Chương 1: Lý luận pháp luật về định giá tài sản thé chấp để vay vốn ngân hàng Chương 2: Thực trạng áp dụng các quy định pháp luật hiện hành về định giá tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật định giá tài sản thé chap dé vay vốn ngân hàng tại Ngân hàng thương mại cô phần Đầu tư va phát triển Việt Nam va một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá tài sản thê châp đê vay vôn ngân hàng PHAN NOI DUNG CHUONG 1: LY LUAN PHAP LUAT VE DINH GIA TAI SAN THE CHAP DE VAY VON NGAN HANG 1. Ly luận về định giá tài san thé chap dé vay vốn ngân hang 1. Khái niệm tài sản thé chấp và định giá tài sản thé chấp để vay vẫn ngân hàng a. Khái niệm tài sản thé chấp Dưới góc độ ngôn ngữ học, thế chấp là một từ có nguồn sốc Hán Việt, theo đó, “thé” là “bỏ di, thay cho”, còn “chấp” là “cầm, giữ, bắt”!.
Theo Từ điển Tiếng Việt, thé chấp là “đừng vật bdo dam thay thé cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng hạn”. Trước hết, cần phải hiểu TSTC là một loại TSBĐ. Theo Điều 295 BLDS năm 2015, TSBĐ được quy định theo hướng liệt kê các tài sản được sử dụng làm TSBD. Một số nguyên tắc của TSBD bao gồm (i) phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu (ii) phải xác định được (11) có thé là tai sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (1v) giá trị có thê lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Ngoài ra, chỉ tiết về các đặc điểm và nguyên tắc của TSBĐ nói chung và TSTC nói riêng được quy định cụ thê hơn tại Chương II Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. BLDS năm 2015 hiện hành quy định rằng bên thé chấp không phải giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp, nên bên thế chấp là bên thực hiện việc “giữ” tài sản thay thế chấp hành một nghĩa vụ và cũng chính vì thế, trong bối cánh luật định thì: thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. ` Đào Duy Anh (2000), Tir điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, tr. 154, 394 * Trung tâm từ điển học (2008), Tờ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr.
1160 Dựa trên các vấn đề lý luận của biện pháp thế chấp, các chế định về TSTC trong BLDS năm 2015 được hình thành. Điều 318 BLDS năm 2015 liệt kê một số cách xác định TSTC, gồm: (i) BĐS, động san có vật phụ thi cũng được xác định là TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Gi) Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng được xác định là TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; đi) TSTC được bảo hiểm, số tiền bảo hiểm được chỉ trả trực tiếp cho bên nhận thé chấp với điều kiện bên nhận thé chấp phải thông báo cho tô chức bảo hiểm biết về việc TSBĐ đang được dùng dé thé chấp. Trường hợp không thông báo, tổ chức bảo hiểm thanh toán số tiền báo hiểm theo hợp đồng bảo dam, bên thé chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp. Ngoài ra, một SỐ trường hợp đặc biệt của TSTC còn được quy định cụ thể từ Điều 33 đến 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bao gồm thé chấp bằng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác, tài sản cho thuê, cho mượn, QSDĐ, tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp.
Pháp luật Việt Nam không định nghĩa TSTC mà chỉ đưa ra quy định theo hướng liệt kê, nên vẫn cần xây dựng một khái niệm về TSTC để thực hiện các hoạt động nghiên cứu pháp lý một cách thống nhất và hệ thống. Dựa vào lý luận về tài sản nói chung và những van dé liên quan đến biện pháp thé chấp, có thé đưa ra khái niệm về TSTC như sau: Tai sản thé chấp là tài sản thuộc sở hữu của bên thé chấp, có căn cứ dé xác định được quyền sở hữu và được các bên thỏa thuận lựa chọn đề đảm báo quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bào dam. Khi đó, TSTC sẽ có một số đặc điểm như sau: Thứ nhất, TSTC là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp và có thé xác định được quyén sở hữu thông qua các loại giấy tờ chứng nhận sở hữu của cơ quan nhà nước có thâm quyên cap (nêu có thê đăng ký quyên sở hữu), hoặc thông qua các văn bản, tài liệu, giấy tờ có giá trị chứng minh quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, như hợp đồng mua bán, hóa đơn, quyết định, bản án của Tòa án, thừa kế, v. Thứ hai, TSTC là đối tượng của hợp đồng thé chấp, do đó, TSTC cũng phải tuân thủ các điều kiện chung của đối tượng hợp đồng gồm tính xác định và có thể chuyên giao trong giao dịch dân sự.
