bên cạnh đó, tình trạng ngập úng đô thị, suy giảm diện tích cây xanh tự nhiên và tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp. Phường Tân Hiệp là địa bàn nằm ở phía Đông thành phố Biên Hòa, tiếp giáp nhiều trục giao thông huyết mạch và các khu công nghiệp lớn, chịu sự tác động mạnh mẽ của quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai. Xuất phát từ bối cảnh đó, đề tài "Đánh giá hiện trạng công tác quản lí đất đai trong quá trình đô thị hóa tại phường Tân Hiệp Thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai" được thực hiện.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể:

  1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai dưới tác động của quá trình đô thị hóa trên địa bàn phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; từ đó xác định các khó khăn, hạn chế tồn tại để đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương trong giai đoạn tiếp theo.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai và công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hóa, thực thi pháp luật về đất đai tại phường Tân Hiệp.
    • Phân tích các áp lực, xung đột xã hội và xung đột pháp lý phát sinh trong quá trình quản lý đất đai tại địa bàn.
    • Đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai và giảm thiểu tiêu cực đô thị hóa tại thành phố Biên Hòa.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hiện trạng công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thị hóa tại phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
  • Phạm vi không gian: Địa giới hành chính phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (tiếp giáp các phường Long Bình, Tân Tiến, Tân Mai, Tam Hòa, Tam Hiệp, Trảng Dài, Hố Nai).
  • Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng và số liệu biến động đất đai giai đoạn 2017 – 2019; đề xuất định hướng và dự báo biến động giai đoạn 2020 – 2025.
  • Phạm vi nội dung: Khảo sát cơ cấu sử dụng đất, biến động phân loại đất, tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), giải quyết thủ tục hành chính, nguyên nhân ngập úng, tranh chấp đất đai và các xung đột chính sách pháp luật đất đai liên quan.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các khái niệm chuyên ngành về đô thị hóa (đo lường qua mức độ đô thị hóa, tốc độ đô thị hóa và công thức tính nhịp độ đô thị hóa $T_{DTH}$), phân loại 6 cấp đô thị theo quy chuẩn Việt Nam (từ loại V đến Đô thị Đặc biệt), cùng lý thuyết về tài nguyên đất và 5 yếu tố hình thành đất theo học thuyết của V.V. Dokuchaev (1883). Về mặt pháp lý, đề tài vận dụng trực tiếp các quy định tại:

  • Luật Đất đai năm 2013 (và Luật Đất đai năm 2003 trong phân tích so sánh);
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
  • Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
  • Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
  • Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
  • Các văn bản liên ngành: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Tố tụng Dân sự, tiêu chuẩn quản lý chất lượng TCVN ISO 9001:2008 và Công văn số 5763/BTNMT ngày 25/12/2006.

Hệ thống phương pháp nghiên cứu thực nghiệm và định lượng được tác giả triển khai bao gồm:

  • Phương pháp thu thập và tổng hợp tài liệu, số liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, UBND thành phố Biên Hòa, UBND phường Tân Hiệp, bao gồm báo cáo thống kê đất đai các năm 2018, 2019, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch chi tiết các tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/10000.
  • Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Thực hiện trong thời gian 01 tháng tại phường Tân Hiệp nhằm xác minh hiện trạng sử dụng đất, kiểm chứng biến động ranh giới, ghi nhận các điểm sụt lún và khu vực ngập úng bề mặt.
  • Phương pháp điều tra xã hội học bằng phiếu câu hỏi (phỏng vấn): Áp dụng công thức chọn mẫu: $$n = \frac{N}{1 + N(e)^2}$$ Khảo sát được tiến hành trên các nhóm đối tượng: (1) Cán bộ quản lý cơ quan nhà nước gồm Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính phường (20 phiếu); (2) Đơn vị sản xuất kinh doanh và doanh nghiệp dự án; (3) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các khu phố (40 phiếu) với tổng số 80 phiếu điều tra.
  • Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Phân tích định lượng dữ liệu đất đai, tỷ lệ cơ cấu, so sánh đối chiếu số liệu diện tích và kết quả phản hồi ý kiến.
  • Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai và kinh tế – xã hội nhằm đánh giá nguyên nhân xung đột, chuyển dịch đất đai.
  • Phương pháp phân tích ma trận SWOT: Tổng hợp điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chương này trình bày cơ sở lý luận về mối quan hệ hữu cơ giữa quá trình đô thị hóa và biến động sử dụng đất. Tác giả chỉ ra rằng đô thị hóa thúc đẩy chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở đô thị; thống kê toàn quốc đến hết tháng 5/2018 có 813 đô thị, đóng góp 70% GDP cả nước. Bên cạnh việc hệ thống hóa kinh nghiệm quốc tế (như hệ thống hồ sơ địa chính quản lý thửa đất chặt chẽ của Pháp, các cảnh báo của dự án nghiên cứu ILC năm 2010 về sức ép thương mại lên đất đai) và tổng quan các nghiên cứu trong nước (Nguyễn Hữu Hoan, Nguyễn Đức Quý, Lê Thị Thu Hằng, Vũ Đình Nhân), chương 1 đi sâu miêu tả các điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội của phường Tân Hiệp:

