CHƯƠNG 1 QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ HỢP ĐỒNG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT 11. Lý hận về quyền sử đụng đất LLL. Khải iệm quyền sẽ dung đắt Dit dai là tả sản quý giá được thiên nhiên ban ting là bổ phân quan trong nhất cấu thành lãnh thd của một quốc gi, có đất đại mới có vùng trời, ving bia và hãi io. Do đó chế đổ, chính sich về đất dai luôn được sự quan tâm đặc biết cia Nhà ước và xã hội Mỗi quốc gia đều có những quy chế khác nhau về đất dai trãi qua những chính sách về đất dai dun trên điều kiện và hoàn cảnh ow thể cũa đất nước & fing thời kỹ ma chính sách ofa Nhà nước công phải thay đỗ: để phủ hop với những ciẳu lên nhất inh, Trước khi Hiền pháp nim 1980 ra đời, trong he thông phép luật Việt Nam, khái nim “quyin sử dụng dit” chưa được sử dụng dé chỉ những quyền năng cũa cá nhân, hô gia ảnh tổ chúc đối với đất đủ mà là khổ niệm "quyên sở hồu".
Ngiy 18/12/1980, tai kỳ hop thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hién pháp năm 1980 Chế độ sở hữu duy nhất với đất đại ở nước ta được xác lập, đó la chỗ độ công hữu với tên gọi “sỡ hữu toàn din’. Trin cơ sỡ đó, LĐĐ năm 1987 dave ban hành và khái nin “QSDĐ” chính thúc được sr đụng Từ đó din nay, qua nhiêu lên thay thé Hiên pháp và LPĐ, chế độ sở hữu toàn dân vi đất dai tấp tục được duy ti và hú niệm “QSDB" vấn được sở dang, Ra đổi trong bi cảnh như vậy nên "QSDĐ” là mốt sơ sáng tạo phép lý nhằm thục hiện sé hữu toàn din về dit dat ở nước ta và cũng nh. “một công cụ pháp lý giúp Nhà mage thực hiện được quyển năng chỗ sở Hồu của mình. Khoản 2 Điều 54 Hiển pháp nim 2013 quy dinh “TỔ chức, cá nhấn được Nhà rise giao đất cho Huế đấ công nhận QSDB.
Người sử ding đất được chyễn QSDD, thực hiện các quyễn và ngữa vụ theo aug định cña luật. QSDĐ được pháp huật bảo hổ" Theo Điều4 LĐĐ năm 2013 cũng quy định thì: “Đất dai tude sở hữn: toàn dân do Nhà nước cat điện chủ sở hit và thống nhất quân If. Nhà nước trao QSDD cho người sie ng đất theo quy Ảnh của Luật này” Như vậy về mặt phép lý, mắc đủ dit di thuộc sở hữu toàn din nhưng người sở dụng đất không được hoàn toàn tu do trong việc thục hiện quyền nh các lo tã sin khác. Trên nguyên lý đó, mắc đề 8 1 chủ thể trục tip kh thắc cổng đụng, sở dang các thuộc tinh có ich của đất dai “những người sử đụng đắt không phi là chủ sở hữu đất đi và kh thực hiện các quyền của mình phải twin thủ các điều kién mã pháp luật quy dinh Đảng thỏi, khác với các loại tai sin khác, QSDĐ chỉ được coi là quyên tải sản khí được Nhà nước giao đất, cho thuê dit, công nhân QSDĐ đổi với các chủ thể lá cá nhân, tổ chức, hộ ga Ảnh.
