CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về hợp đồng về quyền sử dụng đất 1. Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất Với bối cảnh kinh tế, khi các mối quan hệ về tài sản và các mối quan hệ về nhân thân ngày càng phát triển trong xã hội dân sự, nhu cầu về trao đổi tài sản, các giao dịch trong các lĩnh vực cũng từ đó mà tăng lên, đa dạng và phức tạp. Để tiến hành việc trao đổi đó đơn thuần chỉ sử dụng ý chí của các bên tham gia trao đổi là chưa đủ, có một cơ chế để giúp việc đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ với nhau khi họ thực hiện ý chí của mình, và từ đó hợp đồng đã ra đời và phổ biến như ngày nay.
Theo quy định tại Điều 385 BLDS 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Có thể thấy so với định nghĩa “Hợp đồng” trong BLDS 2005 thì định nghĩa về “Hợp đồng” trong BLDS 2015 có sự tiến bộ hơn. Thay vì sử dụng thuật ngữ “Khái niệm hợp đồng dân sự” thì tại BLDS 2015 đã bỏ đi cụm từ “dân sự”. “Khái niệm hợp đồng” vừa thể hiện sự ngắn gọn vừa mang tính khái quát, có thể là bao gồm tất cả các loại hợp đồng (hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế, hợp đồng lao động,…). Theo Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, có thể thấy đất đai không chỉ có vai trò là tư liệu sản xuất mà còn là nguồn lực quan trọng trong phát triển đất nước, nó là nền tảng về nhân lực, vật lực tạo nên giá trị xã hội.
“Quyền sử dụng” theo quy định của pháp luật dân sự là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép. Nguyên tắc chung là việc khai thác những giá trị sử dụng của tài sản nhằm để thỏa mãn những nhu cầu về sinh hoạt vật chất hoặc tinh thần cho chúng ta. Quyền sử dụng đất trong LĐĐ 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “ Đất SV: Nguyễn Thu Hương 1 MSV: 18108775 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật Kinh Tế đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Nhà nước không trực tiếp thực hiện quyền đại diện chủ ở hữu, nhà nước trao quyền đó cho người sử dụng đất. Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của ngưởi sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước trao cho bằng các quyết định giao đất,cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất gồm các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. * Phân loại quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình): là quyền sử dụng đất được căn cứ theo ý muốn của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy thuộc vào chủ thể quyết định, tuy nhiên những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
Quyền sử dụng đất căn cứ theo khách thể (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng): Quyền sử dụng đất lúc này, tùy thuộc loại đất này đươc quy định vào mục đích gì thì người sử dụng đất phải làm theo mục đích đó, nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và được cho phép rồi mới được thực hiện. Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý: là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê để xác định mục đích sử dụng và biết quyền sử dụng ban đầu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người cho thuê lại, thừa kế. Quyền sử dụng đất căn cứ theo thời gian: là thời gian sử dụng đất theo quyết định của cấp có thẩm quyền, có thể là tạm thời hoặc lâu dài. Từ đó quyền sử dụng đất cũng được xác định là tạm thời hay lâu dài.
Trong pháp luật Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân, các cá nhân hay tổ chức mà chỉ có quyền sử dụng đất.Xã hội phát triển đồng nghĩa với việc dân số ngày càng gia tăng một cách chóng mặt cho thấy giá trị của đất đai ngày càng được đẩy lên cao,quyền sử dụng đất cũng trở thành một đối tượng kinh doanh. SV: Nguyễn Thu Hương 2 MSV: 18108775 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật Kinh Tế Chính vì giá trị của đất đai nên việc trao đổi, mua bán, chuyển giao, cho nhận đều có thể đem lại rủi ro cao nếu không được quản lý chặt chẽ. Để đáp ứng sự cần thiết của xã hội hợp đồng về quyền sử dụng đất được hình thành. Điều 500 của BLDS 2015 có quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng chuyển đổi.
