phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1. Tổng quan nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chất lƣợng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng 3. Phân tích hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng 4.
Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động Thẩm định giá ở Việt Nam 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan nghiên cứu Mặc dù hoạt động TĐG mới xuất hiện ở nƣớc ta từ những năm 1993- 1994 và đến năm 1999, cả nƣớc mới có 2 Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nhƣng cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu, có thể khái quát nhƣ sau: 1. Các công trình nghiên cứu về TĐG - Bộ Tài chính (2008) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008 – 2020”. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên sự cần thiết của nghề TĐG, đánh giá thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐG ở Việt Nam.
- Tô Công Thành Luận (2012) “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam”. Nghiên cứu chú trọng đến phân tích dịch vụ TĐG ở Việt Nam giai đoạn 2007- 2011, và đƣa ra giải pháp nhằm phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam, luận án cũng nghiên cứu sâu về hoạt động TĐG của các nƣớc trên thế giới. Dựa vào đó, Luận văn tìm ra các bài học và đƣa ra các giải pháp cho hoạt động dịch vụ TĐG ở Việt Nam. - Bài báo Phân tích cạnh tranh trong dịch vụ TĐG (A Competitive Analysis of Business Valuation Services) của Michael A.
Nội dung chính là xác định đƣợc những “lực lƣợng” ảnh hƣởng đến sự phát triển dịch vụ TĐG. Đó là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; ꢀp lực của ngƣời mua; Sự đe dọa của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế; ꢀp lực của nhà cung cấp; và Sự cạnh tranh nội bộ ngành. Mỗi doanh nghiệp trong ngành TĐG chịu sự tác động của từng lực lƣợng ở một mức độ nào đó. Trên cơ sở nhận thức 4 này, các công ty có thể tự xác định vị trí của mình để đối phó lại lực lƣợng cạnh tranh, và dự đoán đƣợc những thay đổi có thể giúp công ty giành đƣợc lợi thế hơn các đối thủ cạnh tranh.
Tài liệu chuyên môn về TĐG phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu về TĐG - Nguyễn Minh Hoàng (2008) “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”. Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc TĐG trong nền kinh tế thị trƣờng, các phƣơng pháp TĐG tài sản là bất động sản và thẩm định doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập trung vào những kỹ thuật phân tích thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản, chƣa đề cập đến giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG. - Nguyễn Minh Điện (2010) “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)”.
Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề chung về TĐG tài sản nhƣ đối tƣợng TĐG, các phƣơng pháp TĐG, quy trình TĐG. Tài liệu cũng phân tích chi tiết các đặc tính và cách thức thẩm định các loại tài sản nhƣ bất động sản, máy móc thiết bị và TĐG doanh nghiệp. Nghiên cứu này mang lại một cái nhìn tổng quát về TĐG tài sản và doanh nghiệp, luận văn tham khảo để đƣa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam. - Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và Trần Việt Hà (2009) “Định giá thương hiệu”.
Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài viết trong nƣớc và thế giới về thƣơng hiệu và TĐG tài sản thƣơng hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết nói về phƣơng pháp TĐG tài sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về TĐG thƣơng hiệu ở Việt Nam. Cũng nhƣ các nghiên cứu trƣớc, nghiên cứu này tập trung vào một lĩnh vực của TĐG là TĐG tài sản vô hình. Luận văn dựa vào đó để đƣa ra các bài học cho TĐG ở Việt Nam - Nguyễn Duy Thiện, Nguyễn Ngọc Tuấn và Tô Công Thành (2009) “Thẩm định giá Bất động sản”.
Đây là nghiên cứu đƣợc biên dịch từ tài 5 liệu nƣớc ngoài. Nghiên cứu mang đến một cái nhìn tổng thể về TĐG bất động sản ở nƣớc ngoài, và có một số ví dụ cụ thể về thẩm định một số loại hình bất động sản cụ thể. Nghiên cứu có một số kết quả khá hữu ích để luận án tham khảo, và so sánh đối chiếu với phƣơng pháp TĐG bất động sản ở Việt Nam. - Nguyễn Văn Thọ (2009) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”.
