Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS tại Thanh Hóa

Luận văn thạc sĩ luật kinh tế về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thanh Hóa. Phân tích thực trạng và giải pháp.

• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ

Tóm tắt

I. Tổng quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Thanh Hóa

Thị trường bất động sản Thanh Hóa đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong giai đoạn công nghiệp hóa. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ vai trò hạt nhân trong cơ chế thu hút dòng vốn đầu tư tư nhân. Hoạt động này tạo lập cơ sở mặt bằng cho các dự án đô thị, nghỉ dưỡng và khu kinh tế trọng điểm. Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động giao dịch bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn. Các nguyên tắc cơ bản gồm tự nguyện, bình đẳng, công khai và minh bạch thông tin thị trường. Quyền sử dụng đất kinh doanh đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu, giám sát quy hoạch và định hướng phát triển không gian kinh tế. Tỉnh Thanh Hóa sở hữu vị trí địa lý đắc địa, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng hoàn thiện. Địa phương trở thành tâm điểm thu hút các tập đoàn địa ốc lớn phát triển dự án quy mô cao. Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh đòi hỏi sự tương thích tuyệt đối giữa mục tiêu thương mại và quy hoạch tổng thể.

1.1. Khái niệm và bản chất chuyển nhượng đất kinh doanh

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là giao dịch có đền bù bằng tiền. Bên chuyển nhượng giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền và tiếp nhận quyền khai thác thương mại. Bản chất kinh tế của giao dịch là sự lưu thông tư liệu sản xuất đặc biệt. Bản chất pháp lý thể hiện quyền định đoạt tài sản trong giới hạn pháp luật cho phép. Hoạt động này tách biệt với các giao dịch dân sự thông thường do tính chất sinh lời. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về vốn pháp định và năng lực triển khai. Việc xác lập hợp đồng đòi hỏi tuân thủ hình thức văn bản công chứng theo quy định nhà nước.

1.2. Vai trò kinh tế xã hội tại thị trường Thanh Hóa

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Thanh Hóa. Các dự án quy mô lớn làm thay đổi diện mạo đô thị Sầm Sơn, Nghi Sơn và thành phố Thanh Hóa. Hoạt động này tạo nguồn thu ngân sách dồi dào qua thuế và tiền sử dụng đất. Dòng vốn đầu tư thúc đẩy hoàn thiện hạ tầng giao thông và dịch vụ phụ trợ. Hàng nghìn việc làm trực tiếp và gián tiếp được tạo ra cho người lao động địa phương. Nhu cầu nhà ở, thương mại và nghỉ dưỡng được đáp ứng kịp thời. Quá trình giao dịch đất đai minh bạch giúp nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh. Thị trường vận hành hiệu quả hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí nguồn lực tài nguyên.

II. Phân tích thực trạng chuyển nhượng đất kinh doanh BĐS Thanh Hóa

Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai tại Thanh Hóa bộc lộ nhiều bất cập mang tính hệ thống. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên công tác quản lý nhà nước. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn tất hạ tầng kỹ thuật diễn ra tại một số địa bàn ven đô. Nhiều dự án chậm tiến độ nhưng chủ đầu tư vẫn huy động vốn trái phép dưới dạng hợp đồng đặt cọc. Việc xác định giá đất tính tiền bồi thường và nghĩa vụ tài chính còn chênh lệch so với giá thị trường. Sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất gây lúng túng trong thẩm định hồ sơ. Hiện tượng đầu cơ đất nền dẫn đến sốt ảo, làm suy giảm tính ổn định của môi trường đầu tư. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng gia tăng do điều khoản ràng buộc quyền và nghĩa vụ thiếu rõ ràng. Cơ chế giám sát sau cấp phép chưa đạt hiệu quả tối ưu, thiếu sự phối hợp liên ngành. Những rào cản này làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và gây rủi ro pháp lý lớn cho khách hàng cá nhân.

2.1. Vi phạm điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Nhiều chủ đầu tư tại Thanh Hóa tiến hành phân lô bán nền khi chưa nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật. Dự án chưa hoàn thành hệ thống cấp thoát nước, giao thông nội bộ và điện chiếu sáng. Một số đơn vị bán đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Hợp đồng chuyển nhượng thường được ngụy trang dưới tên gọi hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận đặt chỗ. Người mua chịu rủi ro mất trắng tiền cọc khi dự án bị đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép. Hoạt động quảng cáo sai sự thật về quy mô tiện ích diễn ra phổ biến trên các nền tảng mạng xã hội. Cơ quan quản lý địa phương gặp khó khăn trong việc phát hiện và xử lý kịp thời do các chiêu thức lách luật tinh vi.

