## Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, đặc biệt là khu vực Nam Phú Quốc, đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với doanh thu thuần của các dự án nghỉ dưỡng tại đây đạt 837,15 tỷ đồng năm 2022, tăng 17% so với năm 2021. Tuy nhiên, hoạt động marketing mix trong lĩnh vực này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa phát huy hết tiềm năng, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và sự phát triển bền vững của các dự án. Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động marketing mix của dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Nam Phú Quốc do Công ty Cổ phần Bất động sản Bầu trời Việt Nam (Sky Realty) triển khai, nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

Mục tiêu nghiên cứu gồm: (1) Hệ thống hóa lý thuyết về marketing mix trong bất động sản nghỉ dưỡng; (2) Đánh giá thực trạng hoạt động marketing mix tại dự án Nam Phú Quốc; (3) Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả marketing mix phù hợp với đặc thù thị trường và doanh nghiệp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào dự án nghỉ dưỡng của chủ đầu tư Sun Group tại Nam Phú Quốc, trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 4/2023. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh, gia tăng doanh thu và phát triển bền vững cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn áp dụng mô hình Marketing Mix 4P của Philip Kotler, bao gồm:  
- **Product (Sản phẩm):** Đặc điểm, chất lượng, giá trị cốt lõi của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự, shophouse, căn hộ.  
- **Price (Giá cả):** Chiến lược giá, ảnh hưởng của giá đến nhu cầu và doanh thu, các chính sách ưu đãi.  
- **Place (Phân phối):** Kênh phân phối sản phẩm, mô hình sàn truyền thống, cộng tác viên, liên kết sàn.  
- **Promotion (Truyền thông):** Các công cụ truyền thông như quảng cáo, khuyến mãi, marketing trực tiếp, quan hệ công chúng.

Ngoài ra, nghiên cứu sử dụng lý thuyết về môi trường vĩ mô và vi mô trong marketing, bao gồm các yếu tố dân số, kinh tế, chính trị pháp luật, công nghệ, văn hóa xã hội và áp lực cạnh tranh theo mô hình 5 lực lượng của Michael Porter.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Nguồn dữ liệu:**  
  - Tài liệu thứ cấp: Giáo trình, bài giảng, báo cáo ngành, tài liệu nội bộ công ty Sky Realty, các báo cáo thị trường của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, CBRE, DKRA, Savills.  
  - Tài liệu sơ cấp: Phỏng vấn sâu giám đốc kinh doanh Sky Realty về kế hoạch và định hướng marketing mix.

- **Phương pháp phân tích:**  
  - Phân tích định tính và định lượng dựa trên số liệu doanh thu, thị phần, chi phí marketing qua các năm.  
  - So sánh hiệu quả các yếu tố marketing mix và đánh giá ưu nhược điểm.

- **Timeline nghiên cứu:** Từ 19/12/2022 đến 16/4/2023, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích và đề xuất giải pháp.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

1. **Hiệu quả sản phẩm:**  
   - Dự án Sunset Town với hai dòng sản phẩm chính là Shophouse và căn hộ cao cấp, chiếm hơn 1000 căn, được thiết kế hiện đại, pháp lý sở hữu lâu dài, tạo sức hút lớn với khách hàng.  
   - Doanh thu từ Shophouse chiếm 60,25% tổng doanh thu bất động sản nghỉ dưỡng tại Nam Phú Quốc năm 2022, căn hộ chiếm 39,75%.

2. **Chiến lược giá:**  
   - Giá cả được điều chỉnh linh hoạt theo thị trường, kết hợp các chính sách ưu đãi hấp dẫn như miễn thuế, chiết khấu, giúp tăng sức cạnh tranh.  
   - Giá trị sản phẩm được phản ánh qua chất lượng và vị trí đắc địa, tạo ra lợi nhuận bền vững.

3. **Kênh phân phối:**  
   - Sky Realty áp dụng mô hình phân phối đa dạng gồm sàn truyền thống, cộng tác viên, liên kết sàn và phân phối B2B, giúp mở rộng mạng lưới khách hàng và tăng doanh số.  
   - Mô hình cộng tác viên với chính sách hoa hồng cao và đào tạo bài bản được đánh giá là hiệu quả trong việc thu hút và giữ chân nhân sự bán hàng.

4. **Truyền thông và quảng bá:**  
   - Chi phí marketing được đầu tư bài bản, tập trung vào quảng cáo trực tuyến, quan hệ công chúng và các chương trình khuyến mãi.  
   - Công nghệ số và CRM được ứng dụng hiệu quả trong việc quản lý khách hàng và tăng trải nghiệm người dùng.

### Thảo luận kết quả

Các kết quả cho thấy hoạt động marketing mix của Sky Realty đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của dự án bất động sản nghỉ dưỡng Nam Phú Quốc. Sản phẩm chất lượng cao, chiến lược giá hợp lý và kênh phân phối đa dạng giúp công ty duy trì thị phần trên 80% trong phân khúc nghỉ dưỡng tại khu vực. Việc ứng dụng công nghệ và truyền thông hiện đại nâng cao hiệu quả tiếp cận khách hàng, phù hợp với xu hướng thị trường và hành vi tiêu dùng hiện nay.

