Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong mọi loại hình doanh nghiệp, các mối quan hệ kinh tế gắn liền với hoạt động thanh toán diễn ra thường xuyên và đa dạng, bao gồm nghĩa vụ với ngân sách nhà nước, người lao động, các giao dịch nội bộ và trọng tâm là quan hệ công nợ với khách hàng cùng nhà cung cấp. Đối với Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Nguyễn Minh Hoàng, hoạt động kinh doanh chủ yếu tập trung vào lĩnh vực thương mại dịch vụ, cụ thể là dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là loại hình dịch vụ mang tính chất đặc thù cao trong ngành bất động sản, khiến các nghiệp vụ thanh toán công nợ phải thu và phải trả không chỉ dừng lại ở các giao dịch mua bán thông thường, mà phát sinh dày đặc các khoản thu hộ, chi hộ cho từng dự án chung cư độc lập.

Xuất phát từ thực tiễn công tác tại đơn vị trong quá trình thực tập, tác giả xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

  1. Tìm hiểu tổ chức công tác kế toán công nợ đối với các khoản phải thu và phải trả tại Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng.
  2. So sánh thực tế hạch toán tại doanh nghiệp với cơ sở lý luận nhằm nhận diện những điểm mạnh, điểm hạn chế và nguyên nhân tồn tại.
  3. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện công tác kế toán công nợ tại doanh nghiệp.
  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác kế toán công nợ (phải thu và phải trả) trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư tại đơn vị thực tập.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Không gian: Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Nguyễn Minh Hoàng (văn phòng chính tại 1/1 Hoàng Việt, Phường 4, Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh và các văn phòng ban quản lý tại các dự án chung cư trực thuộc).
    • Thời gian: Dữ liệu kế toán và số liệu hạch toán được thu thập, phân tích trong năm 2015 và Quý 1, Quý 2 năm 2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các quy định pháp lý và chuẩn mực kế toán doanh nghiệp hiện hành:

  • Khung pháp lý và chế độ kế toán: Chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định 15/2006/QĐ-BTC, chuyển tiếp áp dụng Thông tư số 200/2014/TT-BTC từ ngày 01/01/2015 của Bộ Tài chính; quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
  • Khái niệm và nguyên tắc hạch toán kế toán công nợ:
    • Kế toán các khoản phải thu: Định nghĩa nghĩa vụ nợ của khách hàng và đối tác; nguyên tắc theo dõi chi tiết theo từng đối tượng, kỳ hạn (ngắn hạn, dài hạn); phương pháp sử dụng TK 131 (Phải thu khách hàng), TK 136 (Phải thu nội bộ), TK 138 (Phải thu khác) và cách thức trình bày trên Bảng cân đối kế toán.
    • Kế toán các khoản phải trả: Phản ánh các nghĩa vụ tài chính đối với người bán, người lao động và các bên liên quan; phương pháp hạch toán trên TK 331 (Phải trả người bán), TK 334 (Phải trả người lao động), TK 336 (Phải trả nội bộ), TK 338 (Phải trả, phải nộp khác).
  • Phương pháp nghiên cứu thực tế: Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính làm trọng tâm, phối hợp các kỹ thuật thu thập và xử lý thông tin:
    • Phương pháp quan sát thực tế quy trình luân chuyển chứng từ tại các phòng ban và ban quản lý dự án.
    • Phương pháp thống kê, trích xuất số liệu từ sổ chi tiết tài khoản và sổ Nhật ký chung.
    • Phương pháp so sánh và phân tích đối chiếu giữa quy định của chế độ kế toán với việc vận dụng thực tế tại đơn vị.
    • Phương pháp phỏng vấn trực tiếp cán bộ kế toán và nhân sự quản lý dự án.
  • Nguồn dữ liệu: Hồ sơ pháp lý, cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý, các báo cáo tài chính, chứng từ kế toán gốc (hóa đơn GTGT, phiếu thu, phiếu chi, giấy báo có, giấy báo nợ ngân hàng, bảng chấm công, đề nghị thanh toán) và sổ kế toán chi tiết các tài khoản công nợ năm 2015 và đầu năm 2016 trích xuất từ phần mềm kế toán Realtime của công ty.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu

Chương 1 trình bày tổng quan về tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ đặc thù hoạt động dịch vụ quản lý vận hành chung cư của Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng. Tác giả làm rõ mục đích nghiên cứu, xác định đối tượng nghiên cứu là kế toán công nợ tại công ty, giới hạn phạm vi nghiên cứu về mặt không gian và thời gian (số liệu năm 2015 - quý 2/2016), giới thiệu các phương pháp nghiên cứu định tính và khái quát kết cấu toàn bộ khóa luận gồm 5 chương.

