Tổng quan nghiên cứu

Quản lý nhà nước về đất đai tại các địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh luôn là bài toán trọng tâm trong phát triển kinh tế bền vững. Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế của tác giả Phan Thị Thu Sương, dưới sự hướng dẫn khoa học của Phó Giáo sư Tiến sĩ Bùi Quang Bình tại Trường Đại học Kinh tế – Đại học Đà Nẵng, đã đi sâu phân tích toàn diện công tác quản lý tài nguyên đất tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2015–2019.

Thị xã Điện Bàn sở hữu vị trí địa lý đắc địa ở phía bắc tỉnh Quảng Nam, tiếp giáp trực tiếp với hai đô thị du lịch và dịch vụ sôi động là thành phố Đà Nẵng và thành phố Hội An. Lợi thế này thúc đẩy nhanh tiến trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phát triển hạ tầng, nhưng đồng thời cũng làm nảy sinh nhiều xung đột phức tạp trong quan hệ đất đai. Vấn đề nghiên cứu then chốt xuất phát từ áp lực giải tỏa đền bù, bố trí tái định cư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi mà các phản ánh liên quan đến đất đai luôn chiếm bình quân trên 85% tổng số đơn thư kiến nghị của cử tri tại các kỳ họp Hội đồng nhân dân thị xã. Đặc biệt, trong năm 2019, địa phương tiếp nhận 625 đơn thư, tuy đã giảm 120 đơn so với năm 2018 nhưng áp lực tranh chấp vẫn ở mức báo động.

Mục tiêu cụ thể của công trình là đánh giá sát đúng thực trạng quản lý giai đoạn 2015–2019, làm rõ 4 nhóm hạn chế căn bản về quy hoạch, thủ tục địa chính, tài chính đất đai và công tác thanh tra. Từ đó, tác giả xây dựng hệ thống 6 nhóm giải pháp đồng bộ có tính khả thi cao nhằm nâng cao hiệu lực quản lý công đến năm 2025. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp cơ sở dữ liệu định lượng phục vụ công tác điều hành và hoàn thiện chính sách đất đai cấp huyện.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Công trình vận dụng nền tảng lý thuyết quản lý nhà nước về kinh tế từ giáo trình của Giáo sư Đỗ Hoàng Toàn và Phó Giáo sư Mai Văn Bưu năm 2011, kết hợp với khung lý luận quản lý nhà nước về đất đai của Phó Giáo sư Nguyễn Khắc Thái Sơn năm 2007. Khung phân tích được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

Nghiên cứu tập trung làm rõ 3 khái niệm nền tảng:

  • Quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thực hiện 3 quyền năng cơ bản gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
  • Bản chất của quản lý nhà nước về đất đai là sự can thiệp có thẩm quyền nhằm phân phối, điều tiết tài chính và giám sát trật tự sử dụng đất.
  • Chu kỳ quy hoạch sử dụng đất 5 năm gắn liền với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Trên cơ sở 15 nội dung quản lý quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013, tác giả đã tái cấu trúc thành 6 nhóm nội dung trọng tâm phù hợp với chính quyền cấp cơ sở: ban hành văn bản quy phạm pháp luật; lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; nghiệp vụ kỹ thuật địa chính và cấp giấy chứng nhận; giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất; quản lý tài chính và định giá đất; công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại tố cáo.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập liên tục trong 5 năm từ 2015 đến 2019 tại Văn phòng Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế thị xã Điện Bàn. Nguồn dữ liệu sơ cấp được tổng hợp thông qua mẫu khảo sát gồm 150 phiếu điều tra thực tế đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn 20 xã, phường. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên thuận tiện được áp dụng để bảo đảm tính đại diện giữa các khu vực đô thị hóa cao như Điện Ngọc, Điện Nam Bắc với các xã thuần nông nghiệp.

Luận văn kết hợp phương pháp thống kê mô tả, phân tích chuỗi thời gian và so sánh đối chiếu. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm lượng hóa chính xác mức độ biến động của 3 nhóm đất chính (nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng) và đo lường sự biến chuyển trong cơ cấu khiếu nại, qua đó chỉ ra mối tương quan giữa tốc độ tăng trưởng kinh tế và các sai phạm trong quản lý đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích dữ liệu 115 trang của luận văn đã làm rõ 3 phát hiện cốt lõi về thực trạng quản lý đất đai tại thị xã Điện Bàn giai đoạn 2015–2019:

Thứ nhất, cơ cấu tiếp nhận và xử lý đơn thư phản ánh sự quá tải về tranh chấp dân sự. Trong tổng số 625 đơn thư tiếp nhận năm 2019, đơn kiến nghị và tranh chấp đất đai chiếm tỷ trọng áp đảo với 551 đơn, tương đương 88,16%; đơn khiếu nại là 67 đơn, chiếm 10,72%; đơn tố cáo là 7 đơn, chiếm 1,12%. Số liệu này cho thấy mâu thuẫn quyền lợi giữa người dân với nhau và giữa người sử dụng đất với các dự án thu hồi đất diễn ra hết sức gay gắt.

