Khóa luận tốt nghiệp một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp tình huống nghiên cứu tại công ty cổ phần định giá và tư vấn đầu tư quốc tế

Khóa luận trình bày các kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp tại công ty cổ phần định giá và tư vấn đầu tư quốc tế.

• Tác giả: Trần Thị Ngọc Mai
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Minh Phương
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Marketing
• Đề tài: Nâng cao Phương Pháp Thẩm Định Giá Doanh Nghiệp: Kiến Nghị Từ Nghiên Cứu Tại Công Ty Cổ Phần Định Giá Và Tư Vấn Đầu Tư Quốc Tế
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ QUỐC TẾ (VALUINCO)
• 1.1. Giới thiệu về Công ty
• 1.2. Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty Valuinco
• 1.3. Hoạt động kinh doanh chính của Công ty Valuinco
• 1.4. Đối tượng khách hàng chủ yếu của Công ty Valuinco
• 1.5. Tóm tắt kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây tại Công ty Valuinco
• 1.6. Thẩm định giá doanh nghiệp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP BẰNG PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
• 2.1. Quy trình thẩm định giá của Valuinco
• 2.2. Nghiên cứu tình huống thẩm định giá Công ty Cổ phần Ô tô Sao Tây Nam (2022)
• 2.3. Nghiên cứu tình huống thẩm định giá công ty Cổ phần Đầu tư Vĩnh Sơn
• 2.4. Đánh giá hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản tại Công ty Valuinco
• 2.4.1. Những kết quả đạt được
• 2.4.2. Những tồn tại và hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
• 3.1. Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp tại Công ty Valuinco trong tương lai
• 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện việc vận dụng phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp tại Công ty Valuinco
• 3.2.1. Hoàn thiện việc xác định giá trị tài sản vô hình
• 3.2.2. Hoàn thiện việc dự báo khả năng phát triển của doanh nghiệp trong tương lai
• 3.2.3. Một số kiến nghị với Bộ Tài Chính nhằm hoàn thiện phương pháp tài sản trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp
• 3.2.3.1. Đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá liên quan đến phương pháp tài sản
• 3.2.3.2. Kiến nghị về hoạt động phân tích và ước tính mức độ hao mòn của tài sản trong phương pháp tài sản
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần định giá và tư vấn đầu tư quốc tế Valuinco

Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco) được thành lập theo Pháp lệnh Giá năm 2002 và đã được Bộ Tài Chính phê chuẩn đủ điều kiện hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Valuinco có tầm nhìn trở thành tập đoàn dịch vụ - tư vấn - đầu tư đa ngành đạt tiêu chuẩn quốc tế. Sứ mệnh của công ty là tạo môi trường làm việc luôn học hỏi và phát triển, đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Công ty đã thực hiện thẩm định giá cho nhiều loại tài sản, từ bất động sản đến tài sản vô hình, và đã xây dựng được uy tín trong ngành. Đội ngũ nhân viên của Valuinco được đào tạo bài bản và có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực thẩm định giá, điều này giúp công ty duy trì chất lượng dịch vụ cao.

1.1. Hoạt động kinh doanh chính của công ty

Valuinco cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm thẩm định giá hàng hóa, bất động sản, doanh nghiệp và máy móc thiết bị. Dịch vụ thẩm định giá của công ty không chỉ phục vụ cho các giao dịch thương mại mà còn hỗ trợ cho các hoạt động như điều tra, truy tố, thi hành án và tranh chấp. Đối tượng khách hàng chính của Valuinco bao gồm các ngân hàng lớn và các cơ quan nhà nước, cho thấy sự tin tưởng và uy tín mà công ty đã xây dựng trong suốt thời gian hoạt động.

II. Thực trạng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản tại công ty Valuinco

Phương pháp tài sản là một trong những phương pháp chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp. Tại Valuinco, quy trình thẩm định giá được thực hiện một cách bài bản, từ việc thu thập thông tin đến việc phân tích và đánh giá giá trị tài sản. Tuy nhiên, thực trạng áp dụng phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định giá trị của tài sản vô hình và khả năng phát triển của doanh nghiệp. Các yếu tố như sự minh bạch của môi trường pháp lý và sự ổn định của môi trường kinh tế cũng ảnh hưởng lớn đến quá trình thẩm định giá.

2.1. Quy trình thẩm định giá tại Valuinco

Quy trình thẩm định giá tại Valuinco bao gồm nhiều bước, từ việc xác định mục tiêu thẩm định đến việc lập báo cáo kết quả. Công ty đã áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định. Tuy nhiên, việc áp dụng các tiêu chuẩn này trong thực tiễn vẫn còn gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc đánh giá các yếu tố vô hình như thương hiệu và tiềm năng phát triển của doanh nghiệp.

III. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp

Để nâng cao hiệu quả của phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp, cần có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy trình và tiêu chuẩn thẩm định. Một trong những kiến nghị quan trọng là cần hoàn thiện việc xác định giá trị tài sản vô hình, điều này sẽ giúp tăng tính chính xác trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp. Ngoài ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp để xây dựng một môi trường pháp lý minh bạch và ổn định, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá.

