Tổng quan nghiên cứu

Phát triển nhà ở thương mại là một trong những nội dung quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở của các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Tỉnh Quảng Nam, với diện tích tự nhiên 11.416 km² và dân số khoảng 1,7 triệu người năm 2016, đang trải qua quá trình phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 16,1% giai đoạn 2012-2016. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng công nghiệp - xây dựng và dịch vụ, tạo động lực phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh còn nhiều hạn chế, chủ yếu tập trung ở hình thức phân lô, bán nền, chưa có dự án nhà ở thương mại hoàn chỉnh về hạ tầng và công trình nhà ở.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý nhà nước (QLNN) đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, phân tích thực trạng công tác QLNN tại Quảng Nam giai đoạn 2012-2016, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở thương mại hiệu quả, bền vững đến năm 2030. Nghiên cứu tập trung phạm vi tỉnh Quảng Nam, đánh giá các dự án phát triển nhà ở thương mại, các văn bản pháp luật liên quan, bộ máy quản lý và năng lực cán bộ công chức, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý.

Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách, quy trình quản lý dự án phát triển nhà ở thương mại, góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương, nâng cao chất lượng nhà ở, đồng thời bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư và người dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết quản lý nhà nước và quản lý dự án đầu tư xây dựng, kết hợp với các khái niệm chuyên ngành về nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở.

  • Lý thuyết quản lý nhà nước: QLNN là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, bao gồm các chức năng dự báo, tổ chức điều hành, bảo hộ và ổn định trật tự xã hội. QLNN đối với dự án phát triển nhà ở thương mại là hoạt động của các cơ quan nhà nước nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng chung.

  • Lý thuyết quản lý dự án đầu tư xây dựng: Dự án là tập hợp các hoạt động có mục tiêu, nguồn lực và thời gian xác định nhằm tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ. Quản lý dự án bao gồm lập kế hoạch, tổ chức thực hiện, giám sát và đánh giá kết quả dự án.

  • Khái niệm nhà ở thương mại và dự án phát triển nhà ở thương mại: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự án phát triển nhà ở thương mại là tổng hợp các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm mục đích thương mại trong phạm vi thời gian và chi phí xác định.

Các khái niệm chính bao gồm: quản lý nhà nước, dự án đầu tư xây dựng, nhà ở thương mại, dự án phát triển nhà ở thương mại, chức năng quản lý nhà nước, tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước (hiệu lực, hiệu quả, công bằng, phù hợp, bền vững).

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu:

    • Dữ liệu thứ cấp gồm các văn bản pháp luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đấu thầu 2013, Nghị định 99/2015/NĐ-CP...), báo cáo của các cơ quan quản lý tỉnh Quảng Nam (Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thống kê), các đề tài nghiên cứu liên quan.
    • Dữ liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát xã hội học với 50 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, sử dụng bảng hỏi đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước.

  • Phương pháp phân tích:

    • Phương pháp tiếp cận hệ thống, đối chiếu, so sánh để tổng hợp và hệ thống hóa lý luận và văn bản pháp luật.
    • Phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích số liệu về phát triển nhà ở và công tác quản lý.
    • Phân tích định tính dựa trên kết quả khảo sát, đánh giá của các nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

  • Timeline nghiên cứu: Đánh giá thực trạng giai đoạn 2012-2016, đề xuất giải pháp có ý nghĩa đến năm 2030.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: 50 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được chọn theo tiêu chí đại diện cho các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiện trạng phát triển nhà ở thương mại: Tỉnh Quảng Nam có gần 120 dự án phát triển nhà ở thương mại tính đến tháng 11/2017, trong đó 58 dự án đang triển khai với tổng diện tích 808,3 ha. Các dự án chủ yếu là khu dân cư (70,7%), khu đô thị (10,3%), khu phố chợ (10,3%) và bất động sản du lịch (6,9%). Tuy nhiên, hầu hết dự án mới chỉ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa có dự án nhà ở thương mại hoàn chỉnh về công trình. Nhà ở thương mại chủ yếu phát triển dưới hình thức phân lô, bán nền, chưa có nhà chung cư thương mại.