  • Vị trí và địa hình: Nằm ở phía Đông thành phố Biên Hòa (cách trung tâm 4 km), diện tích tự nhiên 346,88 ha, địa hình phức tạp nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây, cao độ dao động từ 2m đến 75m, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 gây lưu lượng dòng chảy tập trung nhanh.
  • Tài nguyên đất: Hình thành trên phù sa cổ và đá phiến sét; gồm đất xám cơ giới nhẹ nghèo bazơ (17,25%), đất xám gley cơ giới nhẹ (20,85%), đất xám kết von (21,06%) và đất xám cơ giới nhẹ vàng nhạt (40,84%).
  • Dân số và hạ tầng: Dân số tính đến ngày 31/12/2019 đạt 43.972 người (23.864 thường trú, 11.108 tạm trú). Hệ thống giáo dục phát triển với tỷ lệ trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%, học sinh tốt nghiệp THCS đạt 100% và khoảng 60% học sinh sau lớp 12 vào học đại học.

Chương 2: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Chương 2 cụ thể hóa khung nghiên cứu thực chứng của đề tài. Tác giả xác lập chi tiết đối tượng, phạm vi không gian phường Tân Hiệp và phạm vi nội dung xoay quanh công tác quản lý hành chính đất đai, cấp GCNQSDĐ, đo đạc địa chính và giải quyết khiếu nại tranh chấp. Chương này trình bày chi tiết quy trình thu thập tài liệu địa chính, phương thức phối hợp với tổ trưởng khu phố để triển khai phiếu điều tra 3 nhóm đối tượng (cán bộ, doanh nghiệp, hộ dân), đồng thời xác lập các chỉ tiêu thống kê đất đai phù hợp với quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 3 tập trung phân tích nguồn dữ liệu thực nghiệm và thống kê địa chính của địa bàn nghiên cứu:

1. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất năm 2019: Tính đến ngày 31/12/2019, tổng diện tích tự nhiên của phường Tân Hiệp là 346,88 ha (chiếm 1,32% diện tích tự nhiên thành phố Biên Hòa), toàn bộ quỹ đất đã được đưa vào sử dụng (diện tích đất chưa sử dụng là 0 ha). Cơ cấu cụ thể được tổng hợp trong bảng sau:

Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ trong nhóm (%) Tỷ lệ so với tổng diện tích (%)
I. Đất nông nghiệp 43,82 100,00 12,63
- Đất trồng cây hàng năm 10,37 23,66 2,99
- Đất trồng cây lâu năm 33,45 76,34 9,64
II. Đất phi nông nghiệp 303,07 100,00 87,37
- Đất ở 123,47 40,74 35,60
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan 3,23 1,07 0,93
- Đất quốc phòng 27,87 9,20 8,03
- Đất an ninh 9,42 3,11 2,72
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp 54,43 17,96 15,69
- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 17,77 5,86 5,12
- Đất có mục đích công cộng (giao thông, chợ...) 63,42 20,93 18,28
- Đất cơ sở tôn giáo 2,03 0,67 0,59
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ 1,43 0,47 0,41
Tổng diện tích tự nhiên 346,88 — 100,00

