Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai và nhà ở là những tài sản bất động sản có giá trị kinh tế lớn, giữ vai trò nền tảng trong đời sống kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa. Trong bối cảnh vận hành nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, sự ra đời của Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các quan hệ đất đai. Tuy nhiên, nhận thức xã hội về thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế; giá đất có xu hướng liên tục gia tăng và biến động phức tạp. Công tác tra cứu, tiếp cận thông tin bất động sản của người dân và các nhà quản lý còn gặp nhiều rào cản, thiếu tính minh bạch, dễ dẫn đến rủi ro và thiệt thòi cho các bên tham gia giao dịch.
Để khắc phục tình trạng trên, việc ứng dụng công nghệ Hệ thống thông tin địa lý (GIS) vào công tác quản lý đất đai và theo dõi giá đất trở thành nhu cầu cấp thiết. Đề tài "Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác giao dịch bất động sản trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên" do sinh viên Phan Nhật Đức thực hiện (ngành Quản lý đất đai, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của ThS. Ngô Thị Hồng Gấm) nhằm giải quyết bài toán quản lý và minh bạch hóa thông tin giá đất tại địa phương.
Mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể như sau:
- Mục tiêu tổng quát: Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác giao dịch bất động sản trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Mục tiêu cụ thể:
- Tìm hiểu, đánh giá thực trạng địa bàn nghiên cứu.
- Xây dựng nguồn dữ liệu hình học và phi hình học về giá đất kết hợp với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá các tác nhân ảnh hưởng tới sự biến động giá đất.
- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.
- Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ để phục vụ hiệu quả cho công tác giao dịch bất động sản và công tác theo dõi biến động về giá đất đai.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Hiện trạng sử dụng đất; giá đất đai; và ứng dụng phần mềm MapInfo trong xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý giá đất.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ diện tích đất đai thuộc địa giới hành chính phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên (tổng diện tích 1,6 km²).
- Thời gian tiến hành: Từ tháng 04 năm 2017 đến tháng 11 năm 2017.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý
Khóa luận xây dựng dựa trên hệ thống lý luận về đất đai và thị trường bất động sản:
- Khái niệm và bản chất pháp lý: Khái niệm đất đai, bất động sản và động sản theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bản chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất tại Việt Nam là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở dựa trên nguyên tắc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
- Nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động; định giá theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, theo thời hạn sử dụng, phù hợp với giá thị trường phổ biến hoặc giá trúng đấu giá, và tính tương đồng về mức giá giữa các thửa đất liền kề có cùng khả năng sinh lợi.
- Phương pháp định giá đất: Hệ thống hóa 5 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
- Căn cứ pháp lý địa phương: Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (áp dụng từ ngày 01/01/2015).
Cơ sở công nghệ GIS và phần mềm ứng dụng
- Hệ thống thông tin địa lý (GIS): Khung khái niệm về cấu trúc dữ liệu không gian (dạng Vector và Raster) và dữ liệu thuộc tính; các chức năng cơ bản của GIS bao gồm chồng lấp bản đồ, phân loại thuộc tính, phân tích tìm kiếm, phân tích vùng đệm (buffer), nội suy và tính toán diện tích.
- Phần mềm MicroStation: Công cụ đồ họa kỹ thuật dùng để lưu trữ dữ liệu bản đồ địa chính dưới định dạng file
*.DGN.
- Phần mềm MapInfo Professional: Môi trường xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu không gian dạng bảng, bao gồm các tập tin thành phần:
*.TAB (cấu trúc dữ liệu), *.DAT (dữ liệu thuộc tính nguyên thủy), *.MAP (mô tả đối tượng địa lý), *.ID (liên kết không gian - thuộc tính), và *.IND (chỉ số tìm kiếm/index).
Phương pháp nghiên cứu thực tế
Tác giả kết hợp ba nhóm phương pháp nghiên cứu chính:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính, báo cáo quy hoạch, số liệu thống kê kinh tế - xã hội tại UBND phường Hoàng Văn Thụ; thu thập bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND; khảo sát thực địa và phỏng vấn cán bộ địa chính, chuyên gia và người dân về giá chuyển nhượng thực tế.
- Phương pháp xây dựng bản đồ số bằng công nghệ GIS: Thực hiện quy trình 5 bước:
- Bước 1: Thu thập, tham khảo tài liệu liên quan.
- Bước 2: Thu thập dữ liệu hình học (bản đồ hành chính, địa chính) và phi hình học (tên đường, giá thị trường, giá nhà nước).
- Bước 3: Xử lý và chuyển đổi định dạng dữ liệu từ
*.DGN (MicroStation) sang *.TAB (MapInfo); chuẩn bị bảng dữ liệu thuộc tính trên Microsoft Excel/Access.
- Bước 4: Xây dựng bản đồ mới dựa trên bản đồ nguồn, số hóa ranh giới thửa đất bằng công cụ Polyline, phân lớp và đặt tên các lớp đối tượng (ranh giới hành chính, đường giao thông, thửa đất, vị trí).
- Bước 5: Xây dựng chương trình và cơ sở dữ liệu quản lý giá đất.
- Phương pháp phân tích và xử lý số liệu: Thống kê, xử lý số liệu giá đất, liên kết bảng thuộc tính với bản đồ số, thực hiện các truy vấn không gian và thành lập bản đồ chuyên đề.
Nội dung chính theo từng chương
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
Chương I nêu bật tính cấp thiết của việc hiện đại hóa công cụ quản lý đất đai trong bối cảnh thị trường bất động sản tại đô thị ngày càng sôi động. Chương này xác định rõ mục tiêu nghiên cứu tổng quát và 5 mục tiêu cụ thể, 5 nội dung nghiên cứu trọng tâm, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc củng cố kiến thức chuyên ngành Quản lý đất đai và tạo lập môi trường làm việc số hóa, hiện đại tại địa phương.
CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Nội dung chương II tập trung tổng quan hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn:
- Hệ thống hóa các định nghĩa về đất đai, chức năng kinh tế - sinh thái của đất; khái niệm, cấu trúc và vai trò 7 mặt của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
- Trình bày chi tiết các nguyên tắc định giá đất, điều kiện và quy trình áp dụng 5 phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật.
- Trích dẫn chi tiết các quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên (Quyết định 57/2014/QĐ-UBND) về tiêu chí phân vị trí đất ở đô thị (Vị trí 1 đến Vị trí 4), đất ở nông thôn, các hệ số điều chỉnh đối với thửa đất bám trục phụ, đường ngõ, thửa đất bám 2 mặt đường (hệ số 1,05 đến 1,1), độ chênh cốt nền so với mặt đường (±1,5m trở lên).
- Khái quát cấu trúc, thành phần, khả năng của công nghệ GIS; cấu trúc tệp tin và cơ chế quản lý lớp đối tượng (điểm, đường, vùng, chữ) trong phần mềm MapInfo Professional.
CHƯƠNG III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương III cụ thể hóa ranh giới nghiên cứu tại phường Hoàng Văn Thụ trong khung thời gian từ tháng 04/2017 đến tháng 11/2017. Tác giả trình bày chi tiết sơ đồ khối quy trình kỹ thuật 5 bước xây dựng chương trình quản lý giá đất, phương pháp chuyển đổi dữ liệu không gian từ môi trường MicroStation sang MapInfo và phương pháp số hóa, cấu trúc bảng dữ liệu thuộc tính.
CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Chương IV trình bày toàn bộ kết quả thực nghiệm và phân tích chuyên sâu:
- Thực trạng địa bàn nghiên cứu: Phân tích đặc điểm vị trí địa lý (diện tích 1,6 km², nằm tại trung tâm thành phố, bao quanh bởi các trục đường Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn, Dương Tự Minh) và đặc điểm kinh tế - xã hội (dân số gần 19.000 người, 3.596 hộ, 8 dân tộc; 1.331 hộ kinh doanh cá thể, hơn 300 cơ quan, doanh nghiệp, trường học).
- Thực trạng công tác quản lý đất đai: Ghi nhận kết quả xử lý 152 hồ sơ đất đai, giải quyết 13 đơn đề nghị, 01 trường hợp xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp, 07 trường hợp niêm yết mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm: Đánh giá số liệu bồi thường tại 5 dự án lớn trên địa bàn: Đường Bắc Sơn - Minh Cầu và KDC số 1 (339 hộ nhận bồi thường >262 tỷ đồng); KDC số 2 (chi trả 25,15 tỷ đồng giai đoạn 2016 - 2017); Khu nhà ở Bắc Sơn - Sông Hồng (kê khai 231/311 hộ, chi trả 63,9 tỷ đồng); Đường Chu Văn An (145 hộ ảnh hưởng, tổng mức đầu tư 14,934 tỷ đồng); Khu nhà ở tổng hợp TECCO (chi trả hỗ trợ di chuyển chỗ ở 4,15 tỷ đồng trong năm 2017).