2.2. Bất cập trong thủ tục hành chính và định giá đất

Trình tự giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các địa phương còn kéo dài qua nhiều khâu trung gian. Thời gian xử lý hồ sơ thực tế thường vượt quá quy định hành chính chuẩn. Sự phối hợp giữa cơ quan tài nguyên môi trường, thuế và văn phòng đăng ký đất đai thiếu đồng bộ. Phương pháp xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính bộc lộ nhiều điểm nghẽn kỹ thuật. Bảng giá đất chưa phản ánh chính xác biến động thực tế của thị trường địa ốc. Điều này dẫn đến nguy cơ thất thu thuế ngân sách hoặc gây bức xúc kéo dài cho doanh nghiệp triển khai dự án. Tình trạng chậm bàn giao mặt bằng sạch làm gián đoạn kế hoạch dòng vốn của các nhà đầu tư chiến lược.

III. Giải pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Thanh Hóa

Hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực thực thi là giải pháp cốt lõi cho thị trường Thanh Hóa. Tỉnh cần chuẩn hóa quy trình thẩm định dự án bất động sản theo tiêu chuẩn chuyển đổi số. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai phải được tích hợp tập trung, cho phép tra cứu công khai thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý. Cơ quan quản lý cần siết chặt điều kiện cấp phép chuyển nhượng, kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ kéo dài. Xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường trên cơ sở ứng dụng công nghệ định giá hiện đại. Tăng cường thanh tra liên ngành đột xuất để phát hiện sớm các hành vi lừa đảo huy động vốn. Các chế tài xử phạt hành chính và hình sự cần được áp dụng nghiêm minh đối với chủ đầu tư cố tình vi phạm cam kết hạ tầng. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân khi tham gia giao dịch. Môi trường đầu tư minh bạch sẽ thu hút các tập đoàn địa ốc có thực lực tài chính và uy tín triển khai.

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật

Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa cần ban hành quy chế phối hợp giải quyết thủ tục đất đai liên thông. Quy chuẩn kỹ thuật về hạ tầng dự án trước khi chuyển nhượng phải được lượng hóa cụ thể bằng tiêu chí đo lường rõ ràng. Hợp đồng mẫu về chuyển nhượng bất động sản cần bổ sung các điều khoản bảo vệ quyền lợi người mua nhà đất. Bắt buộc các giao dịch bất động sản thương mại phải thực hiện thanh toán qua hệ thống ngân hàng. Biện pháp này giúp kiểm soát dòng tiền, chống rửa tiền và loại bỏ tình trạng khai gian hai giá trốn thuế. Việc ứng dụng mã định danh bất động sản sẽ tối ưu hóa công tác giám sát.

3.2. Đẩy mạnh chuyển đổi số và công khai quy hoạch

Cổng thông tin quy hoạch đất đai tỉnh Thanh Hóa cần được số hóa bản đồ địa chính dạng số 3D trực quan. Người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu trực tuyến tọa độ, tiến độ pháp lý và nghĩa vụ tài chính của từng lô đất. Văn phòng đăng ký đất đai triển khai dịch vụ công trực tuyến toàn trình cho toàn bộ các khâu nộp hồ sơ. Việc số hóa giúp giảm thiểu thời gian thụ lý, loại bỏ tiêu cực và giảm chi phí không chính thức. Cơ chế phản ánh vi phạm trật tự xây dựng qua ứng dụng số giúp chính quyền tiếp nhận và xử lý nhanh chóng các sai phạm phát sinh.

IV. Ứng dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Thanh Hóa

Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế tỉnh Thanh Hóa. Khung khổ pháp lý minh bạch tạo động lực thúc đẩy dòng vốn đầu tư trực tiếp vào hạ tầng đô thị và khu công nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chủ động nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và tuân thủ chuẩn mực xây dựng. Việc thực thi nghiêm túc các quy định bảo đảm quyền lợi lâu dài của khách hàng, tạo lập niềm tin thị trường vững chắc. Chính quyền địa phương tiếp tục đổi mới cơ chế quản trị đất đai, tích hợp công nghệ số vào giám sát giao dịch. Sự cộng hưởng giữa thể chế hiện đại, hạ tầng kết nối và nỗ lực từ cộng đồng doanh nghiệp sẽ định vị Thanh Hóa thành điểm đến đầu tư bất động sản hấp dẫn bậc nhất khu vực Bắc Trung Bộ. Thị trường phát triển lành mạnh đóng góp trực tiếp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế xã hội bền vững.

4.1. Khuyến nghị thực tiễn dành cho doanh nghiệp đầu tư

Doanh nghiệp tham gia chuyển nhượng cần rà soát kỹ quy hoạch phân khu và hồ sơ pháp lý dự án. Việc huy động vốn chỉ được tiến hành khi đã hoàn thành nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và giải phóng mặt bằng sạch. Doanh nghiệp cần xây dựng cấu trúc tài chính an toàn, tránh phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy vay nợ. Hợp đồng ký kết với đối tác và khách hàng phải minh bạch mọi điều khoản bồi thường thiệt hại. Đơn vị phát triển dự án nên ứng dụng công nghệ thực tế ảo và hợp đồng điện tử để tối ưu hóa trải nghiệm giao dịch cho khách hàng.

4.2. Khuyến nghị quản trị rủi ro đối với khách hàng cá nhân

Khách hàng cá nhân cần chủ động kiểm tra tính pháp lý của dự án tại các cơ quan quản lý nhà nước. Tuyệt đối không thực hiện giao dịch thông qua các hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận góp vốn thiếu căn cứ pháp lý. Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng hợp lệ. Việc thanh toán phải được thực hiện qua tài khoản ngân hàng của chính chủ đầu tư để làm căn cứ đối soát. Sự cẩn trọng trong thẩm định pháp lý giúp phòng ngừa rủi ro tranh chấp và bảo toàn vốn đầu tư hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 1. Khái niệm kinh doanh bất động sản Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh không thể thiếu được trong nền kinh tế thị trường. Vậy kinh doanh BĐS là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần xem xét thế nào là kinh doanh; bởi lẽ, kinh doanh BĐS là một dạng cụ thể của kinh doanh nói chung.

Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý biên soạn năm 2006: "Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận" [59, tr. Kinh doanh được chia thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch vụ. Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các lĩnh vực khác nhau. Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt, không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội.

Hoạt động kinh doanh nói chung có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh mình, tự chịu trách nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận. Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua 9 nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản".

Như vậy, kinh doanh BĐS là việc các chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ về BĐS nhằm mục tiêu lợi nhuận. Bên cạnh các đặc điểm của kinh doanh nói chung, kinh doanh BĐS có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, kinh doanh BĐS là hoạt động thường xuyên (hoạt động mang tính nghề nghiệp) của chủ thể kinh doanh BĐS thông qua các loại hình đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc mua, thuê lại, thuê mua lại BĐS hàng hóa của tổ chức, cá nhân khác để bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại; kinh doanh dịch vụ BĐS gồm tư vấn BĐS, môi giới BĐS, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐS nhằm mục đích thu lợi nhuận. Thứ hai, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được quyền kinh doanh BĐS mà chỉ những tổ chức, cá nhân đáp ứng các điều kiện do Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định; cụ thể: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật [43, Điều 10]. Hai là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 10 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS [43, Điều 62]. Ba là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải thành lập doanh nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Sàn giao dịch BĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động [43, Điều 69]. Bốn là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS phải thành lập doanh nghiệp [43, khoản 1 Điều 64]. Năm là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở [43, khoản 1 Điều 75].

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà chỉ cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Trong các giao dịch về QSDĐ thì chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch được hình thành sớm nhất nhằm đáp ứng yêu cầu về chuyển dịch đất đai trong xã hội.

Vậy chuyển nhượng QSDĐ là gì? Theo Từ điển Luật học: "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử 11 dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên" [59]. Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ bao gồm 2 phương diện: i) Về phương diện pháp lý. Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch về đất đai thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; theo đó, chủ SDĐ này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nhất định và chuyển chúng cho chủ thể SDĐ khác; ii) Về phương diện kinh tế.

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ SDĐ này sang chủ SDĐ khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường. Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng. Điều 697 BLDS năm 2005 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Bên cạnh các đặc điểm của chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng QSDĐ có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây: Một là, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật).

Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Pháp luật nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Người SDĐ chỉ được phép chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ, đúng mục đích sử dụng; được thực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai và nhìn chung là quyền bị hạn chế hơn so với mua bán chuyển nhượng đất đai. Hai là, việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các điều kiện do Luật Đất đai năm 2013 quy định; theo đó, người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: 12 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất [41, Khoản 1 Điều 188].

Ba là, việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện giữa các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ với nhau hoặc giữa các chủ thể này với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân ở trong nước. Bốn là, đất đai không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có tính lâu bền, khan hiếm). Do vậy, giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh giá trị thực của hàng hóa QSDĐ, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối.

Đất đai cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao. Khác với quy luật cung cầu thông thường, giá QSDĐ nhìn chung ngày càng tăng vì gia tăng đầu tư và nhu cầu đối với đất ngày càng lớn. Quan niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản Trên thực tế chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là giao dịch phổ biến và giao dịch này được ghi nhận trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên xét dưới góc độ học thuật, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS dường như ít được giải thích một cách chính thức; thậm chí tại Điều 3 về giải thích thuật ngữ của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng không giải thích cụ thể về khái niệm này.