Ca nước ta hiện có 33 123078 ha đất trong đỏ 31 010 279 ha dit đã được sỡ dụng vvio các mục dich (tong đỏ có đất cho mục dich để ở cả thành thị và néng thén), chiếm 93,62% tổng điễn tích tư nhiên Vi con số cụ thể nêu trên cho thấy, phân lớn. diện tich đất dai của nước ta đã được Nhà nước quân lý, quy hoạch, phân bổ và chuyển giao lạ cho các chủ thể sử dụng dit dé sử đụng vào các mục đích khác nhan nhẫn đáp ứng nhu câu đồi sống kinh tỉ, xã hội Theo Điễu 115 BLDS năm 2015 thi QSDĐ lá một loại tải sản được biểu hiện cđưới dang quyền ti sin và được pháp luật bảo hé.Vé mất pháp Lý, QSDD được ti giá thành tiên và được quyển chuyén giao trong các hop đẳng, giao dịch Chủ sử dụng SDB được quyén dinh đoạt gi tải sănnây theo ý chi và mục dich của minh que các phương thúc chuyển nhượng ting cho, thể chấp. và được Nhà nước công nhận. Pháp luật cing quy dinh điều kiện đối với các loại hop đồng giao dịch làm thay đổi chuyển dich QSDĐ sơ với ban đầu ki Nhà nước giao đất, cho thuê dit, công nhận, QSDĐ.
Theo đó diém a Khoản 3, Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định về hình thức chuyển nhương ting cho, thể chip, góp vén bằng QSDĐ như sau “Hop đồng chẩn hương ting cho, thé chấp, góp vẫn bằng QSDĐ, QSDĐ và tà sản gắn én với đắt hải được công chững hoặc chứng the, trừ trường hợp lanh doanh bắt đồng sc quy inh tax đẫm b khoán này” Nghiên cứa pháp luật và QSDĐ có rất nhiều quan điễn khác nhau về khá niệm QSDĐ, trong đó có mét sổ quan đm như rau Theo từ điển Luật hoc do Viện Khoa học Pháp ý biên soan: “Ø5DĐ là mẩn cia các chỉ thé được kh thắc công chong Tưởng hoa lợi lợi hức từ vậc sử dhng đất được “Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chhyễn đỗ, chợ hương cho thu, cho thuê lạ, thừa hễ tổng cho. tr những chủ Bi khác có QSDD ‘rin Thị Mit 019), “Ting cho QSDĐ & tao pháp hột Vật Nem hện my”, Luận nến sỹ, Học Viên Hhothoc hii, 156 ‘edidn Lut hac ob Tà đẳn bch oe, 2006, 655 9 Theo giáo tỉnh LDD của Trường Đại học Luật Ha Nội: "QSDD là quyển fat thúc các thước tinh có (ch của đắt dew đã phục vụ cho các mục tiêu phát miễn nh tễ- xã hội ca đắt nước "3 C6 thể thấy, các quan điển trên đều nhĩn nhận khái niệm QSDĐ đưới góc độ xác dish QSDĐ 1a quyền khai thác, thu hon lợi, lo ích việc sử đụng đất và nhin chúng thi các quan điểm đều đã cho ring OSDĐ 1a một lo tài sẵn QSDD được nhiều tác giã nghiên cửu với các quan đểm, cách nhìn nhận đười gốc đô khác như Tuy nhiên đễ nghiên cửu pháp luật về khái niệm QSDĐ nói chung, ‘va pháp luật vé hop đồng ting cho QSDĐ nói riêng thi cin nêu rõ bản chất ci QSDD, mối liên hệ giữa QSDĐ và giá trị QSDD nhằm xác định phạm vi, bản chất của QSDD đất với chủ sử dụng và dai diện chủ sở hữu chung trong pháp luật dit đại Việt ‘Nam là Nhà nước. Qua phân tích trên, học viên rút ra khái niệm về QSDĐ như sau: Quyền sit ng đất là một loại quyễn tài sân báo đâm cho người sứ: ng đắt Ti thắc công dụng của dt đm nhằm phục vụ các nh cẩu cia cuộc sống và được thơ gia giao dich về đẫt âm dưới ar liẫm soát của Nhà nước, sự đầu chỉnh cia pháp luật 1. Đặc dim pháp lý cần quyén sử đựng đất Do đặc thù vé chế đô sở hữu dit đủ ð nude ta là sỡ hữu toàn din nên QSDD mang một số đặc điẫm cơ bản sau: Thứ nhất QSDD thé hận quyễn năng cũa chủ số hữu đắt ee Theo Điễu 4 LĐĐ năm 2013 quy đính thi: "Đắt da Hhộc sở hits toàn dân do “Nà nước đợi điện chí sở lữm và thẳng nhất quản lý: Nhà nước trao QSDĐ cho người sử địng đất theo quy (ảnh cia Luật ny” Nias vậy, đưới gộc độ này, dit di chỉnh là tài sén thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đổi với tai sản là dat đai Với từ cách này, Nhà nước thục hiện chức năng chủ yến là thống nhất quản by và ib phối đối với đất đi.
