Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Hệ thống siêu thị và nhu cầu mua sắm của người dân TP. Hồ Chí Minh" do sinh viên Vũ Như Quỳnh thực hiện năm 2011 dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy Nguyễn Thiện Hiền tại Khoa Địa lí, Trường Đại học Sư phạm Thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu tiếp cận đề tài dưới góc độ địa lý kinh tế - thương mại và dịch vụ đô thị.

Bối cảnh thực tiễn được tác giả nêu rõ xuất phát từ sự chuyển dịch của thị trường bán lẻ Việt Nam với tốc độ tăng trưởng bình quân 15 - 20%/năm, đạt tổng doanh số khoảng 270 nghìn tỷ đồng (tương đương 18 tỷ USD) trên quy mô dân số gần 86 triệu người. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau 16 năm hình thành và phát triển kể từ siêu thị đầu tiên (1993), mạng lưới bán lẻ hiện đại ghi nhận 82 siêu thị đạt chuẩn vào năm 2008. Sự xuất hiện của các tập đoàn phân phối đa quốc gia như Metro Cash & Carry, Bourbon (Big C) cùng các doanh nghiệp nội địa như Saigon Co.op tạo nên áp lực cạnh tranh gay gắt. Đồng thời, thu nhập và mức sống tăng lên thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng văn minh, an toàn vệ sinh thực phẩm, đòi hỏi mạng lưới phân phối phải chuyển đổi tương ứng.

Mục đích nghiên cứu của khóa luận:

  1. Làm rõ cơ sở lý luận liên quan đến ngành kinh doanh bán lẻ và loại hình siêu thị.
  2. Đánh giá thực trạng phát triển hệ thống siêu thị và nhu cầu mua sắm của người dân trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
  3. Đề xuất các nhóm giải pháp phát triển hệ thống siêu thị nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng và thúc đẩy kinh tế - xã hội đô thị.

Nhiệm vụ nghiên cứu (gồm 6 nhiệm vụ cụ thể):

  1. Giới thiệu tổng quan về ngành kinh doanh bán lẻ và hệ thống hóa cơ sở lý luận về siêu thị.
  2. Khái quát tiến trình hình thành và phát triển của hệ thống siêu thị trên thế giới và tại Việt Nam.
  3. Phân tích các nhân tố tác động đến sự hình thành, phân bố và phát triển hệ thống siêu thị tại Thành phố Hồ Chí Minh.
  4. Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh, cơ sở vật chất, mạng lưới không gian của các siêu thị tại thành phố.
  5. So sánh vị thế, thị phần giữa siêu thị với các kênh phân phối khác (chợ truyền thống, cửa hàng bách hóa, cửa hàng tiện lợi).
  6. Xây dựng các cơ sở và giải pháp phát triển hệ thống siêu thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống siêu thị bán lẻ và hành vi, nhu cầu mua sắm của người dân đô thị.
  • Phạm vi không gian: Tập trung chủ yếu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có liên hệ đối chiếu với thị trường cả nước và quốc tế.
  • Phạm vi thời gian: Khảo sát tiến trình phát triển từ giai đoạn Đổi mới năm 1986 đến giai đoạn hội nhập WTO (tập trung số liệu thống kê giai đoạn 2003 - 2010).
  • Phạm vi nội dung: Tập trung vào hoạt động của mạng lưới siêu thị bán lẻ tổng hợp và chuyên doanh đạt chuẩn phân hạng thương mại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên lý thuyết phân phối thương mại và khung quy chuẩn quản lý thương mại hiện hành tại Việt Nam.