2. Biến động đất đai và phân bố theo đối tượng quản lý – sử dụng:

  • Trong giai đoạn 2018 – 2019, diện tích tự nhiên không đổi (346,88 ha). Quá trình đô thị hóa thể hiện qua sự dịch chuyển: đất nông nghiệp giảm 4,82 ha (từ 48,64 ha xuống 43,82 ha), tương ứng đất phi nông nghiệp tăng 4,82 ha (từ 298,25 ha lên 303,07 ha), trong đó riêng diện tích đất ở đô thị tăng 1,31 ha (từ 122,16 ha lên 123,47 ha).
  • Về đối tượng sử dụng (tổng cộng 288,76 ha, chiếm 83,24% diện tích phường): Hộ gia đình, cá nhân sử dụng 165,01 ha (chiếm 57,14% phần giao sử dụng); tổ chức trong nước sử dụng 120,46 ha (chiếm 41,72%); doanh nghiệp FDI sử dụng 1,26 ha (0,44%); cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư sử dụng 2,03 ha (0,70%).
  • Về đối tượng quản lý (tổng cộng 58,12 ha, chiếm 16,76% diện tích phường): UBND cấp phường quản lý 37,53 ha (64,56%); tổ chức phát triển quỹ đất quản lý 0,07 ha (0,12%); cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý 20,53 ha (35,32%).

3. Tác động của đô thị hóa lên hạ tầng và môi trường:

  • Ngập úng và bê tông hóa: Giai đoạn 2000 – 2019, diện tích bê tông hóa bề mặt của thành phố Biên Hòa tăng 315%, trong khi dân số tăng 80,3%. Tại phường Tân Hiệp, diện tích công viên, cây xanh, thảm thấm tự nhiên bị suy giảm chỉ còn khoảng 55% so với năm 2000; nhiều kênh rạch tự nhiên bị san lấp làm triệt tiêu khả năng điều tiết nước tại chỗ; hiện tượng sụt lún bề mặt đất đã xuất hiện từ năm 2003.

4. Khảo sát xã hội học và đánh giá thủ tục hành chính:

  • Mức độ hiểu biết quy hoạch của người dân: 45,5% hiểu rõ và quan tâm; 43,1% có biết nhưng chưa rõ; 11,4% không biết. Đối với doanh nghiệp, tỷ lệ hiểu biết đạt 85,9%.
  • Thái độ đối với chính sách quy hoạch: 43,4% người dân sẵn sàng chấp hành; 47,0% chỉ chấp hành khi thấy thỏa đáng; 9,6% chỉ thực hiện khi bị bắt buộc. Mức độ đồng thuận đối với dự án công trình phúc lợi đạt 72,5%, trong khi dự án khu dân cư/khu công nghiệp đạt 52,6%.
  • Đánh giá thủ tục hành chính: 43,8% hộ dân và 53,7% đơn vị thực hiện dự án đánh giá thủ tục đất đai còn phức tạp; 19,7% người dân phải thực hiện thủ tục qua đơn vị môi giới trung gian với chi phí cao; 43% hộ dân cho rằng chính sách quản lý đất đai hiện nay chưa thực sự hợp lý.

5. Tranh chấp đất đai và xung đột pháp lý:

  • Nguyên nhân tranh chấp đất đai được xác định qua điều tra:
Nguyên nhân tranh chấp Tỷ lệ đánh giá (%)
Mâu thuẫn trong lợi ích kinh tế (khi giá đất tăng) 53,0
Tính lịch sử trong quản lý và sử dụng đất qua các thời kỳ 24,3
Sự bất hợp lý và thiếu đồng bộ của chính sách, pháp luật 16,7
Sự quản lý thiếu hiệu quả của cơ quan công quyền 6,0
Tổng cộng 100,0

Khảo sát ghi nhận 80% vụ tranh chấp xảy ra tại các thửa đất không có mốc ranh giới cố định rõ ràng, bắt nguồn từ việc cha mẹ chia đất thừa kế cho con cái bằng miệng hoặc không lập thủ tục tách thửa chính thức trong quá khứ.