3.1. Hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá

Cần đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá liên quan đến phương pháp tài sản một cách rõ ràng và cụ thể hơn. Điều này không chỉ giúp các doanh nghiệp dễ dàng áp dụng mà còn tạo ra sự đồng bộ trong toàn bộ hệ thống thẩm định giá. Việc hoàn thiện tiêu chuẩn sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá và tạo niềm tin cho khách hàng.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp nhà nước (DNNN) và làn sóng M&A (Mua bán & Sáp nhập) tăng trưởng với tốc độ bình quân trên 15%/năm, thẩm định giá doanh nghiệp (TĐGDN) đóng vai trò là công cụ then chốt xác lập cơ sở giao dịch minh bạch. Theo thống kê tài chính từ Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco), doanh thu mảng thẩm định giá năm 2021 đạt mức tăng trưởng ấn tượng 67,5% so với năm 2020, phản ánh nhu cầu cấp thiết của thị trường đối với các dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp (GTDN) phục vụ thoái vốn, liên doanh và thế chấp tín dụng.

Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp tài sản theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12 (TCTDGVN 12 - Thông tư 28/2021/TT-BTC) đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn kỹ thuật:

• Đánh giá chưa đầy đủ giá trị tài sản vô hình (TSVH) không xác định được như thương hiệu, uy tín kinh doanh và mạng lưới phân phối.
• Xác định tỷ lệ hao mòn tài sản cố định (TSCĐ) còn phụ thuộc cơ học vào khung khấu hao kế toán tại Thông tư 45/2013/TT-BTC thay vì phản ánh đúng tuổi đời kinh tế thực tế.
• Bỏ qua tiềm năng tăng trưởng dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn trong tương lai của doanh nghiệp.

Đồ án tập trung giải quyết bài toán hoàn thiện phương pháp tài sản thông qua 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và khung pháp lý chuẩn mực (TCTDGVN 12, TCTDGVN 13, chuẩn mực IVSC) về định giá tài sản thuần.
2. Đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp tài sản tại Valuinco thông qua tình huống điển hình tại Công ty Cổ phần Ô tô Sao Tây Nam (năm tài chính 2021 - 2022).
3. Đề xuất mô hình định lượng tài sản vô hình bằng phương pháp lợi nhuận vượt trội (Excess Earnings Method) kết hợp chuẩn hóa ma trận hao mòn kỹ thuật đa thành phần.

Kết quả kỳ vọng đạt được là xây dựng mô hình định giá tài sản thuần toàn diện, giảm sai lệch định giá từ 18,5% xuống dưới 5,0%, rút ngắn 30% thời gian xử lý hồ sơ và lượng hóa chính xác 100% các nhóm tài sản vô hình ngoài sổ sách kế toán. Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại dữ liệu định giá thực nghiệm của Valuinco giai đoạn 2019 - 2022 trên đối tượng doanh nghiệp thương mại - dịch vụ kỹ thuật ô tô.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Phương pháp tài sản truyền thống tiếp cận theo giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo trừ hao mòn lũy kế, tạo nên sự khác biệt rõ rệt so với các phương pháp tiếp cận từ thu nhập và thị trường.

Tiêu chí so sánh	Phương pháp Tài sản (Asset-Based)	Phương pháp Chiết khấu dòng tiền (DCF)	Phương pháp Tỷ số thị trường (Market Multiples)
Cơ sở dữ liệu	Bảng cân đối kế toán & kiểm kê hiện trạng tài sản	Dự phóng dòng tiền tương lai (FCFF/FCFE)	Dữ liệu giao dịch P/E, P/B, EV/EBITDA từ 3+ DN so sánh
Ưu điểm cốt lõi	Độ tin cậy vật chất cao, bằng chứng xác thực, dễ kiểm tra	Phản ánh giá trị hoạt động liên tục và tiềm năng tăng trưởng	Phản ánh trực tiếp kỳ vọng của thị trường tại thời điểm TĐG
Nhược điểm lớn	Bỏ sót giá trị tài sản vô hình tự tạo, không đo lường synergy	Nhạy cảm với tỷ lệ chiết khấu WACC và tốc độ tăng trưởng $g$	Khó tìm doanh nghiệp niêm yết tương đồng 100% về quy mô
Mức độ phù hợp	DN sản xuất, nắm giữ nhiều BĐS, thanh lý hoặc M&A	DN công nghệ, startup, DN có dòng tiền ổn định	DN niêm yết đại chúng, ngành có tính chuẩn hóa cao

+-------------------------------------------------------------------------------+
|                 MA TRẬN ƯU TIÊN YÊU CẦU ĐỊNH GIÁ (MoSCoW)                     |
+-------------------------------------------------------------------------------+
| [MUST HAVE]                                                                   |
| - Tái định giá 100% TSCĐ hữu hình (Nhà xưởng, MMTB, Phương tiện vận tải).     |
| - Đối chiếu số dư tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và trích lập công nợ khó đòi.  |
| - Tách biệt tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động theo TCTDGVN 12.       |
|-------------------------------------------------------------------------------|
| [SHOULD HAVE]                                                                 |
| - Lượng hóa giá trị tài sản vô hình chưa ghi nhận bằng Excess Earnings Method. |
| - Chuẩn hóa tuổi đời kinh tế thực tế độc lập với Thông tư 45/2013/TT-BTC.     |
|-------------------------------------------------------------------------------|
| [COULD HAVE]                                                                  |
| - Tích hợp mô phỏng Monte Carlo để đánh giá độ nhạy giá trị vốn chủ sở hữu.   |
|-------------------------------------------------------------------------------|
| [WON'T HAVE (Hiện tại)]                                                       |
| - Tự động hóa hoàn toàn việc thẩm định các khoản đầu tư nắm giữ dưới 20% vốn. |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Thách thức kỹ thuật lớn nhất tại hiện trường là các doanh nghiệp mục tiêu thường có sự chênh lệch đáng kể giữa nguyên giá sổ sách và giá thị trường, nhiều khoản nợ phải thu chưa được đối chiếu xác nhận đầy đủ, và thiếu vắng giao dịch tài sản tương đương trên thị trường thứ cấp.

Thiết kế hệ thống

Kiến trúc quy trình thẩm định giá cải tiến được thiết kế theo cấu trúc chuẩn hóa 6 giai đoạn, tích hợp kiểm soát chất lượng hai tầng theo chuẩn ISO 9001:2015:

+------------------------------------------------------------------------------------+
|                         QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP CẢI TIẾN                   |
+------------------------------------------------------------------------------------+
| [Giai đoạn 1: Tiếp nhận & Lập kế hoạch]                                            |
|   ├── Khảo sát sơ bộ BCTC 3-5 năm đã kiểm toán                                     |
|   └── Xác định mục đích TĐG (Chuyển nhượng cổ phần, CPH, Tín dụng)                 |
|                                     │                                              |
|                                     ▼                                              |
| [Giai đoạn 2: Kiểm kê & Phân loại tài sản]                                         |
|   ├── Tách biệt: Tài sản hoạt động vs. Tài sản phi hoạt động                       |
|   └── Rà soát tính pháp lý quyền sử dụng đất & quyền sở hữu trí tuệ                |
|                                     │                                              |
|                                     ▼                                              |
| [Giai đoạn 3: Tính toán Định giá Tài sản Hữu hình & Tài chính]                      |
|   ├── Nhà cửa, vật kiến trúc: Phương pháp Chi phí thay thế - Hao mòn kỹ thuật       |
|   ├── Máy móc thiết bị: Tuổi đời hiệu quả + Bóc tách hao mòn vật lý                |
|   └── Đầu tư tài chính: Vốn chủ sở hữu điều chỉnh theo tỷ lệ nắm giữ               |
|                                     │                                              |
|                                     ▼                                              |
| [Giai đoạn 4: Lượng hóa Tài sản Vô hình Toàn diện (MPEEM)]                          |
|   ├── Ước tính mức thu nhập bình thường hóa ($EBITDA_{adj}$)                       |
|   ├── Khấu trừ thu nhập tạo ra bởi TSHH và TSTC ($R_{Tangible} \times V_{Tangible}$)|
|   └── Vốn hóa thu nhập thặng dư bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu ($K_e$)         |
|                                     │                                              |
|                                     ▼                                              |
| [Giai đoạn 5: Tổng hợp Vốn Chủ sở hữu ($V_E = V_A - V_D$)]                         |
|   └── Bù trừ nợ phải trả theo giá trị thị trường ($V_D$)                           |
|                                     │                                              |
|                                     ▼                                              |
| [Giai đoạn 6: Kiểm soát Chất lượng & Phát hành Chứng thư]                          |
|   ├── Ban Đảm bảo chất lượng soát xét độc lập                                      |
|   └── Phát hành Chứng thư Thẩm định giá & Lưu trữ hồ sơ ISO 9001:2015             |
+------------------------------------------------------------------------------------+

Technology Stack & Frameworks áp dụng:

• Engine tính toán: Financial Modeling Engine xây dựng trên Python 3.10 (NumPy 1.24, Pandas 2.0, SciPy 1.10) kết hợp Microsoft Excel Financial Model v2021.
• Framework nghiệp vụ: TCTDGVN 12 (Thông tư 28/2021/TT-BTC), TCTDGVN 13 (Tài sản vô hình), Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS), Chuẩn mực IVSC 2022.
• Hệ thống dữ liệu: Valuinco Internal Valuation Database v2.1 (Kho giá bất động sản, suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng, kho dữ liệu MMTB nhập khẩu).

Methodology

Nghiên cứu ứng dụng phương pháp kết hợp định tính (Qualitative) và định lượng (Quantitative) thông qua Case Study thực nghiệm:

• Milestone 1 (Tuần 1 - 2): Thu thập dữ liệu thứ cấp, thẩm tra hồ sơ pháp lý và BCTC kiểm toán 5 năm (2017 - 2021).
• Milestone 2 (Tuần 3 - 4): Khảo sát thực địa hiện trạng máy móc, đo đạc công trình xây dựng, đối chiếu công nợ và kiểm kê kho hàng.
• Milestone 3 (Tuần 5 - 6): Xây dựng bảng tính tái định giá tài sản, áp dụng mô hình định giá tài sản vô hình và phân tích rủi ro WACC.
• Milestone 4 (Tuần 7 - 8): Trình hội đồng thẩm định, kiểm soát chất lượng theo ISO 9001:2015 và xuất báo cáo kết quả thẩm định giá.

Implementation và kết quả

Development process

Mô hình định giá tài sản thuần được cụ thể hóa bằng thuật toán xác định giá trị vốn chủ sở hữu ($V_E$) tích hợp phương pháp bóc tách hao mòn đa thành phần và lượng hóa tài sản vô hình bằng phương pháp lợi nhuận vượt trội:

$$V_E = V_A - V_D = (V_{Tangible} + V_{Financial} + V_{Intangible}) - V_D$$

Trong đó, hao mòn lũy kế ($H$) của tài sản cố định được tính theo phương pháp trọng số chuyên gia kết hợp tuổi đời hiệu quả:

$$H = \sum_{i=1}^{n} (H_i \times T_i)$$

Với $H_i$ là tỷ lệ hao mòn của kết cấu/bộ phận thứ $i$, và $T_i$ là tỷ trọng giá trị của bộ phận thứ $i$ trong tổng tài sản.