Khung lý thuyết và quy chuẩn pháp lý:

  • Lý thuyết kênh phân phối: Phân định rõ 3 dạng kênh gồm kênh phân phối trực tiếp (doanh nghiệp sản xuất bán thẳng cho người tiêu dùng), kênh phân phối gián tiếp (qua trung gian bán buôn, bán lẻ) và kênh phân phối hỗn hợp.
  • Khái niệm siêu thị quốc tế: Trích dẫn định nghĩa của Mare Benoun (Pháp: diện tích 400 - 2.500 m², tự phục vụ, chủ yếu bán thực phẩm), Philip Kotler (Hoa Kỳ: quy mô tương đối lớn, chi phí thấp, tỷ suất lợi nhuận không cao, doanh số lớn, tự phục vụ), và quy chuẩn tại Vương quốc Anh (diện tích từ 4.000 bộ vuông).
  • Quy chuẩn pháp lý Việt Nam: Áp dụng Quy chế Siêu thị, Trung tâm thương mại ban hành theo Quyết định ngày 24 tháng 9 năm 2004 của Bộ Thương mại (nay là Bộ Công Thương), xác định tiêu chí phân hạng siêu thị Hạng I, Hạng II, Hạng III theo diện tích kinh doanh, danh mục mặt hàng, kiến trúc và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật.
Hạng siêu thị Loại hình Diện tích kinh doanh tối thiểu Danh mục hàng hóa tối thiểu Yêu cầu kỹ thuật & dịch vụ
Hạng I Tổng hợp 5.000 m² 20.000 tên hàng Hệ thống kho, quản lý điện toán, bãi đỗ xe, PCCC, giao hàng tận nhà, phục vụ người khuyết tật
Chuyên doanh 1.000 m² 2.000 tên hàng
Hạng II Tổng hợp 2.000 m² 10.000 tên hàng Kho bảo quản hiện đại, thanh toán máy tính, bãi xe, dịch vụ giao hàng, ăn uống, giải trí
Chuyên doanh 500 m² 1.000 tên hàng
Hạng III Tổng hợp 500 m² 4.000 tên hàng Kho đóng gói bảo quản, thanh toán tự động, bãi đỗ xe, giao hàng tận nơi
Chuyên doanh — 500 tên hàng

Quan điểm nghiên cứu địa lý:

  • Quan điểm hệ thống: Đặt siêu thị như một mắt xích trung gian kết nối giữa sản xuất và tiêu dùng trong chuỗi phân phối hàng hóa.
  • Quan điểm tổng hợp lãnh thổ: Nghiên cứu sự phân bố mạng lưới siêu thị gắn liền với đặc điểm phân bố dân cư, sức mua và sự phân hóa không gian nội thành - ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Quan điểm phát triển bền vững: Xem xét sự hài hòa giữa khai thác thương mại với an sinh xã hội, vệ sinh an toàn thực phẩm và bảo vệ môi trường đô thị.
  • Quan điểm lịch sử viễn cảnh: Phân tích quá trình phát triển quá khứ để dự báo và định hướng quy hoạch mạng lưới đến năm 2015, tầm nhìn 2020.

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Khai thác tư liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, Sở Công Thương TP.HCM, Sở Văn hóa - Thể thao và Du lịch TP.HCM, Trung tâm Thông tin Phát triển nông nghiệp nông thôn (AGROINFO).
  • Phương pháp thống kê và toán học: Tính toán tốc độ tăng trưởng, tỷ trọng cơ cấu dân số, cơ cấu chi tiêu, phân hạng quy mô và vốn đầu tư của hệ thống siêu thị.
  • Phương pháp cân đối: Dự báo quan hệ cung - cầu, cân đối giữa số lượng điểm bán và mật độ phân bố dân cư.
  • Phương pháp chuyên gia (tiếp cận gián tiếp): Kế thừa phân tích từ các báo cáo chuyên ngành của Liên hiệp Hợp tác xã Thương mại TP.HCM (Saigon Co.op), Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về ngành phân phối bán lẻ và bản chất hoạt động của mô hình siêu thị hiện đại:

  • Bản chất ngành bán lẻ: Định vị bán lẻ là khâu trung gian giải quyết mâu thuẫn giữa sản xuất tập trung quy mô lớn và tiêu dùng phân tán quy mô nhỏ, giúp điều tiết lưu thông hàng hóa và tái mở rộng sản xuất.
  • Đặc trưng của siêu thị: Khái quát các thuộc tính cốt lõi gồm phương thức bán hàng tự phục vụ (self-service), niêm yết giá cố định, áp dụng mã vạch đọc giá tự động in hóa đơn, nghệ thuật trưng bày bắt mắt (visual merchandising) để hàng hóa tự quảng cáo.
  • Lịch sử phát triển siêu thị thế giới:
    • Tại Pháp: Cửa hàng bán giá cố định đầu tiên La Belle Jardinière (1824), cửa hàng bách hóa Au Bon Marché (1852), siêu thị Goulet-Turpin đầu tiên tại Rueil Malmaison (1957) và đại siêu thị (hypermarket) Carrefour đầu tiên tại Sainte-Geneviève-des-Bois (15/06/1963).
    • Tại Hoa Kỳ: Ý tưởng giảm biên lợi nhuận để tăng vòng quay của Frank Woolworth (1879), siêu thị Michael Cullen ra đời ngày 04/08/1930 với công thức "Thực phẩm + Giá rẻ + Tự phục vụ + Chi phí thấp + Bãi đỗ xe", chuỗi Kroger và sự ra đời của Wal-Mart (1962).
    • Tại Châu Á: Nhật Bản dẫn đầu, sau đó lan tỏa ra các quốc gia đang phát triển.
  • Tiến trình phát triển tại Việt Nam: Phân kỳ thành 4 giai đoạn: Giai đoạn thử nghiệm (1993 - 1994, mở đầu bằng Minimart của Sihanco Vũng Tàu khai trương ngày 20/10/1993 tại TP.HCM); Giai đoạn hình thành (1996 - 1998, xuất hiện Co.opMart Cống Quỳnh, Citimart, Maximark); Giai đoạn cạnh tranh đào thải và phát triển chuyên nghiệp (1998 - 2006, xuất hiện đại siêu thị Big C Đồng Nai năm 1998, chuỗi Metro Cash & Carry); Giai đoạn hội nhập WTO (từ 2006 đến nay, mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ từ ngày 01/01/2009).

Chương 2: Thực trạng phát triển hệ thống siêu thị ở TP.HCM và nhu cầu mua sắm từ các siêu thị của người dân TP

Chương 2 phân tích các nhân tố tác động, thực trạng mạng lưới và phân tích nghiên cứu điển hình:

  • Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bán lẻ TP.HCM:
    • Dân số: Giai đoạn 1999 - 2009, dân số thành phố tăng thêm 2.185.000 người (bình quân tăng hơn 208.000 người/năm, tốc độ tăng 3,32%/năm); cơ cấu giới tính gồm 48,1% nam và 51,9% nữ; mật độ trung bình đạt 3.420 người/km². Dân số tập trung đông nhất tại quận Bình Tân (>555.000 người), Gò Vấp (~535.000 người); thấp nhất tại huyện Cần Giờ (>73.000 người) và quận 2 (>144.000 người).
    • Khách du lịch: 6 tháng đầu năm 2010 đón 1,5 triệu lượt khách quốc tế (tăng 12% so với cùng kỳ 2009), doanh thu du lịch đạt 18,5 nghìn tỷ đồng; dòng khách MICE tăng nhanh thúc đẩy tiêu dùng hiện đại.
    • Thu nhập và chi tiêu: Thu nhập bình quân đầu người năm 2008 đạt 2,2 triệu đồng/tháng (giai đoạn 2006 - 2008 tăng gấp đôi so với 2004 - 2006). Chi tiêu đời sống bình quân đạt 1,6 triệu đồng/người/tháng, trong đó chi cho ăn uống chiếm 58,3% tổng chi tiêu đời sống.
  • Thị phần các kênh phân phối (khảo sát tháng 11/2010): Chợ truyền thống chiếm 65%, Siêu thị chiếm 25%, Cửa hàng bách hóa chiếm 5%, Cửa hàng tiện lợi chiếm 5%.
Thị phần phân phối hàng hóa tại TP.HCM (Tháng 11/2010):
- Chợ truyền thống:    [████████████████████████████████] 65%
- Siêu thị:            [████████████] 25%
- Cửa hàng bách hóa:   [██] 5%
- Cửa hàng tiện lợi:   [██] 5%
  • Thực trạng hoạt động kinh doanh và mạng lưới siêu thị năm 2008:
    • Toàn thành phố có 82 siêu thị đạt chuẩn (54 siêu thị tổng hợp, 28 chuyên doanh). Về phân hạng: Hạng I có 41 siêu thị (50%), Hạng II có 22 siêu thị (26,8%), Hạng III có 19 siêu thị (23,2%).
    • Về sở hữu: Doanh nghiệp trong nước chiếm 92% số lượng và 68% tổng vốn đầu tư; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chiếm 8% số lượng (6 siêu thị) nhưng nắm giữ 32% tổng vốn đầu tư.
    • Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Doanh thu hệ thống siêu thị tăng bình quân 19,3%/năm (giai đoạn 2003 - 2006) và tăng lên 36%/năm (giai đoạn 2007 - 2008); nộp ngân sách tăng 28%/năm. Bình quân mỗi ngày 1 siêu thị đón 2.496 lượt khách, ngày lễ tết đạt 3.800 lượt khách.
  • Nghiên cứu điển hình chuỗi siêu thị Co.opMart (Saigon Co.op):
    • Khởi đầu từ siêu thị Cống Quỳnh (09/02/1996), đến tháng 03/2009 chuỗi phát triển 35 điểm bán trên toàn quốc (20 siêu thị tại TP.HCM), phục vụ trên 120.000 lượt khách/ngày, doanh thu tăng bình quân 30 - 40%/năm.
    • Tháng 04/2007, thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Saigon Co.op (SCID) với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng nhằm chuyên môn hóa phát triển hạ tầng bất động sản bán lẻ.
    • Cơ cấu nhân sự có 2 Tiến sĩ, 28 Thạc sĩ, 37% CBNV có trình độ trung cấp trở lên; áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000.
    • Số liệu khảo sát của AGROINFO (2008) về Co.opMart ghi nhận: 97,43% khách hàng quan tâm đến giá cả, 94% quan tâm đến chất lượng; 90,3% đánh giá siêu thị gần nhà, 77,6% đánh giá thuận tiện giao thông, 50% hài lòng về thủ tục thanh toán nhanh gọn; 60% đánh giá Co.opMart có mức giá cạnh tranh hơn Big C.

Chương 3: Những nhận xét và giải pháp phát triển hệ thống siêu thị trên địa bàn TP.HCM

Chương 3 tổng hợp các bất cập tồn tại và đề xuất định hướng phát triển:

  • Bất cập trong mạng lưới không gian và thói quen tiêu dùng:
    • Mạng lưới phân bố bất hợp lý, tập trung dày đặc ở khu vực trung tâm (nơi thiếu bãi đỗ xe ô tô/xe máy, gây ùn tắc giao thông) trong khi vùng ven còn thưa thớt. Quy hoạch dự kiến bổ sung quận 1 thêm 10 siêu thị, Bình Chánh từ 1 lên 26 siêu thị, Củ Chi - Hóc Môn từ 8 - 9 siêu thị, riêng huyện Nhà Bè trắng siêu thị lớn (chỉ có siêu thị tư nhân Hiệp Phú mở ngày 01/06/2009).
    • Rào cản thói quen: Khách hàng tốn nhiều thời gian cho việc gửi xe, gửi túi đồ, xếp hàng chờ thanh toán tại quầy thu ngân vào giờ cao điểm; khó khăn khi vận chuyển khối lượng lớn hàng hóa bằng xe gắn máy.
  • Định hướng và 6 nhóm giải pháp đến năm 2015, tầm nhìn 2020 của Sở Công Thương TP.HCM:
    1. Công tác quy hoạch: Rà soát, bố trí quỹ đất xây dựng siêu thị gắn với mật độ dân cư từng quận huyện, khắc phục tình trạng quá tải khu trung tâm.
    2. Khuyến khích đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng thương mại: Huy động vốn xã hội hóa, liên doanh liên kết mở rộng kho bãi, trung tâm phân phối và bãi đỗ xe đạt chuẩn.
    3. Tổ chức, vận hành hệ thống phân phối bán buôn, bán lẻ: Tăng cường liên kết chuỗi cung ứng trực tiếp giữa siêu thị và hợp tác xã/nhà sản xuất nông sản nhằm ổn định nguồn hàng và giá cả.
    4. Hình thành và phát triển các hội, hiệp hội; tăng cường hợp tác: Nâng cao vai trò của Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam (AVR) trong việc chia sẻ thông tin và điều tiết thị trường.
    5. Đào tạo nguồn nhân lực: Bồi dưỡng cán bộ quản lý bán lẻ chuyên nghiệp, chuẩn hóa quy trình phục vụ khách hàng.
    6. Tăng cường công tác quản lý nhà nước: Kiểm soát chặt chẽ an toàn thực phẩm, nhãn mác hàng hóa, thực hiện nghiêm cam kết lộ trình mở cửa thị trường phân phối theo khuôn khổ WTO.

Kết quả và đóng góp

  • Dữ liệu thực trạng hệ thống bán lẻ: Cung cấp bức tranh toàn diện về mạng lưới 82 siêu thị tại TP.HCM năm 2008, trong đó làm rõ sự áp đảo về số lượng của doanh nghiệp nội địa (92%) nhưng doanh nghiệp ngoại nắm giữ tới 32% tổng vốn đầu tư.
  • Số liệu về hiệu quả kinh doanh và thị phần: Khẳng định mức tăng trưởng doanh thu của hệ thống siêu thị đạt 36%/năm (giai đoạn 2007 - 2008), tuy nhiên siêu thị mới chỉ chiếm 25% thị phần phân phối hàng hóa, trong khi chợ truyền thống vẫn chi phối 65% thị phần tiêu dùng năm 2010.
  • Phân tích mô hình chuỗi nội địa điển hình: Minh chứng hiệu quả vận hành chuỗi của Saigon Co.op qua số liệu tăng trưởng 30 - 40%/năm, mô hình công ty hạ tầng SCID (vốn 1.000 tỷ đồng) và kết quả khảo sát sự hài lòng của người tiêu dùng qua dữ liệu AGROINFO năm 2008.
  • Đóng góp về mặt giải pháp: Chỉ rõ thực trạng quy hoạch mất cân đối giữa các quận nội thành và huyện ngoại thành; đề xuất 6 nhóm giải pháp đồng bộ từ cơ sở hạ tầng, quản lý chuỗi cung ứng đến chính sách quản lý nhà nước giai đoạn hậu WTO.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu dựa trên nguồn số liệu thống kê thứ cấp (đến năm 2008 - 2010) và dữ liệu khảo sát gián tiếp từ các cơ quan quản lý và viện nghiên cứu, chưa triển khai được điều tra chọn mẫu trực tiếp quy mô lớn trên toàn bộ 24 quận huyện.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động không gian của các trung tâm mua sắm hiện đại (shopping mall) và chuỗi cửa hàng tiện lợi 24/7 đến mạng lưới bán lẻ ngoại thành; đánh giá sâu hơn xu hướng ứng dụng thương mại điện tử và bán hàng đa kênh (omnichannel) trong phân phối tiêu dùng đô thị.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tư liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên ngành Địa lý Kinh tế, Địa lý Đô thị, Thương mại, Quản trị Kinh doanh tham khảo về phương pháp tiếp cận không gian lãnh thổ trong nghiên cứu dịch vụ thương mại.
  • Các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý đô thị quan tâm đến số liệu lịch sử phát triển mạng lưới siêu thị TP.HCM trong giai đoạn đầu gia nhập WTO (2006 - 2010).
  • Phần đáng tham khảo nhất là bảng tổng hợp tiêu chuẩn phân hạng siêu thị theo Quy chế 2004 của Bộ Thương mại, hệ thống dữ liệu thống kê phân bố mạng lưới siêu thị theo địa bàn quận huyện và phân tích mô hình phát triển chuỗi Co.opMart.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo Quy chế Siêu thị năm 2004 của Bộ Thương mại, tiêu chuẩn diện tích và danh mục hàng hóa của siêu thị tổng hợp Hạng I được quy định như thế nào? Theo quy định trong văn bản, siêu thị kinh doanh tổng hợp Hạng I phải có diện tích kinh doanh từ 5.000 m² trở lên và danh mục hàng hóa kinh doanh từ 20.000 tên hàng trở lên, cùng các yêu cầu bắt buộc về trang thiết bị bảo quản, thanh toán điện toán, bãi đỗ xe và dịch vụ hỗ trợ người khuyết tật.