Chương 2: Cơ sở lý luận về kế toán công nợ

Chương 2 hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kế toán về nghiệp vụ thanh toán, bao gồm khái niệm, phương thức thanh toán và tiêu chí phân loại công nợ (theo quan hệ, theo phạm vi, theo thời gian). Tác giả trình bày nội dung, nguyên tắc hạch toán, chứng từ sử dụng, kết cấu tài khoản, sơ đồ hạch toán tổng hợp và nguyên tắc trình bày Báo cáo tài chính cho 2 nhóm nghiệp vụ:

  • Kế toán các khoản phải thu: Chi tiết tài khoản TK 131, TK 136, TK 138.
  • Kế toán các khoản phải trả: Chi tiết tài khoản TK 331, TK 334, TK 336, TK 338.

Chương 3: Tổng quan về Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng

Chương 3 giới thiệu lịch sử hình thành, quá trình phát triển của Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng sau hơn 10 năm hoạt động, với quy mô trên 50 nhân viên. Địa chỉ trụ sở chính tại 554/20 Cộng Hòa và văn phòng giao dịch tại 1/1 Hoàng Việt, Phường 4, Quận Tân Bình, TP.HCM. Doanh nghiệp quản lý vận hành 6 dự án chung cư: Chung cư Hùng Vương Plaza, Chung cư Him Lam, Chung cư Lô F Nam Khánh, Chung cư Kim Tâm Hải, Chung cư Tecco Green Nest, Chung cư 4S Riverside Garden; đồng thời có mảng thi công ốp lát đá hoa cương.

Về tổ chức quản trị và bộ máy kế toán:

  • Cơ cấu tổ chức gồm: Giám đốc, Tổng quản lý, Phòng Hành chính - Nhân sự, Phòng Kỹ thuật, Phòng Kế toán và các Ban quản lý Dự án.
  • Bộ máy kế toán gồm Kế toán trưởng, Kế toán tổng hợp/Tổ kiểm soát, Kế toán công nợ, Kế toán công trình và Kế toán dự án đặt tại từng chung cư.
  • Doanh nghiệp áp dụng hình thức sổ Nhật ký chung, Thông tư 200/2014/TT-BTC, nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, tính khấu hao đường thẳng, kỳ kế toán theo tháng, hạch toán bằng phần mềm Realtime và thuê ngoài dịch vụ kế toán thuế.

Chương 4: Thực trạng công tác kế toán công nợ tại Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng

Chương 4 phản ánh chi tiết các nghiệp vụ thực tế phát sinh tại doanh nghiệp:

