phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn có cấu trúc gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phƣớc. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đồng Phú. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái quát về đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và thống kê, kiểm kê đất đai 1. Đăng ký đất đai Đối với một tài sản bất kỳ, ngƣời sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở nƣớc ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho ngƣời dân. Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất định theo quy định của pháp luật.
Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là điều kiện cần để ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền của mình. Điều 46, Luật đất đai năm 2003 [13] quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây: - Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; - Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành. Luật đất đai năm 2013 [14] đã có một số nội dung đổi mới cụ thể nhƣ sau: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý. - Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sử hữu. - Đăng ký đất đai đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chia thành hai hình thái: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) - Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) a.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. [1] Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Thửa đất đƣợc giao, cho thuê sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chƣa đăng ký. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật. Đây là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan hành chính nhà nƣớc mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. * Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký đƣợc ghi vào sổ địa chính, đƣợc cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng hợp đăng ký biến động đất đai thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp. Trƣờng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc có quyết định xử lý theo quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Mục đích, vai trò của đăng ký đất đai: - Đối với nhà nước: Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu nhà nƣớc. Nhà nƣớc chia cho ngƣời dân sử dụng trên bề mặt, không đƣợc khai thác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trong lòng đất và trên không, nếu đƣợc phải có sự cho phép của Nhà nƣớc.
Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.