chương 1 tác giả đã trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu trong bối cảnh hiện nay. Chương 2 tác giả sẽ giới thiệu các khái niệm nghiên cứu, các mô hình lý thuyết, các công trình nghiên cứu liên quan và mô hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh.1 Các khái niệm trong nghiên cứu 2.1 Khái niệm về căn hộ chung cư Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “Insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (Pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m.
Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “Condominium” (được viết tắt là “condo”) là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (Condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức “quyền sở hữu” chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.
Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư “condominium”, họ có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (Undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium dùng để chỉ dự án chung cư (Project); còn từ “Apartment” hay “Unit” dùng để chỉ các căn hộ 7 chung cư đơn lẻ.
Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia Britanica, 2006). Tại Việt Nam, mục 1,15,16 điều 3 của Luật nhà ở, 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”. “Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”.2 Khái niệm về các đối tượng khách hàng Bất động sản là một loại sản phẩm có giá thành cao, liên quan mật thiết tới cuộc sống và vấn đề tài chính nên khách hàng luôn phải cân nhắc kỹ trước khi mua.
Khách hàng chính là yếu tố cốt lõi quan trọng đối với sự thành công của một dự án, là những người trực tiếp đem lại nguồn thu cho doanh nghiệp. Căn cứ theo nhu cầu, khách hàng tham gia thị trường bất động sản được chia làm 3 nhóm (Chin, 2013): 8 ✓ Nhóm khách hàng mua ở: Nhóm khách hàng này với mục đích mua ở nên quan tâm, tìm hiểu rất kỹ thông tin về sản phẩm, so sánh các dự án trong cùng khu vực với nhau, đặc biệt là quan tâm về chủ đầu tư, chất lượng công trình hay tiện ích. ✓ Nhóm khách hàng đầu cơ: Nhóm khách hàng này quan tâm đến tiềm năng tăng giá. Họ tham gia vào thị trường trong một khoảng thời gian ngắn để mua lướt sóng với hy vọng sẽ tạo ra lợi nhuận nhanh với số vốn bỏ ra ít.
✓ Nhóm khách hàng đầu tư: Nhóm khách hàng này thường có nguồn tiền nhàn rỗi, tham gia thị trường với mục tiêu gia tăng tiềm lực tài chính, thu nguồn lợi nhuận trong tương lai qua việc chuyển nhượng mua bán lại hoặc tạo nguồn thu nhập ổn định trong một thời gian đáng kể khi cho thuê bất động sản.3 Quyết định mua hàng Trong thực tế, sự lựa chọn bán lẻ thường là một quá trình tương tác trong đó loại cửa hàng và nhà bán lẻ cụ thể ảnh hưởng lẫn nhau. “Quá trình lựa chọn một sản phẩm cụ thể liên quan đến đặc điểm của người tiêu dùng và đặc điểm mua hàng với đặc điểm của nhà bán lẻ. Các cá nhân có thể thích ứng các tiêu chí khác nhau để đánh giá sản phẩm nào có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ dựa trên loại hình mua hàng và cách thức người tiêu dùng dự kiến mỗi loại sẽ thực hiện theo các tiêu chí khác nhau”, (Blackwell and Souza, 2006). “Các yếu tố cá nhân, tâm lý, văn hóa và xã hội đều có tác động mạnh mẽ lên việc mua hàng của khách hàng.
Việc đưa ra quyết định mua hàng của khách hàng là một quá trình bao gồm năm bước: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm sản phẩm và các thông tin liên quan, đánh giá và lựa chọn các sản phẩm khác nhau, động lực đầu tư hàng và đánh giá sản phẩm sau khi mua hàng”, (Kotler et al. Nghiên cứu của Quester, Pettigrew và Hawkins (2011) cho rằng: “Quyết định mua hàng được định nghĩa là xảy ra khi người mua đã trả tiền cho một sản phẩm hoặc đã thực hiện một số cam kết về tài chính để mua một số lượng nhất định trong một khoảng thời gian nhất định”. “Quyết định mua bất động sản nhà ở có thể được giải thích là việc người mua sau khi xác định mục đích mua bất động sản nhà ở đã đo lường các yếu tố liên quan và 9 đưa ra quyết định mua nhà”, (Thaker and Sakaran, 2016). Ngoài ra, điều quan trọng là phải có kiến thức tốt hơn về cách mọi người chọn một tài sản dân cư cho mình (Ibem, Adeboye and Alagbe, 2015).
Quyết định đầu tư căn hộ là quyết định của cá nhân sau khi xem xét, đánh giá các yếu tố đã bỏ ra một số tiền nhất định để lựa chọn mua loại bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình.2 Các mô hình lý thuyết 2.1 Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action) Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng từ năm 1967 và được hiệu chỉnh mở rộng theo thời gian từ đầu những năm 70 bởi Ajzen và Fishbein năm 1980. Mô hình này cho thấy xu hướng tiêu dùng là yếu tố dự đoán tốt nhất về hành vi tiêu dùng. Có hai yếu tố ảnh hưởng đến ý định hành vi cần phải xem xét là thái độ và chuẩn chủ quan của khách hàng. Trong mô hình thuyết hành động hợp lý, thái độ được đo lường bằng nhận thức về các thuộc tính của sản phẩm.
Các thuộc tính tạo được những lợi ích khác nhau sẽ được người tiêu dùng để ý đến. Trọng số của các thuộc tính sẽ cho biết xác suất lựa chọn của người tiêu dùng. Yếu tố còn lại là chuẩn chủ quan, phụ thuộc vào sự ảnh hưởng của môi trường bên ngoài. Niềm tin hành vi Thái độ Đánh giá kết quả Ý định Hành vi Tiêu chuẩn hành vi niềm tin Chuẩn chủ quan Động lực tuân thủ Hình 2.1: Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action) 10 2.2 Mô hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior) TPB của Ajzen được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý, giả định rằng một hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó.
Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng đến hành vi và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng để thực hiện hành vi đó. Ajzen đã thêm biến “nhận thức kiểm soát hành vi” vào mô hình TPB. Nội dung của thuyết TPB cho biết “Ý định hành vi có thể xem như một sự sẵn sàng khi chúng ta thực hiện những hành vi nhất định. Cả ba biến thái độ, quy chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi đều ảnh hưởng đến ý định hành vi” (Ajzen, 1991).
Thái độ đối với hành vi: là toàn bộ nhận thức có thể dẫn đến hành vi, là mức độ mà biểu hiện của hành vi đó được chính cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực. Quy chuẩn chủ quan: là toàn bộ những niềm tin được chuẩn hóa liên quan đến mong đợi về những ám chỉ quan trọng. Quy chuẩn chủ quan cũng có thể được xem như các tác động của xã hội đối với hành vi đó, là sức ép xã hội về mặt nhận thức để tiến hành hoặc không tiến hành hành vi đó. Nhận thức kiểm soát hành vi: là toàn bộ niềm tin về sự kiểm soát, ví dụ như những niềm tin về sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở việc thực hiện hành vi.
Thái độ Chuẩn chủ quan Ý định hành vi Hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi Hình 2.2: Mô hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) 11 2.3 Mô hình hành vi tiêu dùng “Các mô hình hành vi của người tiêu dùng được sử dụng để giải thích lý do người tiêu dùng quyết định mua một loại hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể”, (Quester et al.