Thứ hai, công tác lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa đạt độ chính xác cao. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ các dự án khu dân cư và cụm công nghiệp thường bị chậm tiến độ từ 1 đến 2 năm so với chỉ tiêu phê duyệt ban đầu.

Thứ ba, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý tài chính đất đai có bước tiến đáng kể nhưng vẫn còn nợ đọng nghĩa vụ tài chính. Tỷ lệ hồ sơ địa chính được giải quyết đúng hạn đạt trên 80%, song vẫn tồn tại khoảng 15% đến 20% hồ sơ trễ hẹn do vướng mắc trong khâu đo đạc hiện trạng và xác định nguồn gốc đất lịch sử.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến tình trạng trên là do sự phát triển nóng của thị trường bất động sản vùng giáp ranh thành phố Đà Nẵng, khiến giá đất thực tế biến động vượt trên 20% so với khung giá đất nhà nước ban hành theo chu kỳ 5 năm. Sự chênh lệch lớn này làm phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất qua 7 bước theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ở cấp cơ sở còn thiếu sự tham gia phản biện sâu của cộng đồng dân cư.

Kết quả này hoàn toàn tương đồng với các nghiên cứu của tác giả Phan Ngọc Diệu Linh năm 2018 tại huyện Thăng Bình và Huỳnh Tấn Lịch năm 2015 tại thành phố Tam Kỳ, khi đều chỉ ra rằng chính quyền cấp huyện còn lúng túng trong việc cân đối giữa thu hồi đất phát triển hạ tầng và đảm bảo sinh kế cho người dân nông thôn.

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn có thể được trực quan hóa tối ưu thông qua biểu đồ cột chồng minh họa cơ cấu biến động đơn thư từ năm 2015 đến 2019 và bảng ma trận đối chiếu biến động diện tích 3 nhóm đất chính, giúp các cấp quản lý dễ dàng nhận diện điểm nóng phát sinh tranh chấp.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các phân tích định lượng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp đột phá nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thị xã Điện Bàn:

Thứ nhất, nâng cao chất lượng lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thị xã phối hợp cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành rà soát 100% các đồ án quy hoạch giai đoạn đến năm 2030, tầm nhìn 2045. Mục tiêu đặt ra là cắt giảm tối thiểu 30% tình trạng điều chỉnh quy hoạch cục bộ trong giai đoạn 2021–2025, bảo đảm sự liên kết hài hòa giữa quy hoạch đô thị và chương trình xây dựng nông thôn mới.

Thứ hai, hiện đại hóa cơ sở dữ liệu địa chính và chuẩn hóa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cần hoàn thành số hóa 100% hồ sơ địa chính tại 20 xã, phường. Cắt giảm thời gian giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất xuống dưới 10 ngày làm việc sau khi công dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, đổi mới cơ chế định giá đất và quản lý nguồn thu tài chính. Chi cục Thuế và Hội đồng tư vấn giá đất địa phương cần cập nhật dữ liệu giá thị trường định kỳ 6 tháng một lần. Khi giá thị trường biến động vượt quá 20%, phải kịp thời tham mưu điều chỉnh hệ số biến động giá đất, phấn đấu tỷ lệ thu đúng, thu đủ ngân sách từ đất đạt trên 95% chỉ tiêu tỉnh giao.

Thứ tư, siết chặt kỷ cương thanh tra và xử lý triệt để khiếu nại tố cáo. Thanh tra thị xã chủ trì thực hiện nghiêm quy trình giải quyết trong thời hạn 60 ngày theo Thông tư 02/2016/TT-BTP và Luật Tố cáo năm 2018. Đặt mục tiêu xử lý dứt điểm trên 90% các vụ việc phát sinh ngay tại cấp xã, giảm tỷ trọng đơn thư khiếu nại về đất đai tại các kỳ họp Hội đồng nhân dân xuống dưới mức 50%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao, đặc biệt hữu ích cho 4 nhóm đối tượng sau:

Cán bộ lãnh đạo và chuyên viên cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện, thị xã. Nghiên cứu cung cấp khung 6 nội dung quản lý chuẩn hóa, giúp xây dựng kế hoạch phân bổ quỹ đất hàng năm và giải quyết hiệu quả các bài toán giải phóng mặt bằng phức tạp.