  • Xung đột pháp lý: Tác giả chỉ ra các điểm mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2013 với các luật khác:
    • Khoản 1 và Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai quy định thẩm quyền giải quyết đơn thư tranh chấp chưa phân định rõ vai trò nguyên đơn/bị đơn có giấy tờ, dẫn đến việc Tòa án và UBND đùn đẩy trách nhiệm thụ lý.
    • Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai 2013 (không cho phép thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai) với Bộ luật Dân sự.
    • Chồng chéo thẩm quyền chứng thực thế chấp nhà ở giữa Luật Đất đai (theo chủ thể) và Luật Nhà ở (theo địa bàn đô thị/nông thôn).
    • Bất cập giữa quy định rút vốn bằng QSDĐ trong Luật Đất đai so với Luật Doanh nghiệp.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã lượng hóa và phản ánh đầy đủ thực trạng quản lý đất đai tại phường Tân Hiệp với các kết quả cụ thể:

  1. Xác lập bộ số liệu chi tiết về cơ cấu đất đai năm 2019: tổng diện tích 346,88 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối 87,37% (303,07 ha), đất nông nghiệp chiếm 12,63% (43,82 ha), đất ở chiếm 123,47 ha; ghi nhận sự chuyển dịch giảm 4,82 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trong giai đoạn 2018 – 2019.
  2. Đo lường định lượng các chỉ số xã hội học về quản lý đất đai: tỷ lệ 43,8% hộ dân đánh giá thủ tục hành chính phức tạp; 19,7% phụ thuộc môi giới; 53% tranh chấp bắt nguồn từ áp lực tăng giá đất thương mại; đồng thời chỉ ra hệ lụy bê tông hóa 315% gây ngập úng đô thị.
  3. Đề xuất hệ thống 5 nhóm giải pháp quản lý chuyên ngành:
    • Nhóm giải pháp tăng cường công tác quy hoạch: Nâng cao tính đồng bộ, nhất quán, khả thi của quy hoạch sử dụng đất và công khai kịp thời thông tin dự án.
    • Nhóm giải pháp nâng cao năng lực quản lý của chính quyền địa phương: Rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ, áp dụng nghiêm ngặt quy trình ISO (TCVN 9001:2008), hiện đại hóa cơ sở dữ liệu địa chính trên nền tảng GIS.
    • Nhóm giải pháp tăng cường giám sát, kiểm soát việc sử dụng đất: Xử lý nghiêm vi phạm lấn chiếm kênh rạch, kiểm soát chặt chẽ việc phát triển mảng xanh tại các dự án khu dân cư.
    • Nhóm giải pháp về giáo dục nhận thức và truyền thông vận động: Phổ biến Luật Đất đai 2013, nâng cao tỷ lệ người dân hiểu biết pháp luật vượt mức 45,5% hiện tại.
    • Nhóm giải pháp bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân: Hoàn thiện chính sách bồi thường sát giá thị trường, hỗ trợ cắm mốc ranh giới thửa đất để hạn chế tranh chấp thừa kế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận còn một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu:

  • Đề tài chỉ tập trung khảo sát trên phạm vi không gian một phường đơn lẻ (phường Tân Hiệp) nên các phát hiện chưa bao quát toàn diện các đặc thù khác nhau giữa các phường nội thành và vùng ven của toàn thành phố Biên Hòa.
  • Cỡ mẫu điều tra bảng hỏi (80 phiếu) còn ở mức độ vừa phải so với quy mô dân số gần 44.000 người của phường; dữ liệu biến động sử dụng đất định lượng chi tiết chủ yếu phân tích trong biên độ ngắn hạn 2018 – 2019.

Hướng nghiên cứu mở rộng:

  • Mở rộng phạm vi khảo sát liên phường trên địa bàn toàn thành phố Biên Hòa và các vùng công nghiệp lân cận của tỉnh Đồng Nai.
  • Ứng dụng công nghệ viễn thám (Remote Sensing) kết hợp GIS để phân tích chuỗi biến động không gian bề mặt bê tông hóa và lớp phủ thực vật qua nhiều thập kỷ, phục vụ mô hình hóa nguy cơ ngập úng đô thị dài hạn.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên cao học và cán bộ nghiên cứu thuộc các chuyên ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Địa chính, Quy hoạch Đô thị và Luật Kinh tế.