  • Phương thức thanh toán và mô hình vận hành: Doanh nghiệp thực hiện theo 2 phương thức:
    1. Tự thu, tự chi: Công ty trực tiếp thu phí từ cư dân (tính vào doanh thu) và tự chi trả các chi phí dịch vụ cho nhà cung cấp/phụ cấp Ban quản trị (tính vào chi phí).
    2. Thu hộ Ban quản trị: Công ty thu hộ các khoản phí từ cư dân nộp lại cho Ban quản trị; hàng tháng Ban quản trị thanh toán phí dịch vụ quản lý vận hành cho công ty (ghi nhận doanh thu công ty).
  • Thực trạng kế toán các khoản phải thu:
    • TK 131 được mã hóa chi tiết theo từng dự án (TK 131.014 - Hùng Vương, TK 131.017 - Lô F Nam Khánh, TK 131.019 - 4S...).
    • TK 138 phản ánh các khoản thu hộ cư dân tiền điện, nước, rác, phí quản lý, thẻ từ (TK 138.03 - Him Lam, TK 138.04 - Kim Tâm Hải, TK 138.05 - 4S, TK 138.07 - Lô F Tạ Quang Bửu), cùng các khoản cho vay (TK 138.01) và ký quỹ thực hiện hợp đồng (TK 138.08).
  • Thực trạng kế toán các khoản phải trả:
    • TK 331 được phân cấp theo dự án (TK 331.011 - NMH, TK 331.013 - Him Lam, TK 331.014 - Hùng Vương, TK 331.017 - Lô F Nam Khánh, TK 331.018 - Kim Tâm Hải, TK 331.019 - 4S) để theo dõi các nhà cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, diệt côn trùng, điện, nước, bảo trì thang máy.
    • Quy trình thanh toán công nợ được kiểm soát qua các cấp: Kế toán công nợ tiếp nhận và kiểm tra chứng từ -> Thứ 5 hàng tuần trình Tổng quản lý ký duyệt -> Kế toán tổng hợp/Tổ kiểm soát tạo lệnh ngân hàng điện tử -> Tổng quản lý phê duyệt lệnh thanh toán cuối cùng.

Bảng tổng hợp số liệu công nợ năm 2015 trích xuất từ các sổ chi tiết của công ty:

Tài khoản chi tiết Tên đối tượng / Dự án Số dư đầu kỳ (VNĐ) Phát sinh Nợ (VNĐ) Phát sinh Có (VNĐ) Số dư cuối kỳ (VNĐ)
TK 131.014 Phải thu Hùng Vương 0 3.380.037.049 3.121.822.713 258.214.336 (Dư Nợ)
TK 131.017 Phải thu Lô F Nam Khánh 0 13.895.000 0 13.895.000 (Dư Nợ)
TK 131.019 Phải thu 4S 0 1.739.331.654 1.284.034.733 455.296.921 (Dư Nợ)
TK 138.03 Thu hộ cư dân Him Lam 0 4.645.572.709 4.333.800.885 311.771.824 (Dư Nợ)
TK 138.04 Thu hộ cư dân Kim Tâm Hải 0 1.963.871.186 1.843.010.811 120.860.375 (Dư Nợ)
TK 138.05 Thu hộ cư dân 4S 0 - - 270.059.328 (Dư Nợ)
TK 138.07 Thu hộ Lô F Tạ Quang Bửu 0 1.684.546.820 1.686.476.898 1.930.078 (Dư Có)
TK 138.01 Cho vay 0 1.650.000.000 0 1.650.000.000 (Dư Nợ)
TK 138.08 Phải thu khác (ký quỹ BQT Him Lam) 0 339.000.000 339.000.000 0
TK 331.011 Phải trả người bán NMH 0 397.173.154 440.408.381 43.235.227 (Dư Có)
TK 331.013 Phải trả Him Lam 0 - - 266.595.040 (Dư Có)
TK 331.014 Phải trả Hùng Vương 0 1.813.133.149 2.612.096.397 798.963.248 (Dư Có)
TK 331.017 Phải trả Lô F Nam Khánh 0 1.038.426.039 1.313.651.039 275.225.000 (Dư Có)
TK 331.018 Phải trả Kim Tâm Hải 0 1.609.497.809 1.802.009.045 192.511.236 (Dư Có)
TK 331.019 Phải trả 4S 0 969.114.509 1.213.860.997 244.746.488 (Dư Có)

