CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Đất đai và quản lý đất đai: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Theo đó, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu.
Việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ máy nhà nước cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ hữu hiệu cho việc thu ngân sách thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Quản lý đất đai, theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, là một quá trình xác định, lưu trữ và cung cấp thông tin về chủ sở hữu, giá trị đất đai và việc sử dụng đất khi thực hiện các chính sách về quản lý đất đai.
Một cách cụ thể, đối tượng quản lý đất đai bao gồm ba yếu tố cơ bản: (i) Chủ quyền đất: ghi nhận và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu/sử dụng đất; ranh giới thửa đất; việc mua, bán, cho thuê đất đai và quản lý, giải quyết tranh chấp đất đai; (ii) Định giá đất: xác định giá trị đất đai và bất động sản trên đất, việc thu thuế đất; (iii) Sử dụng đất: quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Đây là những yếu tố được xác định và quản lý theo những cách khác nhau trong quản lý đất đai, nhưng cả ba đều có mối liên hệ với nhau vì cùng được xây dựng trên nền tảng thông tin đất đai vững chắc. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai.
Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai 8 hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm. Hệ thống đăng ký đất đai 1. Đăng ký đất đai và Hệ thống đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai.
Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng. Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng. * Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai như thế nào là tùy thuộc vào sự quan tâm của Nhà nước ở mỗi quốc gia trong giải quyết vấn đề đất đai cho sự phát triển bền vững. Điều này lại phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, lịch sử và cả thái độ của con người ở quốc gia đó.
Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai được xây dựng ở các quốc gia, dù có thể có sự học hỏi lẫn nhau, nhưng không hoàn toàn giống nhau, và cũng không có hệ thống nào có thể được xem là tốt nhất. Tuy nhiên tất cả đều có chung mục đích mong mỏi hệ thống đăng ký đất đai sẽ đem lại những lợi ích thiết thực cho cả Nhà nước, xã hội và công dân. * Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai Để đánh giá tính hiệu quả của nó, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là những tiêu chí quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai. Tùy thuộc điều kiện, hoàn cảnh, thời điểm ở quốc gia nơi hệ thống đăng ký được thiết lập, sẽ có những yêu cầu cụ thể được đặt ra cho phù hợp.
Nhưng nhìn chung, hệ thống đăng ký đất đai cần đáp ứng những yêu cầu sau: (1) Sự chính xác và an toàn 9 (2) Sự rõ ràng và đơn giản (3) Sự triệt để, kịp thời (4) Sự công bằng và dễ tiếp cận (5) Chi phí thấp (6) Sự bền vững và ổn định 1. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam - Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại : bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất. - Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988 Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện : Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg; Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Uỷ ban nhân dân cấp huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).
Việc triển khai Chỉ thị số 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân 10 cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện. - Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới.
Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời. Sau Luật Đất đai năm 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách. Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất đai.