Tổng quan nghiên cứu

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội địa phương, cơ chế khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giữ vai trò đòn bẩy đặc biệt quan trọng. Giai đoạn 2013 - 2015, toàn tỉnh Nam Định đã đấu giá thành công 168,5 ha đất, thu về hơn 1.150 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước, riêng năm 2015 đạt 508 tỷ đồng trên quy mô 68 ha. Tuy nhiên, tình trạng thị trường ngầm và sự chênh lệch lớn giữa khung giá nhà nước với giá thị trường tự do đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải chuẩn hóa công tác quản lý tài chính đất đai. Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán đánh giá toàn diện tính hiệu quả, minh bạch và những rào cản thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Mục tiêu trọng tâm của đề tài là phân tích thực trạng tổ chức thực hiện đấu giá tại huyện Giao Thủy - địa bàn đồng bằng ven biển có tổng diện tích tự nhiên 23.775,62 ha và quy mô dân số 189.587 người; qua đó lượng hóa hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước giai đoạn 2015 - 2018. Phạm vi nghiên cứu đi sâu vào 04 dự án khu dân cư và tái định cư điển hình tại thị trấn Quất Lâm, xã Giao Thịnh, xã Giao Long và thị trấn Ngô Đồng. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu thực nghiệm giúp địa phương tối ưu hóa nguồn thu ngân sách đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 13,0%/năm, hoàn thiện cơ chế xác định giá sàn và thiết lập quy trình đấu giá công khai, công bằng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh điển của Karl Marx và David Ricardo, đặc biệt là phạm trù địa tô chênh lệch I (sinh ra từ độ phì nhiêu và vị trí địa lý thuận lợi) và địa tô chênh lệch II (kết quả của việc thâm canh, đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật). Đấu giá quyền sử dụng đất chính là phương thức tối ưu giúp Nhà nước thu hồi tối đa phần địa tô thặng dư này vào ngân sách phục vụ tái đầu tư công.

Đồng thời, đề tài tích hợp lý thuyết thị trường bất động sản và quy luật cung - cầu. Giá đất trong đấu giá phản ánh giá trị thị trường thực tế tại điểm cân bằng cung cầu, khắc phục cơ chế định giá hành chính bao cấp. Khung nghiên cứu vận dụng 04 khái niệm cốt lõi:

  • Bất động sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự;
  • Giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2013;
  • Đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
  • Các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập có hệ thống từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thống kê huyện Giao Thủy giai đoạn 2015 - 2018.

Dữ liệu sơ cấp được điều tra qua phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp phỏng vấn ngẫu nhiên trực tiếp thông qua bảng hỏi. Cỡ mẫu khảo sát bao gồm:

  • 10 cán bộ chuyên môn trực tiếp làm công tác quản lý đất đai và tài chính tại địa phương;
  • 90 người dân và khách hàng trực tiếp tham gia đấu giá trên tổng số 176 đối tượng tại 04 dự án (tỷ lệ điều tra đạt trên 51,14% tổng thể, trong đó từng dự án đạt từ 53% trở lên gồm: Quất Lâm 10/16 phiếu, Giao Thịnh 25/48 phiếu, Giao Long 20/50 phiếu, Ngô Đồng 35/62 phiếu).

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, so sánh định lượng kết hợp xử lý dữ liệu qua phần mềm Microsoft Excel là nhằm lượng hóa chính xác mức độ chênh lệch giữa giá trúng đấu giá, giá khởi điểm và bảng giá đất quy định tại Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định. Timeline nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt từ việc điều tra dữ liệu thực địa giai đoạn 2015 - 2018 đến tổng hợp, phân tích chuyên sâu vào năm 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tỷ lệ đấu giá thành công đạt tuyệt đối 100% trên tổng số 33 ô đất đưa ra thị trường tại 04 dự án nghiên cứu (06 ô tại Quất Lâm, 05 ô tại Giao Thịnh, 12 ô tại Giao Long và 10 ô tại Ngô Đồng), không ghi nhận trường hợp nào hủy kết quả hoặc bỏ cọc.

Thứ hai, hiệu quả tăng thu tài chính công đạt mức ấn tượng: Giá trúng đấu giá thực tế tăng từ 15,2% đến 38,6% so với giá khởi điểm ban đầu. Khi so sánh với khung giá đất nhà nước do UBND tỉnh ban hành, giá trúng đấu giá cao gấp 1,8 đến 2,5 lần, giúp ngân sách huyện thu về hàng chục tỷ đồng chênh lệch phục vụ các công trình dân sinh.

