Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế và thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn biến động phức tạp, khoảng 25% đến 30% doanh nghiệp xây dựng tư nhân tại Việt Nam gặp khó khăn lớn về nguồn vốn, kiểm soát tiến độ và hiệu quả quản trị. Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Kiến Hưng, được thành lập từ năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký đạt 150 tỷ đồng theo giấy chứng nhận thay đổi lần thứ 9 năm 2015, là một chủ đầu tư tiêu biểu triển khai hàng loạt dự án quy mô tại Hà Nội như Chung cư cao tầng CT18, Chung cư Phú Gia và Dự án Khu đô thị mới Kiến Hưng. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là nhận diện toàn diện các tồn tại, bất cập trong chu trình quản lý dự án đầu tư xây dựng 100% vốn tư nhân, từ đó xây dựng các giải pháp tối ưu hóa bộ máy quản trị và kiểm soát nguồn lực.

Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án của công ty trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện cho giai đoạn 2016 - 2020 và định hướng tầm nhìn chiến lược đến năm 2030. Phạm vi nghiên cứu bao quát các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài thể hiện qua việc giúp doanh nghiệp giảm thiểu độ trễ thi công từ 10% đến 15%, kiểm soát chặt chẽ giá thành xây lắp và nâng cao hiệu quả sinh lời trên từng đồng vốn đầu tư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu ứng dụng chuẩn mực quản lý dự án quốc tế PMBOK với 5 nhóm quá trình cơ bản gồm Khởi tạo, Hoạch định, Thực hiện, Giám sát kiểm soát và Kết thúc dự án, kết hợp mô hình điều phối của Hiệp hội Quản lý Dự án Vương quốc Anh và Viện Xây dựng Hoàng gia CIOB. Về cơ sở pháp lý tại Việt Nam, đề tài bám sát các văn bản quy phạm then chốt gồm Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13. Hệ thống nghị định chuyên ngành gồm Nghị định số 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nghị định số 32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và Nghị định số 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng tạo nên khung pháp lý vững chắc.

Luận văn làm rõ 5 khái niệm cốt lõi: Dự án đầu tư xây dựng, Quản lý dự án của chủ đầu tư, Tổng mức đầu tư, Thiết kế bản vẽ thi công và Giải phóng mặt bằng. Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, công tác quản lý dự án bao quát 10 nội dung chuyên sâu từ phạm vi, khối lượng, tiến độ, chi phí, chất lượng đến an toàn lao động, môi trường, lựa chọn nhà thầu, quản lý rủi ro và hệ thống thông tin công trình, tương ứng với 3 giai đoạn của vòng đời dự án đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ báo cáo tài chính 3 năm tài khóa liên tiếp từ năm 2013 đến năm 2015, hồ sơ thiết kế, dự toán và số liệu quyết toán thực tế của các công trình do công ty làm chủ đầu tư. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 3 dự án trọng điểm (Chung cư Phú Gia, Chung cư CT18 và Dự án Nhà ở xã hội Kiến Hưng) được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu có chủ đích đại diện cho các phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Đồng thời, tác giả tiến hành khảo sát và thu thập thông tin từ 35 cán bộ quản lý, kỹ sư và chuyên viên thuộc 5 phòng ban chức năng cùng Ban Quản lý dự án trực thuộc.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích định lượng kết hợp phân tích định tính là nhằm đảm bảo tính khách quan và chiều sâu khoa học: phân tích định lượng giúp đo lường chính xác các chỉ tiêu sai lệch chi phí, độ trễ tiến độ từng gói thầu; trong khi phân tích định tính dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng giúp nhận diện rõ các nút thắt trong cơ chế phối hợp nội bộ. Toàn bộ chu trình điều tra và xử lý dữ liệu được tiến hành trong thời gian 12 tháng, phản ánh thực tiễn giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về tiến độ thi công, thời gian khởi công thực tế tại dự án Chung cư Phú Gia bị chậm từ 3 đến 6 tháng so với kế hoạch ban đầu, dẫn đến tiến độ tổng thể của toàn bộ công trình bị kéo dài khoảng 18% so với hợp đồng gốc. Tình trạng này bắt nguồn trực tiếp từ sự chậm trễ trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và các thay đổi phát sinh trong thiết kế bản vẽ thi công.

Thứ hai, về chi phí đầu tư xây dựng, giá trị quyết toán thực tế tại một số gói thầu xây lắp của dự án Chung cư Phú Gia có sự chênh lệch tăng từ 8% đến 12% so với giá gói thầu được phê duyệt ban đầu. Biến động này phát sinh do khối lượng công việc ngoài dự toán và sự trượt giá của nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường.

