Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản i) Khái niệm thanh tra Trong quản lý nhà nước, thanh tra là hoạt động không thể thiếu được của các cơ quan quản lý. Khái niệm thanh tra được sách, báo pháp lý ở nước ta tìm hiểu, giải mã.
Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thanh tra: Kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan và người có thẩm quyền" [37, tr. Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) giải thích: "Thanh tra nhà nước: Xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền" [38, tr. Luật Thanh tra năm 2010 giải thích: Thanh tra nhà nước là hoạt động xem xét, đánh giá, xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Thanh tra nhà nước bao gồm thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành [20, Khoản 1 Điều 3].
Từ các khái niệm trên đây, tác giả nhận thấy hoạt động thanh tra (hoạt động thanh tra được đề cập trong luận văn được hiểu là thanh tra trong lĩnh vực quản lý nhà nước và do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện) mang một số đặc điểm chủ yếu sau đây: Một là, hoạt động thanh tra do cơ quan, tổ 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chức, cá nhân có thẩm quyền tiến hành nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước; hai là, hoạt động thanh tra được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước (quyền lực công); ba là, hoạt động thanh tra nhằm mục đích kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của đối tượng bị thanh tra và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền; bốn là, hoạt động thanh tra phải tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, nội dung, quyền và nghĩa vụ thanh tra v. ii) Định nghĩa thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình thanh tra chuyên ngành của hoạt động thanh tra nói chung. Mặc dù, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được đề cập trong các quy định của Luật KDBĐS và trong các văn bản tổ chức thi hành đạo Luật này song dường như chưa có một giải thích chính thức hiểu như thế nào là thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. Trên cơ sở nghiên cứu các khái niệm về thanh tra nói chung, tác giả cho rằng thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được hiểu như sau: Thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là hoạt động thanh tra chuyên ngành do tổ chức, người có thẩm quyền quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện nhằm xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tổ cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh các đặc điểm chung của hoạt động thanh tra, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là hoạt động thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS. Điều này có nghĩa là chỉ có cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS mới có thẩm quyền tiến hành hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo Luật KDBĐS năm 2014, thanh tra Bộ Xây dựng, thanh tra Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS. Thứ hai, hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS chịu sự điều chỉnh trực tiếp của hai đạo luật là Luật thanh tra và Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật thanh tra quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động thanh tra (trong đó có thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS); quy định về việc cấp, sử dụng thẻ thanh tra; trình tự, thủ tục và các cách thức tiến hành thanh tra v. mà cơ quan, người có thẩm quyền phải tuân thủ khi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. Luật KDBĐS quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ quan có thẩm quyền, thanh tra viên; quyền và nghĩa vụ của đối tượng bị thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; quy định về nguyên tắc, thời hiệu, thẩm quyền xử phạt VPHC trong hoạt động KDBĐS; nội dung, phạm vi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS v. Thứ ba, phạm vi của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được khu trú vào việc thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật về KDBĐS (bao gồm hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS) và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực KDBĐS.
Thứ tư, điểm khác biệt cơ bản giữa thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS với thanh tra nhà nước là khi kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền không chỉ viết kết luận thanh tra và đề xuất giải pháp xử lý với cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS khi mà trong quá trình thanh tra khi phát hiện vi phạm họ còn có thẩm quyền xử lý như lập biên bản, xử phạt hành chính, thu hồi giấy phép kinh doanh dịch vụ BĐS, chứng chỉ môi giới BĐS v. theo quy định của pháp luật. Thứ năm, người có thẩm quyền thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS không chỉ am hiểu nắm vững quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước nói chung mà còn phải hiểu biết và có kỹ năng vận dụng các 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quy định của những đạo luật chuyên ngành như Luật thanh tra, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật về xử phạt VPHC, Luật đất đai và Luật KDBĐS v. Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Như phần trên đã đề cập, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình cụ thể của hoạt động thanh tra nói chung.
Do vậy, mục đích của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS cũng không nằm ngoài mục đích của hoạt động thanh tra. Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS hướng tới các mục đích cụ thể sau đây: Một là, mục đích hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục. Xây dựng và phát triển thị trường BĐS nhằm hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là điều còn khá mới mẻ ở nước ta. Do đó, những hạn chế, bất cập hoặc "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS là điều khó tránh khỏi.
Song đây mới chỉ là võ đoán mang tính chủ quan, lý thuyết. Muốn phát hiện những điểm bất hợp lý, "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị giải pháp khắc phục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế. Chỉ có thông qua triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế mới phát hiện những bất cập, "lỗ hổng" trong chính sách, pháp luật về lĩnh vực này. Hai là, phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS.
Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra phát hiện những thiếu sót, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền sẽ kiến nghị đối tượng bị thanh tra để khắc phục những kẽ hở, yếu kém nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS. Mặt khác, bằng các biện pháp nghiệp vụ kết hợp với sự am hiểu, đối chiếu với các quy định của pháp luật, cán bộ thanh tra sẽ phát hiện được hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyền xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Ba là, giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật về KDBĐS. Như phần trên đã phân tích, qua hoạt động thanh tra, chủ thể thanh tra phát hiện những thiếu sót, những yếu kém trong việc thực hiện pháp luật về KDBĐS và yêu cầu đối tượng bị thanh tra sửa chữa, khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả việc thực thi lĩnh vực pháp luật này.
Bốn là, phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong KDBĐS. Hoạt động thanh tra phát hiện những bất cập, những "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có các giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về KDBĐS. Mặt khác, qua hoạt động này phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân KDBĐS. Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là nền tảng, kim chỉ nam định hướng, chi phối hoạt động của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong thực hiện thanh tra về KDBĐS.
Điều này có nghĩa là khi tiến hành thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định. Các nguyên tắc này bao gồm: Thứ nhất, tuân theo pháp luật về KDBĐS và các quy định khác có liên quan; bảo đảm chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời. Thanh tra là một hoạt động quản lý nhà nước bằng pháp luật nhằm xem xét tính hợp lý, sự phù hợp, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật trên thực tế.