Chương 1: Tổng quan thị trường chung cư tại Việt Nam và vấn đề nghiên cứu của đề tài. Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Chương này trình bày tổng quan các lý thuyết về dịch vụ, chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng thông qua việc tổng kết các nghiên cứu đã được thực hiện và được công bố. Từ đó tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ chung cư đến sự hài lòng của khách hàng – Trường hợp phân khúc chung cư dành cho khách hàng thu nhập thấp và trung bình. Dịch vụ và chất lượng dịch vụ: 2.
Khái niệm dịch vụ: Dịch vụ là những hoạt động lao động mang tính xã hội, tạo ra các sản phẩm không tồn tại dưới hình thái vật thể, không dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu nhằm thỏa mãn kịp thời các nhu cầu sản xuất và đời sống sinh hoạt của con người (Nguyễn Hữu Khải và Vũ Thị Hiền, 2007, trang 8). Dịch vụ là một quá trình hoạt động bao gồm các nhân tố không hiện hữu, giải quyết các mối quan hệ giữa người cung cấp với khách hàng hoặc tài sản của khách hàng mà không có sự thay đổi quyền sở hữu. Sản phẩm của dịch vụ có thể trong phạm vi hoặc vượt quá phạm vi của sản phẩm vật chất (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 6). Như vậy dịch vụ là một loại sản phẩm vô hình, khách hàng nhận được sản phẩm thông qua các hoạt động giao tiếp, nhận thông tin và cảm nhận chúng.
Đặc điểm nổi bật là khách hàng chỉ có thể đánh giá được toàn bộ chất lượng của dịch vụ sau khi đã mua và sử dụng chúng. Mỗi loại dịch vụ mang lại cho người tiêu dùng một giá trị nào đó và giá trị của dịch vụ gắn liền với lợi ích mà họ nhận được từ giá trị của dịch vụ. Giá trị ở đây chính là thỏa mãn giá trị mong đợi của người tiêu dùng, nó có quan hệ mật thiết với lợi ích tìm kiếm và động cơ mua dịch vụ. Những giá trị của hệ thống dịch vụ được gọi là chuỗi giá trị.
Trong chuỗi giá trị của dịch vụ chính do những hoạt động chủ yếu của dịch vụ tạo ra và mang lại lợi ích cơ bản cho người tiêu dùng (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 7). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 Để hiểu rõ sâu hơn dịch vụ, chúng ta tìm hiểu những vấn đề liên quan đến sản xuất cung ứng dịch vụ (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 8): - Dịch vụ cơ bản: là hoạt động dịch vụ tạo ra giá trị thỏa mãn lợi ích cốt lõi của khách hàng, đó chính là mục tiêu tìm kiếm của khách hàng. - Dịch vụ bao quanh: là những dịch vụ phụ hoặc các khâu độc lập của dịch vụ được hình thành nhằm mang lại giá trị phụ thêm cho khách hàng. - Dịch vụ sơ đẳng: bao gồm dịch vụ cơ bản và dịch vụ bao quanh của doanh nghiệp đạt tới một mức độ nào đó và tương ứng người tiêu dùng nhận được một chuỗi giá trị xác định nào đó phù hợp với chi phí mà khách hàng đã thanh toán.
Dịch vụ sơ đẳng gắn liền với cấu trúc dịch vụ, với các mức và quy chế dịch vụ của nhà cung cấp. - Dịch vụ tổng thể: hệ thống dịch vụ bao gồm dịch vụ cơ bản, dịch vụ bao quanh, dịch vụ sơ đẳng. Dịch vụ tổng thể thường không ổn định, nó phụ thuộc vào các dịch vụ thành phần hợp thành. Đặc điểm của dịch vụ: Chúng ta có thể hiểu rõ hơn về khái niệm dịch vụ thông qua nghiên cứu các thuộc tính của dịch vụ: (Nguyễn Hữu Khải và Vũ Thị Hiền, 2007, trang 8) - Tính vô hình (Intangibility): Dịch vụ có tính vô hình, tính phi vật chất.
Sản phẩm dịch vụ không tồn tại dưới dạng vật chất nên không thể nhìn, sờ, cầm nắm…do vậy người tiêu dùng không thể biết được chất lượng của dịch vụ trước khi tiêu dùng nó. Để tìm đến những dịch vụ có chất lượng thỏa mãn nhu cầu của mình, người tiêu dùng chỉ có thể tìm kiếm các dấu hiệu chứng tỏ chất lượng của dịch vụ như thương hiệu, danh tiếng, người cung ứng, biểu tượng, giá cả hay qua sự mô tả về dịch vụ đó mà các khách hàng khác đã tiêu dùng hoặc qua thông tin quảng cáo. - Tính không đồng nhất và khó xác định chất lượng (Inconsitency): Chất lượng các dịch vụ thường khó xác định bởi vì các dịch vụ phụ thuộc vào con người LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 cung cấp chúng. Chất lượng dịch vụ không đồng nhất, nó tùy thuộc vào hoàn cảnh tạo ra dịch vụ như người cung ứng, thời gian, địa điểm cung ứng.
- Tính không thể tách rời (Insaparability): Dịch vụ có tính đặc thù ở chỗ việc tiêu dùng sản phẩm dịch vụ song trùng với việc cung ứng dịch vụ. Một dịch vụ được tiêu dùng khi nó đang được tạo ra và khi ngừng quá trình cung ứng có nghĩa là việc tiêu dùng dịch vụ ấy cũng ngừng lại. - Tính không lưu trữ được (non- inventory): Dịch vụ không thể lưu giữ được, tức sản phẩm dịch vụ không thể sản xuất sẵn rồi lưu vào kho chờ tiêu thụ. Dịch vụ không tách rời nguồn gốc, trong khi hàng hóa vật chất tồn tại không phụ thuộc vào sự vắng mặt hay có mặt nguồn gốc của nó.