  2. Công tác quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế:

    • 20% nhà đầu tư đánh giá công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thủ tục đầu tư chưa kịp thời và chưa đồng bộ.
    • Quảng Nam chưa có văn bản hướng dẫn thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thống nhất, chưa có kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm và danh mục dự án kêu gọi đầu tư cụ thể.
    • Công tác lựa chọn chủ đầu tư chủ yếu theo hình thức chỉ định thầu do thiếu cạnh tranh, chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
    • Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất chưa được thực hiện hợp lý, thường diễn ra ở bước cuối cùng của quy trình, gây khó khăn cho việc lựa chọn nhà đầu tư.
    • Công tác kiểm tra, giám sát thi công hạ tầng kỹ thuật còn yếu, dẫn đến hạ tầng bàn giao cho địa phương không đảm bảo chất lượng.
    • Quản lý kê khai, thu thuế đối với các doanh nghiệp ngoài tỉnh có dự án tại Quảng Nam còn nhiều khó khăn, gây thất thoát ngân sách.

  3. Năng lực cán bộ quản lý: Đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước về dự án phát triển nhà ở thương mại có trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu, nhiệt tình và có tinh thần trách nhiệm. Tuy nhiên, bộ máy quản lý còn cồng kềnh, thủ tục hành chính phức tạp do nhiều cơ quan liên quan.

  4. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội: Địa hình đồi núi chiếm 72% diện tích, khí hậu khắc nghiệt với mùa mưa bão kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình. Tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế nhanh tạo nhu cầu nhà ở thương mại tăng, tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn như Tam Kỳ, Hội An, Điện Bàn, Núi Thành.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những hạn chế trong công tác quản lý nhà nước là do sự thiếu đồng bộ trong hệ thống văn bản pháp luật, quy trình thủ tục chưa rõ ràng và chưa được hướng dẫn cụ thể, cũng như bộ máy quản lý còn phức tạp, thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan. Thị trường nhà ở thương mại tại Quảng Nam còn trầm lắng, chủ yếu phát triển dưới hình thức phân lô bán nền do tâm lý người dân thích tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, quỹ đất còn dồi dào và giá đất thấp.

So với các nghiên cứu về quản lý nhà nước dự án đầu tư xây dựng tại các tỉnh khác, Quảng Nam có những thuận lợi về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn do đặc thù địa bàn rộng, phân bố dân cư không đồng đều và sự phát triển đô thị chưa đồng bộ. Việc hoàn thiện công tác quản lý nhà nước sẽ góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại, nâng cao hiệu quả đầu tư, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và người dân, đồng thời đảm bảo phát triển bền vững đô thị và kinh tế địa phương.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ về cơ cấu dự án phát triển nhà ở thương mại theo loại hình và địa phương, bảng đánh giá mức độ hài lòng của nhà đầu tư về các khía cạnh quản lý nhà nước, cũng như sơ đồ quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện văn bản pháp luật và hướng dẫn thủ tục: Sở Xây dựng cần nhanh chóng xây dựng và ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh, đảm bảo tính đầy đủ, cập nhật và minh bạch. Thiết lập hệ thống thông tin phản hồi để nâng cao trách nhiệm quản lý và hỗ trợ nhà đầu tư.

  2. Xây dựng và công khai quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, đồng thời xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm, công bố danh mục dự án kêu gọi đầu tư rõ ràng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị.

  3. Cải tiến quy trình lựa chọn chủ đầu tư và xác định giá đất: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng và đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong quyết định chấp thuận dự án.

  4. Tăng cường kiểm tra, giám sát và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật: Các cơ quan chuyên môn và địa phương cần phối hợp chặt chẽ trong việc kiểm tra, giám sát thi công hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo chất lượng công trình trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

  5. Nâng cao hiệu quả quản lý thuế và nghĩa vụ tài chính: Rà soát các doanh nghiệp ngoài tỉnh có dự án tại Quảng Nam, yêu cầu thành lập chi nhánh hoặc công ty con tại tỉnh để kê khai, nộp thuế đầy đủ, tránh thất thoát ngân sách.

  6. Kiện toàn bộ máy quản lý và nâng cao năng lực cán bộ: Cơ cấu lại tổ chức quản lý nhà ở tại các cấp, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ công chức, đơn giản hóa thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

  7. Phát triển thị trường nhà ở thương mại: Lồng ghép phát triển nhà ở trong quy hoạch kinh tế - xã hội, phát triển đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu, tăng cường công khai thông tin, kiểm soát hoạt động sàn giao dịch bất động sản, đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước địa phương: Giúp các sở, ban ngành và UBND các cấp hiểu rõ thực trạng, hạn chế và giải pháp quản lý nhà ở thương mại, từ đó hoàn thiện chính sách và quy trình quản lý phù hợp.

