CHƯƠNG 1 CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN 1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lịch sử hình thành và phát triển Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong khi đó khả năng đáp ứng của các định chế tài chính còn hạn chế, thì việc bán lại các khoản nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá đã mang lại hiệu quả tích cực, dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính.
Quá trình này chính là yếu tố cơ bản, là nguyên nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khoán hóa. Lịch sử hình thành và phát triển của kỹ thuật chứng khoán hóa phản ánh qua hai giai đoạn.1 Giai đoạn hình thành (1920 -1980) a. Trước chiến tranh thế giới thứ II Cuối thập niên 1920 và đầu thập niên 1930, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng, kèm theo đó là giá bất động sản giảm liên tục chỉ còn khoảng một nữa so với những năm 1927 – 1928. Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản thế chấp làm bảo đảm là bất động sản lúc này bắt đầu tịch biên tài sản để xử lý nợ.
Kết quả là đại đa số người dân vay tiền từ NHTM đã lâm vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Trước tình hình đó, năm 1933 Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) để tái tài trợ cho số tiền nợ của những người vay mua nhà bằng cách bán ra các trái phiếu do Chính phủ bảo đảm. Việc làm này không những giúp tái ổn định nền kinh tế mà còn ngăn chặn hàng ngàn ngôi nhà thoát khỏi cảnh bị tịch biên và kết quả là trong 3 năm đầu thực hiện tái tài trợ cho trên 1 triệu nhà ở. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration – FHA) với mục tiêu cơ bản là: - Nâng cao các tiêu chuẩn về nhà ở.
- Cung cấp một hệ thống tài trợ nhà ở có đủ chất lượng. - Giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp. Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (the Federal national Mortgage Association – FNMA hay còn gọi là Fannie Mae) nhằm mục đích tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm. Năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa và ngày nay trở thành tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất.
Sau chiến tranh thế giới thứ II Giai đoạn 1926 - 1946 là giai đoạn của suy thoái kinh tế và chiến tranh, do vậy việc xây dựng nhà ở rất ít. Sau chiến tranh kết thúc, 5 triệu người từ chiến trường đã trở về với gia đình tạo ra một nhu cầu rất lớn về nhà ở. Năm 1946, Chính phủ Mỹ đã lập ra Hội Cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) nhằm tài trợ cho các cựu chiến binh trở về sau chiến tranh có thể mua nhà. Lúc mới thành lập, VA không yêu cầu người vay phải có một khoản tiền trả trước, đồng thời lãi suất mà VA áp dụng là cố định và thường ngang bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA.
Nhu cầu xây dựng nhà ở cùng với sự ra đời của tổ chức FHA và VA đã khơi dậy phong trào xây dựng nhà ở chưa từng có trong lịch sử nước Mỹ. Các dạng nhà ở giống nhau chiếm ưu thế trong xây dựng lúc bấy giờ vì đã tiết kiệm chi phí do xây dựng theo số nhiều, hạ giá thành. Từ đó càng tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp và trung bình có thể dễ dàng mua được nhà hơn. Kết quả từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay, thị trường thế chấp bất động sản là khách hàng lớn nhất của tín dụng dài hạn.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này nguồn cung tín dụng có thế chấp chủ yếu vẫn là các định chế tài chính địa phương, những tổ chức tiết kiệm. Những tổ chức tiết kiệm này nhận tiền gửi của cư dân địa phương và cho công chúng vay theo hình thức thế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14 chấp để mua bất động sản. Nếu như không có đủ lượng tiền gửi thì ngân hàng địa phương thường ngừng việc cho vay thế chấp bất động sản đối với dân trong vùng. Nếu có dư số tiền gửi thì những ngân hàng nói trên thường sử dụng nguồn vốn này để mua những khoản vay có thế chấp bất động sản ở những khu vực khác.
Từ năm 1946 đến những năm 1960, các tổ chức cho vay thế chấp bất động sản đã dần phát triển mạnh và đã hình thành nên những tập đoàn lớn với số vốn lên đến hàng tỷ USD. Vào giữa thâp niên 1960 -1970, việc di dân đặc biệt tăng mạnh đã tạo ra sự mất cân đối trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp bất động sản trên toàn nước Mỹ. Sự mất cân đối này đã ảnh hưởng mạnh đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng. Để có thể tiếp tục thực hiện nghiệp vụ của mình, các ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay bất động sản nhưng sau đó bán lại những khoản vay này cho các định chế tài chính ở các địa phương khác, nơi mà cung tín dụng thế chấp bất động sản vượt quá cầu.
