CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP BONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG BAT 0 111. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở 1. Khái niệm hop đồng chuyén nhượng quyên sử dung dat ở Đề định ngiĩa Hop đông CNQSDD ở, can phải định nghĩa từng thánh tô cau tạo nên khái niệm nay, cu thé la khái niệm dat ở, QSDĐ ở, CNQSDĐ, hợp đồng về QSDD Thứ nhất, dat ở được xếp vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gôm: dat ở tại nông thôn và đât ở tại đô thị theo điểm a khoăn 2 Điều 10 LĐĐ năm 2013 sửa đôi, bô sung năm 2018 (gọi tắt là LĐĐ 2013). Dat ở được sử dung phục vu nhu cầu ỡ: xây dung nha ở để lâm nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi và xay dựng các công trình phục vu đời sóng, vườn, ao trong củng một thửa đất thuộc khu dân cư! LĐĐ 2013 đã đưa ra tiêu chí thông nhật trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dưng nhà ở vả xây dưng các công trình phục vụ trực tiếp đời sông của hộ gia định trong cùng một thửa dat phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thâm quyền đều được xác định là dat ở tại nông thôn va dat ở tại đô thi. Tint hai, QSDĐ ð là môt loại quyên tai sẵn, trị giá được bang tiên. Điêu 189 BLDS 2015 quy định quyền sử dung là quyền khai thác công dung hướng hoa lợi, loi tức từ tài san. Theo đó, người sử dung dat có quyên chuyển đôi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho, thé chap QSDĐ; gop von bằng QSDD.
Có thé nói ngăn gon, QSDĐ ở là quyền khai thác thuộc tinh có lợi từ dat ở thông qua các hanh vi sử dụng dat hoặc chuyển quyền đó cho người khác.2 Muc I Phụ lục Iban hành kèm Thông tr29/2014/TT-BTNMT 5 Tin ba CNQSDD là việc chuyến giao QSDĐ từ người nay sang người khác trên cơ sở có giá Vay tại sao đối với dat dai lại gọi là CNQSDĐ chứ không phải mua bán đât? Mua ban tai sản 1a sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyên sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán. Tuy nhiên, đôi với dat dai ~ một loại tai sản đặc biệt, thì đất dai fimôc sở hiểu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở him và thống nhất quản ij. Nhà nước trao quyền sử dung đất cho người sử dung đất theo qmy định của Luật Dét dai? Vì vậy, người chuyển nhượng không có quyên sở hữu dat. Dai tượng của việc chuyển nhương ở đây la QSDĐ — một loại tai sẵn gắn liên với dat ma không phải lả mãnh dat đó.
Thứ tr, không giống như BLDS 2005 dành han một phan quy định vẻ các loại hợp đông liên quan đến QSDD, tách thành các chương riêng biệt như hợp đông chuyển đôi QSDĐ, Hợp đông CNQSDD, hợp dong thuê QSDĐ, dẫn đến nhiều trùng lap, BLDS 2015 đã bao quát tat cả thành một mục gói gon trong ba điêu đó là Điều 500, 501, 502 va được gọi chung là hợp đông về QSDD. Theo đó, hop đồng về quyền sử đụng đất là sự thôa thuận giữa các bên, theo dé người sử dụng đất chuyên đi, chuyén nhương. cho thud, cho thué lai, tặng cho, thé chấp, gop vốn quyền sử dung đất hoặc thực hiên quyền Rhác theo guy đinh của Luật đất dai cho bên kia: bên kia thực hiện quyền nghia vụ theo hop đồng với người sir đụng đất. Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận CNQSDĐ củng thông nhất ý chi, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiên cho nhau dé théa mãn nhu cau sử dụng dat của minh Từ những khái niêm đã phân tích trên đây, có thể nhận diện khái niệm về Hop đồng CNQSDD ở như sau: Hop đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất 6 là sự thôa thuén bằng văn bản giữa các bên, theo đó người sit dung đất cimyÊn giao hop pháp đất ở và quyền sử dung đất ở cho người nhận chuyén ` Điều 4 Luật Dat đai 2013 sửa đổi, bổ smgnim 2018 6 nhượng.
đồng thời người được chuyên nhượng trả tiền cho người chuyên nhượng và tân thủ theo guy dinh của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đại. Đặc điêmpháp bi của hep đồng chuyên mhượng quyên sư dung đât ở Thưtniát, hop đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất ở là một hợp đồng song vu Theo đó, bên chuyển nhương va bên nhận chuyển nhwong déu có các quyên và nghĩa vụ nhất định, không bên nao chỉ có quyển hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên nay là quyên lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiên nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thöa thuận, thì bên có quyên sẽ yêu câu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiên đủ những cam kết đã théa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyên lơi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chỉ có thé được dam bao khi bên nhân chuyển nhượng va bên chuyển nhượng thực hiện đây đủ các nghĩa vụ tương ứng của minh.