So với các nghiên cứu trong ngành, kết quả này khẳng định vai trò thiết yếu của marketing mix trong việc tạo lợi thế cạnh tranh và phát triển bền vững dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại hạn chế như sự phụ thuộc vào một số kênh phân phối truyền thống và cần tăng cường đổi mới sáng tạo trong truyền thông để thích ứng với thị trường biến động.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ doanh thu theo sản phẩm, bảng so sánh chi phí marketing qua các năm và sơ đồ mô hình phân phối để minh họa rõ nét hơn các phát hiện.

## Đề xuất và khuyến nghị

1. **Tăng cường đổi mới sản phẩm:**  
   - Phát triển thêm các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đa dạng, tích hợp tiện ích hiện đại để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.  
   - Chủ thể thực hiện: Ban phát triển sản phẩm Sky Realty, thời gian 6-12 tháng.

2. **Điều chỉnh chiến lược giá linh hoạt:**  
   - Áp dụng chính sách giá theo mùa, ưu đãi cho khách hàng trung thành và nhà đầu tư lớn nhằm tăng doanh thu và giữ chân khách hàng.  
   - Chủ thể thực hiện: Phòng kinh doanh và marketing, thời gian 3-6 tháng.

3. **Mở rộng và tối ưu kênh phân phối:**  
   - Đẩy mạnh mô hình cộng tác viên với đào tạo chuyên sâu, đồng thời phát triển kênh phân phối trực tuyến để tiếp cận khách hàng trẻ.  
   - Chủ thể thực hiện: Phòng nhân sự và kinh doanh, thời gian 6 tháng.

4. **Đẩy mạnh truyền thông số và CRM:**  
   - Ứng dụng công nghệ mới trong quản lý khách hàng, tăng cường marketing trực tuyến, xây dựng thương hiệu qua các nền tảng số.  
   - Chủ thể thực hiện: Phòng marketing và IT, thời gian 6-9 tháng.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. **Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng:**  
   - Học hỏi kinh nghiệm xây dựng và triển khai marketing mix hiệu quả, nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững.

2. **Nhà đầu tư bất động sản:**  
   - Hiểu rõ về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng sinh lời của dự án nghỉ dưỡng, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

3. **Chuyên gia và sinh viên ngành marketing, quản trị kinh doanh:**  
   - Nắm bắt kiến thức thực tiễn về marketing mix trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, áp dụng vào nghiên cứu và thực hành.

4. **Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách:**  
   - Tham khảo để xây dựng chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thúc đẩy kinh tế địa phương.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Marketing mix là gì và tại sao quan trọng trong bất động sản nghỉ dưỡng?**  
Marketing mix là tập hợp các công cụ marketing gồm sản phẩm, giá, phân phối và truyền thông, giúp doanh nghiệp tiếp cận khách hàng hiệu quả, tăng doanh thu và xây dựng thương hiệu bền vững.

2. **Các yếu tố nào ảnh hưởng đến chiến lược giá trong bất động sản nghỉ dưỡng?**  
Chiến lược giá phụ thuộc vào giá trị sản phẩm, nhu cầu thị trường, nguồn cung, chính sách ưu đãi và yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất và thuế.

3. **Làm thế nào để lựa chọn kênh phân phối phù hợp cho dự án bất động sản?**  
Cần đánh giá đặc điểm sản phẩm, khách hàng mục tiêu, chi phí và hiệu quả từng kênh, kết hợp đa dạng mô hình như sàn truyền thống, cộng tác viên và phân phối trực tuyến.

4. **Vai trò của công nghệ trong marketing bất động sản nghỉ dưỡng là gì?**  
Công nghệ giúp quản lý khách hàng hiệu quả, tăng trải nghiệm người dùng, minh bạch thông tin và tối ưu hóa các hoạt động marketing, bán hàng.

5. **Làm sao để đánh giá hiệu quả hoạt động marketing mix?**  
Thông qua các chỉ số doanh thu, thị phần, chi phí marketing, mức độ nhận diện thương hiệu và phản hồi khách hàng, kết hợp phân tích định lượng và định tính.

## Kết luận

- Hoạt động marketing mix là yếu tố then chốt giúp Sky Realty phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng Nam Phú Quốc hiệu quả, chiếm thị phần trên 80%.  
- Sản phẩm chất lượng cao, chiến lược giá linh hoạt, kênh phân phối đa dạng và truyền thông hiện đại tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.  
- Cần tiếp tục đổi mới sản phẩm, mở rộng kênh phân phối và ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả marketing.  
- Luận văn cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn quý giá cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và các bên liên quan trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng.  
- Đề xuất các giải pháp cụ thể với timeline từ 3 đến 12 tháng nhằm hoàn thiện hoạt động marketing mix, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

**Hành động tiếp theo:** Các doanh nghiệp và nhà đầu tư nên áp dụng các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả kinh doanh và tận dụng tối đa tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nam Phú Quốc.