Thứ ba, công tác đấu giá thúc đẩy mạnh mẽ tiến trình hiện đại hóa hạ tầng: Nguồn vốn huy động được tái phân bổ trực tiếp để nâng cấp hệ thống giao thông đường bộ dài 1.051,625 km (mật độ 4,42 km/km2) và kiên cố hóa 27 cống tiêu thoát nước lớn, góp phần đưa thu nhập bình quân đầu người của huyện năm 2018 đạt 40,5 triệu đồng.

Thứ tư, tính minh bạch và mức độ hài lòng đạt tỷ lệ cao: 100% cán bộ chuyên môn (10/10 người) và 83,3% người tham gia đấu giá (75/90 người) đánh giá quy trình thông báo công khai, bước giá và hồ sơ pháp lý được thực hiện đúng trình tự quy định pháp luật.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi tạo nên sự chênh lệch vượt trội giữa giá trúng và giá sàn là việc chính quyền địa phương đã chủ động đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (san nền, đường giao thông thảm nhựa, hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới điện sinh hoạt) trước khi tổ chức phiên bán. Điều này minh chứng rõ nét cho quy luật địa tô chênh lệch II: Hạ tầng hoàn chỉnh trực tiếp gia tăng giá trị thương mại và kích thích nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.

Khi so sánh với kinh nghiệm thực tiễn tại các đô thị lớn như TP Hà Nội (năm 2016 thu 2.977 tỷ đồng, đạt 96% kế hoạch từ 23,8 ha đất đấu giá) hay mô hình quy chế bước giá công khai 50.000 đồng/m2 của TP Đà Nẵng, mô hình đấu giá tại huyện Giao Thủy đã vận dụng linh hoạt cơ chế điều tiết bước giá và niêm yết thông tin rộng rãi trên sóng truyền thanh địa phương tối thiểu 15 ngày trước phiên đấu giá.

Toàn bộ chuỗi dữ liệu thực nghiệm trong nghiên cứu được mô hình hóa trực quan qua hệ thống bảng so sánh 3 trục giá trị (Giá bảng tỉnh - Giá sàn khởi điểm - Giá trúng thực tế) và biểu đồ cột ghép thể hiện tỷ lệ vượt thu ngân sách. Cách trình bày trực quan này giúp các nhà quản lý nhận diện ngay biên độ thặng dư địa tô theo từng vị trí địa lý, từ khu vực đô thị dịch vụ Quất Lâm đến khu vực chợ trung tâm xã Giao Long.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác đấu giá đất, 04 nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

  1. Chuẩn hóa phương pháp xác định giá khởi điểm: UBND huyện Giao Thủy chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp hệ số điều chỉnh K thị trường. Mục tiêu đưa giá sàn tiệm cận 85 - 90% giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do, hoàn thành cập nhật định kỳ 6 tháng/lần bắt đầu từ quý I/2020.
  2. Quy chuẩn hóa công tác chuẩn bị quỹ đất sạch và hạ tầng: Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện phải hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (đường giao thông nội bộ kết nối trục chính, rãnh thoát nước ngầm, cây xanh, cấp điện chiếu sáng) trước khi lập phương án đấu giá. Target metric là gia tăng giá trị trúng đấu giá thêm 20 - 30% cho toàn bộ các dự án quy hoạch giai đoạn 2020 - 2025.
  3. Hiện đại hóa quy trình và số hóa thủ tục đấu giá: Phòng Tư pháp phối hợp Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản triển khai hình thức đấu giá trực tuyến và bỏ phiếu gián tiếp nhiều vòng qua cổng dịch vụ công trực tuyến từ quý III/2020. Giải pháp này giúp triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ thông đồng, dìm giá hoặc gây rối trật tự tại phòng đấu giá truyền thống.
  4. Tăng cường kiểm tra và quản lý sau trúng đấu giá: UBND các xã, thị trấn (Quất Lâm, Giao Thịnh, Giao Long, Ngô Đồng) thiết lập tổ giám sát liên ngành định kỳ hàng tháng, đôn đốc thu nộp 100% tiền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày và rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuống dưới 15 ngày làm việc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và khung phân tích thực chứng của công trình này mang lại giá trị thực tiễn sâu sắc cho 04 nhóm đối tượng chính:

  1. Cán bộ quản lý nhà nước tại các cơ quan chuyên môn: Lãnh đạo và chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện có thể sử dụng quy trình xác định giá khởi điểm và mô hình phân bổ nguồn thu làm tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ chuẩn hóa.
  2. Học viên cao học, nghiên cứu sinh và giảng viên: Giới học thuật ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển và Quản trị công có thể khai thác bộ khung lý thuyết địa tô ứng dụng, phương pháp khảo sát chọn mẫu 90 hộ dân và công cụ xử lý dữ liệu thống kê để phát triển các công trình nghiên cứu mở rộng.
  3. Đấu giá viên và các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản: Đội ngũ điều hành các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản có thể tham khảo phương pháp thiết lập bước giá tối ưu, biểu mẫu điều tra ý kiến khách hàng và kinh nghiệm xử lý tình huống phát sinh trong phòng đấu giá.
  4. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp nắm bắt được quy hoạch phát triển quỹ đất dân cư, chi phí hạ tầng thực tế và biên độ biến động giá đất ở tại khu vực ven biển đồng bằng sông Hồng nhằm đưa ra chiến lược đầu tư an toàn, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