Tính xác định của TSTC thể hiện ở chỗ: tài sản là vật thì phải xác định được đó là động sản hay BĐS, chủ thé chiếm hữu/sở hữu, quan hệ giữa chủ thể chiếm hữu và chủ thé sở hữu (nếu có); tài sản là quyền thì phải xác định đối tượng của nghĩa vụ với quyền đó hay giấy tờ đăng ký độc quyền VỚI tai sản đó. Ngoài ra, cần dam bao TSTC không có tranh chấp, tài sản không phải là đối tượng bị kê biên hay có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thâm quyên, không phải là tài sản bị pháp luật cam. Do đó, pháp luật đã có các quy định về đăng ký thế chấp như một cách công bố tình trạng pháp lý của tài sản, bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Thứ ba, TSTC là tài sản bị hạn chế quyền định đoạt của bên thé chấp.
Cu thé, một số loại TSTC sẽ bị hạn chế một hoặc một số quyền định đoạt, ví dụ như quyền được bán, quyền tặng cho, quyền trao đối, tuy nhiên, pháp luật Việt Nam có quy định một số trường hợp ngoại lệ gồm tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh và kho hàng. Theo đó, bên thế chấp được quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc trao đối trở thành TSTC. Đối với kho hàng, bên thé chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho nhưng phải đảm bảo giá trị của hàng hóa trong kho như đúng thỏa thuận. Bên thé chấp cũng có thé bán, trao đổi, tặng cho TSTC không phải là hàng hóa luân chuyên trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thé chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Thứ tu, các quyền của bên nhận thế chấp đối với TSTC không bi châm đứt hoặc vô hiệu bởi các giao dịch thực hiện sau đó liên quan đến TSTC. Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng đã quy định hướng xác định giá trị TSBĐ khi xảy ra các trường hợp TSBD biến động, ví dụ như chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, hoặc trộn lẫn TSBĐ. Như vậy, pháp luật Việt Nam khăng định quyền truy đòi TSTC theo giá trị của tài sản được thế chấp. Khái niệm biện pháp thé chấp tài sản Thế chấp tài sản là việc cầm, giữ một tài sản dé thay thé cho việc thực hiện nghĩa vụ nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đó.
Dưới góc độ pháp lý, thế chấp tài sản đã xuất hiện từ thời kỳ pháp luật La Mã, trong đó, biện pháp thế chấp (hypothèque) được coi là một trong những biện pháp đảm bảo chủ yếu mà TSTC không cần phải chuyền giao, và thế cháp chi áp dụng đối với tài san là BĐSỶ. Tại Việt Nam, pháp luật về thé chấp tài sản và thé chấp tài san để vay vốn đã có từ lâu đời. Bản quy định về thé chấp tài sản vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 156/NH-QD ngày 18/11/1989 của Tổng giám đốc NHNNVN là văn bản đầu tiên của NHNNVN quy định, “các hợp tác xã, rổ hợp sản xuất kinh doanh, các hộ tư doanh, ca thé và các tô chức liên doanh, tập thể, tư nhân san xuất, làm dịch vụ, cán bộ công nhân viên làm kinh tế gia đình (gọi tắt là bên vay) khi vay vốn phải có tài sản thế chấp cho mỗi lần vay”. Khi đó, TSTC phải đảm bảo các điều kiện gồm (i) tài sản phái thuộc sở hữu hợp pháp của bên vay hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba với tư cách là người bảo lãnh cho quan hệ vay đó; (ii) mỗi tài sản chi được dùng dé thé chap cho một món nợ; (iii) giá trị TSTC được xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên và phải có xác nhận của phòng công chứng địa phương nơi ngân hang đóng trụ sở hoặc có chứng thực của UBND quận, huyện, thi xã; (iv) TSTC bao gồm cả BĐS và động sản; (v) TSTC do Ngân hàng bảo quản (trừ TSTC là BĐS) và chỉ trả lại cho bên vay khi trả hết nợ và lãi suất ngân hàng.
Đến BLDS năm 1995 cũng đã quy định về biện pháp thé chấp tài san là một trong số các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 346 BLDS năm 1995), dựa trên cơ sở này NHNNVN đã ban hành Quy chế thé chấp, cầm có tài sản và bảo lãnh vay vốn Ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NHI ngày 17/8/1996 của Thống đốc NHNNVN, theo đó thé chấp tài san vay vốn ngân hàng là việc “bên vay vốn (gọi là bên thé chấp) dùng tài sản là bắt động san thuộc sở hữu 3 Dominique Legeais (1996), Surtes et garanties du credit, L.J 10 của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gỗm nợ gốc, lãi và tiền phat lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thé chấp)”. Như vậy, pháp luật thời kỳ này lại chỉ cho phép bất động sản làm TSTC mà không bao gồm động sản. Sau đó, BLDS năm 2005 lại quy định đối tượng của biện pháp thé chấp không chi giới hạn đối với BĐS và không có sự chuyển giao TSTCẺ.