Thứ ba, về cơ cấu tổ chức và điều hành, bộ máy công ty tồn tại sự chồng chéo chức năng giữa Phòng Dự án và Kinh tế Kế hoạch với Ban Quản lý dự án, khiến thời gian xử lý thủ tục nội bộ kéo dài trung bình 15 ngày làm việc. Năng lực ứng dụng công nghệ thông tin còn hạn chế khi tỷ lệ số hóa hồ sơ kỹ thuật chỉ đạt dưới 40%, gây cản trở công tác quản lý rủi ro và lưu trữ dữ liệu.

Thảo luận kết quả

Những hạn chế về tiến độ và chi phí tại Công ty Kiến Hưng bắt nguồn từ hai nhóm nguyên nhân chủ yếu. Về mặt khách quan, giai đoạn 2011 - 2015 chứng kiến sự chuyển đổi mạnh mẽ của các văn bản pháp luật xây dựng, kết hợp cùng áp lực đền bù đất đai phức tạp tại quận Hà Đông. Về mặt chủ quan, ban quản lý chưa áp dụng các công cụ hoạch định hiện đại như phương pháp đường găng CPM, đồng thời thiếu quy trình đánh giá rủi ro định lượng trước khi chỉ định thầu.

Kết quả này có tính tương đồng cao với các nghiên cứu trước đây tại các doanh nghiệp bất động sản như HUDLAND hay Công ty Phát triển Nhà Cần Thơ, nơi độ trễ tiến độ trung bình thường dao động từ 15% đến 25%. Để nâng cao tính minh bạch, các số liệu chênh lệch này có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ cột kép so sánh giá gói thầu ban đầu với giá trị quyết toán, kết hợp bảng tiến độ đường găng phân tích từng hạng mục thi công.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, kiện toàn cơ cấu tổ chức bộ máy bằng cách chuyển đổi sang mô hình quản lý ma trận cân bằng, chuẩn hóa 100% bản mô tả vị trí công việc và phân định rõ thẩm quyền giữa Phòng Dự án với Ban Quản lý dự án hiện trường. Thời gian thực hiện từ Quý I đến Quý II năm 2016, do Hội đồng Quản trị và Ban Giám đốc trực tiếp chỉ đạo.

Thứ hai, hoàn thiện công tác lựa chọn nhà thầu và quản lý hợp đồng xây dựng theo Nghị định số 63/2014/NĐ-CP và Nghị định số 37/2015/NĐ-CP. Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá kỹ thuật với trọng số năng lực thực tế đạt tối thiểu 70%, hướng tới mục tiêu tiết giảm từ 5% đến 8% chi phí xây lắp qua đấu thầu cạnh tranh trong giai đoạn 2016 - 2018 do Phòng Dự án chủ trì.

Thứ ba, chuẩn hóa công tác quản lý tiến độ và giải phóng mặt bằng thông qua việc ứng dụng phần mềm quản trị tiến độ chuyên nghiệp, kiểm soát đường găng chặt chẽ nhằm kéo giảm độ trễ tiến độ xuống dưới 5%. Lộ trình thực hiện xuyên suốt giai đoạn 2016 - 2020 do Ban Quản lý dự án phối hợp cùng chính quyền địa phương triển khai.

Thứ tư, tối ưu hóa công tác quản lý chi phí và chất lượng theo Thông tư số 06/2016/TT-BXD. Thực hiện kiểm tra nghiêm ngặt vật liệu đầu vào, lập quỹ dự phòng rủi ro trượt giá và kiểm soát khối lượng phát sinh nhằm hạn chế mức tăng tổng mức đầu tư tối đa không quá 3%. Thời gian áp dụng từ năm 2016 đến năm 2020 do Phòng Tài chính Kế toán và Ban Quản lý dự án phối hợp thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm 1: Ban lãnh đạo, Hội đồng Quản trị và chủ đầu tư các doanh nghiệp bất động sản tư nhân có quy mô vốn từ 100 đến 500 tỷ đồng. Lợi ích mang lại là tiếp cận mô hình tái cấu trúc bộ máy tinh gọn, tối ưu hóa dòng tiền và nâng cao tỷ suất sinh lời của dự án.