- Phân tích 4 yếu tố tác động đến giá đất: (1) Mục đích sử dụng đất; (2) Yếu tố vị trí; (3) Sự hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội; (4) Chính sách tiền tệ và diễn biến giá vàng.
- Thiết kế và xây dựng CSDL GIS giá đất: Xây dựng cấu trúc bảng thuộc tính thửa đất và bảng phân vị trí đất, nhập dữ liệu và liên kết không gian trên MapInfo.
- Ứng dụng quản lý và khai thác dữ liệu: Triển khai quy trình tìm kiếm thông tin theo điều kiện thuộc tính (
Query -> Find), xuất dữ liệu và biên tập bản đồ chuyên đề giá đất năm 2017 bằng công cụ Create Thematic Map.
CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
Tổng kết các kết quả chính đạt được của đề tài trong việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý giá đất và đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện, mở rộng ứng dụng GIS trong công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên.
Kết quả và đóng góp
Kết quả định lượng và tổng hợp số liệu
Khóa luận đã tổng hợp khung giá đất theo quy định của Nhà nước và số liệu điều tra giá thị trường thực tế trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ:
Bảng: Khung giá đất ở năm 2015 theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên
| STT |
Loại đô thị / Vùng |
Mức giá tối thiểu (nghìn đồng/m²) |
Mức giá tối đa (nghìn đồng/m²) |
| I |
Đất ở tại đô thị |
|
|
| 1 |
Thành phố Thái Nguyên |
500 |
30.000 |
| 2 |
Thị xã Sông Công |
400 |
15.000 |
| 3 |
Thị trấn Ba Hàng, Phổ Yên |
400 |
15.000 |
| 4 |
Thị trấn trung tâm các huyện |
200 |
12.000 |
| 5 |
Các thị trấn không thuộc trung tâm huyện |
150 |
5.000 |
| II |
Đất ở tại nông thôn |
|
|
| 1 |
Vùng Trung du |
260 |
7.000 |
Bảng: So sánh đơn giá đất theo quy định Nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường chính thuộc phường Hoàng Văn Thụ
| STT |
Tuyến đường / Vị trí |
Giá Nhà nước quy định (nghìn đồng/m²) |
Giá thị trường điều tra (nghìn đồng/m²) |
| I |
Đường Hoàng Văn Thụ |
|
|
| 1 |
Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư Nguyễn Đình Chiểu - Chu Văn An |
27.000 |
90.000 |
| 2 |
Từ ngã tư Nguyễn Đình Chiểu - Chu Văn An đến đảo tròn Đồng Quang |
27.000 |
70.000 |
| 3 |
Từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt Hà Thái |
- |
50.000 |
| II |
Các trục phụ và ngõ đường Hoàng Văn Thụ |
|
|
| 1 |
Ngõ số 2 (Khách sạn Thái Nguyên gặp Phủ Liễn) |
9.000 |
80.000 |
| 2 |
Ngõ số 60 (Trường Mầm non 19/5 gặp ngõ 2) |
8.500 |
65.000 |
| 3 |
Ngõ số 185 (rẽ Sở GD&ĐT đến cổng TT GDTX) |
7.500 |
75.000 |
| 4 |
Ngõ số 105 (gặp cổng TT GDTX tỉnh Thái Nguyên) |
7.500 |
70.000 |
| 5 |
Ngõ số 231 (qua BIDV cũ gặp đường đi TT GDTX) |
7.000 |
60.000 |
| III |
Phố Hoàng Hoa Thám |
|
|
| 1 |
Toàn tuyến |
15.000 |
- |
| 2 |
Từ đảo tròn Trung tâm đến hết đất Ki-ốt xăng dầu Gia Bẩy |
- |
70.000 |
| 3 |
Qua Ki-ốt xăng dầu Gia Bẩy đến hết đất Công ty CP Tư vấn & ĐTXD |
14.000 |
75.000 |
| IV |
Đường Phủ Liễn và ngõ nhánh |
|
|
| 1 |
Đường Phủ Liễn (Toàn tuyến) |
12.000 |
- |
| 2 |
Ngõ số 54A (Từ đường Phủ Liễn đến hết đất THCS Nguyễn Du) |
- |
50.000 |
| 3 |
Ngõ số 54A (Đoạn tiếp giáp đất THCS Nguyễn Du đến KDC số 1) |
3.000 |
- |
| 4 |
Ngõ số 54B (Từ Phủ Liễn vào 100m đến 250m, đường rộng ≥3,5m) |
3.000 |
- |
| V |
Khu dân cư số 1 (Đã hoàn thiện hạ tầng) |
|
|
| 1 |
Đường quy hoạch rộng ≥ 14,5m |
5.000 |
- |
| 2 |
Đường quy hoạch rộng < 14,5m |
4.000 |
- |
Kết quả cho thấy giá đất thị trường tại các trục mặt đường chính cao gấp 2,5 đến hơn 3,3 lần so với giá Nhà nước quy định (điển hình trục đường Hoàng Văn Thụ đạt mức 70 - 90 triệu đồng/m² so với khung 27 triệu đồng/m²). Tại các trục phụ, ngõ hẻm, mức chênh lệch giữa vị trí mặt đường chính và ngõ sâu có thể lên tới gần 10 lần (từ 30 triệu đồng/m² xuống 3 triệu đồng/m² theo khung giá Nhà nước).