1. Căn cứ pháp lý cao nhất để tổ chức đấu giá đất trong nghiên cứu là gì?
Hoạt động đấu giá đất tại 04 dự án được điều chỉnh trực tiếp bởi Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, kết hợp bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2020 theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định. Các văn bản này quy định chặt chẽ điều kiện giải phóng mặt bằng sạch và phê duyệt phương án đấu giá cấp thẩm quyền.

2. Cỡ mẫu 90 phiếu khảo sát người dân có bảo đảm độ tin cậy khoa học không?
Cỡ mẫu 90 phiếu đại diện cho 51,14% tổng số người tham gia đấu giá tại 04 dự án (10/16 phiếu tại Quất Lâm, 25/48 phiếu tại Giao Thịnh, 20/50 phiếu tại Giao Long và 35/62 phiếu tại Ngô Đồng). Tỷ lệ chọn mẫu phân tầng đạt trên 53% ở từng điểm khảo sát cục bộ, kết hợp phỏng vấn sâu 10 cán bộ chuyên môn, bảo đảm độ tin cậy và tính đại diện thống kê cao.

3. Vì sao giá trúng đấu giá tại 04 dự án lại cao vượt trội so với bảng giá đất của tỉnh?
Bảng giá đất định kỳ 5 năm của tỉnh mang tính chất khung hành chính phục vụ tính thuế, trong khi giá trúng đấu giá vận hành theo quy luật cung - cầu thực tế của thị trường. Nhờ được đầu tư hạ tầng đồng bộ trước khi mở bán, đất đấu giá thu hút mạnh mẽ nhu cầu ở thực và đầu tư, mang lại giá trị trúng cao gấp 1,8 đến 2,5 lần bảng giá quy định.

4. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng như thế nào đến kết quả đấu giá?
Hạ tầng là nhân tố quyết định việc hình thành địa tô chênh lệch II. Tại dự án Chợ Giao Long và khu dân cư xã Giao Long, việc hoàn thiện mặt đường thảm nhựa và hệ thống tiêu thoát nước đã giúp 12/12 ô đất đều đạt mức giá trúng tăng bình quân trên 25% so với giá sàn khởi điểm, tạo sức hút thương mại vượt trội.

5. Giải pháp nào là đột phá nhất để ngăn chặn tiêu cực trong công tác đấu giá đất cấp huyện?
Giải pháp then chốt là chuyển đổi từ phương thức đấu giá trả giá bằng miệng trực tiếp sang hình thức bỏ phiếu gián tiếp hoặc đấu giá trực tuyến qua mạng internet. Đồng thời, cần công khai niêm yết quy hoạch trên cổng thông tin tối thiểu 15 ngày và quy định bước giá linh hoạt từ 50.000 đến 100.000 đồng/m2 để triệt tiêu nạn dàn xếp giá.

Kết luận

  • Luận văn đã chứng minh tính ưu việt tuyệt đối của hình thức đấu giá quyền sử dụng đất so với phương thức giao đất truyền thống qua kết quả 100% trong số 33 ô đất tại 04 dự án đều được đấu giá thành công.
  • Tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương với mức giá trúng vượt từ 15,2% đến 38,6% so với giá sàn khởi điểm, tạo nguồn lực tài chính chủ đạo tái thiết 1.051,625 km mạng lưới giao thông đường bộ huyện Giao Thủy.
  • Khẳng định giá trị thực tiễn của lý thuyết địa tô chênh lệch thông qua minh chứng đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá giúp gia tăng giá trị thương phẩm của đất đai từ 1,8 đến 2,5 lần so với bảng giá nhà nước.
  • Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp khả thi với trọng tâm là thẩm định giá sàn sát 85 - 90% giá thị trường và số hóa quy trình đấu giá trực tuyến trong giai đoạn 2020 - 2025.
  • Cung cấp nguồn tư liệu khoa học chuẩn mực và hệ thống số liệu thực chứng giá trị phục vụ công tác hoạch định chính sách quản lý đất đai tại các địa phương đồng bằng sông Hồng.

Để khai thác chi tiết bộ dữ liệu khảo sát 90 hộ dân và hệ thống bảng tính định giá đất thực nghiệm, bạn đọc hãy liên hệ các thư viện học liệu chuyên ngành để tiếp cận toàn văn công trình nghiên cứu giá trị này.