đặt vấn đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ. c 9 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trường bất động sản, dựa vào đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở, tác giả đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản nhà đất để ở như sau: “Thị trường bất động sản nhà đất để ở là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền bất động sản nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian và thời gian nhất định”. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở (1). Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý.
Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được.
Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi, … (2). Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặc dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất động sản nhà đất để ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung bất động sản nhà đất để ở trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước thay đổi giá, bất động sản nhà đất để ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản nhà đất để ở có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính c 10 Bất động sản nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất động sản nhà đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
Khi thị trường bất động sản nhà đất để ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động sản nhà đất để ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản nhà đất để ở và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ tương tác hai chiều. Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở. Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất để ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt là thị trường vốn.
Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc biệt). Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một bất động sản nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian, từ chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn, tổng cung bất động sản nhà đất để ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà đất để ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà đất để ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu.
Khi sự tăng giá bất động sản nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất động sản nhà đất để ở. Thị trường BĐS nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất để ở.
c 11 Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác. Đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nhà đất ở tại TP. Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển Thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM bao gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát triển đặc thù. + Cấp độ sơ khởi: là cấp độ phát triển ban đầu của thị trường bất động sản nhà đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa được đem ra giao dịch trên thị trường.
Ở cấp độ này, thị trường xây dựng chưa phát triển, hàng hóa giao dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao dịch mang tính đơn lẻ và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc đất ở bình dân trong các khu dân cư tự phát. + Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng vào thị trường, chủ yếu bằng vốn tự có.
Hàng hóa giao dịch trong thị trường này không chỉ bao gồm đất nền mà một phần rất lớn là nhà ở, bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tương đối chuyên nghiệp. + Cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường.
Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. + Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động vốn đa dạng hóa các nguồn vốn.
Thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như phát hành cổ phiếu, trái phiếu,. các doanh nghiệp bất động sản đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ c 12 chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà đất để ở các nước đều chứa đựng tính bất đối xứng thông tin.
Xét riêng thị trường bất động sản nhà đất để ở TP.HCM, tính bất đối xứng thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường là đặc biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị còn thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chưa xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án bất động sản nhà đất để ở thiếu công khai và minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của người dân rất hạn chế.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian Do hệ thống thông tin bất động sản nhà đất để ở trên thị trường thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất giữa người mua và người bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tư vấn pháp luật, một lực lượng lớn tham gia vào thị trường trong giai đoạn xảy ra các cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ, những người mua nhà đất vào giai đoạn trước và sau đó bán lại với mức giá cao hơn để hưởng chênh lệch giá.