Bn canh đó, với ty cách là di diện chủ sở hữu đãi với đất dai, Nhà nước thực hiện việc chuyễn giao QSDĐ cho cá nhân, pháp nhân thông qua Việc giao dit, cho thuê đất, công nhân QSDD Điễu 158 BLDS nim 2015 quy định “Qu in sở hữu bao gẵn quyển chẳm bine auyén sit ng và quyén đơn đoạt tài săn ca chỉ số hữu theo ayy dn cũa luật" "To gio tràn LOD cia Trường Đại học Trật Hi Nội 10 ‘Theo Điều 189 BLDS năm 2015 quy dink: “Quyển cử chong là quyển Hơi thác công chong hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sả". Nếu hiểu theo ngữa rử dụng nêu trén sẽ không thể trận đứng bản chất của quyền sỡ hữu theo quy dinh của BLDS năm 2015 đối với QSDĐ cũa cả nhân tổ chức, hộ ga đính là những chủ sử ding đất Nhiễu quan đm cho ring chỗ sử dạng đất chỉ được quyền sở dụng đối với QSDĐ dave Nhà "ước giao đất, cho thuê đắt cổng nhận QSDD. Quan đm rên không đúng theo Hiển pháp năm 2013, LĐĐ năm 2013 bối chủ sở hifu đất lá toàn dân và Nhà nước chỉ đại diện làm chủ sở hữu, Phân tích sta vé nối hàm có thé thấy ki Nhà nước trao QSDĐ cho cá nhân, tổ chúc, hô gia định thi không chỉ trao mỗi QSDD mà cé quyền chiếm Hữu đối với đất, được thể hiện qua quyén khai thác, sử dụng đất của chi sử đụng: Tiếp theo, Điều 115 BLDS năm 2015 quy dink “Qurén ti sản là quyển mĩ giá “được bằng hẳn bao gần quyền tài sân dbs với dds tượng quyền sở hữu tí hộ, QSDD và các quan tà sản khác". Như vậy QSDP là một Losi quyền tà sẵn.
quyền này là tải sin thuộc quyên sở hit của chỗ thể có QSDB, trong khi do dit dai là tả sẵn thuộc sở Hữu toàn din, do Nhà nước dai diện chỗ sở hồu và thống nhất quản lý. Do viy, chủ thể có QSDĐ được quyền khai thác lợi ích từ đất và sử dụng đất theo đúng mục dich, thas han Ngoài ra chủ thé có QSDĐ còn có quyền chuyển giao quyén này thông qua các giao dich như chuyển nhương thừa ké, thé chấp, góp vốn tăng cho QSDĐ Dười gốc 6 này, QSDD được hidu là một là một loi tải sin, một quyén tải sin Thứ hai, QSDĐ —một loại quyển từ sản Nha nước thục hiện chức năng đủ diện chủ sở hữu qua viée thông nhất quan lý và tao QSDD lại cho chủ sỡ đụng đất thông qua hình thúc giao đất cho thuê đắt công nhân QSDD. Khi Nhà nước trao QSDĐ cho người sở dụng dit, OSDĐ được xác dinh 1a một loại tai sin, cụ thé là một loại quyên tải sản. Điễu 105 BLDS năm 2015 quy dink “Tin sốn là vật nến giậ tờ có giá và quyển tài sả" Điễu 115 BLDS năm 2015 tp tục quy dink “Quy tài sẵn là quyền tr giá được bằng in bao gdm quyn tà san đốt với quyên sở hữu trí mud, QSDD và các quyển tài sẵn khác”.
Tuy nhiên, không phải tất cả các quyền tài sẵn đều lá tải sản, ma chỉ cổ những quyin ti sẵn là đối tượng trong các gjao dich dân nự mới được coi là ti sin.