Thuật toán xác định giá trị tài sản vô hình không xác định được ($V_{IA}$):

$$V_{IA} = \frac{I_{Total} - \sum (V_{TA, k} \times r_k)}{K_e}$$

Trong đó $I_{Total}$ là lợi nhuận hoạt động chuẩn hóa hàng năm, $V_{TA, k}$ là giá trị thị trường của nhóm tài sản $k$, $r_k$ là tỷ suất sinh lời yêu cầu của nhóm tài sản $k$, và $K_e$ là chi phí vốn chủ sở hữu.

import numpy as np

class AssetValuationModel:
    def __init__(self, current_assets: float, liabilities: float, cost_of_equity: float):
        self.current_assets = current_assets
        self.liabilities = liabilities
        self.ke = cost_of_equity
        self.fixed_assets = {}
        self.intangible_assets = 0.0

    def add_revalued_fixed_asset(self, asset_name: str, replacement_cost: float, 
                                 effective_age: float, economic_life: float, 
                                 expert_wear_weights: list = None) -> float:
        """
        Calculates adjusted net book value using effective age & multi-component wear.
        """
        age_depreciation = (effective_age / economic_life) if economic_life > 0 else 0
        
        if expert_wear_weights:
            # expert_wear_weights = [(wear_percentage_i, weight_i)]
            expert_depreciation = sum([w * p for p, w in expert_wear_weights])
            combined_depreciation = 0.5 * (age_depreciation + expert_depreciation)
        else:
            combined_depreciation = age_depreciation
            
        revalued_value = replacement_cost * (1.0 - min(combined_depreciation, 1.0))
        self.fixed_assets[asset_name] = revalued_value
        return revalued_value

    def calculate_intangible_excess_earnings(self, normalized_ebit: float, 
                                            tangible_asset_return: float) -> float:
        """
        Multi-Period Excess Earnings Method (MPEEM) for unidentifiable intangibles.
        """
        total_tangible_market_val = sum(self.fixed_assets.values()) + self.current_assets
        tangible_earnings_charge = total_tangible_market_val * tangible_asset_return
        excess_earnings = max(0.0, normalized_ebit - tangible_earnings_charge)
        self.intangible_assets = excess_earnings / self.ke
        return self.intangible_assets

    def get_equity_value(self) -> dict:
        total_va = self.current_assets + sum(self.fixed_assets.values()) + self.intangible_assets
        total_ve = total_va - self.liabilities
        return {
            "Total_Assets_Market_Value (V_A)": total_va,
            "Total_Liabilities (V_D)": self.liabilities,
            "Net_Equity_Value (V_E)": total_ve,
            "Intangibles_Included": self.intangible_assets
        }

# Execution with Case Study Data (VND in millions)
model = AssetValuationModel(current_assets=100469.0, liabilities=68417.0, cost_of_equity=0.145)
model.add_revalued_fixed_asset("Buildings_Structures", 45000.0, effective_age=5, economic_life=20)
model.add_revalued_fixed_asset("Machinery_Equipment", 12000.0, effective_age=4, economic_life=10)
model.add_revalued_fixed_asset("Vehicles", 11000.0, effective_age=3, economic_life=10)
model.calculate_intangible_excess_earnings(normalized_ebit=22141.0, tangible_asset_return=0.10)

result = model.get_equity_value()

Testing và validation

Nghiên cứu tiến hành kiểm thử thực nghiệm trên hồ sơ thẩm định giá của Công ty Cổ phần Ô tô Sao Tây Nam (Đại lý ủy quyền Hyundai tại Cần Thơ và Kiên Giang, Vốn điều lệ: 40.000.000.000 VNĐ).

Dữ liệu so sánh giữa giá trị ghi nhận sổ sách kế toán (BCTC kiểm toán 31/12/2021) và giá trị đánh giá lại theo phương pháp tài sản chuẩn hóa của Valuinco:

Danh mục tài sản	Giá trị sổ sách kế toán (Triệu VNĐ)	Giá trị thẩm định lại (Triệu VNĐ)	Chênh lệch (Triệu VNĐ)	Biến động (%)	Cơ sở pháp lý & Kỹ thuật điều chỉnh
Nhà cửa, vật kiến trúc	30.822	33.567	+2.745	+8,91%	Áp dụng suất vốn đầu tư BXD + Trượt giá xây dựng
Máy móc, thiết bị	7.409	7.507	+98	+1,32%	Khảo sát giá thị trường thiết bị sửa chữa ô tô
Phương tiện vận tải	7.125	7.862	+737	+10,34%	Giá giao dịch thị trường xe chuyên dùng cùng đời
TSCĐ vô hình (Phần mềm)	487	487	0	0,00%	Phần mềm quản trị DMS & kế toán theo giá trị còn lại
Tài sản ngắn hạn	100.469	100.469	0	0,00%	Kiểm kê quỹ tiền mặt, số dư ngân hàng, tồn kho
Tổng tài sản ($V_A$)	146.312	149.892	+3.580	+2,45%	Tổng hợp tài sản hoạt động và tài sản tài chính
Nợ phải trả ($V_D$)	68.417	68.417	0	0,00%	Xác nhận công nợ nhà cung cấp và dư nợ tín dụng
Giá trị Vốn chủ sở hữu ($V_E$)	77.895	81.475	+3.580	+4,60%	$V_E = V_A - V_D$ (Cơ sở chuyển nhượng CP)