Chương 5: Nhận xét và kiến nghị

Chương 5 đưa ra các đánh giá tổng quát về hoạt động kinh doanh và công tác kế toán công nợ tại doanh nghiệp, chỉ ra các ưu điểm trong phân quyền kiểm soát và việc sử dụng phần mềm kế toán, đồng thời nêu các điểm còn bất cập trong quản lý công nợ dự án. Trên cơ sở đó, chương này đề xuất các nhóm kiến nghị nhằm hoàn thiện tổ chức công tác kế toán và các kiến nghị quản lý điều hành khác.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả thực nghiệm và số liệu cụ thể:
    • Khóa luận làm rõ bức tranh quản lý công nợ tại doanh nghiệp dịch vụ quản lý tòa nhà với 6 dự án chung cư thực tế.
    • Phản ánh chính xác các luồng chuyển dịch tài chính: năm 2015, tổng phát sinh Nợ TK 131 tại dự án Hùng Vương đạt 3.380.037.049 VNĐ, dự án 4S đạt 1.739.331.654 VNĐ; tổng phát sinh thu hộ cư dân qua TK 138 tại dự án Him Lam đạt 4.645.572.709 VNĐ, dự án Kim Tâm Hải đạt 1.963.871.186 VNĐ, dự án Lô F đạt 1.684.546.820 VNĐ.
    • Về nghĩa vụ nợ phải trả, số dư nợ phải trả người bán cuối năm 2015 tập trung lớn nhất tại dự án Hùng Vương (798.963.248 VNĐ), tiếp đến là Lô F Nam Khánh (275.225.000 VNĐ), Him Lam (266.595.040 VNĐ) và 4S (244.746.488 VNĐ).
  • Đóng góp của đề tài:
    • Mô tả chi tiết hai mô hình quan hệ thanh toán thực tiễn trong ngành quản lý vận hành chung cư: mô hình tự thu, tự chi và mô hình thu hộ Ban quản trị.
    • Chỉ rõ phương pháp thiết lập hệ thống tài khoản con trên phần mềm Realtime (phân cấp tài khoản theo mã dự án 131.xxx, 138.xxx, 331.xxx kết hợp mã đối tượng chi tiết) nhằm theo dõi độc lập doanh thu, chi phí và công nợ của từng tòa nhà chung cư.
  • Giải pháp và kiến nghị của tác giả:
    • Kiến nghị về công tác kế toán: Tối ưu hóa quy trình luân chuyển chứng từ thanh toán giữa kế toán dự án tại các chung cư và văn phòng chính; tăng cường công tác đối chiếu, lập biên bản cấn trừ công nợ định kỳ với Ban quản trị các chung cư.
    • Kiến nghị quản lý khác: Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực kế toán và kỹ thuật; đẩy mạnh công tác thu hồi nợ tồn đọng từ cư dân để đảm bảo thanh khoản thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ vệ sinh, bảo vệ, bảo trì.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu được thực hiện tại một doanh nghiệp cụ thể (Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng), tập trung vào công tác kế toán công nợ trong phạm vi dữ liệu năm 2015 và nửa đầu năm 2016. Do hạn chế về thời gian thực tập và phạm vi tiếp cận số liệu, khóa luận chưa đi sâu phân tích toàn diện các mảng kế toán thuế và kế toán xác định kết quả kinh doanh tổng thể của mảng xây dựng ốp lát đá hoa cương.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu quy trình kiểm soát nội bộ đối với các khoản thu hộ - chi hộ tại các dự án bất động sản có quy mô lớn hơn; phân tích rủi ro tín dụng và quản trị nợ khó đòi phát sinh từ các khoản phí dịch vụ chung cư của cư dân.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng thụ hưởng:
    • Sinh viên ngành Kế toán, Kế toán tài chính, Quản trị kinh doanh và Bất động sản đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp hoặc báo cáo thực tập tốt nghiệp.
    • Kế toán viên, kiểm soát viên nội bộ và nhà quản lý tại các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà, chung cư, khu đô thị.
  • Phần nội dung có giá trị cao:
    • Sơ đồ quan hệ thanh toán (Tự thu - tự chi và Thu hộ Ban quản trị) tại Chương 4.
    • Phương pháp tổ chức hệ thống tài khoản chi tiết theo dự án trên phần mềm kế toán và bộ chứng từ đối soát thực tế với Ban quản trị chung cư (Báo cáo thu - chi, Tỷ lệ thu phí, Đề nghị thanh toán, Bảng đối chiếu công nợ).

Câu hỏi thường gặp

1. Doanh nghiệp trong khóa luận áp dụng chế độ kế toán và phần mềm kế toán nào?

Công ty áp dụng hình thức sổ Nhật ký chung theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC (chuyển tiếp từ Quyết định 15/2006/QĐ-BTC từ ngày 01/01/2015). Doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng và sử dụng phần mềm kế toán Realtime. Công tác kế toán thuế được thực hiện qua hình thức thuê ngoài.