  2. Nhà đầu tư bất động sản và phát triển dự án: Cung cấp thông tin về quy trình thủ tục, các vướng mắc pháp lý và cơ hội đầu tư tại Quảng Nam, giúp nhà đầu tư chuẩn bị tốt hơn khi triển khai dự án.

  3. Các nhà nghiên cứu và học viên cao học ngành quản lý kinh tế, quản lý đô thị, bất động sản: Là tài liệu tham khảo khoa học về quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh địa phương có đặc thù riêng.

  4. Các tổ chức tư vấn, thiết kế quy hoạch và xây dựng: Hỗ trợ hiểu rõ các yêu cầu pháp lý, quy hoạch và quản lý dự án nhà ở thương mại, từ đó nâng cao chất lượng tư vấn và thiết kế phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quản lý nhà nước đối với dự án phát triển nhà ở thương mại là gì?
    Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước nhằm điều chỉnh các dự án phát triển nhà ở thương mại, đảm bảo phát triển bền vững, hiệu quả và phù hợp với quy hoạch, pháp luật. Ví dụ, quản lý quy trình lựa chọn chủ đầu tư, giám sát thi công hạ tầng.

  2. Tại sao công tác quản lý nhà nước ở Quảng Nam còn nhiều hạn chế?
    Nguyên nhân chính là do thiếu đồng bộ trong văn bản pháp luật, quy trình thủ tục chưa rõ ràng, bộ máy quản lý cồng kềnh, thị trường nhà ở thương mại còn trầm lắng và tâm lý người dân thích tự xây nhà riêng lẻ. Điều này làm giảm tính cạnh tranh và hiệu quả quản lý.

  3. Các dự án nhà ở thương mại tại Quảng Nam chủ yếu phát triển theo hình thức nào?
    Phần lớn các dự án phát triển nhà ở thương mại tập trung vào hình thức phân lô, bán nền, chưa có dự án nhà ở thương mại hoàn chỉnh về hạ tầng và công trình nhà ở. Nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây vẫn chiếm ưu thế.

  4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với các dự án này?
    Cần hoàn thiện văn bản pháp luật, hướng dẫn thủ tục, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở, tổ chức đấu giá, đấu thầu minh bạch, tăng cường kiểm tra giám sát, nâng cao năng lực cán bộ và cải thiện quản lý thuế. Ví dụ, ban hành văn bản hướng dẫn thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

  5. Vai trò của quy hoạch trong phát triển nhà ở thương mại là gì?
    Quy hoạch là cơ sở pháp lý và kỹ thuật để phát triển nhà ở thương mại đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện tự nhiên và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch tốt giúp định hướng phát triển bền vững và thu hút đầu tư hiệu quả.

Kết luận

  • Dự án phát triển nhà ở thương mại là hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và hạ tầng nhằm mục đích thương mại, được quản lý nhà nước thông qua các chức năng dự báo, tổ chức, bảo hộ và ổn định trật tự.
  • Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Quảng Nam chủ yếu là phân lô, bán nền, chưa có dự án hoàn chỉnh, công tác quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế về văn bản pháp luật, quy trình và bộ máy quản lý.
  • Nguyên nhân hạn chế xuất phát từ thị trường trầm lắng, phong tục tập quán, thiếu đồng bộ pháp luật và bộ máy quản lý cồng kềnh.
  • Đề xuất 7 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, bao gồm hoàn thiện pháp luật, quy hoạch, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, kiểm tra giám sát, quản lý thuế, nâng cao năng lực cán bộ và phát triển thị trường.
  • Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các bên liên quan nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại bền vững tại Quảng Nam.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật thực trạng để điều chỉnh chính sách phù hợp. Nhà đầu tư và tổ chức tư vấn nên tham khảo kỹ các quy định mới để đảm bảo hiệu quả dự án.

Kêu gọi: Các bên liên quan hãy cùng chung tay hoàn thiện công tác quản lý nhà nước để phát triển thị trường nhà ở thương mại Quảng Nam ngày càng phát triển, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và thúc đẩy kinh tế địa phương.