Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2018 – 2019 chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc gắn liền với đà phát triển của ngành du lịch biển. Năm 2019, tổng lượng khách du lịch đến Cửa Lò đạt 3,178 triệu lượt, mang lại doanh thu dịch vụ du lịch ước đạt 3.450 tỷ đồng, tăng 21% so với năm 2018. Sự gia tăng nhanh chóng về lượng du khách và nhu cầu lưu trú đã tạo ra áp lực rất lớn lên quỹ đất đô thị, kéo theo biến động mạnh mẽ của giá đất ở. Tuy nhiên, công tác quản lý và xác định giá đất của cơ quan Nhà nước đang bộc lộ khoảng cách đáng kể so với thực tế thị trường. Tại các trục đường ven biển như đường Bình Minh, khung giá đất quy định dao động từ 5 đến 12 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch thực tế trên thị trường thường cao gấp nhiều lần.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường, đồng thời định lượng mức độ tác động của từng nhóm yếu tố đến giá đất ở tại địa bàn. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá đất, khảo sát thực trạng giá đất giai đoạn 2018 – 2019, phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội và thuộc tính cá biệt của thửa đất, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý giá đất. Nghiên cứu được triển khai trên phạm vi toàn bộ 7 phường, xã thuộc thị xã Cửa Lò với tổng diện tích tự nhiên 28,68 km2 trong khung thời gian từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2019. Kết quả đề tài mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp khi bồi thường giải phóng mặt bằng từ 25% đến 30%, đồng thời tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ thuế và tiền sử dụng đất cho địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô của Karl Marx, bao gồm địa tô chênh lệch I (hình thành do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi), địa tô chênh lệch II (kết quả của quá trình thâm canh, đầu tư hạ tầng) và địa tô tuyệt đối. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, địa tô chênh lệch là cơ sở khoa học then chốt giải thích sự biến động của giá đất đô thị. Bên cạnh đó, nghiên cứu vận dụng quy luật cung - cầu bất động sản và lý thuyết tương quan nghịch giữa lãi suất ngân hàng với giá đất: khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại biến động, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ vào thị trường quyền sử dụng đất.

Về mặt pháp lý và khái niệm, công trình bám sát Luật Đất đai 2013 (Điều 114), Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa bao gồm: giá đất thị trường, định giá đất, thửa đất chuẩn và các nguyên tắc định giá cơ bản như nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc thu nhập. Năm phương pháp định giá đất theo luật định gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê và Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa và điều tra xã hội học bằng phiếu hỏi với cỡ mẫu 30 chuyên gia giàu kinh nghiệm, bao gồm cán bộ quản lý đất đai, công chứng viên và các nhà môi giới bất động sản tại địa phương.

Phương pháp chọn mẫu điển hình được áp dụng để phân loại các tuyến đường thành 4 nhóm nghiên cứu đại diện:

  • Nhóm 1: Các tuyến đường ven biển có khả năng sinh lời cao nhất, giá quy định từ 5 đến 12 triệu đồng/m2 (điển hình như đường Bình Minh, đường 15m khối 1 phường Thu Thủy).
  • Nhóm 2: Các trục đường giao thông chính kết nối dịch vụ du lịch, giá quy định từ 3,5 đến 5 triệu đồng/m2 (đường Nguyễn Sinh Cung, đường Vinh - Cửa Hội).
  • Nhóm 3: Các tuyến đường tiếp giáp trung tâm, giá quy định từ 2,5 đến 3 triệu đồng/m2 (đường ven sông Lam, đường khu quy hoạch phường Nghi Hương).
  • Nhóm 4: Các tuyến đường xa trung tâm, giá quy định từ 680 nghìn đến 1,8 triệu đồng/m2 (đường đi Nghi Quang, trục đường nối chợ Nghi Hương đi khối 8).