2. Hai mô hình quan hệ thanh toán trong hoạt động quản lý vận hành chung cư tại công ty khác nhau như thế nào?

  • Mô hình Tự thu, tự chi: Ban quản lý dự án trực tiếp thu các loại phí từ cư dân nộp về cho công ty (ghi nhận vào doanh thu công ty). Công ty chịu trách nhiệm chi trả phụ cấp cho Ban quản trị và thanh toán phí cho các nhà cung cấp dịch vụ (ghi nhận vào chi phí công ty).
  • Mô hình Thu hộ Ban quản trị: Ban quản lý dự án thu phí từ cư dân và nộp trực tiếp toàn bộ số tiền đã thu cho Ban quản trị. Hàng tháng, Ban quản trị thanh toán phí dịch vụ quản lý vận hành cho công ty theo hợp đồng (ghi nhận vào doanh thu công ty). Công ty trích thanh toán các dịch vụ công cộng chung (bảo vệ, vệ sinh, diệt côn trùng...).

3. Công ty tổ chức hệ thống tài khoản chi tiết để theo dõi công nợ theo từng chung cư ra sao?

Công ty phân cấp các tài khoản công nợ theo đuôi mã dự án kết hợp mã khách hàng/nhà cung cấp:

  • Đối với TK 131: TK 131.014 (Hùng Vương), TK 131.017 (Lô F Nam Khánh), TK 131.019 (4S)...
  • Đối với TK 138: TK 138.03 (Him Lam), TK 138.04 (Kim Tâm Hải), TK 138.05 (4S), TK 138.07 (Lô F Nam Khánh)...
  • Đối với TK 331: TK 331.011 (NMH), TK 331.013 (Him Lam), TK 331.014 (Hùng Vương), TK 331.017 (Lô F Nam Khánh), TK 331.018 (Kim Tâm Hải), TK 331.019 (4S)...

4. Quy trình phê duyệt thanh toán công nợ phải trả tại công ty được tiến hành qua các bước nào?

Quy trình gồm 5 bước chặt chẽ:

  1. Các bộ phận/dự án lập bộ hồ sơ Đề nghị thanh toán chuyển về cho Kế toán công nợ.
  2. Kế toán công nợ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của chứng từ và ký xác nhận.
  3. Thứ 5 hàng tuần, Kế toán công nợ tổng hợp và trình Đề nghị thanh toán cho Tổng quản lý xem xét ký duyệt.
  4. Đối với các đề nghị được duyệt, Kế toán tổng hợp/Tổ kiểm soát tạo lệnh thanh toán trên hệ thống ngân hàng điện tử.
  5. Tổng quản lý kiểm tra lần cuối và thực hiện phê duyệt (đi lệnh) chuyển tiền trên hệ thống ngân hàng.

5. Bộ chứng từ kế toán công nợ gửi Ban quản trị đề nghị thanh toán phí quản lý bao gồm những gì?

Đối với dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà, bộ chứng từ đề nghị Ban quản trị thanh toán gồm: Báo cáo thu – chi / Tỷ lệ thu phí, Bảng theo dõi công nợ / Bảng đối chiếu công nợ và Giấy đề nghị thanh toán.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Thị Châu Báu đã phản ánh một cách toàn diện và có hệ thống thực trạng công tác kế toán công nợ tại Công ty TNHH XD TM DV Nguyễn Minh Hoàng trong giai đoạn 2015 - 2016. Bằng việc phân tích sâu sắc các dữ liệu sổ sách thực tế gắn liền với hoạt động quản lý vận hành 6 dự án nhà chung cư, nghiên cứu làm sáng tỏ các nghiệp vụ thu hộ, chi hộ đặc thù và quy trình kiểm soát thanh toán nhiều cấp trong doanh nghiệp. Các nhận xét, đánh giá và kiến nghị hoàn thiện được xây dựng bám sát thực tế phát sinh, cung cấp tư liệu tham khảo thiết thực cho công tác tổ chức kế toán công nợ trong ngành dịch vụ bất động sản.