Nói cách khác, trong Hợp dong CNQSDĐ, quyên và nghĩa vu của bên chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên nhận chuyển nhượng Vì thé Hợp đông CNQSDD luôn phải được lập thành nhiều ban có giá trị pháp ly như nhau, mỗi bên giữ một ban để làm cơ sở pháp lý cho việc đâm bão quyên vả việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Thứ hai, hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 6 là hợp đồng có en bù Tức là, trong hợp đồng, khi bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện cho bên kia một loi ich, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển QSDD trong quan hệ thửa kê, tăng cho. Trong hai loại quan hệ nảy, người chuyển giao QSDĐ sẽ không được nhận bat kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị mảnh dat dé lại thừa kê hoặc dem tặng, cho.
Còn người tiếp nhân QSDD (người được thừa kế, được tang cho) không phải thực hiện bat kỳ nghĩa vụ tải sẵn nao 7 đổi với người chuyên QSDD. Đặc điểm dén bù trong Hợp đông CNQSDDở là sự cụ thé hóa của nguyên tắc trao đôi ngang gia trong giao lưu dân sự ma các bên đã thực hiện dé dam bão quyên và loi ích hợp pháp của mình khi họ tham. gia giao kết hợp đông. Thứ ba, hop đồng chuyén nhương quyền sử dung đất ở là hợp đồng có imuc dich chuyén giao quyền sở hit đối với tải sản từ bên chuyên nhương sang bên nhận chuyén nhượng Không giông như hợp đồng mua ban tai sản là bên bán có quyên sé hữu với tài sản đó, vi thé bên bán có toàn quyền chiếm hữu, sử dung, định đoạt tai sản, người sử dung dat chỉ có quyền sử dụng đối với thửa dat thuộc quyển sở hữu của toản dan mà Nhà nước là người đại dién Nhà nước trao quyển cho người dân thông qua việc giao dat và cho thuê dat bằng các VBPL hay dưới hình thức là giầy chứng nhận QSDĐ.
Người có QSDĐ muốn châm đứt QSDĐ. của minh va chuyên giao cho người khác thì phải được sự đồngy của Nha nước - đại điên chủ sở hữu đối với thửa đất đó. Vì vay, khi xác lap Hợp đông CNQSDD 4, các bên cân tuân thủ các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, cụ thé la về hình thức của hợp đông phải được lập thành văn ban có công chứng, chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 Bên cạnh đó, trong các giao dịch về QSDĐ, duy nhất Hợp đông CNQSDĐ mang đây đủ dâu hiệu của hoạt đông chuyển giao quyên sở hữu tài san. Người nhận chuyển nhượng được toàn QSDĐ ở theo quy định của pháp luật với thời hạn On định, lâu dai, không bi rang buôc bởi các điêu kiện, nghĩa vụ được quy định trong một hợp đông khác.
Xét về biểu hiện của giao dich, dat ở va QSDĐ ở la hai đối tượng tai sản tách rời nhưng thực chất đã hòa nhập vao lâm môt trên phương diện chiếm hữu, sử dụng, thậm chí cả định đoạt. Mục tiêu ma bên nhân CNQSDD ở hướng tới thực chat là “đất ở” với những tiêu chi cu thể về ranh giới, địa giới, tinh năng sử dụng. Thứ tư, Hop đồng CNOSDD 6 là hợp đồng ung thuận Hop đông ưng thuận là những hợp đông mà quyền va nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận với nhau xong về nội dung chủ yếu của hợp đông. Có thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đông ưng thuận là thời điểm giao kết.
Đôi với hợp đồng mua ban tai sản thông thường, hợp đồng được giao kết vao thời điểm dat được thoả thuận giữa các bên về nội dung chủ yêu của hop đông. Tuy nhiên, với Hợp đồng CNQSDD ở hiện nay van chưa có quan điểm thông nhật về thời điểm giao kết hợp đông Néu căn cứ yêu tô thoả thuận của các bên, thời điểm giao kết hợp đông có thể được xác định kể tử thời điểm hợp đông các bên dat được thoả thuận va thé hiện sự thông nhất ý chí bằng việc ký kết hop đồng. Tuy nhiên, nếu căn cứ vao ý chí của Nha nước với tư cách vừa là cơ quan quản lý, vừa là đại diện chủ sở hữu về đất đai, thi thời điểm giao kết hợp đồng sẽ là thời điểm hợp đông được đăng ký vào số địa chính theo quy đính của pháp luật hiện hành 3 Thứ năm, Hop đồng CNQSDĐ ở ia hợp đồng trong thức Đặc trưng nay cho phép phân biệt hợp đông về QSDĐ nói chung với hợp đồng mua ban tai sản ma pháp luật không quy định về hình thức, thủ tục hep đồng. Vi phạm các điều kiện về hình thức, Hợp đồng CNQSDDsẽ vi phạm các điều kiên có hiệu lực của hợp đông va thuộc trường hợp vô hiệu.
Như vậy, đây là loại hợp dong thuộc nhóm các điều kiên khắt khe nhát trong số các hợp đồng dân sự theo quy định pháp luật hiện hảnh, bao gôm các điều kiện thực hiện quyên CNQSDD, chủ thể,ý chi, nội dung, hinh thức, thủ tục hợp dong.