Thực tế, thị trường thứ cấp đối với những khoản vay thế chấp bất động sản đã được hình thành từ những năm sau chiến tranh thế giới thứ II và được đánh dấu bởi vụ mua lại các khoản nợ thế chấp của Fannie Mae đối với VA vào năm 1948, nhưng mãi đến những năm cuối thập niên 1960 và đầu thập niên 1970 thị trường này mới thực sự hoạt động sôi nổi. Lúc này, các ngân hàng cho vay thế chấp và các tổ chức tiết kiệm mua và bán những khoản vay liên quan nhằm giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn trên thị trường tín dụng thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, chỉ sự can thiệp của các ngân hàng cho vay thế chấp không đủ để giải quyết tình trạng mất cân đối này mà cần có thêm sự can thiệp của Chính phủ. Và lúc này Chính phủ Mỹ đã thành lập các tổ chức trung gian chuyên trách (Special Purpose Vehicle – SPV).
Các tổ chức này mua lại các khoản cho vay thế chấp bất động sản trong tập hợp nợ tương ứng và bán cho công chúng đầu tư. Những chứng khoán được phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng khoán có thế chấp bất động sản làm đảm bảo (Mortgage Backed Securities – MBS). Các SPV ngày nay nổi tiếng với các trái phiếu chứng khoán hóa ngoài Fannie Mae có thể kể đến là Tổ chức thế chấp quốc gia (Government National Mortgage Association, viết tắt là GNMA, hay còn gọi là Ginnie Mae) được thành lập năm 1968. Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 15 triển nhà ở và đô thị.
Ginnie Mae thực hiện cam kết mua các khoản nợ có thế chấp bất động sản từ các nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi để trợ giúp sự phát triển khu vực nhà ở tại Mỹ. Song song với việc mua các khoản nợ, Ginnie Mae còn thực hiện việc phát hành các chứng khoán được đảm bảo bằng một tập hợp các khoản vay có thế chấp bất động sản và sản phẩm đầu tiên Ginnie Mae cũng là sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khoán hóa; là chứng khoán có thế chấp bất động sản làm bảo đảm lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage backed Securities) được phát hành vào năm 1970. Năm 1970, công ty cho vay mua nhà có thế chấp liên bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC hay Freddie Mac) ra đời và phát hành ra chứng khoán MBS đầu tiên vào năm 1981. Ngày nay các tổ chức này không chỉ chứng khoán hóa các khoản cho vay của các tổ chức tài trợ cho vay của nhà nước Như FHA, VA mà chúng còn thực hiện chứng khoán hóa hoặc bảo đảm thanh toán cho trái phiếu chứng khoán hóa của các ngân hàng cho vay mua nhà khác, trong đó Ginnie Mae mua và bán các khoản cho vay do FHA và VA đảm bảo, còn Freddie Mac mua và bán các khoản cho vay thế chấp bất động sản không có bảo đảm của 2 cơ quan nói trên.
Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) Kể từ năm 1980, kỹ thuật chứng khoán hóa phát triển mạnh ở Mỹ, ngoài việc chứng khoán hóa các khoản cho vay có thế chấp được chính phủ bảo đảm của GNMA, nhiều cơ quan khác của Chính phủ và giới kinh doanh cũng đã phát hành MBS, quá trình chứng khoán hóa mở rộng và phát triển sang các khoản cho vay khác như: các khoản cho vay thương mại; cho vay tiêu dùng; các khoản phải thu của thẻ tín dụng… Năm 1987 chứng khoán hóa được thực hiện và phát triển ở Anh, sau đó là một loạt các nước Châu Âu khác như: Pháp, Đức, Italia…Tại Autralia, giá trị các chứng khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản chiếm vị trí chủ đạo trong việc chứng khoán hóa các khoản vay trung và dài hạn. Tại Châu Á, một số nước có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Hàn quốc, Singapore, Hồng Kông…cũng đã ứng dụng và phát triền kỹ thuật này. Trong đó TTCK Hồng Kông được khởi đầu vào năm 1994 với 4 loại chứng khoán dựa trên các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 khoản vay thế chấp bất động sản. Đặc biệt tại Malaysia đã ứng dụng kỹ thuật này từ năm 1986 với sự thành lập công ty chứng khoán hóa Cagamas Berhad, một dạng tổ chức trung gian chuyên trách như SPV ở Mỹ.
Chứng khoán hoá và một số vấn đề liên quan 1. Khái niệm chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản Thuật ngữ “Chứng khoán hóa” hoàn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước có nền kinh tế mới nổi. Vậy Chứng khoán hoá là gì?