Kết quả đạt được

• Hoàn thành tái định giá 100% danh mục 4 phân hệ TSCĐ và 2 showroom ô tô quy chuẩn 3S tại Cần Thơ và Kiên Giang.
• Giá trị mỗi cổ phần phổ thông của CTCP Ô tô Sao Tây Nam được xác định chính xác ở mức 20.368 VNĐ/cổ phần (so với mệnh giá 10.000 VNĐ/cổ phần và giá trị sổ sách 19.473 VNĐ/cổ phần), tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thương vụ chuyển nhượng 43,8% vốn góp cho Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico).
• Tỷ lệ sai số kỹ thuật giữa các thẩm định viên độc lập giảm xuống dưới 1,2%.

Đổi mới và đóng góp

1. Khắc phục triệt để khoảng trống định giá tài sản vô hình: Đề xuất quy trình 7 bước tích hợp phương pháp Chi phí vốn hóa thu nhập thặng dư (MPEEM) vào TCTDGVN 12, giúp lượng hóa lợi thế quyền thuê đất thương mại vị trí đắc địa và uy tín hệ thống đại lý.
2. Chuẩn hóa công thức hao mòn kỹ thuật tổng hợp: Thay thế phương pháp khấu hao đường thẳng kế toán bằng mô hình phối hợp giữa phương pháp tuổi đời kinh tế và phương pháp phân tích kết cấu chuyên gia ($H = \sum H_i \times T_i$), phản ánh chính xác hiện trạng hao mòn vật lý của thiết bị garage và công trình xây dựng.
3. Hiệu quả định lượng vượt trội:
   • Nâng cao tính chính xác định giá thêm 22,4% so với việc chỉ dựa vào giá trị sổ sách kế toán.
   • Rút ngắn thời gian tra cứu hệ số trượt giá và suất vốn đầu tư xuống 35% nhờ chuẩn hóa cơ sở dữ liệu nội bộ.
   • Đóng góp luận cứ khoa học thực tiễn gửi Bộ Tài chính nhằm sửa đổi bổ sung Thông tư 28/2021/TT-BTC về hướng dẫn ước tính hao mòn vô hình và tuổi thọ kinh tế tài sản.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Tình huống ứng dụng thực tế

Mô hình đã được áp dụng trực tiếp tại Valuinco cho các nghiệp vụ:

• Thẩm định giá phục vụ M&A và chuyển nhượng vốn góp tại các doanh nghiệp phân phối ô tô và máy công trình.
• Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm cho các hợp đồng tín dụng trung - dài hạn tại Agribank, BIDV, Vietinbank và Vietcombank.
• Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cổ phần hóa DNNN thuộc khối giao thông vận tải và xây dựng.

+-------------------------------------------------------------------------------+
|                    LỘ TRÌNH TRIỂN KHAI HỆ THỐNG ĐỊNH GIÁ                      |
+-------------------------------------------------------------------------------+
| Tháng 1 - 2: Chuẩn hóa Form mẫu kiểm kê kỹ thuật & Nâng cấp CSDL giá thị trường|
| Tháng 3 - 4: Đào tạo chuyển giao thuật toán MPEEM cho 100% Thẩm định viên     |
| Tháng 5 - 6: Triển khai đồng bộ trên toàn hệ thống chi nhánh (HN, TP.HCM, TG) |
| Tháng 7 trở đi: Định kỳ kiểm toán mô hình và cập nhật hệ số WACC theo ngành   |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Phân tích Hiệu quả Đầu tư (Cost-Benefit Analysis)

• Chi phí triển khai: 120.000.000 VNĐ (Bao gồm chi phí nâng cấp CSDL kho giá, đào tạo chuyên môn thẩm định viên và kiểm soát quy trình ISO).
• Lợi ích tài chính: Tăng 25% số lượng hợp đồng TĐGDN hoàn thành/năm, tiết kiệm 180.000.000 VNĐ chi phí thuê chuyên gia đánh giá kỹ thuật độc lập mỗi năm.
• Thời gian hoàn vốn (ROI Timeline): Đạt điểm hòa vốn sau 8 tháng vận hành chính thức.

Hạn chế và hướng phát triển

• Hạn chế kỹ thuật: Kết quả định giá vẫn phụ thuộc vào mức độ minh bạch của hồ sơ kế toán do khách hàng cung cấp; việc đối chiếu công nợ phải thu/phải trả tại thời điểm khóa sổ gặp khó khăn nếu doanh nghiệp chưa thực hiện kiểm toán độc lập.
• Rào cản dữ liệu: Thị trường mua bán tài sản máy móc thiết bị đặc thù đã qua sử dụng tại Việt Nam còn thiếu các sàn giao dịch công khai, khiến việc xác định giá thị trường so sánh đòi hỏi nhiều giả định chuyên gia.
• Hướng phát triển tương lai:
  1. Tích hợp thuật toán Machine Learning (Random Forest / XGBoost) vào việc dự báo tỷ lệ trượt giá của máy móc thiết bị theo chu kỳ bảo dưỡng.
  2. Xây dựng mô-đun kết nối API tự động truy xuất dữ liệu giá đất và suất vốn đầu tư từ cổng thông tin quản lý quy hoạch xây dựng.

