MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung, ở Việt Nam nói riêng, là vấn đề đang được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua. Nguồn tài nguyên này ngày một suy thoái. Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên. Hiện nay việc tra cứu, tìm hiểu thông tin bất động sản còn gặp khó khăn bất cập. Để có thể tiếp cận với thông tin bất động sản một cách dễ dàng và tránh những thiệt thòi cho người dân trong việc giao dịch ở lĩnh vực này đòi hỏi phải có một cơ sở dữ liệu và theo dõi quản lí đất đai và bất động sản một cách chính xác.
Bên cạnh đó thì công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trường đất đai. Chính vì những điều trên và tầm quan trọng của việc quản lý giá đất bằng công nghệ thông tin thì việc xây dựng một đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng GIS vào việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết.
Chính vì lẽ đó, được sự nhất trí của nhà trường, Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Luan van 2 Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo ThS.Ngô Thị Hồng Gấm, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác giao dịch bất động sản Trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ TP. Mục tiêu đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác giao dịch bất động sản Trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ TP. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu,đánh giá thực trạng địa bàn nghiên cứu.
- Xây dựng nguồn dữ liệu hình học và phi hình học về giá đất kết hợp với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá các tác nhân ảnh hưởng tới sự biến động giá đất - Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất. - Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ để phục vụ hiệu quả cho công tác giao dịch bất động sản và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Ý nghĩa - Giúp sinh viên củng cố kiến thức và tìm hiểu thực tế công tác quản lý giá đất tại địa phương.
- Quá trình tìm hiểu thực tế và nghiên cứu ứng dụng phần GIS tại địa phương giúp tạo ra một môi trường làm việc mới, hiện đại và đồng bộ trong quản lý đất đai. Nội dung chính của đề tài: - Nội dung 1: Tìm hiểu, đánh giá thực trạng địa bàn nghiên cứu. - Nội dung 2: Xây dựng nguồn dữ liệu hình học và phi hình học về giá đất kết hợp với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. - Nội dung 3: Đánh giá các tác nhân ảnh hưởng tới sự biến động giá đất - Nội dung 4: Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất - Nội dung 5: Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ để phục vụ hiệu quả cho công tác giao dịch bất động sản và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
Luan van 4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Một số khái niệm liên quan đến giá đất 2. Định nghĩa về đất đai Có rất nhiều định nghĩa về đất đai như sau: Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sống và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, môi trường sự sống, điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản trong lòng đất), không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử, vật mang sự sống, phân ly lãnh thổ. Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động của con người, vừa là phương tiện lao động.
Như vậy, đất không phải là đối tượng của từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau. Đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự nhiên dưới dạng đặc tính không gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn ra dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng đất.
Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên. “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu ngoài mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ cạn, sông, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian qua Luan van 5 và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa)”. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thay thế được cho một số ngành sản xuất đất nông nghiệp. Đặc biệt đối với một số nước có nguồn thu nhập chủ yếu là nông nghiệp như nước ta thì đất đai ngày càng có vai trò quan trọng hơn.
Đối với môi trường đất là chỗ dựa cho tất cả các hệ sinh thái, đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hòa khí hậu bằng cách giữ nhiệt độ làm giảm sức nóng thiêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình. Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm và chứa vô số khối nước mạch tinh khiết. Trong những điều kiện vật chất cần thiết để hoạt động sản xuất nhất định thì đất đai là điều kiện tiên quyết là nền tảng tự nhiên của quá trình sản xuất. Trong lịch sử hình thành và phát triển đất nước, gắn liền với sự ra đời và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định.
Do đó trong vai trò quản lý nhà nước về đất đai cần phải xác định được vai trò và ý nghĩa của đất đai trong mối quan hệ sản xuất vật chất và phát triển kinh tế xã hội, có nhận thức đúng đắn về vai trò và ý nghĩa của đất đai thì chúng ta mới có cơ sở để hình thành những quy định sử dụng đất đai một cách khoa học và có hiệu quả. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất 2. Khái niệm Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản. Để phân biệt loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản.
Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên tính di dời. Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015, đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: - Bất động sản bao gồm: Luan van 6 a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Động sản: là những tài sản không phải bất động sản.
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà đất là một phần của thị trường bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.
Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vai trò của thị trường nhà đất - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. - Thị trường bất động sản góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại. - Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân -Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách và quản lý đất đai.