Đây là bài viết nhằm nói lên sự cần thiết của ngành TĐG, TĐG bất động sản. Thông qua việc đánh giá thực trạng nghề TĐG ở Việt Nam, tác giả đƣa ra 04 giải pháp nhằm phát triển nghề TĐG ở Việt Nam. Có thể thấy, nghiên cứu này đã hƣớng đến sự phát triển của nghề TĐG nên kết quả của nó đúc kết những bài học kinh nghiệm để luận văn có thể tham khảo cho việc nghiên cứu nâng cao hoạt động TĐG. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở phƣơng pháp duy vật biện chứng, luận văn đã sử dụng các phƣơng pháp cụ thể nhƣ phân tích, so sánh, tổng hợp: từ những tài liệu, số liệu thu thập đƣợc tại Cục quản lý giá – Bộ tài chính, một số doanh nghiệp TĐG ở Việt Nam từ đó phân tích, diễn giải so sánh tìm ra thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam.
Phƣơng pháp khảo sát, đánh giá thực trạng dựa trên quan điểm đổi mới, cải cách hành chính của Đảng và Nhà nƣớc, thực tiễn hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp TĐG: Đây là phƣơng pháp thu thập thông tin dựa trên các văn bản quản lý của Nhà nƣớc trong công tác quản lý hoạt động TĐG, và thực tế hoạt động của các doanh nghiệp TĐG từ đó đƣa ra nhận xét về tình hình quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực TĐG và hoạt động TĐG của các doanh nghiệp. Sử dụng phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và phƣơng pháp xử lý số liệu sử dụng ở đây là phƣơng pháp tổng hợp, so sánh và phân tích dựa trên các số liệu thu thập đƣợc. 6 Mô tả tài liệu: Tài liệu phục vụ cho việc viết luận văn bao gồm - Sách chuyên ngành đƣợc học trong chƣơng trình thạc sỹ - Các tạp chí chuyên san của Bộ tài chính - Các văn bản lƣu hành về quản lý TĐG - Báo cáo kết quả hoạt động TĐG của một số doanh nghiệp TĐG lớn ở Việt Nam - Ngoài ra tham khảo thêm một số luận văn liên quan đến các khía cạnh nghiên cứu của đề tài. - Tham khảo một số trang Web của Bộ tài chính, các doanh nghiệp TĐG… Tham khảo một số bài phân tích về hoạt động TĐG trên các áo mạng… Tóm tắt chƣơng 1 Trong chƣơng 1, luận văn trình bày một số các công trình nghiên cứu, các tài liệu chuyên môn phục vụ cho việc đào tạo nghiên cứu về TĐG và phƣơng pháp nghiên cứu luận văn.
7 Chƣơng 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 2. Khái niệm về TĐG TĐG có nhiều khái niệm khác nhau: Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, úc: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Theo luật giá số 11/2012/QH13 năm 2012 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. 8 Vậy “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ƣớc tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn đƣợc công nhận nhƣ những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Chất lượng TĐG Chất lƣợng TĐG đƣợc định nghĩa là nhận thức của khách hàng về kết quả TĐG của một tài sản cụ thể nào đó với sự mong đợi (sự kỳ vọng) của khách hàng.
Tuy nhiên, kết quả TĐG mang tính độc lập, khách quan nên sự kỳ vọng này có thể giống hoặc khác kết quả TĐG. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chất lƣợng TĐG cũng sẽ bị sự ảnh hƣởng nếu khách hàng không có cái nhìn khách quan về kết quả của TĐG. Để đo lƣờng chỉ số hài lòng của khách hàng, theo mô hình chỉ số hài lòng khách hàng của Mỹ (American Customer Satisfaction Index – ACSI), với các nhân tố tác động theo các mối quan hệ nhân quả xuất phát từ những biến số khởi tạo nhƣ sự mong đợi của khách hàng, chất lƣợng cảm nhận và giá trị cảm nhận về sản phẩm hoặc dịch vụ kèm theo đến các biến số kết quả của sự hài lòng nhƣ sự trung thành hay sự than phiền của khách hàng. Để xác định sự thỏa mãn của khách hàng về TĐG theo mô hình chỉ số hài lòng của Mỹ (ACSI), thì giá trị cảm nhận chịu tác động bởi chất lƣợng cảm nhận và sự mong đợi của khách hàng.
Khi đó, sự mong đợi của khách hàng có tác động trực tiếp đến chất lƣợng cảm nhận.