Chương 1: Cơ sở khoa học về rủi ro và quản trị rủi ro đối với bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng rủi ro và quản trị rui ro đối với bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản trị rủi ro đối với bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á. 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Rủi ro đối với BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM 1. Khái niệm hoạt động cho vay tại các NHTM NHTM là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận , góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của Nhà nước. Hoạt động ngân hàng gồm các hoạt động như : huy động vốn, hoạt động tín dụng, dịch vụ thanh toán, ngân quỹ và các hoạt động khác. Cho vay là một phần của tín dụng, là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói riêng và của các trung gian tài chính nói chung, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản, tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất.
Các ngân hàng sử dụng số tiền đã huy động được để cho vay nhằm mục đích kiếm lời. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại gồm cho vay đối với cá nhân, doanh nghiệp, cho vay đối với Chính phủ, các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác… Vì cho vay là hoạt động quan trọng và chủ yếu của ngân hàng nên việc bảo đảm an toàn và hiệu quả trong quá trình cho vay là yêu cầu cao nhất đối với hoạt động của ngân hàng. Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại (thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản của NH), là hoạt động sinh lời chủ yếu cũng như tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng. Lãi thu được từ cho vay là nguồn thu nhập cơ bản để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh và quản lý, bù đắp rủi ro và đảm bảo thu nhập ròng của ngân hàng.
Cho vay của ngân hàng thương mại là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả lại gốc và lãi. Khái niệm BĐS và BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM a. Khái niệm bất động sản Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản là của cải vật chất hoặc phi vật chất được sử dụng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có trị giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, …) và các quyền tài sản.
Quyền tài sản là quyền trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Có nhiều tiêu thức phân loại tài sản khác nhau tuỳ theo nhu cầu quản lý và sử dụng. Một trong những tiêu thức phân loại tài sản phổ biến nhất là phân loại tài sản thành bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản là các tài sản có tính chất không thể di dời được và gắn với đất đai.
Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Tuy nhiên việc quy định các vật thể này là khá đa dạng và tương đối khác tuỳ theo pháp luật của từng quốc gia quy định. Chính vì vậy, có thể định nghĩa “bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai và các vật thể cố định gắn với đất đai theo quy định của pháp luật” Ở Việt Nam, theo điều 181 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được” bao gồm: + Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. 7 + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật qui định. Khái niệm BĐS thế chấp Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng.
Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay vốn.
Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.
Để BĐS trở thành tài sản thế chấp thì BĐS đó phải thỏa mãn các điều kiện sau: KH vay/bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quan điểm của pháp luật về đất đai. Đối với BĐS mà nhà nước giao cho đơn vị quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó. 8 BĐS không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng đảm bảo: để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quyền quản lý BĐS đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. BĐS phải được mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh xuất trình mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Đặc điểm BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM Các ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản thế chấp xuất phát từ những đặc điểm sau: - Tính cố định: BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Cũng nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản. - Tính cá biệt và khan hiếm: Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của BĐS. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như kiến trúc các công trình cũng tạo nên tính cá biệt của BĐS. Do đó, Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà 9 đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. - Tính lâu bền: BĐS là những tài sản có tính lâu bền, ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.