Công chức địa chính, cán bộ tài nguyên môi trường tại 20 xã, phường. Luận văn là cẩm nang thực hành chi tiết về quy trình 7 bước lập quy hoạch, kỹ năng phân loại 3 dạng đơn thư và phương pháp đối thoại giải quyết tranh chấp đất đai cơ sở.

Học viên cao học, nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý kinh tế và Quản lý đất đai. Công trình cung cấp hệ thống lý luận vững chắc, phương pháp phân tích chuỗi số liệu 5 năm và mô hình nghiên cứu điển hình về vùng đô thị hóa nông thôn giáp ranh thành phố lớn.

Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, hạ tầng và đơn vị tư vấn quy hoạch. Nguồn tư liệu giúp doanh nghiệp nắm bắt định hướng phân bổ quỹ đất đến năm 2030, hiểu rõ cơ chế thu hồi, giá đất bồi thường để xây dựng phương án đầu tư an toàn và đúng quy định pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Vấn đề phức tạp nhất trong quản lý đất đai tại thị xã Điện Bàn giai đoạn 2015–2019 là gì? Đó là tình trạng quá tải đơn thư tranh chấp đất đai với 551 vụ việc trong năm 2019, bắt nguồn từ việc giá đất thị trường tăng nhanh trên 20% khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng và xác định ranh giới giữa các hộ dân nảy sinh nhiều xung đột quyền lợi.

Tỷ lệ phản ánh về lĩnh vực đất đai chiếm bao nhiêu phần trăm trong các kỳ họp Hội đồng nhân dân thị xã? Theo số liệu báo cáo của địa phương, các ý kiến phản ánh, kiến nghị và giải trình liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao nhất, duy trì ở mức bình quân trên 85% tổng số nội dung tại các kỳ họp thường niên.

Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện áp dụng theo văn bản quy phạm pháp luật nào? Luận văn làm rõ quy trình quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện nghiêm ngặt qua 7 bước theo hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thời hạn giải quyết đơn khiếu nại về đất đai được pháp luật quy định cụ thể ra sao? Căn cứ Thông tư 02/2016/TT-BTP, thời gian giải quyết khiếu nại chuẩn là 60 ngày. Đối với các vụ việc có tính chất phức tạp cần xác minh thực địa tại 20 xã phường, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 30 ngày.

Đóng góp mới nhất của đề tài về mặt phương pháp luận quản lý là gì? Tác giả đã hệ thống hóa thành công 15 nội dung quản lý của Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 thành 6 nhóm nghiệp vụ trọng tâm, giúp bộ máy chính quyền cơ sở dễ dàng phân công trách nhiệm và giám sát chỉ số thực thi.

Kết luận

  • Hệ thống hóa toàn diện 15 nội dung quản lý nhà nước theo Luật Đất đai 2013 thành 6 nhóm nghiệp vụ sát hợp với thực tiễn chính quyền thị xã Điện Bàn.
  • Đánh giá định lượng bức tranh đất đai 5 năm giai đoạn 2015–2019, chỉ ra tỷ lệ đơn thư tranh chấp đất đai chiếm đến 88,16% trong tổng số 625 đơn tiếp nhận năm 2019.
  • Xác định nguyên nhân cốt lõi gây ách tắc bắt nguồn từ việc giá đất thị trường biến động vượt quá 20% so với bảng giá nhà nước và sự thiếu đồng bộ trong quy trình 7 bước quy hoạch.
  • Thiết lập hệ thống 4 nhóm giải pháp hành động với mục tiêu số hóa 100% hồ sơ địa chính và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục xuống dưới 10 ngày làm việc.
  • Đề ra lộ trình triển khai cụ thể cho giai đoạn 2021–2025 nhằm kéo giảm tỷ lệ khiếu nại đất đai tại các kỳ họp Hội đồng nhân dân xuống dưới 50%.

Độc giả quan tâm và các nhà quản lý đô thị có thể tham khảo toàn văn luận văn 115 trang để áp dụng mô hình phân tích và bộ chỉ tiêu đánh giá vào thực tiễn địa phương.