BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------- LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------------------------------------------------------------------------------- LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực. Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Học viên cao học Lê Kiều Trang LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng biểu Danh mục hình vẽ và đồ thị Danh mục từ viết tắt CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .3 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU . CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN .1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản.1 Giá trị bất động sản .2 Gíá cả bất động sản .2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu .1 Học thuyết về giá của David Ricardo .2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883).3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi .1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865) .17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842).4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả .3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC INFORMATION).4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) .2 Mô hình vị thế, chất lượng .3 Mô hình hồi quy đa biến.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài .2 Công trình nghiên cứu trong nước . Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá .1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản .2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê .7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu.8 Tổng kết chương . PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: .2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT .1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .2 Các giả định của mô hình .3 Sự lựa chọn mô hình .39 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .1 Phương pháp định tính .2 Phương pháp định lượng . KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .1 Khu vực nghiên cứu.2 Thu thập dữ liệu .3 Nguồn dữ liệu.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ .5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê .2 Tóm tắt các biến trong mô hình .6 TỔNG KẾT CHƯƠNG .52 CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ . KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT .1 Kiểm định đa cộng tuyến: .2 Kiểm định tự tương quan: .3 Kiểm định phương sai thay đổi: .4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình .4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU .5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH .6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH .60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM .2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh .3 Ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo .2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .65 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1: Danh sách các tòa nhà tiến hành khảo sát Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia Phụ lục 3 : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin Phụ lục 4 : Các kiểm định trong mô hình hồi quy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Nội dung Bảng 2.1 Phân loại bất động sản Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A Kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh Bảng 3.4 hưởng đến giá văn phòng cho thuê Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện Bảng 3.5 (chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mô hình Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mô hình Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) của các yếu tố trong mô hình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH Thứ tự Tên hình vẽ Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá bất động sản Hình 2.5 Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung BXD Bộ Xây Dựng BĐS Bất Động Sản NLA Net Floor Area OFHEO Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang PCA Hội đồng bất động sản Anh QĐ Quyết định S&P Standard and Poors TBCN Tư Bản Chủ Nghĩa TT-BXD Thông tư – Bộ Xây Dựg TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTg Thủ tướng TT Thông tư USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice WTO World Trade Organization LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU Ngày 11/01/2007, Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO và trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu. Các nguồn vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng đáng kể, tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước. Triển vọng của nền kinh tế đã làm cho thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày. Rất nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị trường bất động sản. Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê đang là một điểm nóng trong thị trường bất động sản hiện nay và hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này. Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này. Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh tế diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước. Thêm vào đó là sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh đã góp phần gia tăng nguồn cung văn phòng cho thuê. Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng cho thuê thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê là rất quan trọng. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê sẽ có ý nghĩa tốt cho việc quản lý và phát triển thị trường này. Trên cở sở còn nhiều hạn chế, tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản đối với LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 phân hạng bất động sản là văn phòng cho thuê tại TP.HCM nhằm góp phần hoàn thiện công tác xây dựng chỉ số giá. Chỉ số giá văn phòng cho thuê được xây dựng sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường bất động sản, làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các đô thị lớn nói chung.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể: (i) Xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình. (ii) Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT. Đối tượng khảo sát là các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1 và quận 3 thuộc khu vực trung tâm TP. Đối tượng nghiên cứu là mô hình xác định chỉ số giá gốc và phương thức ước lượng chỉ số giá cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài được thực hiện theo hai phương pháp là nghiên cứu đính tính và nghiên cứu định lượng 1.
Luận văn thạc sĩ: Nghiên cứu chỉ số giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.Hồ Chí Minh
Luận văn thạc sĩ UEH nghiên cứu chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP Hồ Chí Minh, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường.
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí MinhChuyên ngành
Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)Người đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc SỹPhí lưu trữ
35 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Lê Kiều Trang
Người hướng dẫn: PGS TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)
Đề tài: Nghiên Cứu Xây Dựng Chỉ Số Giá Gốc Văn Phòng Cho Thuê Tại Trung Tâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
Năm xuất bản: 2015
Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