Kết quả thiết kế cơ sở dữ liệu thuộc tính
Khóa luận chuẩn hóa cấu trúc 2 bảng thuộc tính phục vụ tích hợp GIS:
Bảng: Cấu trúc dữ liệu thông tin thửa đất
| Tên trường |
Kiểu dữ liệu |
Độ rộng |
Ghi chú |
So_thua |
Integer |
- |
Số thứ tự thửa đất |
Dien_tich |
Decimal |
10.2 |
Diện tích thửa đất (m²) |
Loai_dat |
Character |
15 |
Mục đích sử dụng đất |
Vi_tri |
Integer |
- |
Vị trí thửa đất |
Gia_NN |
Decimal |
- |
Giá đất theo quy định Nhà nước |
Bảng: Cấu trúc dữ liệu thông tin phân vị trí đất
| Tên trường |
Kiểu dữ liệu |
Độ rộng |
Ghi chú |
Duong |
Character |
50 |
Tên trục đường, phố |
Vi_tri |
Integer |
2 |
Phân loại vị trí thửa đất (1, 2, 3, 4) |
Gia_NN |
Decimal |
10.3 |
Đơn giá đất theo quy định Nhà nước |
Gia_TT |
Decimal |
10.3 |
Đơn giá đất giao dịch trên thị trường |
Đóng góp thực tiễn
- Chuyển đổi thành công dữ liệu đồ họa địa chính từ định dạng
*.DGN sang cơ sở dữ liệu không gian *.TAB trên MapInfo, giải quyết hạn chế không liên kết được dữ liệu thuộc tính của MicroStation.
- Thiết lập mối liên kết giữa dữ liệu hình học thửa đất với thông tin giá đất Nhà nước và giá đất thị trường, phục vụ tìm kiếm thông tin nhanh chóng theo mức giá hoặc vị trí không gian.
- Xây dựng thành công Bản đồ chuyên đề giá đất phường Hoàng Văn Thụ năm 2017, cung cấp công cụ trực quan hỗ trợ công tác quản lý Nhà nước và tạo nguồn dữ liệu tham khảo cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế:
- Cơ sở dữ liệu được xây dựng trong phạm vi hẹp tại 1 phường nội thị (phường Hoàng Văn Thụ, diện tích 1,6 km²); chưa xây dựng được cơ chế cập nhật tự động giá đất trên phạm vi toàn thành phố hoặc toàn tỉnh.
- Số liệu giá đất thị trường thu thập tại thời điểm khảo sát (tháng 04 đến tháng 11 năm 2017) mang tính cục bộ theo các tuyến đường khảo sát, chưa bao phủ toàn bộ mọi ngõ ngách chi tiết.
- Hệ thống chạy trên phần mềm máy trạm đơn lẻ (MapInfo Professional), chưa được tích hợp thành hệ thống WebGIS để người dùng tra cứu trực tuyến qua mạng Internet.
- Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng phạm vi xây dựng cơ sở dữ liệu GIS giá đất cho toàn bộ các phường, xã trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Ứng dụng ngôn ngữ lập trình MapBasic để tự động hóa hoàn toàn việc cập nhật bảng giá đất định kỳ hàng năm và tính toán tự động tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Phát triển hệ thống trên nền tảng WebGIS phục vụ công khai, minh bạch hóa giá đất cho các tổ chức, doanh nghiệp và người dân tra cứu trực tiếp.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng hưởng lợi:
- Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Trắc địa - Bản đồ, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) và Kinh doanh Bất động sản.
