CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận 1.
Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,…mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. 9 Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [5]. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. - Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể: - Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như: + Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp 10 cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà.
Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế. + Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch. Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế. + Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước 11 đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được. + Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng.
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn. Các hình thức đăng ký đất đai Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai. a) Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính 12 ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.