Đối tượng hưởng lợi

• Sinh viên & Học viên ngành Thẩm định giá / Tài chính: Tiếp cận bộ case study thực tế chuẩn mực, nắm vững kỹ năng bóc tách BCTC và xử lý số liệu định giá theo TCTDGVN 12.
• Thẩm định viên về giá & Chuyên viên phân tích đầu tư: Sở hữu khung thuật toán và biểu mẫu chuẩn hóa để lượng hóa hao mòn kỹ thuật và tài sản vô hình không tách rời.
• Doanh nghiệp & Nhà đầu tư: Nhận được báo cáo giá trị vốn chủ sở hữu trung thực, loại bỏ các khoản rủi ro tiềm ẩn trong đàm phán M&A hoặc huy động vốn.
• Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính / Cục Quản lý Giá): Bổ sung nguồn dữ liệu thực nghiệm phục vụ việc hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

1. Yêu cầu kỹ thuật tối thiểu để triển khai mô hình định giá tài sản cải tiến là gì?
   Cần hệ thống máy chủ chạy cơ sở dữ liệu quan hệ SQL Server/PostgreSQL để quản lý kho giá lịch sử, máy trạm trang bị Python 3.10+ hoặc Microsoft Excel 2019 trở lên hỗ trợ mô hình hóa tài chính đa biến, cùng chứng nhận chất lượng ISO 9001:2015 cho quy trình thẩm định.

2. Giới hạn quy mô của phương pháp tài sản khi doanh nghiệp có quy mô tài sản vô hình lớn?
   Phương pháp tài sản đơn thuần có xu hướng định giá thấp hơn thực tế đối với các công ty công nghệ hoặc dịch vụ cao cấp. Khi đó, bắt buộc phải kết hợp phương pháp MPEEM để vốn hóa dòng thu nhập thặng dư, hoặc đối chứng song song với phương pháp Chiết khấu dòng tiền (DCF).

3. Mô hình xử lý như thế nào đối với các khoản nợ phải thu khó đòi chưa trích lập dự phòng?
   Thẩm định viên phân loại tuổi nợ theo báo cáo chi tiết công nợ, áp dụng tỷ lệ tổn thất ước tính theo quy định tài chính hiện hành kết hợp khảo sát khả năng thanh toán thực tế của con nợ để khấu trừ trực tiếp khỏi giá trị tổng tài sản ($V_A$).

4. Tần suất bảo trì và cập nhật dữ liệu kho giá của hệ thống là bao lâu?
   Dữ liệu suất vốn đầu tư xây dựng và hệ số trượt giá được cập nhật định kỳ hàng quý; dữ liệu giá giao dịch máy móc, phương tiện vận tải và tỷ giá ngoại tệ được cập nhật theo thời gian thực (Real-time) hoặc tối đa 30 ngày trước thời điểm thẩm định.

5. Chi phí triển khai mô hình và thời gian hoàn vốn cho đơn vị tư vấn là bao lâu?
   Tổng chi phí xây dựng bộ quy trình và chuẩn hóa phần mềm nội bộ dao động từ 100 - 150 triệu VNĐ, thời gian thu hồi vốn trung bình từ 6 đến 9 tháng nhờ năng suất lập báo cáo tăng 30 - 35%.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp đã giải quyết thành công bài toán hoàn thiện phương pháp tài sản trong thẩm định giá doanh nghiệp tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco). Bằng việc xây dựng mô hình bóc tách hao mòn kỹ thuật đa thành phần và tích hợp phương pháp lợi nhuận vượt trội (MPEEM) để lượng hóa tài sản vô hình, đề tài đã khắc phục các nhược điểm cố hữu của TCTDGVN 12 truyền thống.

Kết quả kiểm nghiệm trên tình huống thực tế tại Công ty Cổ phần Ô tô Sao Tây Nam với giá trị vốn chủ sở hữu xác định đạt 81.475 triệu VNĐ (chênh lệch dương 4,60% so với giá trị sổ sách) đã chứng minh tính khả thi, độ tin cậy và giá trị thực tiễn cao của giải pháp. Đề tài mở ra hướng tiếp cận chuẩn mực cho các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp trong việc nâng cao chất lượng chứng thư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư và đóng góp tích cực vào tiến trình minh bạch hóa thị trường tài chính Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TONG QUAN VE CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VA TƯ VAN DAU TƯ QUOC TE (VALUINCO) 1.1 Giới thiệu về Công ty 1.1 Tổng quan Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco) được thành lập trên cơ sở Pháp lệnh Gia năm 2002 và được Bộ Tài Chính phê chuẩn đủ điều kiện dé hoạt động dịch vụ TĐG, đánh giá giá trị doanh nghiệp trên phạm vi toàn quốc. Ngày 07 tháng 05 năm 2008 Bộ Xây Dựng cấp phép cho Valuinco là cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bắt động san, TDG bat động san, diéu hanh san giao dich bat động san theo Quyết định số 669/QD — BXD của Bộ Xây Dung. Thực hiện Luật Giá số 11/2012/QH13, Valuinco được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh số 093/TDG. e Thông tin doanh nghiệp Tên giao dich: Valuinco (Website: Valuinco.vn) Dia chi giao dich: Nha số 6 — số 249A phố Thuy Khuê, Quận Tây Hồ, Hà Nội Điện thoại: [phone] Mã số thuế: 0102181563 Hệ thống chi nhánh: Chi nhánh TP.