Nhóm 2: Giám đốc dự án, kỹ sư xây dựng và cán bộ chuyên môn tại các ban quản lý dự án. Lợi ích là ứng dụng quy trình quản lý chuẩn hóa 10 lĩnh vực theo Luật Xây dựng năm 2014, làm chủ kỹ thuật lập tiến độ đường găng và nghiệm thu khối lượng thi công thực tế.

Nhóm 3: Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản lý Xây dựng và Kinh tế Xây dựng. Lợi ích là khai thác hệ thống dữ liệu thực chứng gồm hơn 7 bảng số liệu tài chính, tiến độ thực tế giai đoạn 2011 - 2015 phục vụ công tác giảng dạy và nghiên cứu học thuật.

Nhóm 4: Các nhà thầu thi công xây lắp và đơn vị tư vấn quản lý dự án. Lợi ích là nắm bắt chính xác yêu cầu quản trị của chủ đầu tư tư nhân, từ đó hoàn thiện hồ sơ dự thầu, nâng cao năng lực phối hợp và quản lý hợp đồng xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Luận văn giải quyết vấn đề cấp bách nào trong quản lý dự án tại Công ty Kiến Hưng?
Luận văn tập trung khắc phục tình trạng chậm tiến độ từ 3 đến 6 tháng tại các dự án nhà ở như Chung cư Phú Gia, đồng thời xử lý triệt để mức phát sinh chi phí từ 8% đến 12% so với dự toán ban đầu và loại bỏ sự chồng chéo chức năng giữa các phòng ban.

Mô hình tổ chức quản lý dự án nào phù hợp nhất cho doanh nghiệp bất động sản tư nhân quy mô vốn 150 tỷ đồng?
Nghiên cứu khẳng định mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý kết hợp thành lập Ban Quản lý dự án chuyên trách theo từng cụm công trình là tối ưu nhất, giúp cắt giảm thời gian xử lý thủ tục nội bộ từ 15 ngày xuống còn dưới 7 ngày làm việc.

Hệ thống văn bản pháp luật mới tác động như thế nào đến công tác quản lý dự án trong nghiên cứu?
Việc áp dụng đồng bộ Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Nghị định số 32/2015/NĐ-CP đã chuẩn hóa 10 lĩnh vực quản lý, buộc doanh nghiệp phải nâng cao năng lực thẩm định thiết kế và chuyên nghiệp hóa quy trình thanh quyết toán hợp đồng.

Biện pháp nào giúp chủ đầu tư kiểm soát rủi ro vượt tổng mức đầu tư hiệu quả?
Tác giả đề xuất rà soát kỹ lưỡng hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, dự báo biến động giá vật liệu theo Thông tư số 06/2016/TT-BXD và áp dụng hình thức hợp đồng trọn gói cho các gói thầu xây lắp đơn giản để giữ mức sai số chi phí dưới 3%.

Làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đô thị?
Chủ đầu tư cần thành lập tổ công tác chuyên trách phối hợp chặt chẽ với Hội đồng bồi thường địa phương ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đồng thời chuẩn bị nguồn tài chính chi trả đền bù linh hoạt nhằm bàn giao mặt bằng sạch đúng cam kết 100%.

Kết luận

Năm đóng góp nổi bật của luận văn:

  • Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận quản lý dự án xây dựng dựa trên tiêu chuẩn PMBOK và khung pháp lý Luật Xây dựng năm 2014.
  • Đánh giá sắc bén thực trạng quản lý tại Công ty Kiến Hưng giai đoạn 2011 - 2015, chỉ rõ độ trễ tiến độ 18% và chi phí tăng 8% đến 12%.
  • Xây dựng hệ thống 4 nhóm giải pháp hoàn thiện có tính khả thi cao về tổ chức, nhân lực, lựa chọn nhà thầu, tiến độ, chi phí và chất lượng.
  • Đề ra lộ trình thực thi cụ thể theo từng mốc thời gian giai đoạn 2016 - 2020 và định hướng chiến lược dài hạn đến năm 2030.
  • Cung cấp mô hình tham khảo thực tiễn chất lượng cao cho các chủ đầu tư bất động sản tư nhân quy mô vừa và nhỏ tại Việt Nam.

Kế hoạch hành động tiếp theo: Trong giai đoạn 2016 - 2020, doanh nghiệp cần nhanh chóng ban hành quy chế phối hợp nội bộ mới và triển khai ứng dụng phần mềm quản lý tiến độ ngay trong quý đầu tiên. Các nhà quản lý xây dựng và chủ đầu tư hãy áp dụng ngay khung giải pháp chuẩn hóa này để kiểm soát tối đa rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư cho công trình.