Tại mỗi nhóm đường, nghiên cứu chọn từ 3 đến 5 thửa đất chuyển nhượng thành công để phân tích so sánh. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả và phương pháp so sánh trực tiếp là vì thị trường bất động sản Cửa Lò có lượng giao dịch thực tế tương đối phong phú, cho phép ghép cặp đối chứng để cô lập mức độ tác động của từng yếu tố sai biệt. Timeline điều tra thực địa và xử lý dữ liệu kéo dài liên tục trong 18 tháng (từ giữa năm 2018 đến cuối năm 2019).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực nghiệm mang lại 4 phát hiện quan trọng về cấu trúc giá đất ở tại thị xã Cửa Lò:

Thứ nhất, mức chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường ở mức rất cao. Tại nhóm đường 1 (trục đường Bình Minh), giá giao dịch thực tế dao động từ 20 đến 35 triệu đồng/m2, gấp 2,5 đến 3,5 lần (chênh lệch từ 200% đến 250%) so với bảng giá Nhà nước quy định ở mức 10 đến 12 triệu đồng/m2. Ở các nhóm đường xa trung tâm (nhóm 4), mức chênh lệch có xu hướng thu hẹp hơn nhưng vẫn duy trì khoảng cách từ 40% đến 80%.

Thứ hai, yếu tố vị trí và loại đường phố chi phối mạnh nhất đến giá đất. Các thửa đất tiếp giáp trực tiếp mặt đường chính có khả năng kinh doanh dịch vụ du lịch sở hữu đơn giá cao gấp 2 đến 3 lần so với thửa đất nằm trong ngõ hẻm cùng khu vực. Kết quả tổng hợp 30 phiếu điều tra chuyên gia khẳng định yếu tố vị trí chiếm trọng số ảnh hưởng cao nhất, đạt 34,17% trong tổng cơ cấu các tác nhân định giá.

Thứ ba, thuộc tính cá biệt của thửa đất tạo ra sự phân hóa giá trị rõ nét. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn (trên 6m) và hình thể vuông vắn đạt giá chuyển nhượng cao hơn từ 25% đến 40% so với thửa đất hẹp mặt tiền (dưới 4m) hoặc hình thể méo mó, tóp hậu. Yếu tố hướng đất cũng ghi nhận sự chênh lệch từ 10% đến 15%, trong đó các hướng Đông và Nam luôn được định giá cao hơn hướng Tây do tránh được bức xạ nhiệt gay gắt vào buổi chiều.

Thứ tư, đòn bẩy từ quy hoạch hạ tầng và dự án đô thị tạo đột biến giá. Tại các khu dân cư mới như khu quy hoạch phường Nghi Hương, sau khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật (đường nhựa, hệ thống thoát nước, điện chiếu sáng), giá đất ở đã tăng vọt từ 35% đến 50% so với thời điểm trước khi dự án được triển khai.

Thảo luận kết quả

Khi thảo luận kết quả, dữ liệu biến động giá đất có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ cột kép so sánh giá quy định và giá thực tế qua 4 nhóm đường, kết hợp biểu đồ phân tán thể hiện mối tương quan giữa tỷ lệ chiều rộng mặt tiền/chiều sâu với đơn giá mỗi mét vuông đất.

Mức giá đất tại Cửa Lò (triệu VNĐ/m2)
35 |                                     [Thực tế: 20-35]
30 |
25 |
20 |
15 |                  [Thực tế: 8-15]
10 | [Quy định: 5-12]                 [Thực tế: 4-7]
 5 |                  [Quy định: 3.5-5]                [Thực tế: 1.2-3]
 0 +---------------------------------[Quy định: 2.5-3]-[Quy định: 0.68-1.8]
        Nhóm 1            Nhóm 2           Nhóm 3           Nhóm 4

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự bùng nổ giá đất tại nhóm đường 1 và 2 xuất phát từ áp lực kinh doanh thương mại du lịch, khi Cửa Lò tiếp đón 1,689 triệu lượt khách lưu trú vào năm 2019. Tỷ suất sinh lời vượt trội từ khách sạn và nhà hàng đã thúc đẩy giới đầu tư sẵn sàng trả mức giá thặng dư rất lớn để sở hữu quỹ đất mặt biển.