Các nội dung có giá trị tham khảo nổi bật bao gồm:

  • Phương pháp luận kết hợp giữa thống kê kiểm kê đất đai chuyên ngành với điều tra xã hội học bằng phiếu hỏi;
  • Bảng tổng hợp số liệu chi tiết về cơ cấu phân loại đất đai cấp phường đô thị loại I;
  • Phân tích sâu sắc về sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai 2013 với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và Luật Tố tụng Dân sự trong xử lý tranh chấp thực tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu sử dụng đất tại phường Tân Hiệp năm 2019 có đặc điểm phân bổ như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên của phường là 346,88 ha; trong đó đất phi nông nghiệp chiếm đa số tuyệt đối với 303,07 ha (87,37%), đất nông nghiệp chiếm 43,82 ha (12,63%), và không còn đất chưa sử dụng (0 ha). Trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở chiếm diện tích lớn nhất với 123,47 ha (chiếm 40,74% diện tích đất phi nông nghiệp).

2. Biến động đất đai tại phường trong giai đoạn 2018 – 2019 diễn ra theo chiều hướng nào?
Tổng diện tích tự nhiên được giữ nguyên ở mức 346,88 ha. Đất nông nghiệp giảm 4,82 ha (từ 48,64 ha xuống 43,82 ha), đất phi nông nghiệp tăng tương ứng 4,82 ha (từ 298,25 ha lên 303,07 ha), trong đó diện tích đất ở đô thị tăng thêm 1,31 ha (từ 122,16 ha lên 123,47 ha).

3. Quá trình đô thị hóa đã gây ra những tác động tiêu cực nào đến môi trường và hạ tầng thoát nước của phường?
Giai đoạn 2000 – 2019, diện tích bê tông hóa bề mặt gia tăng 315% (trong khi dân số chỉ tăng 80,3%); diện tích công viên, cây xanh giảm xuống chỉ còn khoảng 55% so với năm 2000; nhiều ao hồ, kênh rạch tự nhiên bị san lấp làm giảm khả năng trữ nước, kết hợp với hiện tượng sụt lún bề mặt đất xuất hiện từ năm 2003 dẫn đến ngập úng cục bộ kéo dài trong mùa mưa.

4. Kết quả khảo sát mức độ hài lòng về thủ tục hành chính đất đai tại phường Tân Hiệp ghi nhận số liệu gì?
Có 43,8% hộ dân, 28,6% đơn vị sản xuất kinh doanh và 53,7% đơn vị thực hiện dự án đánh giá việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là phức tạp. Tỷ lệ người dân phải thực hiện thủ tục đất đai thông qua dịch vụ môi giới là 19,7% với chi phí cao.

5. Đâu là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các vụ tranh chấp đất đai tại địa bàn nghiên cứu?
Khảo sát chỉ ra 53% nguyên nhân xuất phát từ mâu thuẫn lợi ích kinh tế khi giá đất tăng cao do đô thị hóa, 24,3% do tính lịch sử quản lý qua các thời kỳ, 16,7% do sự thiếu đồng bộ của chính sách pháp luật và 6% do quản lý hành chính. Đặc biệt, 80% trường hợp tranh chấp phát sinh trên các diện tích đất thừa kế gia đình không có ranh giới cố định rõ ràng.

Kết luận

Khóa luận đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá toàn diện hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hóa tại phường Tân Hiệp, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Kết quả nghiên cứu làm rõ cơ cấu đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo (87,37%) cùng sự suy giảm nhanh của đất nông nghiệp, đồng thời chỉ ra các hệ lụy rõ rệt về ngập úng đô thị, bất cập thủ tục hành chính và tranh chấp đất đai do giá trị bất động sản gia tăng. Thông qua việc phân tích sâu sắc các xung đột giữa Luật Đất đai 2013 với các văn bản pháp luật liên ngành, tác giả đã đề xuất 5 nhóm giải pháp đồng bộ và có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về tài nguyên đất đai tại địa phương.