Tuy nhiên đặc tính này chỉ mang tính tương đối do một số sản phẩm dịch vụ có thể mang hình thái vật chất. Chất lượng dịch vụ: Chất lượng của sản phẩm hàng hóa và dịch vụ từ lâu đã là mối quan tâm của nhiều doanh nghiệp. Vấn đề nhận thức, kiểm tra, kiểm soát chất lượng dịch vụ là vấn đề lớn đặt ra đối với các doanh nghiệp và các nhà nghiên cứu. Chất lượng thực tế và những yếu tố chi phối nó hiện nay chưa lượng hóa được.
Tầm quan trọng của chất lượng dịch vụ đối với doanh nghiệp và khách hàng có sự khác nhau rất lớn. Chất lượng dịch vụ chi phối mạnh đến việc tăng thị phần, tăng khả năng thu hồi vốn đầu tư, tăng năng suất lao động, hạ thấp chi phí sản xuất và cuối cùng là tăng lợi nhuận. Đó là những lợi ích có tính chiến lược lâu dài đối với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ. Chúng ta không thể sử dụng phương pháp kiểm tra, kiểm soát và quản trị chất lượng của hàng hóa hiện hữu sang áp dụng cho dịch vụ bởi vì dịch vụ có những đặc tính riêng biệt nó chi phối quá trình hình thành, vận động của chất lượng.
Chất lượng là một sự so sánh giữa giá trị mong đợi với giá trị thực tế mà khách hàng nhận của dịch vụ từ doanh nghiệp dịch vụ cung cấp. Các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý của doanh nghiệp dịch vụ đều thống nhất quan điểm cho rằng chất lượng dịch vụ bao hàm một sự so sánh giữa sự mong đợi và thực tế sau khi sử dụng dịch vụ. Đó là sự đo lường phân phối dịch vụ phù hợp với sự mong đợi của khách hàng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 tốt tới một mức nào đó. Phân phối dịch vụ có nghĩa là thực hiện sự chuyển giao dịch vụ sao cho phù hợp với những mong đợi của khách hàng trên một nền tảng tương thích với mức độ mong đợi.
Từ suy nghĩ định hướng này chúng ta có thể phát triển theo mức như sau: (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 123). Dịch vụ nhận được Sự mong đợi Chất lượng dịch vụ Giá trị dịch vụ nhận được > Giá trị mong đợi Rất cao Giá trị dịch vụ nhận được ≥ Giá trị mong đợi Cao Giá trị dịch vụ nhận được < Giá trị mong đợi Thấp Sự hài lòng của khách hàng có liên quan đến chất lượng dịch vụ. Chất lượng dịch vụ cao, mức độ thỏa mãn đạt được sự mong đợi, khách hàng cảm thấy vui vẻ hài lòng. Ngược lại nếu chất lượng dịch vụ thấp, mức độ thỏa mãn thấp hơn giá trị mong đợi, khách hàng sẽ thất vọng.
Giá trị khách hàng nhận được do chuỗi giá trị của dịch vụ tổng thể mà công ty chuyển giao phụ thuộc vào một số yếu tố như: dịch vụ tổng thể được cung cấp, nhân viên cung cấp dịch vụ, những hoạt động của các đối thủ cạnh tranh, các mức độ đơn vị mong đợi, tầm hiểu biết và sự am tường về dịch vụ của người tiêu dùng dịch vụ. Chất lượng dịch vụ không chỉ được đánh giá ở đầu ra với giá trị mong đợi của khách hàng mà nó còn bao gồm hoạt động của toàn bộ hệ thống cung cấp và sự hoạt động đó hình thành nên phương cách phân phối. Từ đó dẫn tới việc thừa nhận có sự tồn tại hai loại chất lượng dịch vụ: chất lượng kỹ thuật bao gồm những giá trị mà khách hàng thực sự nhận được từ dịch vụ của doanh nghiệp cung cấp và chất lượng chức năng bao gồm phương cách phân phối. Tiền đề cơ sở của chất lượng dịch vụ là sự chuyển giao dịch vụ với khách hàng và các yếu tố trong tổ chức dịch vụ, sự hiểu biết nói chung của khách hàng và sự hiểu biết về dịch vụ của họ.
Cũng từ tiền đề này có thể tiếp cận chất lượng dịch vụ với ba mảng lớn: chất lượng vật lý (vật chất) của dịch vụ bao gồm trang thiết bị, dụng cụ, nhà quầy…chính là môi trường vật chất của dịch vụ; chất lượng tổ chức bao gồm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14 phương thức quản lý tổ chức điều hành, uy tín, hình ảnh, tiểu sử công ty…; chất lượng chuyển giao dịch vụ bao gồm những tác động qua lại giữa nhân viên cung cấp và khách hàng. Tổng quan một số quan điểm và nghiên cứu về chất lượng dịch vụ: (Lehtinen, J., 1982) cho rằng chất lượng dịch vụ phải được đánh giá trên hai khía cạnh đó là quá trình cung cấp dịch vụ và kết quả của dịch vụ., 1983) cho rằng dịch vụ là một sự đo lường mức độ dịch vụ được đưa đến khách hàng tương xứng với mong đợi của khách hàng tốt đến đâu. Việc tạo ra một dịch vụ chất lượng nghĩa là đáp ứng mong đợi của khách hàng một cách đồng nhất. (Grönroos, 1984) cũng đề nghị hai lãnh vực của chất lượng dịch vụ, đó là chất lượng kỹ thuật và chất lượng chức năng.
Chất lượng kỹ thuật liên quan đến những gì được phục vụ và chất lượng chức năng nói lên chúng được phục vụ như thế nào.