Khi đối chiếu với các công trình thực nghiệm khác, kết quả nghiên cứu hoàn toàn tương đồng với phát hiện của Nguyễn Ngọc Anh và cộng sự (2016) tại Thái Nguyên, nơi nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17% và nhóm hạ tầng đóng góp 22,48% vào giá trị đất. Kết quả này cũng củng cố nghiên cứu của Đoàn Quang Duy và cộng sự (2013) tại Hòa Bình với mức độ ảnh hưởng của vị trí đạt 24,82%. Điểm khác biệt mang tính đặc thù tại Cửa Lò là yếu tố du lịch dịch vụ biển đã khuếch đại biên độ chênh lệch giá giữa trục giao thông đối ngoại và khu vực nội bộ lên mức cao hơn đáng kể so với các đô thị trung du miền núi.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước và thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất quy định với giá thị trường, 4 nhóm giải pháp cụ thể được đề xuất:

  1. Điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất định kỳ: UBND tỉnh Nghệ An và Sở Tài nguyên và Môi trường cần chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) bám sát thực tế thị trường theo từng quý hoặc nửa năm một lần. Mục tiêu cụ thể là kéo giảm khoảng cách chênh lệch giữa giá quy định và giá thị trường từ mức 200% - 300% hiện nay xuống dưới 20% trong giai đoạn 2021 – 2023, đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ tài chính đất đai.
  2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa giá đất: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò phối hợp cùng Văn phòng Đăng ký đất đai triển khai xây dựng bản đồ giá đất số hóa và phần mềm theo dõi biến động giá đất cho 100% các tuyến đường trên địa bàn. Kế hoạch này cần hoàn thành trong vòng 12 tháng, phục vụ việc tra cứu thông tin minh bạch cho người dân và doanh nghiệp.
  3. Chuẩn hóa quy trình định giá đất cụ thể phục vụ giải phóng mặt bằng: Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư thị xã Cửa Lò cần áp dụng kết hợp linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư khi tính tiền bồi thường đất thu hồi. Giải pháp này hướng tới mục tiêu nâng tỷ lệ đồng thuận bàn giao mặt bằng của người dân lên trên 95% ngay từ đợt chi trả đầu tiên trong giai đoạn 2021 – 2025.
  4. Kiểm soát hoạt động đầu cơ và công khai quy hoạch xây dựng: UBND thị xã Cửa Lò cần công bố công khai 100% các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị trên cổng thông tin điện tử và tại trụ sở UBND các phường. Biện pháp này giúp ngăn chặn các đợt "sốt ảo" bất động sản bị đẩy giá cục bộ vượt quá 50% giá trị thực bởi các tổ chức môi giới không chính thức.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

  • Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, UBND thị xã Cửa Lò và các phòng ban chuyên môn có thể sử dụng hệ thống số liệu thực chứng của luận văn làm căn cứ xây dựng bảng giá đất 5 năm và xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm cho 7 đơn vị hành chính cấp xã, phường.
  • Tổ chức tư vấn thẩm định giá và doanh nghiệp bất động sản: Các thẩm định viên và chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng có thể khai thác mô hình trọng số ảnh hưởng của các yếu tố mặt tiền, hạ tầng, vị trí để lập phương án kinh doanh khả thi cho các dự án dọc trục đường Bình Minh và Nguyễn Sinh Cung.
  • Cán bộ nghiên cứu, giảng viên và học viên cao học ngành Quản lý đất đai: Tài liệu cung cấp khung lý thuyết hoàn chỉnh, phương pháp phân tổ 4 nhóm tuyến đường đô thị biển và bộ công cụ điều tra thực địa chuẩn mực, làm tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu về kinh tế đất đai và tài chính bất động sản.
  • Cộng đồng nhà đầu tư cá nhân và người sử dụng đất: Người dân và nhà đầu tư có được bức tranh toàn cảnh về giá trị thực của từng phân khúc đất ở, nắm vững các tiêu chuẩn định giá về hướng đất, kích thước mặt tiền nhằm tối ưu hóa quyết định mua bán và tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thực hiện nghĩa vụ bồi thường, tái định cư.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào có tác động chi phối mạnh nhất đến giá đất ở tại Cửa Lò?
Yếu tố vị trí và loại đường phố đóng vai trò quyết định nhất với mức độ đóng góp 34,17% trong tổng số các yếu tố ảnh hưởng. Các thửa đất tọa lạc tại trục đường ven biển như đường Bình Minh có giá trị cao gấp 2 đến 3,5 lần các tuyến đường nội bộ do sở hữu tiềm năng sinh lợi trực tiếp từ hoạt động kinh doanh khách sạn và nhà hàng.

Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường tại Cửa Lò là bao nhiêu?
Giai đoạn 2018 – 2019, mức chênh lệch tại các tuyến đường nhóm 1 ven biển dao động từ 200% đến 250% (giá quy định từ 5 đến 12 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường đạt từ 20 đến 35 triệu đồng/m2). Ở các khu vực xa trung tâm thuộc nhóm đường 4, khoảng cách chênh lệch thu hẹp ở mức 40% đến 80%.

Chiều rộng mặt tiền ảnh hưởng như thế nào đến giá bán của thửa đất?
Các thửa đất có mặt tiền rộng trên 6m ghi nhận mức giá giao dịch cao hơn từ 25% đến 40% so với thửa đất mặt tiền hẹp dưới 4m trên cùng một tuyến phố. Mặt tiền rộng giúp tối ưu hóa không gian trưng bày kinh doanh và tạo điều kiện thiết kế kiến trúc xây dựng linh hoạt hơn.

Quy hoạch hạ tầng đô thị làm gia tăng giá trị đất ở địa phương theo tỷ lệ nào?
Sau khi các dự án quy hoạch khu dân cư hoàn thiện 100% hệ thống hạ tầng kỹ thuật và kết nối giao thông (điển hình tại phường Nghi Hương), giá đất ở thực tế tăng trưởng từ 35% đến 50% so với thời điểm trước quy hoạch nhờ sự cải thiện vượt bậc về môi trường sống và tiện ích xã hội.

Phương pháp định giá nào được ưu tiên áp dụng nhiều nhất cho đất ở đô thị Cửa Lò?
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp tối ưu và phổ biến nhất nhờ sự hiện diện của nhiều giao dịch chuyển nhượng thành công trên thị trường mở. Đối với các khu vực chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phát triển dự án mới, phương pháp thặng dư được kết hợp để ước tính giá trị đất chuẩn xác.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng giá đất ở tại thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018 – 2019, chỉ rõ sự chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước quy định (5 – 12 triệu đồng/m2 tại nhóm 1) và giá thị trường (20 – 35 triệu đồng/m2).
  • Định lượng thành công mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố then chốt, xác định vị trí chiếm tỷ trọng cao nhất (34,17%), tiếp theo là quy hoạch hạ tầng (22,48%) và các thuộc tính cá biệt của thửa đất như mặt tiền và hình thể (25% – 40%).
  • Đóng góp luận cứ khoa học vững chắc giúp hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất định kỳ và quy trình định giá đất cụ thể cho đô thị biển loại III.
  • Đề xuất lộ trình 4 giải pháp đồng bộ cần thực hiện trong giai đoạn 2021 – 2025, tập trung vào số hóa cơ sở dữ liệu đất đai và rút ngắn khoảng cách định giá xuống dưới 20%.
  • Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản Cửa Lò nên khai thác toàn văn luận văn để ứng dụng hiệu quả vào công tác quản trị và hoạch định chiến lược đầu tư.