phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng. Chƣơng I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân. Chƣơng III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính 1. Khái quát về đăng ký đất đai 1. Khái niệm đất đai Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của loài ngƣời.
Các nhà khoa học thổ nhƣỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dƣới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [27]. Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣờng giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995). Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!” Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, ngƣời ta phân đất đai thành: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣời. Theo Thông tƣ 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vƣờn ao gắn liền với 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ, khu đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt [27]. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của ngƣời sử dụng đất, các hồ sơ có liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở nƣớc ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013). Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký biến động đất đai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc ngƣời sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chƣa đƣợc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện trong phạm vi cả nƣớc. Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây: + Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; + Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chƣa đăng ký. - Đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng ký biến động đất ở. Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau: thửa đất ở đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký. Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: đƣợc thực hiên cho những trƣờng hợp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, số hiệu, địa chỉ thửa đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất. Vai trò của đăng ký đất đai - Đối với nhà nƣớc: Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về ngƣời sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể đƣợc giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. + Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai. Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nƣớc nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ.