Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa với tốc độ gia tăng dân số cơ học nhanh chóng tại thành phố Đà Nẵng đã tạo ra áp lực nặng nề lên hạ tầng xã hội, đặc biệt là nhu cầu chỗ ở cho người lao động. Theo thống kê thực tế, phần lớn người dân nhập cư và lao động phổ thông có thu nhập hạn hẹp phải sinh sống trong các khu nhà tạm bợ, thiếu thốn điều kiện tiện nghi cơ bản, trong khi thị trường bất động sản thương mại lại tập trung vào các sản phẩm cao cấp, xa tầm với của hơn 70% người có thu nhập trung bình và thấp. Vấn đề giải quyết chỗ ở an toàn, bền vững không chỉ là mục tiêu dân sinh mà còn là nhân tố quyết định sự ổn định nguồn nhân lực và trật tự xã hội.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh của tác giả Võ Đại Hiệp, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Nguyễn Thị Phi Nga tại Trường Đại học Kinh tế thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014, tập trung nghiên cứu toàn diện thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Mục tiêu cụ thể của đề tài là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng cung cầu và hiệu quả quản lý, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp thực tiễn nhằm gia tăng quỹ nhà ở giá rẻ giai đoạn 2013-2020.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn tại địa bàn thành phố Đà Nẵng từ năm 2009 đến năm 2014, gắn liền với chương trình mục tiêu "3 có" giàu tính nhân văn của địa phương. Ý nghĩa của công trình thể hiện ở việc kiến tạo mô hình cân đối cung - cầu, thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế địa phương đạt mức trên 9%/năm, đồng thời hỗ trợ giải ngân nguồn vốn an sinh xã hội cho hàng chục nghìn hộ gia đình khó khăn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết kinh tế thị trường về cân bằng cung - cầu bất động sản, kết hợp với khung lý thuyết về an sinh xã hội và chính sách công về nhà ở. Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa theo quy định pháp lý và thông lệ quốc tế:

Thứ nhất, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, xác định đây là loại hình căn hộ chung cư được Nhà nước hỗ trợ cơ chế ưu đãi, kiểm soát diện tích sàn từ 30m2 đến dưới 70m2, áp dụng biên độ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư tối đa 10%.

Thứ hai, chuẩn mực hộ thu nhập thấp đô thị theo định nghĩa của UN-Habitat, mô tả nhóm đối tượng chi trả tới 2/3 tổng thu nhập hàng tháng cho nhu cầu lương thực, thực phẩm cơ bản, chỉ còn lại 1/3 chi phí dành cho nhà ở, y tế và giáo dục.

Thứ ba, mô hình tích lũy quỹ nhà ở quốc tế, tiêu biểu là kinh nghiệm của Singapore với cơ chế Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) bắt buộc trích nộp 13% từ người sử dụng lao động và 20% từ lương của người lao động để phục vụ mua nhà giá thấp do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý, giúp trên 83% dân số sở hữu căn hộ phù hợp.

Phương pháp nghiên cứu

Công trình kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực địa:

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê giai đoạn 2009-2013 của Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, cùng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng.

Dữ liệu sơ cấp được thực hiện thông qua khảo sát bảng hỏi với cỡ mẫu 300 đối tượng đại diện, bao gồm cán bộ công nhân viên chức, người lao động tự do và các hộ gia đình đang sinh sống tại các khu chung cư thuộc 4 quận nội thành (Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Liên Chiểu). Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng nhằm phản ánh khách quan cơ cấu dân cư và mức thu nhập.

Phương pháp phân tích chủ đạo bao gồm thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và tổng hợp định tính. Việc lựa chọn phương pháp này giúp lượng hóa chính xác mối tương quan giữa thu nhập bình quân và khả năng thanh toán chi phí nhà ở, bảo đảm tính xác thực cho các dự báo giai đoạn 2014-2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thực tế giai đoạn 2009-2013 trên địa bàn Đà Nẵng đã chỉ ra 4 phát hiện cốt lõi về thị trường nhà ở thu nhập thấp:

Một là, sự mất cân đối cung cầu gay gắt. Trong khi có tới 75% người lao động thuộc diện thu nhập thấp tại các khu đô thị và khu công nghiệp bức thiết về chỗ ở, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội hoàn thành mới chỉ đáp ứng được khoảng 20% đến 25% nhu cầu thực tế của toàn thành phố.

Hai là, khả năng tài chính của người thụ hưởng ở mức rất hạn chế. Khoảng 68% hộ gia đình khảo sát có thu nhập bình quân dưới 3 triệu đồng/người/tháng. Đa số chỉ có khả năng thanh toán lần đầu tối đa 20% giá trị căn hộ và kỳ vọng thời gian thanh toán trả góp kéo dài từ 15 đến 20 năm với lãi suất ưu đãi dưới 6%/năm.

Ba là, chất lượng xây dựng và dịch vụ tiện ích chưa đồng bộ. Dù 62% người dân ghi nhận nỗ lực xây dựng căn hộ kiên cố, có hơn 45% người sinh sống tại các khu chung cư thu nhập thấp phản ánh tình trạng thiếu hụt tiện ích công cộng như nhà trẻ, khu sinh hoạt cộng đồng và hệ thống thoát nước thường xuyên bị quá tải.

Bốn là, cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư còn nhiều điểm nghẽn. Tỷ suất lợi nhuận khống chế tối đa 10% cùng với quy trình giải phóng mặt bằng kéo dài từ 12 đến 24 tháng khiến số lượng nhà đầu tư tư nhân tham gia phát triển dự án chiếm chưa đầy 15% tổng số dự án triển khai.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ sự chậm trễ trong quy hoạch tạo quỹ đất sạch tập trung và sự thiếu hụt các kênh tín dụng dài hạn dành riêng cho nhà ở xã hội. So với thị trường Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có lợi thế về tính đồng thuận chính quyền thông qua chương trình "3 có", nhưng lại phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân sách địa phương.

Trong nghiên cứu, dữ liệu khảo sát có thể được biểu diễn trực quan hóa bằng biểu đồ cột phân tầng thể hiện tương quan giữa các nhóm thu nhập và khả năng chi trả, kết hợp cùng bảng ma trận đối chiếu giữa tiêu chí chấm điểm 100 điểm theo Thông tư số 36/2009/TT-BXD với tỷ lệ hồ sơ được phê duyệt thực tế. Kết quả này chứng minh rằng việc áp đặt điều kiện trả tiền mặt một lần hoặc kỳ hạn vay ngắn dưới 10 năm là rào cản loại bỏ nhóm đối tượng dễ bị tổn thương nhất ra khỏi chính sách hỗ trợ.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm phát triển bền vững quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng đến năm 2020, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể:

Thứ nhất, đa dạng hóa nguồn vốn huy động và thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở đô thị. Ngân hàng Chính sách Xã hội phối hợp với Liên đoàn Lao động thành phố triển khai mô hình tiết kiệm tương hỗ, hỗ trợ gói vay ưu đãi thời hạn 15-20 năm với lãi suất cố định 4,5% đến 5%/năm, bảo đảm tỷ lệ giải ngân đạt trên 90% cho các đối tượng đã được xét duyệt trong giai đoạn 2015-2020.

Thứ hai, ưu tiên bố trí quỹ đất sạch và cải cách thủ tục hành chính. Ủy ban nhân dân thành phố cùng Sở Xây dựng quy hoạch tối thiểu 20% diện tích đất ở trong các khu đô thị mới dành cho nhà ở xã hội, đồng thời rút ngắn 50% thời gian xử lý thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng từ 60 ngày xuống còn 30 ngày làm việc.

Thứ ba, điều chỉnh cơ chế ưu đãi tài chính cho chủ đầu tư. Sở Tài chính và Cục Thuế thực hiện miễn 100% tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án nhà ở xã hội, nâng mức lợi nhuận định mức linh hoạt lên 12% đối với các công trình hoàn thành đúng tiến độ cam kết.

Thứ tư, hoàn thiện quy trình phân phối và kiểm tra hậu kiểm. Sở Xây dựng áp dụng phần mềm chấm điểm tự động công khai theo thang điểm 100 của Bộ Xây dựng, công bố danh sách người mua nhà trên cổng thông tin điện tử trong vòng 30 ngày để loại trừ 100% tình trạng đầu cơ và trục lợi chính sách.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

Thứ nhất, các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý đô thị tại Đà Nẵng và các tỉnh thành trực thuộc Trung ương, sử dụng luận văn làm tài liệu căn cứ để điều chỉnh quy chế xét duyệt, quản lý vận hành quỹ nhà ở công cộng và xây dựng chương trình an sinh xã hội địa phương.

Thứ hai, các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản, tham khảo các phân tích về cơ cấu chi phí, định mức lợi nhuận 10% và mô hình thiết kế căn hộ tối ưu từ 30m2 đến 70m2 nhằm gia tăng năng lực cạnh tranh khi tham gia đấu thầu dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và quỹ đầu tư phát triển đô thị, áp dụng các số liệu khảo sát về khả năng chi trả 20% vốn đối ứng để xây dựng các gói sản phẩm cho vay mua nhà trả góp dài hạn từ 10 đến 20 năm an toàn và hiệu quả.

Thứ tư, học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Quản lý kinh tế và Kinh tế phát triển, sử dụng công trình như một nghiên cứu tình huống điển hình về phương pháp khảo sát chọn mẫu 300 đơn vị và kỹ thuật phân tích thị trường bất động sản phân khúc bình dân.

Câu hỏi thường gặp

Tiêu chí nào đóng vai trò quyết định nhất khi xét duyệt hồ sơ mua nhà ở thu nhập thấp?

Tiêu chí khó khăn về nhà ở là yếu tố quyết định nhất, chiếm tới 50 điểm trên thang điểm 100 theo quy định của Bộ Xây dựng. Các trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu riêng hoặc diện tích ở bình quân dưới 5m2 sàn/người sẽ nhận được mức điểm ưu tiên tối đa để giải quyết trước.

Khả năng thanh toán ban đầu của người mua nhà được quy định ở mức bao nhiêu phần trăm?

Theo quy định hiện hành và khảo sát thực tế, người đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải có khả năng thanh toán vốn đối ứng ban đầu không vượt quá 20% tổng giá trị căn hộ. Khoản kinh phí 80% còn lại được chia nhỏ trả góp định kỳ trong thời gian tối thiểu 10 năm.

Vì sao doanh nghiệp bất động sản vẫn còn e ngại tham gia phân khúc nhà ở xã hội?

Doanh nghiệp gặp trở ngại do biên độ lợi nhuận định mức bị khống chế tối đa 10% chi phí xây dựng, trong khi thủ tục giải phóng mặt bằng kéo dài từ 12 đến 24 tháng. Ngoài ra, việc thu hồi vốn qua hình thức cho thuê mua kéo dài 20 năm tạo áp lực lớn lên dòng tiền của chủ đầu tư.

Bài học kinh nghiệm quốc tế nào được luận văn đánh giá có tính khả thi cao nhất tại Việt Nam?

Mô hình Cơ quan Phát triển Nhà ở kết hợp Quỹ Tiết kiệm Trung ương của Singapore là bài học nổi bật nhất. Việc bắt buộc người lao động đóng góp 20% lương và người sử dụng lao động đóng 13% vào quỹ nhà ở giúp hình thành nguồn vốn tín dụng dài hạn lãi suất thấp bền vững.

Đà Nẵng đã áp dụng chương trình đặc thù nào để hỗ trợ phát triển nhà ở cho người dân?

Đà Nẵng đã triển khai chương trình đột phá "3 có" gồm có nhà ở, có việc làm và có lối sống văn minh đô thị. Thành phố chủ động trích ngân sách địa phương xây dựng các khu chung cư cao tầng cho thuê giá rẻ và hỗ trợ tối đa hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án.

Kết luận

  • Luận văn đã chuẩn hóa toàn diện cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị loại một.
  • Phân tích chi tiết thực trạng mất cân đối cung cầu tại Đà Nẵng với hơn 75% người lao động có nhu cầu nhưng nguồn cung mới đáp ứng khoảng 20%-25%.
  • Đánh giá trung thực năng lực chi trả thực tế của 68% hộ dân có thu nhập dưới 3 triệu đồng/người/tháng, định hướng phương thức trả góp 15-20 năm.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ về vốn, quỹ đất 20%, ưu đãi thuế doanh nghiệp và phần mềm chấm điểm 100 điểm minh bạch.
  • Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng cho lộ trình phát triển quỹ nhà ở xã hội thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2014-2020.

Để hiện thực hóa các mục tiêu an sinh xã hội bền vững, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp bất động sản và các viện nghiên cứu kinh tế cần tiếp tục khai thác các phát hiện từ luận văn, phối hợp triển khai các đề án thí điểm mô hình quỹ tín dụng nhà ở xã hội ngay trong giai đoạn tới.