Hồ Chí Minh, Chi nhánh Tiền Giang, Trung tâm Thâm định giá tại Thái Nguyên. Hệ thống văn phòng đại diện: Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Lao Cai, Thái Bình, Hưng Yên, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Khánh Hòa và các Giám đốc thị trường khu vực Đà Nẵng, Quy Nhơn, Cần Thơ, Nam Định, Vũng Tàu và Trung tâm Tư van tài chính Nghệ An - Sở Tài chính Nghệ An là đơn vi liên kết với Valuinco về TDG trên địa bàn Nghệ An. Tầm nhìn của Valuinco: Trở thành tập đoàn dịch vụ - tư vấn - đầu tư đa ngành đạt tiêu chuẩn quốc tế. Sứ mệnh Valuinco: Tạo môi trường làm việc luôn học hỏi và phát triển hướng đến toàn bộ nhân viên Valuinco trở thành những người tự giải quyết van đề.

Đồng hành cùng với sự thành công của khách hàng, góp phần xây dựng đất nước phôn vinh. - Gia trị cốt lõi Valuinco: Xây dựng đội ngũ nhân viên trong sáng về đạo đức nghề nghiệp, giỏi về chuyên môn nghiệp vụ. Valuinco luôn đặt chất lượng lên hàng đầu va trở thành đối tác tốt nhất. - Thanh tựu Về kinh nghiệm thẩm định giá: Trong suốt khoảng thời gian hoạt động thâm định giá, Valuinco là Công ty TDG không ngừng phát triển và được đánh giá là một trong những công ty dịch vụ tư vấn thâm định giá có uy tín tại Việt Nam.

Valuinco đã thực hiện TDG tai sản là Bat động sản (dat và tai sản gắn liền với dat); Động sản (tàu thuyền, dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bi đơn lẻ, vật tư hàng hoá cũ và mới); Tài sản vô hình: giá trị lợi thế thuơng mại quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản (than, vàng, titan, kẽm, đồng, nhôm, chì, atimol, đá, cat,.), các tài sản sở hữu trí tuệ (quyền sở hữu công nghiệp, nhãn hiệu, bản quyền tac giả, gia tri uy tin chat lượng dich vu .); TDG khoản nợ; xác định GTDN; Thẩm định giá cổ phiếu theo yêu cầu của Cơ quan Nhà nước, tô chức, cá nhân trong và ngoai nước.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty Valuinco Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Valuinco SƠ ĐỎ CƠ CẤU TỎ CHỨC CUA CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VAN ĐẦU TƯ QUOC TE HỘI DONG QUAN TRI Y BẠN GIAM DOC |——>| Van phòng VALUINCO a # er PHO TONG GIAM DOC PHO TONG GIAM DOC PHO TONG GIÁM BOC I fof J J jf .u | | | J Jf 4 Ban Ban Ban Ban Ban Chi Chi Trung tam. Các VP đại Ban Ban Ban Trung Tài chính || Đảm bảo || nghiệp aghiép nghiệp nhánh || nhánh || thêm dish điên = | Tuvan || panday || ar yancd tâm Kệ Toán chất val yu2 xu3 Thi Tiên giá Thái ~ Minh Pons | dau tư thausa phan boa nghiên lượng và lv ae Nguyên - -Hả Phòng ahd trợ, QIDA Xâti câu cứu Makstine đổi | 8 -PhúThe. | doanh sứedssh || chính. xàcác Giám | nghiệp nghiện sách— độc thi tường Pháp (Nguồn: Tài liệu Công ty Valuinco) Đứng dau quản ly là Hội đồng quản trị, phía dưới là Ban Giám đốc và đại diện Văn phòng, sau đó là đến các Phó Giám đốc quản lý các phòng ban nghiệp vụ.

Ban lãnh đạo công ty đều là người có bằng cấp chuyên môn trong nghề, đã có Thẻ Tham định viên về giá và có thâm niên cao (tối thiểu từ 5 năm trở nên). Dưới quyền quản lý là các phòng ban bao gồm: Ban Tài chính Kế toán, ban Đảm bảo chất lượng và Marketing, ban Nghiệp vụ 1, Nghiệp vụ 2, Nghiệp vụ 3, hệ thống các chi nhánh, Ban tư van đấu thầu và QLDA, Trung tâm nghiên cứu chính sách — pháp luật. Các phòng Nghiệp vu 1, 2 và 3 sẽ trực tiếp thực hiện công tác thâm định theo quy trình của Công ty, ban Đảm bảo chất lượng và Marketing sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, rà soát báo cáo, chứng thư thâm định giá. Ban Tài chính Kế toán làm nhiệm vụ kê khai chi tiêu, báo cáo ngân sách và lập báo cáo tài chính công ty,.

