phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục, bố cục luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam Luan van 13 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1. KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1. Một số khái niệm về nhà ở thƣơng mại và dự án phát triển nhà ở thƣơng mại a. Nhà ở thương mại Dƣới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với môi trƣờng bên ngoài dùng để ở.
Dƣới góc độ kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con ngƣời, là bộ phận quan trọng trong bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện tƣợng tự nhiên. Theo Luật Nhà ở 2014 của Việt Nam: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [12, điều 3, khoản 1]. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị [1, tr.10], nhà ở đƣợc phân thành hai loại: + Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. + Nhà chung cƣ: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây Luan van 14 dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Ngoài ra, theo chức năng và đối tƣợng sử dụng, Luật Nhà ở 2014 phân biệt nhà ở thành các loại: + Nhà ở công vụ: Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. + Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. + Nhà ở để phục vụ tái định cƣ: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. + Nhà ở thƣơng mại: là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng [12, điều 3].
Nhƣ vậy, nhà ở thương mại bao gồm các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trƣờng là tổng thể các yếu tố cung, cầu, giá cả và thị trƣờng cùng các mối quan hệ cơ bản vận động dƣới sự điều tiết của các quy luật thị trƣờng trong môi trƣờng cạnh tranh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận. Nhà ở để bán là nhà ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích kinh doanh mua bán 1, mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng đƣợc ký kết bằng văn bản. Nhà ở cho thuê là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng nhằm mục đích cho thuê, bên cho thuê có quyền sở hữu nhà ở, bên thuê có quyền sử dụng nhà ở trong thời gian thuê.
Thuê mua nhà ở là việc ngƣời thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trƣờng hợp ngƣời thuê mua 1 Cần phân biệt với mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, bao gồm: nhà không còn nhu cầu sử dụng, nhà thừa kế, nhà đƣợc biếu tặng. Luan van 15 có điều kiện thanh toán trƣớc thì đƣợc thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì ngƣời thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó [12, điều 3]. Phát triển nhà ở Luật Nhà ở 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở [12, điều 3]. Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12, điều 17].
Các trƣờng hợp phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở thƣơng mại; b) Phát triển nhà ở xã hội; c) Phát triển nhà ở công vụ; d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cƣ; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân [12, điều 18]. Nhƣ vậy, phát triển nhà ở thương mại có thể hiểu là việc đầu tư, xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phƣơng (tỉnh) xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng trên cơ sở Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt. Chƣơng trình phát triển nhà ở này đƣợc lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn.
Trên cơ sở chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để Luan van 16 phục vụ tái định cƣ, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Dự án phát triển nhà ở thương mại - Khái niệm dự án phát triển nhà ở thương mại Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không hoàn toàn chắc chắn [11, tr. Hay có thể hiểu đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, đƣợc thực hiện bởi một chủ thể, nhằm đạt đƣợc một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một kinh phí dự kiến. Dự án đầu tƣ là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tƣ kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [13, điều 3, khoản 2].
Đầu tƣ kinh doanh là việc nhà đầu tƣ bỏ vốn đầu tƣ để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tƣ góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tƣ theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tƣ [13, điều 3, khoản 5]. Dự án đầu tƣ xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định [14, điều 3, khoản 15]. Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định [12, điều 3, khoản 8]. Nhƣ vậy, dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở không chỉ đầu tƣ xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tƣ xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở.
Hệ thống Luan van 17 công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lƣợng, chiếu sáng công cộng, cấp nƣớc, thu gom và xử lý nƣớc thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thƣơng mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác [14, điều 3, khoản 22-23]. Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở bao gồm: (-) Dự án đầu tƣ xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; (-) Dự án đầu tƣ xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (-) Dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; (-) Dự án đầu tƣ xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.