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng về quyền sử dụng đất.” Hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là sự chuyển giao hay cam kết quyền lợi, nghĩa vụ giữa hai bên mà trong đó đối tượng của một trong hai bên là quyền sử dụng đất hoặc quyền khác theo quy định của LĐĐ. Đặc điểm của hợp đồng về quyền sử dụng đất Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Thứ hai, về hình thức đây là một loại hợp đồng dân sự, nội dung của hợp đồng phải tuân theo quy định của BLDS. Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
Hợp đồng phải có công chứng, chứng thực theo quy định của nhà nước. Thứ ba, về nội dung được quy định rõ tại Điều 501 BLDS 2015. Theo đó hợp đồng về quyền sử dụng đất về nội dung giống như các hợp đồng thông dụng khác trừ trường hợp pháp luật quy định khác, không được trái với mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,… 1. Cơ sở lý luận về chứng thực 1.
Khái niệm về chứng thực Trong lịch sử hình thành và phát triển hoạt động chứng thực gần như gắn liền với sự hình thành và phát triển của hoạt động công chứng. Đây là một trong những hoạt động pháp lý xuất hiện từ lâu ở các nước trên thế giới và xuất hiện ở Việt Nam kể từ khi thực dân Pháp xâm lược nước ta. Hoạt động chủ yếu phục vụ cho chính sách cai trị của Pháp tại Đông Dương nói chung Việt Nam nói riêng. SV: Nguyễn Thu Hương 3 MSV: 18108775 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật Kinh Tế Sau cách mạng tháng Tám thành công, khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, ngày 01 tháng 10 năm 1945 Bộ trưởng Bộ Tư Pháp Vũ Trọng Khánh đã ký quyết định về một số vấn đề liên quan đến hoạt động công chứng như: bãi chức công chứng viên người Pháp tại văn phòng công chứng, bổ nhiệm một công chứng viên người Việt Nam thay thế, những quy định cũ về công chứng của Pháp vẫn được áp dụng, trừ những quy định trái với chính thể Việt Nam Dân chủ Cộng hòa.
Ngày 15/11/1945, Nhà nước ta đã ban hành Sắc lệnh số 59/SL quy định về “thể lệ thị thực các giấy tờ”. Sau đó, ngày 29 tháng 2 năm 1952 Hồ Chủ tịch ký Sắc lệnh 85/SL quy định về thể lệ trước bạ về các việc mua, bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất. Tuy nhiên hoạt động công chứng tại giai đoạn này không được phát triển. Những năm 1991 đến nay, đất nước ta bước vào giai đoạn đầu đổi mới, với sự phát triển mạnh mẽ của nên kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự, kinh tế cũng đa dạng và phong phú hơn.
Vì vậy hoạt động công chứng, chứng thực ở nước ta đã được tái lập và phát triển hơn. Các văn bản điều chỉnh hoạt động chứng thực giai đoạn này như: Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư Pháp hướng dẫn công tác công chứng nhà nước; Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 về công chứng Nhà nước của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính Phủ), Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước; Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực. Giai đoạn này, tình hình nước ta trong thời kỳ đầu đổi mới, số lượng các phòng công chứng và công chứng viên còn hạn chế vì vậy để tạo điều kiện cho người dân có thể thực hiện các yêu cầu công chứng ở những nơi chưa có Phòng công chứng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đã được giao nhiệm vụ chứng thực và những công việc chứng thực của UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện trong giai đoạn này cũng được gọi là “công chứng”, người thực hiện chứng thực tại UBND các cấp cũng được gọi là công chứng viên. Thời kỳ này, hoạt động công chứng và chứng thực còn đang bị lẫn lộn về nhiều mặt: chủ thể, tên gọi, nội dung, phạm vi thực hiện,… Các phòng công chứng SV: Nguyễn Thu Hương 4 MSV: 18108775 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật Kinh Tế bên cạnh việc công chứng hợp đồng, giao dịch vẫn được giao thực hiện công việc chứng nhận bản sao, còn UBND cấp xã lại không có thẩm quyền chứng thực bản sao.
Khái niệm chứng thực còn rất mờ nhạt. Thực tế, các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ biết đến khái niệm “công chứng” mà không biết đến khái niệm “chứng thực”.Việc phải giao cho UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện một số việc của công chứng nhằm đáp ứng các mục tiêu: từng bước hoàn thiện cơ quan công chứng chuyên trách để đảm bảo thực hiện các yêu cầu công chứng một cách chặt chẽ, tin cậy; tạo điều kiện thuận lợi cho công dân trong việc thực hiện các yêu cầu công chứng, chứng thực. Ngày 08/12/2000, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực. Giai đoạn này hoạt động công chứng/chứng thực phát triển nâng lên một tầng cao mới.