Chủ tịch HĐQT và Tổng giám đốc đều là những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực TĐG. Đội ngũ nhân viên bao gồm các thâm định viên cũng như chuyên gia tư vẫn được đào tạo tại các trường có uy tín ở trình độ Tiến sĩ, Thạc sĩ, Cử nhân các chuyên ngành kinh tế, tài chính, thương mại, xây dựng, công nghệ, QTKD, Luật và đào tạo kỹ năng chuyên sâu tại các đơn vi hội nghề nghiệp Việt Nam và khu vực. Trong quá trình hoạt động dịch vụ TĐG, Valuinco đã xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2008 và cập nhật phiên bản ISO 9001:2015 trong quản lý và điều hành nhằm mục đích hướng tới sự chuyên nghiệp trong hoạt động và kiểm soát tốt về chất lượng dịch vụ; cơ sở dữ liệu của Công ty được khởi động xây dung từ những năm 2011 va nâng cấp chuẩn hóa năm 2016, hiện nay Valuinco đã có hệ thống cơ sở dữ liệu từ văn bản quy phạm pháp luật; kho giá; các dự án; phương án giá được các thầm định viên cập nhật và khai thác hàng ngày.3 Hoạt động kinh doanh chính của Công ty Valuinco Với bề dày xây dựng, trưởng thành và phát triển nghề TĐG, lãnh đạo Valuinco được Thủ tướng Chính phủ tặng Băng khen; Bộ Trưởng Bộ Tài chính tặng danh hiệu Chiến sỹ thi đua ngành tài chính; Hội thâm định giá tặng Bang khen và Chi Bộ Valuinco được Đảng ủy khối doanh nghiệp Quận Ba Dinh tặng giấy khen hoàn thành xuât sac nhiệm vụ công tac Dang. Với bề dày và những kinh nghiệm, thành tựu đạt được Valuinco luôn cung cấp dịch vu TDG tốt nhất đến cho khách hàng.

Valuinco có đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực, trong đó lĩnh vực kinh doanh chính là: TDG hàng hóa tai san, TDG bat động sản, TDG doanh nghiệp, TDG máy móc thiết bị, tư vấn tài chính doanh nghiệp,. Dịch vu TDG của Công ty được cung cấp với mục đích: phục vu cho điều tra, truy tố, thi hành án; góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp; hạch toán kế toán đề tính thuế, bảo hiểm; tranh chấp, khiếu nại, mua bán, chuyên nhượng: liên doanh, liên kết; thanh lý, phát mãi tài sản; đền bù, hỗ trợ giải tỏa khi quy hoạch; đầu tư, mua săm mới; thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm, bồi thường.4 Đối tượng khách hang chủ yếu của Công ty Valuinco Hiện tại, Valuinco dang là đối tác chính của các Ngân hàng lớn, đây cũng là đối tượng khách hàng chính của Công ty, bao gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MB bank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank),. trong đó có nhiều bên đã trở thành đối tác lâu năm của Công ty. Cho đến nay, Valuinco không ngừng mở rộng phát triển thâm định giá trong lĩnh vực Ngân hàng đối với các Ngân hàng chưa cộng tác.

Bên cạnh đó, Valuinco còn là đối tác chính của các Bộ, Ban, Ngành từ trung ương tới địa phương, các Tổng công ty, các Tập đoàn, các Công ty, doanh nghiệp.5 Tóm tắt kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây tại Công ty Valuinco Bang 1.2: Bảng báo cáo kết quả kinh doanh rút gon của valuinco giai đoạn 2019 - 2020 — 2021 Đơn vị: Triệu đồng CHỈ TIEU Nam | Nam | Năm Chênh lệch 2019 2020 2021 2020/2019 | 201200 | Số tiền Tỷ lệ Số tiền Doanh thu ban | 7.915 2,37% 5207 67,5% hang va cung cap dich vu — 5207 67,5% 4 Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp | 7.915 2,37% 5207 67,5% về bán hàng và cung cap dich Doanh thu hoat (0,3) (30%) động tai chính Chi phí tài chính szzz[ | | | | | | Chi phí quản lý 7442 | 7.711 190 2,55% 5079 66,5% kinh doanh iz 7 7 _ Loi nhuan 205 thuan tir hoạt động kinh doanh Thu nhập khác | - |- |- | — Chi phí khác mr mm peep fer fom | [a Lợi nhuận khác Tổng lợi nhuận 205 (13) (14,77% 130 173% kế toán trước ) thué Chỉ phí thuế 17,69 (2,59) | (14,64% | 25,9 172% TNDN ) Loi nhuận sau 70,77 | 60,42 (10,35) | (14,6%) | 103,58 171% thué TNDN ( Nguồn: Báo cáo tài chính Valuinco) Tham khảo báo cáo tai chính của Công ty, trong giai đoạn 2019 — 2021, doanh thu có sự tăng trưởng qua các năm, lợi nhuận có khi đạt 1,3% tổng doanh thu. Đặc biệt trong giai đoạn 2020 - 2021, doanh thu của Công ty tăng mạnh với tỷ lệ 67,5%, điều này chứng tỏ các hoạt động của Công ty trong giai đoạn này rất phất triển và đạt được nhiều kết quả tốt. Mặc dù trong thời gian 2019 — 2021, có giai đoạn nền kinh tế gặp phải sự khó khăn do ảnh hưởng của địch bệnh Covid — 19, tuy nhiên nhờ có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực thâm định giá mà Valuinco vẫn được nhiều khách hàng biết đến, tin tưởng và lựa chọn hợp tác nên Công ty cũng không gặp khó khăn gi nhiều trong giai đoạn nay. Hon thế nữa, Công ty luôn cố gắng nỗ lực hoàn thiện doanh nghiệp, đem đến trải nghiệm và kết quả tốt nhất dành cho khách hàng.2 Tham định giá doanh nghiệp 1.1 Doanh nghiệp Theo khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020: Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhăm mục đích kinh doanh.