2. Thị phần của hệ thống siêu thị so với chợ truyền thống tại TP.HCM vào tháng 11/2010 đạt mức bao nhiêu? Theo kết quả khảo sát được trình bày trong khóa luận (tháng 11/2010), chợ truyền thống vẫn giữ vị thế áp đảo với 65% thị phần phân phối hàng hóa, trong khi hệ thống siêu thị chiếm 25%, 10% còn lại chia đều cho cửa hàng bách hóa (5%) và cửa hàng tiện lợi (5%).

3. Cơ cấu vốn đầu tư giữa doanh nghiệp siêu thị trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại TP.HCM năm 2008 chênh lệch như thế nào? Năm 2008, các doanh nghiệp trong nước sở hữu 92% tổng số siêu thị nhưng chỉ chiếm 68% tổng vốn đầu tư; ngược lại, các doanh nghiệp FDI chỉ chiếm 8% số lượng (6 siêu thị) nhưng chiếm tới 32% tổng vốn đầu tư trên địa bàn thành phố.

4. Dữ liệu khảo sát của AGROINFO năm 2008 chỉ ra những tiêu chí nào được người tiêu dùng quan tâm hàng đầu khi mua sắm tại Co.opMart? Khảo sát ghi nhận 97,43% người tiêu dùng quan tâm đến yếu tố giá cả và 94% quan tâm đến chất lượng sản phẩm. Ngoài ra, các tiêu chí về vị trí gần nhà (88,9%), thuận tiện giao thông (79%) và thủ tục thanh toán nhanh gọn (88,2%) cũng là những ưu tiên hàng đầu.

5. Điểm hạn chế lớn nhất trong phân bố mạng lưới siêu thị tại TP.HCM được tác giả chỉ ra là gì? Mạng lưới siêu thị phân bố không đồng đều, tập trung quá mức tại các quận trung tâm - nơi có mật độ giao thông cao và thiếu quỹ đất cho bãi đỗ xe; ngược lại, các huyện ngoại thành như Nhà Bè gần như không có siêu thị quy mô lớn đạt chuẩn phục vụ dân cư.


Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Như Quỳnh đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về sự phát triển của mạng lưới siêu thị tại Thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Thông qua việc phân tích dữ liệu thống kê giai đoạn 2003 - 2010 và trường hợp điển hình Saigon Co.op, công trình đã làm rõ vị thế, động lực tăng trưởng cũng như sự phân hóa không gian của các hình thức phân phối hiện đại. Những nhận xét và giải pháp được đề xuất cung cấp góc nhìn thực tiễn có giá trị cho công tác quy hoạch hạ tầng thương mại đô thị bền vững.