CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ SỬ DỤNG HIỆU QUẢ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG Học viên: Trần Minh Đức 6 Lớp: QTKD K3-3 1. Các khái niệm về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 1. Khái niệm về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Du lịch nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống. Cách đây không lâu, chúng ta thường quan niệm rằng: du lịch chỉ đồng nghĩa với việc tham quan thưởng ngoạn những đất nước xa xôi, những danh lam thắng cảnh, hay tiếp xúc với những con người có phong tục tập quán, văn hóa khác với mình.
Điều đó cũng đã đem lại vô vàn thú vị và hạnh phúc, khiến bao nhiêu người làm lụng chỉ cốt dành tiền đi du lịch cho biết đó biết đây. Nhưng thời gian gần đây khái niệm về “Du lịch nghỉ dưỡng” đã bước vào đời sống hiện đại. Đó là việc kết hợp giữa du lịch với bồi bổ sức khỏe hoặc chữa bệnh. Những hình thức này đã được nhiều người ở những nước kinh tế phát triển rất ưa chuộng.
Sở dĩ việc bồi bổ sức khỏe và chữa bệnh trong khi đi du lịch có hiệu quả cao là vì đó là những nơi có khí hậu tuyệt vời, không khí trong lành con người như thoát ra khỏi cuộc sống đời thường với bao nhiêu lo toan, vất vả, bận rộn và có điều kiện thảnh thơi nghĩ đến chính mình. Các trung tâm chăm sóc sắc đẹp, phục hồi sức khỏe, tắm suối nước nóng, tắm bùn, khí công, bấm huyệt, xoa bóp, châm cứu, áp dụng thành tựu của y học cổ truyền đang thu hút được sự quan tâm của du khách. Các trung tâm này có thể nằm trong các khu nghỉ mát, khách sạn, khu suối nước nóng hoặc độc lập với quy trình điều dưỡng khép kín. Theo Luật Du lịch năm 2005, tính đến nay chưa có định nghĩa thế nào là “Du lịch nghỉ dưỡng”.
Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Xây dựng năm 2005… cũng chưa có định nghĩa cụ thể về “Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng”, nói đến ở đây trong đề tài nghiên cứu Thạc sỹ em xin đưa ra một số đặc điểm, so sánh của hoạt động bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như sau: 1. Mối quan hệ giữa tài nguyên du lịch với việc sử dụng Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có mối quan hệ mật thiết với tài nguyên du lịch. Du lịch dưới bất kỳ hình thức nào đều phải sử dụng tài nguyên du Học viên: Trần Minh Đức 7 Lớp: QTKD K3-3 lịch. Viêc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có mối quan hệ chặt chẽ với tài nguyên du lịch.
Mối quan hệ này vừa thống nhất vừa mâu thuẫn. Mối quan hệ thống nhất thể hiện ở chỗ muốn khai thác tiềm năng tài nguyên du lịch hiệu quả thì phải có các công trình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tương ứng. Chúng ta không thể xây dựng các công trình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại những nơi không có tài nguyên du lịch, điều này gây lãng phí lớn trong đầu tư. Trong mối quan hệ này, tài nguyên du lịch giữ vai trò quyết định hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Mối quan hệ mâu thuẫn: mối quan hệ này thể hiện tác động tiêu cực của việc phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tới nguồn tài nguyên du lịch. Việc đầu tư xây dựng quá nhiều công trình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể ảnh hưởng xấu tới tài nguyên du lịch, môi trường xung quanh. Hậu quả của nó có thể rất lớn, làm suy thoái môi trường tài nguyên thiên nhiên, phải tốn chi phí lớn để khắc phục hậu quả. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Để tiến hành bỏ vốn của mình vào hoạt động đầu tư bất động sản, nhà đầu tư có thể tiến hành đầu tư theo các hình thức sau: Mua bán bất động sản: là hình thức khi các nhà đầu tư mua bán các công trình bất động sản nghỉ dưỡng hiện có, đặc biệt là các căn hộ, biệt thự trong các khu nghỉ dưỡng. Hiện nay, đây là hình thức thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Người mua bất động sản sở hữu một phần khu nghỉ dưỡng có thể sử dụng căn hộ hoặc biệt thự của mình để nghỉ dưỡng một khoảng thời gian trong năm. Thời gian còn lại họ có thể ký hợp đồng với công ty quản lý khu nghỉ dưỡng để cho khách du lịch thuê lại.
Với hình thức này, nhà đầu tư không phải bỏ số tiền quá lớn để đầu tư xây dựng toàn bộ công trình mà vẫn có thể sở hữu một phần của khu nghỉ dưỡng. Nếu như khu nghỉ dưỡng hoạt động tốt và thu hút nhiều khách du lịch, trong đó có những người vừa du lịch, vừa tìm kiếm cơ hội đầu tư, giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng theo thời gian. Đây là một điều quan trọng đối với người mua bất động sản, họ có thể bán lại bất động sản và hưởng lợi từ việc mua bán, giống như một khoản đầu tư. Tự đầu tư toàn bộ dự án: là việc các nhà đầu tư với tiềm lực kinh tế mạnh và Học viên: Trần Minh Đức 8 Lớp: QTKD K3-3 giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án bất động sản du lịch đầu tư các hạng mục công trình của dự án với 100% vốn của nhà đầu tư.
Liên danh trong đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: các nhà đầu tư thực hiện liên danh, liên kết với nhau để đầu tư hạ tầng dự án hoặc đầu tư vào từng hàng mục công trình của dự án. Khi các nhà đầu tư không đủ tiềm lực về vốn và sự hiểu biết về sự phát triển của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì hình thức đầu tư này giúp cho các nhà đầu tư kiểm soát được rủi ro. Sử dụng có hiệu quả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là nói đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội trong khu vực có dự án bất động đang hoạt động, lượng khách du lịch tăng đều theo từng năm, tỷ lệ thất nghiệp giảm, thu nhập bình quân đầu người tăng lên so với khi chưa có du lịch, ngân sách nhà nước tăng thêm từ nguồn thuế của doanh nghiệp, thu hút đầu tư và phát triển du lịch tốt được nhiều người biết đến. Theo cách phân loại các Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng do cơ quan có thẩm quyền cấp thời gian qua, các loại hình Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm: - Các dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí (kể cả casino).
- Các dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng bao gồm khu biệt thự, các căn hộ cao cấp, khách sạn. - Các dự án kết hợp du lịch và nghỉ dưỡng. - Các dự án sân Golf và dự án du lịch, nghỉ dưỡng có sân golf. Vai trò của hiệu quả sử dụng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 1.
Vai trò của hiệu quả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong sự phát triển của nền kinh tế xã hội Sử dụng có hiệu quá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Thị trường Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường Bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua Học viên: Trần Minh Đức 9 Lớp: QTKD K3-3 các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc.
để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế và Tổng Cục thống kê các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch Bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Vai trò của nó thể hiện như sau: Thị trường Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Trên thị trường Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà kinh doanh Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và người mua hoặc thuê Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà, quyền thuê nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. Khi giao dịch Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán.
Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép).