CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO TỔ CHỨC 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp Nhà nước quản lý đất đai, tài sản gắn liền với đất một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, công ty…đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình hoạt động sản x uất kinh doanh, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội. Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đó cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (từ ngày 10/12/2009) vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”. Theo Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có nêu: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 5 liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản kh ác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ”.
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì GCNQSDĐ là giấy tờ pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất và bảo đảm quyền lợi, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất., đượ c nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất cũng như khi xảy ra tranh chấp đất đai. Mặt khác, trong quá trình sử dụng đất, Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước như: sử dụng đất đúng vị tr í, ranh giới, mục đích; thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật. GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai. Cho nên, có thể nói GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữ u tài sản khác gắn liền với đất để họ yên tâm đầu tư sử dụng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Mẫu GCNQSDĐ được quy định tại Thông tư số 17/2009/TT -BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phát hành theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, gồm những nội dung chính sau: Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”; Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.2 Khái niệm cấp GCNQSDĐ và sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ 1.1 Khái niệm cấp GCNQSDĐ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.2 Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Mỗi thửa đất và tài sản trên đất được cấp giấy chứng nhận để tạo điều kiện cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm thiết lập cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất đai và lập hồ sơ địa chính. Cấp GCNQSDĐ là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất và lợi ích của toàn xã hội Đất đai thuộ c quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, xác lập mối quan hệ pháp lý giữ a Nhà nước và người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích đất mình sử dụng với N hà nước để N hà nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, kém hiệu quả. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai , tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do Nhà nước cấp sẽ được bảo vệ. GCNQSDĐ sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện.
7 Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, thông qua việc cấp GCNQSDĐ xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ theo pháp luật, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội. Cấp GCNQSDĐ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất. Cấp GCNQSDĐ sẽ cung cấp các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêu cầu quản lý n hà nước về đất đai, nhờ đó Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và mọi biến động đất đai theo pháp luật, nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
Cấp GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai, thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung khác như: - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất: là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực hiện đúng thủ tục, đối tượng, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. - Công tác điều tra, đo đạc: là cơ sở khoa học để xác định đặc điểm tự nhiên như vị trí, hình thể, diện tích. thửa đất phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Định hướng cho việc giao đất, đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả 8 - Công tác giao đất, cho thuê đất: Cơ sở pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất: Xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, việc hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là tiền đề, là cơ sở để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên, giúp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.