- Cán bộ địa chính cấp xã/phường, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường tại các đô thị đang triển khai chuyển đổi số công tác quản lý đất đai.
- Nội dung giá trị:
- Tài liệu tham khảo chi tiết về quy trình kỹ thuật 5 bước chuyển đổi và tích hợp dữ liệu giữa phần mềm MicroStation và MapInfo Professional.
- Thiết kế mẫu cấu trúc bảng dữ liệu thuộc tính thửa đất và bảng phân vị trí giá đất kết hợp giữa giá pháp lý (Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND) và giá điều tra thị trường.
- Phương pháp trực quan hóa dữ liệu giá đất bằng bản đồ chuyên đề (Thematic Map) phục vụ công tác quy hoạch và quản lý giao dịch bất động sản đô thị.
Câu hỏi thường gặp
1. Đề tài sử dụng căn cứ pháp lý nào để xác định khung giá đất theo quy định của Nhà nước?
Khóa luận căn cứ vào Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2014 (có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/01/2015) về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2. Tại sao tác giả phải chuyển đổi dữ liệu từ phần mềm MicroStation sang MapInfo?
Phần mềm MicroStation được Tổng cục Địa chính sử dụng chuyên để thành lập và biên tập bản đồ địa chính dạng số (file *.DGN), tuy nhiên phần mềm này không hỗ trợ liên kết linh hoạt giữa dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính. Tác giả chuyển đổi sang MapInfo (*.TAB) nhằm quản lý đồng bộ cả dữ liệu hình học của thửa đất và dữ liệu thuộc tính (số thửa, diện tích, loại đất, giá Nhà nước, giá thị trường).
3. Mức chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định tại trục đường Hoàng Văn Thụ là bao nhiêu?
Tại trục đường chính Hoàng Văn Thụ (đoạn từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư Nguyễn Đình Chiểu - Chu Văn An), giá đất do Nhà nước quy định ở Vị trí 1 là 27.000.000 đồng/m², trong khi giá thị trường khảo sát thực tế lên tới 90.000.000 đồng/m² (cao hơn gấp 3,33 lần).
4. Quy trình xây dựng chương trình quản lý giá đất trong khóa luận gồm những bước nào?
Quy trình kỹ thuật gồm 5 bước:
- Bước 1: Thu thập, tham khảo tài liệu liên quan.
- Bước 2: Thu thập dữ liệu hình học (bản đồ hành chính, địa chính) và phi hình học (giá đất, tên đường).
- Bước 3: Xử lý và chuyển đổi dữ liệu từ
*.DGN sang *.TAB và định dạng bảng thuộc tính trên Excel/Access.
- Bước 4: Xây dựng bản đồ mới, số hóa ranh giới thửa đất bằng công cụ Polyline, phân tách các lớp đối tượng.
- Bước 5: Xây dựng cơ sở dữ liệu và chương trình quản lý giá đất trên MapInfo.
5. Những yếu tố chính nào được xác định làm ảnh hưởng đến biến động giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ?
Qua nghiên cứu thực địa và tham vấn chuyên môn, tác giả xác định 4 nhóm yếu tố cốt lõi:
- Mục đích sử dụng của đất đai (đất ở đô thị có khung giá cao nhất).
- Yếu tố vị trí (vị trí mặt đường chính so với trục phụ, ngõ hẻm có mức chênh lệch giá tới 10 lần).
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
- Chính sách tiền tệ, sức mua của đồng tiền, biến động giá vàng và tâm lý thị trường.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Phan Nhật Đức đã giải quyết hoàn chỉnh bài toán ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý và minh bạch hóa thông tin giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Thông qua việc chuyển đổi dữ liệu từ MicroStation sang MapInfo và chuẩn hóa cấu trúc dữ liệu thuộc tính, tác giả đã liên kết thành công dữ liệu không gian với bảng giá đất Nhà nước (theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND) và giá thị trường điều tra thực tế. Kết quả nghiên cứu và Bản đồ chuyên đề giá đất năm 2017 là nguồn tài liệu thực tiễn có giá trị, đóng góp tích cực vào công tác quản lý địa chính tại địa phương và hỗ trợ an toàn thông tin cho các hoạt động giao dịch bất động sản.
